大学里资料分析

1、第一部分：看自己&基本情况：· 楼盘位置：湘潭市雨湖区湘潭大学东畔· 基本参数：占地面积：66390.34，约100亩；总建筑面积：18万；其中：住宅：174850.23平方米；商业：7497.66平方米；总户数：1206户；停车位：约670个；容积率：2.58；绿地率：35%；建筑密度：25%；· 产权类型：大产权房· 容积率：2.58· 饮用水：市政水· 交通状况：13路，107路，6路。· 物业类型：台式花园洋房、小高层、高层、单身公寓、商业门面 · 周边配套：1商业：湘大琴湖区域，心连心超市、琴湖食

2、府、湘大教师公寓商业街； 2休闲：湘大体育馆标准游泳池、羽毛球馆、篮球场、体育健身中心等等； 3菜场：红旗商贸大市场内在：大学里自建欧式风情商业街；大学里三期计划引进大型超市、商业中心；浪漫西班牙城熟社区，大学里第3季“幸福系”震撼升级，风情会馆、樱花大道、中央戏水池，约7000商业街区，私享9万方运动天地，随时酝酿全家的幸福图景。 一期产品最大特色为退台式花园洋房、类别墅产品及多变户型。 · 建筑类别：板塔结合 · 开盘时间：2010年04月 · 入住时间：2012年 · 装修情况：公共部分精装·····

3、; 主力户型： 70-130平米两房至四房· 开 发 商：湖南怡富置业有限责任公司· 风格：浪漫西班牙城熟社区；浓郁的人文气息，生活里的大学，大学里的生活；高覆盖率绿植，会呼吸的花园洋房，会光合作用的阳台，随时酝酿全家的幸福图景。· 起价：3580/平米（市面平均价3800）；公寓直减2万 住宅直减3万，一次性97折，按揭98折；· 付款方式：支持一次性付款，银行贷款，商贷，公积金&具体户型分析(一共24种户型，涉及了大中小型三个方面，这里每种类型都只列举做特点描述的参照)1,大户型（140平米以上，以24B,18B为例） 特点：1，布局科学。占

4、据有利地位，地处楼盘深处，紧临小区主干道，南北通透，干湿分离，动静分区。 2.门前花朵，开窗绿荫。 占据了绿化最佳地段，开户即见花园，把花朵引入家中，与阳光和绿意共筑生活，尤其是高台突出式的大阳台，与入户花园相呼应，达到人与自然零距离接触的理想生活模式。 3.室内设计实用与奢华享受相结合。 功能分区采用利用率和方便性最大的方正形状，大开间，短进深，餐客厅一脉贯通；方正主卧带独立卫生间或主宾双卫设置，超大观景角度绝佳的书房办公区，满足隐私独立的心理需求，慢调生活的享受条件。 适合人群：1.有较高的经济实力的家庭（中年人居多）2.有较高的精神享受需求（慢节奏，小资情结）2，中等户型（90到140平

5、米，以24A为例） 户型特点：1. 较大程度的满足采光，绿植，享受。2. 室内空间布局最大限度的满足功能需求。空间布局紧凑精致，分寸必用，且有加大的功能改造可能；方正主卧带独立卫生间，且设计洁雅清新，满足一定的优越生活需求。适合人群：1. 有一定经济实力的家庭。2. 注重实用性又有一定生活品质要求的人群。3，小户型（90平米以下，以C2为例）户型特点：1. 增加了K歌收藏等娱乐空能空间2. 一个人或两个人一起享受生活而特别空间适合人群：1,单身贵族2，享受生活的二人情侣。&优势和劣势：优势：1，紧临湘潭大学，文化气息浓重。 2，避开市中心喧嚣地段，环境优雅安静，污染少，规划中的绿地公园

6、更是净化心灵的绝佳地点。3. 西班牙风情，异域风情，欧式小资情调奢华享受；绿化面积大，独特的花园式洋房，让人与自然近距离接触，达到居住舒适的精神享受要求。4. 大中小户型齐全，且起价低于市场平均价格，是各种收入阶层经济实惠的最佳选择。劣势：1. 远离市中心，地理位置较偏，周围可供方便选择的配套设施较少，需驾车或坐公交去市里满足必要需求。2. 周围存在同类型和水平的楼盘，竞争压力较大。- 第二部分：看别人&知道了自己的优势和劣势，我们要在激烈的房地产竞争优势中脱颖而出还要研究主要竞争对手情况，对于对手极强的优势我们避免竞争，对于双方都有的优势我们忽略竞争，对于自己的较强的独特优势我们加大

