浅议房地产开发项目成本控制

1、1研究背景在房地产炒得沸沸扬扬的今天,面对房价的不断攀升,各方面都要冷静、理性,2010年4月国务院出台新的房地产政策、房贷新政等若干文件,稳定楼市,促进楼市健康平稳发展(新国十条。对开发商来说,最理性的事是控制成本,多关注点成本,少关注点房价,因为房价是市场决定的,而成本掌握在自己手中。房地产开发是一个完整的过程,合理地确定工程造价,就是在建设程序的各个阶段,合理确定投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同价结算价、竣工决算价;工程造价的有效控制,就是在优化建设方案设计方案的基础上,在建设程序的各个阶段,采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内,以求合理使用人

2、力物力和财力,取得较好的投资效益开发项目全过程实施现代化管理和成本控制的效果如何,显得至关重要,它直接关系到企业的生存和发展。2房地产开发商在成本控制方面的误区开发商在项目管理中存在的问题主要表现在以下几个方面:2.1把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节。房地产开发项目是属于普通的建设工程项目,而在建设工程项目管理规范中对项目成本有这样的解释:“企业应按下列程序确定项目经理部的责任目标成本:在施工合同签订后,由企业根据合同造价、施工图和招标文件中的工程量清单,确定正常情况下的企业管理费、财务费和施工成本。将正常情况正反制造成本确定为项目经理的可控成本,形成项目经理的责任目标成本。”从上面

3、的定义可以看出,建设工程项目管理规范对于项目成本管理的任务主要限定在了施工阶段,即房地产项目的建设阶段。实际中的大多数房地产公司也是这么做的,他们的所谓的项目经理其实就是施工经理。为防止在施工中产生的各种经济问题,项目经理的权力被减少至最低,相反相关的职能部门的权力倒是很大。这样一来在成本控制方面就产生了以下几点缺陷:控制成本被分解到各职能部门下面后,各部门就只关注自己的职能范围内的成本控制情况,只要能控制住自己分管业务的成本,项目总体利益就将不得不让位于局部利益;项目经理的的权力被限制到比较低以后,但是他的责任并没有相应的减少,而协调沟通工作会大大增浅议房地产开发项目成本控制范婉梅(陕西建工

4、集团第五建筑工程有限公司710032西安摘要:随着中国房地产市场由成长期步入成熟期,地产界的竞争也逐步规范化。本文论述了房地产项目中影响工程造价的各阶段的管理,提出必须对项目投资实施全过程有效的成本控制,提高投资和社会效益。关键词:房地产;利润;成本控制加,相应的就会减少动作管理项目正常的控制工作的精力和时间,将使项目经理的工作重心由成本控制转移到其他控制上面;由于成本控制被分割成各部分,如果部门之间缺乏有效的沟通,就会使成本控制工作效率低下。并且施工阶段的成本在房地产开发项目中所占的成本比例并不是最大的。2.2轻视项目管理中的沟通管理,项目成本控制各阶段“各扫门前雪”。房地产产业链很长,包括

5、前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下,可以划分为准备、建设和经营三个阶段。前期的准备阶段,主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续;工程建设阶段,是指房地产开发项目从列入年度施工计划起,到客户可以住用程度的过程;房地产经营,是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为现阶段房地产公司项目的项目经理负责的范围大多主要为项目的施工阶段,而项目的前期决策和后期阶段大多由公司的其它部门负责,在对于控制成本效果最显著的决策和设计阶段,项目经理很少插手。这样就造成了项目成本控制的分割,项目管理成本控制按时间分为事先、事中和事后控制

6、三类,最有效、最明显的是事先控制,而不让项目经理参与决策和设计就对事先控制的效果大大的打了折扣。项目管理是一个多目标的复杂系统工程,进度、资金、质量与人、机、料、能等单项管理很难获得最大的经济效益,走综合管理是必然之路。但是,我国工程建设的现实却恰恰是上述各项管理均是铁路警察,各管一段。不少单位在开展项目管理,往往只是从某一部门的单项应用入手,忽视了其系统性;个别单位甚至觉得用计算机画出了横道计划进度图就算是项目管理了,各分项之间的逻辑关系、众多资源的调配利用问题考虑得较少或根本没有考虑。阻碍项目推行的绊脚石与沟通有关,有效的沟通可以大幅提高项目成功的机率。2.3项目运作过程重实施轻计划项目成

7、本控制管理方式很多,但首先要做到心中有本帐,这本账从哪里来,就是要靠算出来,也就是所谓的计划。例如施工前得做好工程的估算,就是在未开工前根据预算总金额(预算也有几种形式:有投标概算、预算包干和按扩初图或施工图先出预算以后再按实际完成工程量结算等,不管哪种方式的预算都有一定的规律和依据。必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用,还有加工费、临时设施、工机具费、办公用品及生活设施费、上缴利税等,对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照,有了这本账对今后的工程实施和成本控制有很大的帮助。制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成的重要性大家都很清楚,可是一到实

8、际项目运行时,现有的房地产商往往为了早开工,以便于早开盘。往往不会花大工夫制定详尽的计划,即使制定也是为了表现自己管理的规范而做的“面子工程”。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据,某一分部分项工程不知花费是超还是省,这样的成本控制的效果可想而知。3如何有效控制工程成本3.1投资决策阶段对控制工程成本又重要的意义在房地产项目管理过程中,投资决策阶段控制对全过程工程造价具有总揽全局的决定性影响,是建设工程造价控制的重要阶段,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等,直接关系到工程造价的高低。投资决策阶段控制工程造价,是正确确定建设项目计划投资数额的关键,对项目投资者正确

