物业公司日常管理案例

1、案例二 部分业主要随意封闭阳台怎么办深圳某大厦入伙前，物业管理处的工作人员多次到现场 考察，综合考虑各种因素， 并听取有关方面意见， 做出了“主 阳台允许用白铝材、 白玻璃、 统一规格平开窗封闭”的规定。 可一入伙，这一规定就遭到了部分业主的质疑，他们提出许 多不同的理由，要求按照自己的思路来封闭阳台。有些业主听了管理处的解释，了解管理处的初衷是为了 保持大厦外观的统一，也就愉快地接受了。可仍有部分固执 己见，甚至成群结伙，一天几次地到管理处来横加指责，闹 得沸沸扬扬。在这种情形下，管理处先用了个“缓兵之计”。向有意 见的业主说明，管理处的方案可以做进一步论证，看能否为 大多数业主所认同，但在

2、未做最后决定前，各自的方案也不 要急于实施。把他们稳定下来之后，管理处做了一个调查， 发现持有异议的业主只有 20 多户，并不占多数。只是因为 他们都是沙头角本地居民，互相认识，容易连成一气，其中 有几位是XX集团公司的职员，而且一位是高级职员。有了这个底数后，管理处本来可以强制要求这部分业主 执行既定的封闭阳台的规定，但还是希望能说服他们，让他们自觉自愿地去执行 案例分析 由于小区业主的旧有生活习惯，以及环境保护意识和文 化素质的差异，在物业管理实践中，外立面管理普遍成为住 宅小区建筑物外观管理的难点。外立面包括外墙、窗户、阳 台及附属设备，如空调机、广告灯箱、防盗网和晾衣架等。 其实，良好

3、的外立面管理可以收到美化居住环境，提高物业 的经济价值，改善城市的市容面貌的效果。本案例正是因为 个别业主的不能从物业整体美观的角度认识装修管理而带 来的矛盾纠纷。对于在装修过程中所出现的这类不符合规定的问题，物 业管理公司最好的方式就是采取预防措施，防范在先。具体 地说就是在业主办理入住手续时，就要宣传相关的政策法 规，并将具体的要求填写在业主公约和物业管理服务 合同中，同时预收适当的装修保证金，以此来规范约束业 主的装修行为。但仅此是不够的，物业管理公司还要加强业 主装修过程中的监督管理，及时发现问题，防患于未然。对 于已出现的问题，要本着“以理服人”的原则，向业主介绍 宣传相关的法规制度

4、，做好耐心细致的说服工作，求得业主 的理解支持，协助完成整改工作。要极力避免与业主发生冲 突，因为装修管理这项工作一般都是在与业主接触的初期， 冲突一旦出现，就会给业主的心理留下阴影，对以后的管理 工作产生负面影响。 解决方法 从本案例的案情叙述中不难看出，尽管个别业主想按自 己想法封闭阳台的呼声不断，但毕竟还没有付诸于行动，这 就为物业管理公司的管理说服工作提供了极大的主动空间。 物业管理公司所做的调查，结果也是对管理工作的开展极为 有利的。因此，物业管理公司做出了“希望能说服他们，让 他们自觉自愿地去执行（既定方案）的决策。于是，决定来 个“各个突破”，先从XX集团公司的高级职员开始，然后

5、 做好他们公司几位同事的工作，因为毕竟他们的素质要高 些，容易沟通说服。而实际情况也这是这样。有一天晚上， 他XX集团公司的高级职员到管理处咨询办理装修手续的 问题，趁这机会， 主管工作人员与他进行了两个小时的长谈， 从管理处制订方案的出发点到这个方案的优点，再通过比较 指出他们那个方案的弊端，最后他心悦诚服地接受了，然后 他又说服了自己的几位同事。就这样有针对性地利用业主的 不同特点进一步做说服动员工作，慢慢地规定执行起来顺利 多了。期间，也有极个别业主是横竖不听，不管管理处如何作 解释，还是自行其事，甚至扬言“我就不按统一规定封窗， 你们能拿我怎么样？”。 对此，管理处态度上还是和和气气，

6、 但管理上寸步不让，把业主公约和物业管理法规文件汇 编送到他面前，让他自己了解和体会自己应当如何去做（送 法上门，应当说也是一种服务） ，然后再给他发去限期整改 通知单，最后他只得按照规定推倒重来。通过本案例可以看出做物业管理工作，一定要重视关键 的少数，因为纠纷往往就发生在这些少数人身上。正儿八经 也好、略施小计也行，总之要尽量争取全部“摆平”。因为 在目前的市场环境下，物业公司是真正的弱势群体。一个小 区有那么三五个业主存心与你作对，就会闹得你无宁日。相关法规政策 1 .XX花园小区业主手册（节选）五、装修管理为了便于管理 , 保证装修质量 , 控制违规建筑物 , 避免业 主因此造成不必要

