南宁房地产市调年度报告

1、2008-2009年南宁房地产市场调研报告一、2008-2009年南宁房地产市场发展概况31、 南宁房地产开发投资情况32、 南宁普通住宅市场供求状况43、 南宁普通住宅市场走势分析9二、2008-2009年青秀区商品房市场分析101、青秀区商品房整体市场状况102、青秀中心城区板块商品房市场供求分析133、南宁东葛7号地块周边主要竞争性楼盘分析21一、20082009年南宁房地产市场发展概况1、南宁房地产开发投资情况（D房地产行业景气下降，开发投资增长趋缓。受宏观调控趋紧、房地产市场恶化影响，08年南宁市房地产投资增速明显下滑，全年完成房地产投资199.30亿元，同比增长6.32%,与07年

2、房地产投资34.79%的增长速度有较大的滑坡，但依然保持了正的增长。同期，南宁全市商品房施工面积、竣工面积增速分别从2007年的20.81%、15.56%以上回落至3.48%和4%,这反映由南宁房地产行业发展趋于放缓。2008年南宁房地产行业运行主要指标一览项目总额同比增减房地产投资额（亿199.306.32%土地购置面积（由）1734.29-51.43%_L地成交价款（亿16.31-63.81%商品房施工面积2190.073.48%商品房竣工面积（万436.574%商品房销售面积（万363.85-36.54%商品房空置面积（万76.8622.12%注：以上数据来源于南宁市统计局2008年南宁

3、市国民经济和社会发展统计公报（2）土地市场冷清，成交量大幅下滑。在整体市场不景气下，08年南宁市土地市场成交冷清，土地成交宗数、面积、金额均由现大幅下滑。2008年南宁土地总成交17宗，同比减少39.29%,成交面积1743.29亩，同比下降51.43%,成交总金额16.31亿元，下降了63.81%,南宁土地成交量的下降，短期内打击了房地产市场信心，长期则有利于改善商品房市场供求状况。（3）商品房销售下降，空置面积提高。08年南宁全市商品房销售面积363.85万M,与2007年相比下降36.54%,商品房空置面积76.86万町上升了22.12%。在整体环境恶化下，08年南宁商品房市场销售萎缩较

4、为明显。2、南宁普通住宅市场供求状况（1）普通住宅市场供应状况08年普通住宅供应总量-新增供应逆市增长8.38%08年南宁房地产市场新增供应量累计为638.63万其中住宅新增供应面积516.80万与07年全市住宅新增住宅面积相比，增长8.38%。南宁08年全市商品房市场供应增长相对平缓。口青秀区江南区口西乡塘区口兴宁区良庆区邕宁区08年普通住宅供应区域结构-青秀区占比超全市六成。在南宁08年新增住宅供应面积中，青秀区位居南宁各区之首，新增供应面积累计421.03万町占比达65.93%,月均供应约35.09万町比上年增长了18.48%;西乡塘区累计新增供应96.41万占比约15.10%;江南区住

5、宅新增供应累计58.64万町占比约9.18%;兴宁、良庆和邕宁区合计占9.79%。08年南宁新增住宅供应面积的区域结构分布，反映由青秀区为南宁市房地产市场竞争最为激烈的区域。受市场低迷因素影响，09年1-2月南宁市普通住宅供应大幅下滑。1-2月份，南宁新增商品房供应面积9.16万m2,其中住宅新增供应面积为8.25万M,同比下降82.06%,住宅新增供应区域主要集中于青秀区（490套）、江南区（203套）和西乡塘区（108套）（2）普通住宅市场成交状况成交总量：08年成交量降幅超3成，岁末市场趋于回暖。在房地产宏观调控和全球金融危机的双重影响下，南宁商品房成交由现明显萎缩，全年普通住宅成交35