9、控制投资目标值具有重大意义。不论何种项目,其前期工作的核心是编制符合实际的投资估算值,对于以后控制初步设计概算施工图预算,实现投资者预期的投资效果有着重大的影响。作为工程造价管理人员在决策阶段应编制可行性研究报告,并对拟建项目进行经济评价,选择技术上可行经济上合理的建设方案,并优化建设方案,编制高质量的项目投资估算,在项目建设中起到控制项目总投资的作用。一般情况下,决策阶段控制造价对项目经济性的影响高达95%-100%,说明房地产项目投资决策阶段造价控制的重要性。因此,决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础,直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学合理的问题。3.2

10、工程设计是有效控制成本的前提在设计阶段控制工程造价的直接效果显著。长期以来,人们普遍不重视工程建设项目前期工程阶段的造价控制,而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段的审核施工图预算,结算建安工程价款上。工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是工程建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是确定与控制工程造价的重点阶段。控制工程造价的关键就在于施工以前的投资决策和设计阶段,而在项目作出投资决策后,影响工程造价的关键阶段就在于设计。实践证明,设计对于房地产项目建设工期工程造价工程质量以及建成后能否获得较好的经济效益,都起着决定性的作用。因此,在满足项目使用功能的前提下合理

11、设计将使工程造价大幅降低,充分挖掘设计潜力,将是控制工程造的关键所在为此要做好以下几方面工作:设计人员应熟识本专业预算定额及费用定额;熟识建筑材料预算价格;切实做好工程造价核算工作;工程造价管理人员与设计人员应密切配合,以保证有效地控制工程造价;推行建筑方案和经济方案相结合的设计招投标方法,促使设计单位不仅在建造型使用功能上动脑筋,而且要在如何降低工程造价上下工夫。3.3招投标是控制成本的核心新开工建设项目应进行招投标,通过招投标一是引进竞争机制,二是降低工程成本。工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面,通过招投标,开发商选择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量进度的控

12、制都有至关重要的作用;同时,严格掌握工程招标条件,认真编制工程标底和标书,做好评标定标工作,以中标价为基础,通过谈判协商确定合同及合理工期工程招标应采取公开招标或邀请招标,杜绝议标或变相议标另外,工程招标时,招标书条款应严谨准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口要编制好标底,有条件的应尽量自行编制,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限应反复审查造价水平的合理性,是否在投资控制的范围内中标后合同条款的签订应严谨细致,工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。3.4施工管理是有效控制工程成本的重要环节施工阶段是资金投入最大的阶段,是招投标工作的延伸,是合同

13、的具体化加强施工控制,就是加强履约行为的管理房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的,虽然与基建项目具有共性,但也会不可避免地发生三超现象, 但三超的超额必须由企业的盈利来弥补,如果控制失衡,会使企业经营亏本因此,房地产企业的营利目的,决定了项目投资必须实现预期的目标。这要做到正确编制施工图预算书,完善设计变更审批制度,办好隐蔽工程现场签证手续等。3.5竣工决算是成本控制的关键该阶段是成本控制工作的最后阶段根据合同预算及费用定额竣资料国家或地方的有关法规,认真审核工程款以政策为依据,对送的竣工决算进行核实工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算正体现工程实际造价(1严格核对合同

14、条款,防止重复计算及收费等问题(2检查隐蔽验收记录及施工日记,确认隐蔽验收手续是否齐全,是按图施工(3落实设计变更及签证,检查这些设计变更是否符合既定的程序,否经设计单位及建设单位的同意批准,并且严格查实变更签证,防止些莫须有的签证重复签证等(4按图严格核实工程量(5严格执行投标过程中所报的单价或签证价格,禁止高套单价的形出现(6严格按规定和合同套取计费程序,计取各项费用(7认真审查复核,防止各项计算误差4结语房地产开发成本控制贯穿于房地产项目开发的全过程,成本策划的精髓就是成本控制,事前运用各种科学方法分析预测科学决策,事中科学地组织实施精心管理,事后科学地分析总结,从而能动地影响决策、设计

15、、施工等阶段的全过程管理,减少或避免建设资金的流失,最终降低整个项目的工程造价与成本,从而提高房地产项目开发的投资效益。笔者认为设计阶段的成本控制室最重要的,一旦施工阶段开始,能降低工程成本的幅度就越来越小了。!"!"!"!"建筑节能基本概念和内容1.1建筑节能基本概念建筑节能是指通过采取合理的建筑设计和选用符合节能要求的墙体材料、屋面隔热材料、门窗、空调等措施,这样所建造的房屋,与没有采取节能措施的房屋相比,在保证相同的室内热舒适环境条件下,它可以提高电能利用效率,减少建筑能耗。建筑能耗指建筑使用能耗,其中包括采暖、空调、通风、热水、炊事、照明、家用电器、电梯和建筑有关设备等方面能耗,目前我国这部份能耗约占全国社会终端总能耗的27.6%,随着人们生活质量的改善,居住舒适度要求的提高,建筑能耗所占比例还将不断上升。预测10年后,我国建筑能耗占全国社会终端总能耗的比例将会上升到32%以上,它与工业、