7、的损失 , 管理处建议园内别墅和洋房装修 原则上由本公司属下的专业装修公司负责施工 , 由装修公司 代为办理各项审批手续。业主或住户根据需要也可自行安排 装修队伍 , 请参照以下程序和要求到管理处办理各项审批手 续:1. 将全套施工图纸及其他书面申请材料 （ 如装修项目、 内容、时间及施工单位的名称、人数、负责人等 ) 送管理处 审批、备案。2. 业主或住户申请装修获准后 , 管理处将发给 装修施工 许可证 , 并向施工单位收取施工管理费。施工管理费的收 费标准按所申报装修工期以每天收取伍拾元人民币计算, 如超过申报工期 , 必须提前补办有关手续并补交施工管理费 , 如逾期不办 , 管理处将责

8、令其停工 , 并禁止其施工人员出入 本园。3. 施工期间 , 必须将 装修施工许可证 挂在本单位的门 口处, 施工完成后交回管理处。每天的施工时间为上午八时 至晚上七时 , 节假日及中午休息期间 , 施工不能产生噪音 , 装 修过程不得占用公共场地。4. 装修期间如需接装临时水源、 电源, 应通知管理处安排 有关人员完成 , 不得私下装接 , 否则将视情节轻重处以罚款。5. 施工材料不得堆放在公共场所 , 施工完成后的杂物、 垃 圾、淤泥等应由施工人员及时清理 , 不得倒入区内的垃圾桶 内或堆放在马路边。6. 装修期间施工人员出入必须佩戴装修工人出入卡 并接受保安员的检查。为了住户安全着想,

9、施王人员晚上七时后不得在单位内停留或住宿 , 并须遵守园内有关规定和制 度 , 因违章而发生任何事故 , 业主必须承担由此所造成的一 切损失和责任。同时, 管理处有权责令违章的施工队伍立即停止施工。7. 在施工过程中 , 要保护好公共的水电管网及设备 , 如有 关设备、设施因施工而损坏 , 业主必须负责及时修复 , 并需承 担由此而造成的经济损失。8. 一切非本公司的手扶拖拉机均不得进入园区。如装修 需要搬运材料、淤士、垃圾等 , 就向管理处申请 , 由管理处根 据实际情况安排运输车辆 ,实行有偿服务。工程完成后 , 剩余 的施工材料及工具运出园区时 , 必须有管理处开具的物品 放行条 , 并

10、接受保安员的检查。9. 禁止在门窗玻璃外安装防盗网及非指定位置安装空调 机、晒衣架等 , 所有单项工程必须先到管理处办理报建手续 后方可安装。A. 空调机的安装规定：空调机必须按指定的位置安装，窗机应直接安装在原设计预留位置上 , 分体式主机必须先到管 理处确定位置后方可安装 , 力求做到横平竖直 , 统一美观。洋 房日后由管理处统一安装空调滴水管并适当收取工本费。必 须使用不锈钢架挂机 （ 普通铁架生锈后锈水易污染墙身 ）, 禁 止在主机上设置任何附盖。空调安装完毕后必须做好墙身洞 口的修补和清洁工作。B. 天台花园装修规定 ： 天台花园的装修原则上从小从简， 不能超过设定承载力 , 确保结

11、构安全。严禁在天台加建任何 封闭式建筑物 , 搭设简易光棚和花架应符合规定 , 以不影响房屋整体外观且高度不能高于楼层层高为原则。严禁在天台 楼板上钻孔、开凿槽坑。严禁于附栏河墙填土种树木。铺泥 植草、做小水池、小石山应做好防水、排水措施, 在确保防水安全、排水通畅的情况下方可施工 , 否则因装修而导致渗 水、漏水的后果由业主负责。铺泥厚度以不大于10 公分为宜 , 种苗木以不高于栏河为宜, 砌小石山及其他园艺以不高于栏河为标准。严禁将盆景置于栏河墙顶上 , 以确保安全。C. 首层花园装修规定：严禁在花园内加建封闭式建筑物,洋房区严禁在花园内设停车位 , 未经许可严禁在国栏开设任 何门洞口。于

12、花园内造亭、石山、喷水池及其他园艺建筑应 以不影响整体美观、不影响他人为原则 , 高度不超过首层楼 层层高且距围墙应不小于 1 米为宜。严禁于花园内开井或种 植深根植物。D. 严禁于窗台及窗檐加搭任何蓬盖。10. 以下行为将会产生严重后果 , 如有违反 , 管理公司有 权责令其恢复原状 , 并需承担其后果及费用 , 请认真阅读房 屋使用说明书 , 并严格遵守有关规定。A. 有损房屋结构、外观、外墙颜色。B. 变动现有的水电管理网及公共装置。C. 于阳台加建建筑物。D. 于花园内开井或种植深根植物。11. 装修期间必须严格遵守国家有关的安全规定 , 注意防 安全, 装修单位内必须至少配备一支家庭装灭火器。12. 业主装修完成后 , 要申报实际装机容量 ,如实际用电 大于售楼合同额定用电量 , 应即时办理增容手续。请勿擅自 增大用电 , 以防超负荷用电而发生事故。13. 为维护区内的良好治安环境 . 保障区内业主和住户的 利益,凡所有在园内装修的工作人员 , 必须遵守如下规定 :A. 不准在装修单位内吸烟或随地大小便。B. 在装修单位内煮食时一定要注意安全，严禁用电炉煮食, 一经发现 , 管理处将立即没收。C. 不准在装修单位内乱拉乱接电线。D. 严禁在装修单位内进行赌博或其他违法活动。E. 所有装修工人必须