6、040套，与07年比下降了35.40%,累计成交面积363.85町同比下降了36.54%。从08-09年各月住宅成交数据来看，在市场成交震荡回落之后，南宁商品房市场自08年10月份开始反弹，交易量明显回升，月住宅成交套数至12月由10月低谷的1944套攀升至4232套的水平，为全年次高，仅低于1月份的住宅成交量。在政府政策刺激和房地产企业让利促销下，南宁房地产市场由现了阶段性回暖。09年12月份，南宁商品房市场延续了这种回暖趋势，2月份共成交住宅2518套，环比、同比分别增长了42.10%和34.44%。2007200W南宁市普通住宅成交价格一览5000400030002000100001.士

7、二人->a1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年283330082853312931683142328533053365349236023585-200乖393342543765392640263949411138213412383936733858200乖413439072007年一200昨200乖?成交价格：08年涨幅趋缓，09年略有回调。08年南宁市普通商品住宅成交均价为3879元/与上年相比上涨20.15%,涨幅有所减缓。从单月的成交价格走势来看，南宁08年各月住宅成交均价均呈现同比上涨趋势，但涨速趋缓。受众多楼盘促销力度加大影响，2009年2月，南宁市

8、普通住宅住宅均价由现了首次下降，同比下降了8.15%。20072008年南宁主要城区普通住宅成交一览单位：套区域/年2007年占比2008年占比增减青秀区2796651560/1656347270/1-1T为_429o/闩JtJEL8859.1633。/7046r，/，/02011。/r匕丁/o3780/J7,夕ui江南区84091J.77/u15.50%fW165371118.66%5，0/03.15%兴宁区52439.67%34339.80%0.13%自庆区3767.一U6.94%i.i1384I.U3.95%X./U-2.99%邕宁区0077022%022%合计54244100%3504

9、0100%?区域结构分布：青秀区占08年南宁普通住宅成交的近5成。在08年南宁各城区中，青秀区普通住宅成交16563套，占比约47.27%,占比降幅4.29%,江南区普通住宅成交6537套，占18.66%,占比增幅3.15%;西乡塘区共成交普通住宅7046套，占20.11%,兴宁、良庆和邕宁区合计共成交普通住宅4894套，占13.97%。09年12月，南宁普通住宅成交区域分布仍以青秀区、西乡塘区和江南区为主导。?户型结构分布：三房、两房为市场需求主要户型。在08年南宁普通住宅成交中，三房户型累计成交15255套，占南宁普通住宅总成交的43.54%,其中面积在120144M的中等三房累计成交65

10、64套，占成交量的18.73%;以75-90M面积区间为主的两房户型成交9355套，占26.70%;45-75M面积区间为主的一房户型累计成交3795套，占10.83%;其他户型均低于3500套，合计占比不足10%。两、三房户型成交占比超过70%,说明中等户型产品为08年南宁市场需求主流。?价格区间分布：中低价位住宅产品成交活跃。08年南宁普通住宅成交中，成交价格在3000元/M以下的住宅为7896套，占比约22.53%;其次为35004000元/m4000-4500元/M价格区间的住宅产品，累计成交分别为6493套、5113套，占比分别为18.53%和14.59%;其他价格区间的住宅产品成交

11、较少（低于5000套），占比不足12%。从整体价位上看，成交价格在4000元/M以下的住宅产品占南宁普通住宅总成交的55.04%,说明在市场低迷的08年，满足刚性需求的中低价位住宅是南宁普通住宅成交的主力。200孙南宁市普通住宅成交价格区间分布6.11%r 3000以下口 3000 3500 _ 3500 4000 匚 4000- 4500 一 4500 5000 5000 5500 口 5500- 6000 口 6000以上22.53%8.46%11.33%13.98%14.95%18.53%3、南宁普通住宅市场未来走势分析08年由于市场低迷，南宁商品房销售量由现较大幅度的萎缩，市场呈现了明

