2017年10月全国土地市场报告达人

1、Contents 目录一、报告摘要(数据及观点)3二、土地市场篇4（一）各线城市数据总览4（二）土地成交情况51、土地总体成交情况三季度量价齐升，平均地价 1658 元/平米涨至历史新高52、住宅用地成交情况7（1）一线城市三季度成交量大幅上扬，地价维持在 1.6/平米7（2）二线城市三季度量价齐升，9 月地价6 千元，涨至历史新高8（3）三四线城市三季度量升价稳，9 月宅地地价逼近 2 千元，再创月度新高103、商办用地成交情况11（1） 一线城市三季度量价齐升，上海住房租赁政策落地，商办房屋可改为租赁用房. 11（2） 二线城市三季度量价齐升，地价涨至 2500 元/平米以上13（3） 三

2、四线城市三季度量升价稳，成交楼面地价为 805 元/平米15（三）土地楼面地价走势161、住宅用地9 月住宅用地平均楼面地价逼近 4 千元162、商办用地二、三四线地价大幅提升拉动本月商办地价大幅上扬17（四）土地溢价率走势191、住宅用地三四线平均溢价达 32%，已连续八超过一线城市宅地平均溢价率192、商办用地三四线城市商办用地溢价率出现明显上扬20三、排行榜21（一）2017 年三季度（二）2017 年三季度（三）2017 年三季度（四）2017 年三季度各类用地成交总价排行榜 TOP1021各类用地成交楼面地价排行榜 TOP1022住宅用地溢价率排行榜 TOP1024商办用地成交总价排

3、行榜 TOP10252一、报告摘要(数据及观点)2017 年 9 月302 个城市土地市场呈现量跌价涨的态势，各类土地成交 3686ü幅，成交面积为 13303 万平米，成交面积环比、同比分别下滑 28%、12%，其中， 住宅用地成交 1216 幅，4516 万平米，环比下滑超过 2 成，同比下滑 2 个百分点；商办用地成交 627 幅，1227 万平米，成交面积环比、同比分别下滑 48%、47%。302 个城市土地市场成交平均楼面地价为 2169 元/平米，环比、同比分别上ü扬 55%、46%。其中，本月住宅用地平均楼面地价 3986 元/平米，环比、同比分别上扬 57%

4、、42%；商办用地平均楼面地价 1980 元/平米，环比、同比分别大幅上扬 63%、96%，住宅用地、商办用地地价均大幅提升，成为支撑本月地价上扬的主要因素。从今年下半年尤其是 9-12 月土地市场看来是否有供应量，供应量多少成为今年四ü季度一二线城市土地市场走势的关键。笔者认为，四季度一二线城市应该会有一定供地量，四季度土地市场将成为大牌角逐的市场。然供地量增加，但等因素不可能大幅增加，这些城是等一线城市供地量因城市、人口市当中存量项目、二手项目仍然是下半年楼市调整期积极关注的重点。另外，调控导致市场进入深度调整阶段，届时，拿地会比较谨慎，尽管大部分仍然看好一二线城市土地市场，但是

5、，不至于像去年 9 月份之前那样积极“地王”，更何况，非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍的对象，只有大牌才具备竞拍资格。对于央企来讲，约谈后不能拿“地王”，对于中大型民企来讲更不能拿“地王”，由此可见，下半年土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控政策而因素，一二线城市有可能会积极推地。届时，一二线城市将成为品牌角逐的市场。3二、土地市场篇（一）各线城市数据总览2017 年三季度各线城市数据总览2017 年 9 月份各线城市数据总览数据来源：同策成交地块：指成交时间在当月的地块数据说明：9 月份数据，采用 2017 年 10 月 11 日系统更新数据（下

6、同）住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地；工业：包含工业和仓储；及市政（未提及）：包含、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。4总数住宅区域成交宗数用地面积楼面价格成交宗数用地面积楼面价格（幅）（万平米）（元/平米）（幅）（万平米）（元/平米）一线城市6134884112215916447二线城市7243341414428214706729三四线城市29019613107591228871960商办工业区域成交宗数用地面积楼面价格成交宗数用地面积楼面价格（幅）（万平米）（元/平米）（幅）（万平米）（元/平米）一线

