对房地产税税基评估问题的探索(一)

1、对房地产税税基评估问题的探索 一 一、房地产税税基评估的程序选择一对评税机构设置的选择 在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体 为代表征税方的评估主体 政府或准政府机构性质的评估机构和人员 和代表纳税方的评估主体往往是民间性质的社会中介评估机构或人 员共同来承当。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单 一的。这种单一评估主体确实定有两种方法，一种是由非税务部门的 政府或准政府性质的评估机构和人员来承当的，另一种是由民间性质 的社会中介评估机构和人员来承当。这种单一税基评估主体往往会产 生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为 税基评估主体时，其对

2、税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。 我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假 如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人 员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部 门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服 力，还将大大增加征税本钱。因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按以下顺 序进行：1选择分别代表征、 纳税双方的机构或人员作为评估主体， 改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能 保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法 权益。2假设我国税基评估还不能实行

3、分别由代表征、纳税双方的 两个以上的评估主体来承当时，那么可以选择民间的社会中介评估机构 作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又 可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机 构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。 3如果我国税 基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基 评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外 的政府部门来承当。在国外，由政府单方承当税基评估工作的，其评 估主体也大多不是直接进行征税的部门。二房地产税税基评估周期 以市场价值作为根底，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市 场价值变动的影响

4、。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估 周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济开展和其他因素通货 膨胀或环境改善带来的房地产增值等 ；二是受制于重新进行评估的成 本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格 的评估人员也在一定程度上影响评估周期。 从实行财产税的国家来看， 法国最近一次的财产税税基评估发生在 1970年，从 20世纪 80年代开 始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进 行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，19821998年之间每个不评 估的年份实行指数调整， 从1998年开始决定每年都进行全面的重新评 估；德国采用的计税依据是土地与

5、地上建筑物价值，由于其经济开展 较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为 6 年，而事实执 行的评估周期在 6 年以上。 我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我 国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份 间表现得较为明显，房地产市场价值受经济开展及通货膨胀因素影响 较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济 开展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的方法，建议 可由国家确定一个浮动期间，如在 35年之间，由各省根据实际情况 具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能表达经济开展、 环境改善等因素所带来的市场价值变化，

6、保证财政收入目标的实现。三申诉安排 房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为 复杂 .纳税人对评估值产生异议在所难免 .因此，相关的法律法规应作出 安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上 .各地应 设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组 织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申 诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税 务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有 关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申 诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构 申诉，假设对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的 计税价格应更加客观公正。二、房地产税税基评估方法和技术在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房 地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的 混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致 权力寻租。要防止这些