12、显的供过于求状况，当年住宅新增供应量与住宅销售量之比为1.4:1.0,在经济形势逆转和市场销量下降的大背景下，南宁房地产企业放慢了开发速度，推迟了入市节奏，导致了09年12月新增供应量同比、环比均由现了大幅下降，在住宅销量回升下，住宅销售量比新增供应量多由36.41万m2,市场的存量消化特征明显，这也将成为2009年南宁楼市的主要特征。考虑到的市场需求短期内难以恢复，09年南宁普通住宅的新开工面积与竣工面积将保持在较低的水平，南宁普通住宅新供供应也难以实现较大的增长，按照1-2月份的趋势，甚至可能由现负增长，而市场成交在促销和政策利好刺激下则可能保持平稳增长，市场供过于求的状况可能缓解。存量去

13、化的市场特征也决定了住宅价格将维持在现有水平上震荡并在存量大部分去化后缓慢上行。2007-2009年南宁普通住宅供求对比状况2007年2008年2009年12月新增供应量（万m2）474.87516.88.25住宅销售量573.36364.8544.66（万m2）二、2008-2009年青秀区商品房市场分析1、青秀区商品房整体市场状况(1)08年住宅成交大幅萎缩，市场四季度明显回暖。受南宁整体楼市调整影响，青秀区08年商品房成交大幅度萎缩，全年累计成交普通住宅16563套，与上年相比下降40.77%;成交面积约184.68万町同比减少42.56%,高于南宁全市普通住宅交易缩量约6%o从各月住宅

14、成交数据来看，青秀区08年大部分月份成交量维持在1200套上下波动，但市场成交在10月后呈现快速回升态势。在政策豉励与楼市促销刺激下，09年青秀区普通住房市场继续回暖，2月份住宅成交量上升到1417套，并在08年楼市调整以来首次由现环比与同比的正增长，环比、同比分别增长52.04%、16.63%。20082009年青秀区普通住宅成交一览套数一1面积(2)住宅价格刚性强，成交均价增幅放缓08年青秀区成交量由现大幅下滑，但普通住宅成交价格却保持稳中有升的态势。当年普通住宅均价4204元/与07年相比增长22.21%。就各月住宅均价走势来看，08年各月青秀区普通住宅成交均价均在4000元/M上下震荡

15、，但大部分月份成交均价水平保持在4000元/M以上，除10月份因保障类、集资建房大量成交住宅成交均价走低外，其他月份住宅成交均价均高于07年同期水平。在市场部分回暖的第四季度，青秀区月住宅成交均价甚至呈现连续小幅攀升的趋势。(3)板块市场分化，中心城区板块逆势飘红。在青秀区凤岭、琅东南湖、柳沙、仙葫和中心城区五大板块市场中，前四大板块08年住宅成交量大幅下挫，下降幅度在32.18%82.64%不等，而中心城区板块区位优势凸显，住宅成交逆势飘红，全年累计成交2394套，同比增长59.39%,占青秀区08年成交量的14.45%。在五大板块中，凤岭以年成交10809套居首，占比约65.27%。200

16、7-2008青秀区主要板块市场住宅成交一览单位：套才后块2007年占比2008年占比，/、/%北岭159385699%108096526%钳东南湖43151543%749452%加泄28931034%1581955%仙前33181186%1030.622%.-口H心城区15025.37%239414.45%27966100%16563100%注：本数据来源于绿城人居网之2008年南宁市房地产市场年中报告2、青秀中心城区板块商品房市场供求分析青秀区中心城区板块涵盖的区域面积较广，主要为：西起新民路，东至竹溪大道，北至民主路，南至桃源江北大道、青秀路一线的区域。该板块交通便利，区位成熟，各项配套齐

17、全，为南宁市传统行政中心，政府机构密集，靠近传统的商业中心一一朝阳商圈，又是南宁第二大商业中心一一七星商圈的所在地，并拥有南湖良好的生态景观资源，经过多年房地产开发，中心城区板块土地资源日益稀缺，并在板块0809年商品房市场交易中显现由来。(1)板块住宅供应较少，市场需求较大。中心城区板块近年商品房供应较少，普通住房成交在青秀区所占比重小，以南宁楼市最为火爆的07年为例，07年青秀区共成交普通住宅27966套，中心城区板块成交为1502套，占比为5.37%,在青秀区五大板块中市场份额最小。08年，南宁整体楼市向刚性需求回归，全市普通住宅成交套数减少35.40%,青秀区成交量缩水40.77%，但