7、城市8401012530147554二线城市11031126553101435308三四线城市5098761200总数住宅区域成交宗数用地面积楼面价格成交宗数用地面积楼面价格（幅）（万平米）（元/平米）（幅）（万平米）（元/平米）一线城市16877499596940515756二线城市249410342345588143115728三四线城市12246381138693762112201579商办工业区域成交宗数用地面积楼面价格成交宗数用地面积楼面价格（幅）（万平米）（元/平米）（幅）（万平米）（元/平米）一线城市27881146865230557二线城市3901049254311214454

8、298三四线城市25584516805541720941186（二）土地成交情况1、土地总体成交情况三季度量价齐升，平均地价 1658 元/平米涨至历史新高【数据】同策数据显示，2017 年三季度302 个城市各类土地总成交面积为49229 万平米，成交面积较上季度上扬 11%，从同比情况看，上扬 6 个百分点。值得注意的是，三季度各类用地成交地块楼面地价 1658 元/平米，再创历史季度新高，较今年二季度 1476 元/平米的均价上扬了 12%，与去年同期来看，上扬幅度达到 23%。 8 月、9 月一、二线城市宅地、商办土地楼面地价出现大幅上扬，成为拉动三季度扬的主要因素。土地市场楼面地价上

9、从成交结构上看，住宅用地三季度成交 15936 万平米，成交面积占各类土地的 32%， 环比上扬 19%，商办用地三季度成交 5653 万平米，成交面积占各类土地的 121%，环比上扬 8 个百分点，而工业用地三季度成交 25625 万平米，成交面积占各类土地的 52%，较上增加 9 个百分点。同策数据显示， 2017 年 9 月，302 个城市土地市场呈现量跌价涨的态势，各类土地成交 3686 幅，成交面积为 13303 万平米，成交面积环比、同比分别下滑 28%、12%，其中，住宅用地成交 1216 幅，4516 万平米，环比下滑超过 2 成，同比下滑 2 个百分点；商办用地成交 627

10、幅，1227 万平米，成交面积环比、同比分别下滑 48%、47%。从分线城市看，一线城市 9 月成交各类土地 61 幅，较上大增 13 幅，各类地块成交总面积环比大幅上扬 78%至 348 万平米；二线城市本月成交各类土地 724 幅，合计成交总面积 3341 万平米，较上上扬 6 个百分点；三四线城市本月成交各类土地 2901 幅，合计成交总面积 9613 万平米，较上下滑 3 个百分点。从楼面地价上看302 个城市土地市场成交平均楼面地价为 2169 元/平米，环比、同比分别上扬 55%、46%。其中，本月住宅用地平均楼面地价 3986 元/平米，环比、同比分别上扬 57%、42%；商办用

11、地平均楼面地价 1980 元/平米，环比、同比分别大幅上扬 63%、96%，住宅用地、商办用地地价均大幅提升，成为支撑本月地价上扬的主要因素。5【解读】笔者指出，进入深度调整阶段， 届时，为配合“”召开，下半年尤其是 9-10 月调控导致市场拿地会比较谨慎，尽管大部分仍然看好一二线城市土地市场，但是，不至于像去年 9 月份之前那样积极“地王”，更何况，非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍的对象，只有大牌才具备竞拍资格。对于央企来讲，约谈后不能拿“地王”，对于中大型民企来讲更不能拿“地王”，由此可见，下半年 9-12 月土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调

12、控政策而因素，逐的市场。一二线城市有可能会积极推地。届时，一二线城市将成为品牌角图：土地成交季度分类分布图：土地成交月度分类分布62、住宅用地成交情况（1）一线城市三季度成交量大幅上扬，地价维持在 1.6/平米【数据】三季度，一线城市住宅用地成交 405 万平米，成交面积环比大幅上扬 74%，同比上扬幅度高达 2.59 倍；成交楼面均价为 15756 元/平米，环比下滑 12 个百分点，同比则大幅下滑 44%。从 9 月情况来看，一线城市住宅用地成交 22 幅，成交幅数较上增加 2 幅，成交面积环比大幅上扬 61%涨至 159 万平米，同比则大幅上扬幅度达 5.31 倍；从本月成交楼面地价来看