7、宣传，以此寻求差异化发展。下面列举三个主要竞争对手的基本情况分析，其中：红色代表对手极强的竞争优势，粉色代表双方都有的竞争优势，绿色代表我们区别于对手的竞争优势。一 毕加索公寓主打卖点：1.项目位于城市主干道吉安路的东、西两侧，是由湘潭宏通置业重金打造的区域内的标志性建筑。2.整个项目采用的是纯欧式的建筑风格，总共25层，户型面积在45-120平米之间都有。3.整个项目建成后购物、休闲、居家都十分方便。除了小区自身的配套设施完善之外，项目周边的配套也很完善。随着芙蓉大道、红易大道建成通车，和即将动工的长株潭城际铁路开建，这里也将成为真正的融城门户地段，将来不管是住家还是开店都是极好的选择。基本

8、参数：城区：岳塘区地址：板摄路口往吉安路公安局前300米装修情况：毛坯,精装售楼地址：板摄路口往吉安路公安局前300米容积率：5.74起价：3800/绿化率：12%物业费：待定 开发商：湘潭宏通置业有限公司建筑类型：板楼,塔楼,板塔结合物业类别：普通住宅,公寓,酒店式公寓,商铺建筑面积：38772.3平方米 占地面积：5403平方米二金桥城主打卖点：1. 纯西西班牙风情，高尚社区，项目依托原生态地貌，形成具有层次的山地建筑景观，高低错落有致，超低建筑密度，1:1人车分流。2. 与湖南软件职业学院为邻，同时又处于湘潭大学城范围，周边拥有湖南科技大学、湘潭大学等知名学府，人文气息浓厚，是名副其实的

9、教育盘。3. 金侨城真洋房开创性地为5层洋房奢华引进国际知名品牌电梯，主现代高科技与高尚人居产品完美结合，引领湘潭高端人居走向。重要参数位置:九华区 开盘时间:2010年7月31日交房时间：2012年 建筑形态:洋房，别墅，高层装修情况:毛坯 物业公司:湘潭金世纪物业发展有限公司（国家物业管理一级）物业管理费:电梯房1.18元/月/平米，商铺1.52元/月/平米 饮用水:市政府水物业类别：别墅,商住占地面积:266667平米 开盘时间:2010年07月31日清盘时间:2012年00月 建筑面积:600000平米绿化率:45% 起价：3900/平米 三：中央一品 主打卖点：1. 建筑密度16%，

10、30万平方米大规模社区的优质配套和数千万元重金打造的江南园林，达到绿地率48%。2. 配有8000平方米商业，5万平方米超大地下室，人车分流。3. 项目紧邻长株潭重要交通要道芙蓉大道，地处板塘核心地段，交通十分便利。5分钟左右的车程就可到建设路口商业圈，步行5分钟就可到板塘铺商业圈。城区：岳塘区地址：湘潭市岳塘区原湘潭汽车修配厂装修情况：毛坯售楼地址：湘潭市岳塘区原湘潭汽车修配厂（板塘铺步步高往岳塘区政府200米左右）容积率：3.00起价：3800元绿化率：48%物业费：待定 开发商：湖南德客隆置业投资有限公司建筑类型：小高层物业类别：普通住宅,商铺建筑面积：305050平方米 占地面积：82

11、790.79平方米第三部分：找到自己&最终定位综合自身的全面分析和与同类型竞争力大的对手对比，我们发现大学里的市场定位是1. 满足一定的人文，绿化方面的精神享受，同时满足居住的基本硬件设施。但这两方面都做不到极致，达不到竞争的排他性优势。2. 欧式风情满足一定的优雅小资情结，营造出慢调舒适的生活氛围，但同样做不到极致，达不到竞争的排他性优势。3. 户型多样，满足各经济阶层的需求，且定价较低。但这同样不能做到极致，形成排他性竞争优势。综合看来大学里追求的不是在某一方面做到极致，其针对的人群不是对某一方面（绿化或人文）有极高要求的人群，而是对各个有竞争优势的方面进行较大限度的融合（优势整合），是个优势集合体，满足“大众”性消费的意向明显，而且针对这一点其低于市场的报价也加大了对“大众”群体的吸引。所以大学里的卖点就很多（因为它各方面都有一定优势但又各方面都不够强），可以是绿