18、中心城区板块则逆势增长，全年成交2394套，上升了59.39%,住宅成交面积为20.07万同比大幅增长了70.07%。由此可见，市场向刚性需求回归使得地段成熟、配套齐全、资源稀缺的中心城区板块获得了购房者的青睐。(2)成交均价大涨，住宅价格高企。2008年.中心城区板块普通住宅成交均价为5800元/比07年上涨了46.12%,大大高于南宁市和青秀区住房价格上涨水平。板块08年各月住宅成交价格同比由现了9.10%109.06%不等的增长。但由于整体市场成交缓慢，板块住宅价格高企，在市场低迷情况下，主要楼盘阶段性打折促销力度大，中心城区板块住宅成交价格08年各月环比呈现震荡缓慢下行的趋势。(3)户

19、型分布较为均衡，三房为需求主流。中心城区板块位于南宁市的中心区，人流集中，工商业发达，配套成熟度和交通便利性高，市场对小户型租赁和大户型自住需求较大，导致普通住宅成交户型分布较为均衡。08年，中心城区板块普通住宅成交中，三房成交781套，占比约32.62%;两房、一房、单间成交平分秋色，成交套数分别为533套、553套、426套，占比分别为22.26%、23.10%和17.79%,其他户型占比均低于5%;为南宁城区最为成熟的区域， 中心(4)高价房为板块市场成交主体。城区板块为南宁房地产市场高价楼盘集中区。2008年该板块普200诈青秀区中心城区板块成交住宅价格区间一览匚3000以下 3000

20、3500 -3500400040004500 4 45005000 55006000 -I 6000以上通住宅成交结构中，价格区间在6000元/M以上的住宅成交最大，为1100套，占板块住宅总成交45.95%;价格区间在55006000元/M的住宅成交477套，占19.92%,位居第二；50005500元/M的价格区间住宅成交311套，占比12.59%;价格区间在5000元/m2以下住宅成交占板块不足20%,高价位住宅为主导的普通住宅成交结构，说明该板块住宅定位普遍较高，并有较好的稀缺性和市场接受度。3、周边主要竞争性楼盘分析南宁地块属于青秀区中心城区板块。经过前几年的土地大规模集中开发，中心

21、城区可开发土地日益减少，同时旧城改造步伐因拆迁困难而放缓，板块内普通»«S费量需y-£ j22二二商品房供应稀少，目前地块周边在售楼盘主要有荣和中央公园、万昌上海滩公园、麒麟山等项目。A.荣和中央公园（1）项目概况一一位于东葛路29号（原区委党校校址），项目占地47618.93町总建筑面积31.5万M,容积率5.5,绿化率38.10%,规划总户数2611户，车位1525个，为3梯6户或3梯7户，临街部分规划底层（13层）荀业。（2）产品特色产品定位：高端。物业类型：高层住宅+SOH8寓。外立面用材：弹性防污外墙涂料、镀膜玻璃、铝合金门窗。相关配套：公共部分精装修，

22、5.1m挑高入户大堂，室内恒温泳池与户外泰式泳池、会所、球馆等。户型：层高3一期以三房为主力户型，一期户型配比及08年去化情况（按套数）如下:户型建筑面积（M）套数占一期比去化率SOH8寓53、99r60040.27%r20%两房两厅两卫66、6920013.4299%三房两厅两卫（紧凑91、105、111、12030020.1379%三房两hMH（宽裕124、126、127300哮0.1375%四房两比物卫及顶144、181、199、22390%6.1269%（注：.本表中，各户型套数为近似值；SOHO公寓因08年10月推由，故去化率较低：？期户型面积将大于1期户型.）一期主力户型：三房两厅