13、，自去年 10 月跌至 7000 元/平米以下后，除今年 4 月大幅上涨至 2以上，其余月份基本维持 1.5扬 49%。上下，本月成交楼面均价 16447 元/平米，环比下滑 13%，同比则上从具体城市来看，22 幅地块中上海、北京分别占 17 幅、5 幅。其中，上海成交的 17幅地块中动迁安置房占 4 幅，租赁住房各占 6 幅，商住房占 3 幅；纯宅地块奉贤区占 3 幅、金山、嘉定、宝山区各占 1 幅。从上海 9 月成交纯宅地情况来看，涉住宅性质的土地成交溢价均不足 2%，低溢价地块的成交，从土地成本上预防了未来出现超高房价的情况。【解读】笔者指出，今年以来，土地价格的涨幅有明显降低，市场高

14、热也在逐渐缓解，再无类似 2016 年高溢价率的地块成交。纵观 2017 年 1-9 月上海土地市场已成交土拍地块多集中于宝山区、奉贤区、金山区、浦东临港等区域，外环以内无地块推出，今年土地市场最明显的有几点。一是，在土地供应量有限的情况下，上海出台最有影响力的：“招挂复合”新政，拿地门槛提升，大部分中小开发商拿不到地，土地市场大洗牌。今年前 3季度拿地的企业，基本上一线品牌，多集中于碧、万科、中海、绿地、中建、首创等，不过，今年拿地企业中，也不乏有首次进军上海的北京建工及山东黄金等。这也意味着，将来很多中小的房展不宜乐观，后期可能会上海房地产市场。二是“招挂复合”新政后，低溢价、底价成交成为

15、主流。除松江小昆山三幅地块以相对高的溢价率（溢价率 71.63%）拍出之外，竞得人为中海，其他地块均以低溢价率成交，其中， 金山枫泾，金山工业区，奉贤南桥新城三幅地块以底价拍出。7图：一线城市住宅土地及度成交图：一线城市住宅土地月度成交（2）二线城市三季度量价齐升，9 月地价6 千元，涨至历史新高【数据】2017 年三季度，监测的 36 个二线城市共成交宅地 4311 万平米，环比上扬34%，同比上扬 9%，成交均价 5728 元/平米，环比、同比上涨幅度均超过 2 成。2017 年 9 月，监测的 36 个二线城市共成交宅地 282 幅、1470 万平米，成交面积环比、同比分别下滑 3%、4

16、%；本月成交楼面地价为 6729 元/平米，环比、同比分别上扬 45%、17%，涨至历史新高；从宅地平均溢价率来看，本月为 34.36%，较上略微增加 1.49 个8百分点，继续处于30%以上。，实际上，自 2016 年 3 月以来二线城市宅地溢价率就已持续保持在从具体城市来看，杭州市本月成交 26 幅宅地，在幅数上领先其他二线城市，重庆市成交住宅用地合计达 195 万平米，成交面积在二线城市中最多，从楼面地价看，厦门以 28112 元/平米的平均楼面地价居首。从各个城市溢价情况看，29 个有宅地成交的城市中，贵阳的平均溢价率最高，达 159%，另外南宁、沈阳、长沙、宁波这五个城市溢价率均超过

17、 70%。【解读】笔者指出，三季度以来，一二线城市继续落实调控，二线城市坚持“分类调控、因城”，9 月底，南昌、重庆等多城更是扎堆发布调控新政。但由于土地供应导致城市投资价值与投资策略落地出现一定偏离，未来投资策略重点仍然是回归一二线城市。从 9 月土地市场表现来看，开发商拿地已从一线城市扩展至二线城市，未来拿地将成为主流拿地方式。目前大部分一线城市与二线热点城市已经形成的“限价+竞自持”土拍模式，长沙市更是发布了“限房价+竞地价+摇号”的方式在住宅地块进行试点，再度加强调控，预计未来 9-12 月土地市场短期内出现非理性暴涨。图：二线城市住宅土地季度成交9图：二线城市住宅土地月度成交（3）三

18、四线城市三季度量升价稳，9 月宅地地价逼近 2 千元，再创月度新高【数据】2017 年三季度，监测的 262 个三四线城市住宅用地成交 11220 万平米，环比、同比分别上扬 13%、17%；成交楼面地价为 1579 元/平米，虽环比下滑 6 个百分点，同比上扬幅度仍达 56%，创历史季度第二。9 月，监测的 262 个三四线城市住宅用地成交 912 幅，成交面积为 2887 万平米，环比下滑 32%，同比下滑 5 个百分点；本月三四线城市宅地成交楼面地价为 1960 元/平米，环比、同比分别大幅上扬 35%、62%，涨至历史月度新高。实际上，从去年 11 月份开始，三四线城市宅地楼面价就已持

19、续 10超过 1000 元/平米。从溢价率来看，9 月三四线城市宅地成交平均溢价率高达 31.65%，远远超过一线城市 12.22%的宅地平均溢价率。从具体城市看，保定市本月成交 48 幅地块，在地块幅数上领先其它城市。临沂市成交住宅用地建设用地面积总计 125.77 万平米，在面积上领先其它城市。除临沂市外，湖州成交住宅用地量也超过百万，为 163.78 万平米。【解读】笔者指出，在一线城市限购之后，受溢出效应影响，环一线城市周边也由于成交大涨而被陆续限购。与此同时，投资也传导到土地市场，部分强三四线城市最近土拍市场隐现火热气息。部分三四线城市库存去化周期进一步降低，楼市价格开始回升，地价也

20、开始上涨。10图：三、四线城市住宅土地季度成交图：三、四线城市住宅土地月度成交3、商办用地成交情况（1）一线城市三季度量价齐升，上海住房租赁政策落地，商办房屋可改为租赁用房【数据】2017 年三季度，一线城市商办用地成交量 88 万平米，环比下滑 27%，同比下滑幅度高达 74%；成交的楼面地价环比下滑 31%跌至 11468 元/平米，与去年同期相比， 下滑 6 个百分点。112017 年 9 月，一线城市商办用地共成交 8 幅，合计 40 万平米，成交幅数较上月幅，成交面积环比上扬 6 成，同比也大涨 7 成，本月成交楼面地价环比下滑 19%至 10125元/平米，同比则略微下滑 0.8

21、个百分点从分布城市看，本月，上海、广州、北京各成交 6 幅、1 幅、1 幅商办用地，成交面积分别为 23.97 万平米、15.68 万平米和 0.52 万平米。其中，上海成交平均楼面地价为 16457 元/平米，居四个城市之首。从溢价水平看，上海、北京商办用地平均溢价率分别为 0.09%、5.38%，广州商办地块均以底价成交。9 月 7 日，北京市门头沟区龙泉镇 MC00-0010-6004 地块 B2 商务用地被象地以 1.37亿元竞得，楼面价 13080 元/平米，溢价率 5%。据悉该地块开拍前获得 7 次报价，共有 7家竞买主体参与现场竞价，现场参与竞拍的有 39 号碧、61 号石榴、1

22、0 号中骏、17 号汉唐建设、38 号象地。仅一轮现场报价，象地将本地块收入囊中。而 9 月 15 日，上海市杨浦区平凉社区 02B1-06 地块（大桥街道 110 街坊）起始价为 101983也仅以 3 轮竞价，以楼面价 25393 元/平米，溢价率 0.29%竞得该地块。， 最终碧【解读】笔者指出，9 月 15 日，上海市发布的关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见明确，通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，住房供应结构，为实现租有所居的目标提供实物保障。此次政策可以看到一个颇受关注的内容，即提到

23、了存量商办物业可以改造为租赁用房的导向。在一二线城市土地供应日益稀缺的当下，设定自持面积，提高房地产开发企业的资金占用，实际上变相抬高了企业资金实力的门槛，是希望减少的竞争，降低地价上涨预期，另一方面，实力不济的中小无法分得一杯羹，也将被挤出城市。所以“只租不售”的形式不失为楼市调控一种新的尝试。此次政策也可以说明，后续对于当前一些高库存或者有争议的商办类物业来说，或有政策方面的调整和改进。12图：一线城市商办土地季度成交图：一线城市商办土地月度成交（2）二线城市三季度量价齐升，地价涨至 2500 元/平米以上【数据】2017 年三季度，监测的 36 个二线城市商办用地共成交 1049 万平米