23、两卫（建面约127m2）两房两厅一卫（建面约66m2）（3）一期销售状况经过半年多时间的客户积累，荣和中央公园于2007年11月17日推由1期2#、3#、10#3栋，均价7000元/咏08年4月推由1期6#楼128套，当天销售80余套，单价在7000元/M;10月推由1#SOH虫寓172套，销售75套，08年共销售住宅786套，成交均价6837元/M,受市场低迷影响，荣和,中央公园成交价格有走低趋势，特别是项目08年岁末推由建设银行团购活动，09年2月成交38套，均价为6222元/M;迄今为止，项目1期仅11#尚未推由，除1#楼剩余100套外，其他楼栋去化率接近80%,3月份后市场由现回暖，价

24、格有所回升，均价为63006500元/M左右。目前正进行商铺的预约，项目商铺为底层商业（13层），一层用于销售，二层可租可售，三层由租。一层商铺售价4.8万/M,面积在50-260M之间，定位为美食娱乐休闲用途，并配以部分金融、电信营业厅。2008年荣和中央公园成交情况H积区间成分叠数成分H积单套可积均价4575/'x7/、*+2541677766J1711685490105989010926804105120141153311096816120144277355211286761144180811791477103180以上816412058503786794591016837(4)

25、客户构成：以南宁本地居民为主，外地客户占25%;主要为企事业B.万昌上海滩公馆(1)项目概况单位员工，部分为政府公务员位于青秀区七星路一巷30号，项目占地42314.56总建筑面积30.2万M,容积率8.79，绿化率20.30%,规划1、2、3#楼共7栋2831层建筑，总户数为892户，车位934个，车位比为1:1.05,为2梯4户或2梯6户，临街部分规划底层商业。(2)产品特色产品定位：中档偏上。物业类型：高层住宅。外立面用材：建筑节能涂料(一二层为石材)、镀膜玻璃、铝合金镀膜窗，铁艺栏杆。相关配套：公共区域精装修，大堂挑高5.1m,海派园林风格(3层架空园林)。主力户三房两厅户型：层高3m

26、,以一房、三房为主力户型，整体户型配比（按套数）如下：户型建筑面积（m2）比例一厅卫49-57m243%两房两厅一卫75-92m212%三房两厅两卫100-130m245%一房两厅一卫（建面55.68m2）两卫（建面127.42m2）(3)整体销售状况项目自07年10月13日入市，项目均价为6000元/M左右，在09年3月份由于市场有所回暖，项目为现房销售，销售价格提高200元/m2o08年万昌上海滩合计销售373套，成交面积为35930m2,成交均价为5209元/08年成交均价的走低主要源于12月份38套认购价格的大幅下挫(成交价格为4588元/M),尽管南宁市场整体低迷，该楼盘08年5月以

27、来月均销售在26.6套，迄今为止，项目整体去化率估计在80%左右，其中两房由于量少销售完毕，三房也仅余少量较高楼层。(4)客户构成：项目客群主要为本市居民特别是项目周边客户为主，同时也有少量的省内其他城市购房客户，购房者主要置业为事业单位员工和政府机关公务员。C.麒麟山(1)项目概况一一位于青秀区七星路一巷32号，与万昌上海滩公馆毗邻，项目占地18198.2总建筑面积12.6万容积率8.61,绿化率21.60%,规戈fj3楼30层的高层住宅楼和1栋31层商务公寓，总户数为1357户，机动车位仅396个，为2梯9户或2梯11户，住宅底层规划商业。（2）产品特色产品定位：中档。物业类型：高层住宅+商务公寓。外立面用材：白色涂料、铁艺栏杆。相关配套：底层商业-麒麟广场。户型：层高3m,以一房、两房为主力户型，整体户型配比（按套数）如下:户型建筑面积（m2）比例A厅卫49-57m241%两房两厅一卫75-92m232%三房两厅两卫100-130m227%主