24、，成交面积环比上扬 13%，同比下滑 6 个百分点；成交楼面地价为 2543 元/平米，环比、同比分别上扬 48%、26%。2017 年 8 月，监测的 36 个二线城市商办用地成交 110 幅、311 万平米，成交面积环比、同比分别下滑 27%、18%；成交楼面地价本月环比大幅上扬 59%至 2655 元/平米，同比上扬幅度也达 24%；从溢价水平看，自去年 8 月开始，二线城市商办类地块就维持高于1317%的溢价，8 月回落至 9.10%，本月商办类地块溢价又重回 18.09%的。从具体城市来看，杭州本月成交 16 幅地块，在地块幅数上领先其它城市。成都成交住宅用地建设用地面积总计 38.

25、13 万平米，在面积上领先其它城市。从二线城市溢价水平看， 沈阳成交 2 幅商业用地，溢价率高达 75%，位居二线城市商办用地成交的榜首，除此之外，南京、也超过 40%，而其余城市大多数以底价成交。【解读】笔者指出，除了个别热点城市外，多数二线城市商办用地依旧基本以底价成交为主流，目前商业地产仍然库存量大，去化速度慢的难题，这一方面是因为整体市场相对疲软，客户投资热情不高；另一方面是因为商业地产正处于创新期，传统商业开发模式与操作模式已跟不上步伐，持有型商业物业日益增多，行业导致。图：二线城市商办土地半年度成交图：二线城市商办土地月度成交14（3）三四线城市三季度量升价稳，成交楼面地价为 80

26、5 元/平米【数据】2017 年三季度，同策数据显示，监测的 262 个三四线城市商办用地成交面积环比上扬 8 个百分点至 4516 万平米，同比则下滑 8%，而成交楼面地价为 805 元/平米，环比略微下滑 2 个百分点，同比则上扬 11%。9 月监测的 262 个三四线城市的商办用地成交 509 幅，成交面积为 876 万平米，环比、同比均大幅下滑 54%；本月成交楼面地价为 1200 元/平米，环比、同比分别大幅上扬 64%、84%。三四线城市商办地块平均溢价率本月较上自 2017 年 1 月以来持续维持 10%以上，且已连续 2 率。大增了 12.55 个百分点升至 23.56%，超过

27、一线、二线城市商办平均溢价从具体城市来看，铜仁本月以成交以 27 幅商办用地，在地块幅数上领先其它城市。常州成交住宅用地建设用地面积总计 39.52 万平米，在面积上领先其它城市。本月三四线城市商办用地成交溢价率高于 50%的有佛山、漳州、海南、平顶山、赣州、扬州、珠海 7 个城市。【解读】笔者指出，随着一线、二线城市高房价外延，三四线城市商办土地市场也开始出现转暖，土地市场也同样受到追捧。但从长期来看，商业地产运营能力的提升也是竞争力与打造的重要内容，如正确的定位业态，以及除了业态的搭配，招租的商业组合也是影响成败的关键。图：三、四线城市商办土地季度成交15图：三、四线城市商办土地月度成交（

28、三）土地楼面地价走势1、住宅用地9 月住宅用地平均楼面地价逼近 4 千元【数据】2017 年三季度住宅用地成交楼面地价为 3032 元/平米，环比、同比分别上扬 14%和 30%，再创新高。9 月住宅用地成交楼面地价为 3986 元/平米，环比、同比分别上扬 57%、42%。其中，一线城市自今年 4 月起逐月下滑，本月成交楼面均价下滑 13 个百分点至 16447 元/平米，同比则大幅上扬49%；二线城市本月环比上扬45%升至6729 元/平米，同比则上扬17%；而三四线城市本月宅地成交楼面地价为 1960 元/平米，环比、同比分别上扬 35%、62%【解读】笔者认为，从今年下半年尤其是 9-

29、12 月土地市场看来是否有供应量，供应量多少成为今年下半年一二线城市土地市场走势的关键。笔者认为，下半年一二线城市应该会有一定供地量，下半年土地市场将成为大牌角逐的市场。另外，下半年调控导致市场进入深度调整阶段，届时，拿地会比较谨慎，尽管大部分仍然看好一二线城市土地市场，但是，不至于像去年 9 月份之前那样积极“地王”，更何况，非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍的对象，只有大牌才具备竞拍资格。由此可见，下半年土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控16政策而因素，逐的市场。一二线城市有可能会积极推地。届时，一二线城市将成为品牌角图：住宅土地成交区域季度楼

30、板价图：住宅土地成交区域月度楼板价2、商办用地二、三四线地价大幅提升拉动本月商办地价大幅上扬【数据】2017 年三季度下滑 5%、47%。商办用地成交楼面地价为 1451 元/平米，环比、同比分别而 9 月商办土地楼面地价达 1980 元/平米，环比、同比分别大幅上扬 63%、96%。从各线城市来看，一线城市商办地块平均楼面地价环比下滑 19 个百分点至 10125 元/平米，同比则略微下滑 1 个百分点；二线城市地价为 2655 元/平米，环比、同比分别上扬 59%、1724%。三四线城市为 1200 元/平米，环比、同比分别大幅上扬 64%、84%。【解读】笔者指出，今年商改住类项目的销售

31、被封堵，不仅对物业的个人进行了严格限制，从供需端来看，土地出让不仅增加自持年限及面积，更是对商业办公形态有了具体要求，现在商业物业市场形势严峻，融资收紧及散售，写字楼预期在未来一段时间内难以获得大幅增长，越来越紧缩的土地供应，或者土地出让的诸多条件限制，使得很多地产商在公开市场获取土地，逐渐开始投入到存量市场。在未来的商业竞争中，竞争的边界将会体全不同的行业，协同可以更好的生存，未来打业领域全产业链，搭建实商业平台，实现与升级，或将成为商业地产开发商的新的运营发展思路。图：商办土地成交区域季度楼板价图：商办土地成交区域月度楼板价18（四）土地溢价率走势1、住宅用地三四线平均溢价达 32%，已连

32、续八超过一线城市宅地平均溢价率【数据】本月一线城市宅地溢价率回落 7.44 个百分点至 12.22%，二线城市较上小幅上涨了 1.49 个百分点至 34.36%，继续居，且自 2016 年 3 月起已连续 19超过30%；三四线城市的溢价水平为 31.65%，已连续八超过一线城市宅地平均溢价率。【解读】笔者指出，由于土地供应导致城市投资价值与投资策略落地出现一定偏离，开始三四线城市布局，甚至有些企业因为三四线城市地价短期内也拍持续跟进。笔者认为，这并非理性的合理的投资策略。如下：1、并非所有三四线城市都具有长期战略投资价值，当前短期内布局三四线是为了短期内补货，战术意义强于战略意义，未来长期战

33、略投资重点仍然是回归一二线城市；2、大部分三四线城市市场人口有限、市场容量有限、价格上涨的弹性空间有限，即使有当前“地王”频出，三四线城市很难像一二线城市楼市那样很快消化地价带来的成本；3、对于三四线城市来讲，当前投资关注的重点是城市外溢较为明显的周边城市，比如东部三大内的首先外溢的三四线城市，并且仅仅局限于东部三大内的三四线城市，而并非没有受到外溢影响的城市，甚至对于大部分略投资价值。来讲，东北的、中西部的三四线城市也没有长期的战图：住宅土地成交区域季度平均溢价率19图：住宅土地成交区域月度平均溢价率2、商办用地三四线城市商办用地溢价率出现明显上扬【数据】9 月，一线城市本月商办用地溢价率下

34、滑 5.08 百分点，跌至 0.14%；二线城市则上涨8.99 个百分点升至18.09%，三四线城市本月溢价率由上月的11.01%升至23.56%。【解读】笔者指出，整体来看，一方面商办土地市场热度仍低于住宅市场，同时，受到整体政策环境的影响，拿地企业将趋于理性，高溢价拿地的情况将难现。目前商业地产仍然库存量大，去化速度慢的难题，这一方面是因为整体市场相对疲软，客户投资热情不高；另一方面是因为商业地产正处于创新期，传统商业开发模式与操作模式已跟不上时代步伐，持有型商业物业日益增多，行业导致。图：商办土地成交区域季度平均溢价率20图：商办土地成交区域月度平均溢价率三、排行榜（一）2017 年三季

35、度各类用地成交总价排行榜 TOP1021排名城市宗地名称用途成交总价楼面地价(元/)溢价（%）竞得方面积()12345南京市北京市南京市北京市南京市浦口区七里河大街以东、九袱洲路以南地块丰台区西铁营村0501-634 等地块 F1 住宅混合用地、B4 综合性商业金融服务业用地、A33 基础教育用地Bb 商办混合用地Rb 商住混合用地R2 二类居住用地Rc 基层社区中心用地F1 住宅混合 用地、B4 综合性商业金融服务业用地、A33 基础教育用地924920.9193846598709.2181983.1190910.290000078700072000071650065000097314059

36、9120263937234047049.953.1949.947.73绿地南京宝地置业北京和茂置业、上海企业管理有限公司和北京国瑞房地产体栖霞区经五路二期东侧地块北京技术开发区路东区 G2 街区G2R1 等地块 R2 二类居住用地、F1 住宅混合用地、A33 基础教育用地 "商住其他普品住房用地R2 二类居住用地、F1 住宅混合用地、A33 基础教育用地华发北京中瑞凯华投资管理和北京德俊置业体鼓楼区服务外包产业园A06、A07 地块Rb 商住混合用地葛洲坝+五矿数据来源：同策（二）2017 年三季度各类用地成交楼面地价排行榜 TOP1022排名城市宗地名称用途面积成交总价()楼面地价

37、(元/)溢价（%）竞得方1北京市北京市丰台区城乡一体化西局村旧村改造项目三期 0611-638 地块 R2二类居住用地R2 二类居住用地1027836260006090549.05致昌（北京）企业管理有限公司2北京市北京市朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村 2902-29 地块 R2 二类居住用地、2902-17 地块 A8 社区综合服务设施用地、2902-15 地块 A334 托幼用地R2 二类居住用地、A8 社区综合服务设施用地、A334 托幼用地1090145960005467249张家口鸿运房地产开发3北京市东城区永外大街0503-602 北、606 东、606 西地块 R2 二类居住用地、

38、B4 综合性商业金R2 二类居住用地、B4 综合性商业金融服务业用地73598384000521750.52北京润置商业运营管理、招商局地产（北京）和北京碧置业发展有6杭州市萧山城区下湘湖单元居住用地(R2)(含配套商业)277867.26377042295070杭州大文投资管理有限公司7北京市北京市丰台区城乡一体化西局村旧村改造项目三期 0611-638 地块 R2二类居住用地R2 二类居住用地1027836260006090549.05致昌（北京）企业管理有限公司8910杭州市杭州市北京市拱墅区（庆隆单元GS0305-04 地块）南星单元SC0501-01 地块北京市朝阳区孙河乡北甸西村、

39、西甸村 2902-29 地块 R2 二类居住用地、2902-17 地块 A8 社区综合服务设施用地、2902-15 地块 A334 托幼用地住宅（设配套)用地住宅（设配套）用地R2 二类居住用地、A8 社区综合服务设施用地、A334 托幼用地149567.6134793.6109014606371599294596000405424446054672707049杭州融信恺昇房地产开发杭州滨江、浙江房地产开发、杭州悦茂企业管理张家口鸿运房地产开发数据来源：同策*剔除加油站、工业、仓储用地*剔除小面积（<1000 平米）由个人竞得的其他普品住房成交用地234567杭州市北京市北京市杭州市融服

40、务业用地南星单元SC0501-01 地块海淀区“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6009、6010地块 R2 二类居住用地丰台区西铁营村0501-634 等地块 F1 住宅混合用地、B4 综合性商业金融服务业用地、A33 基础教育用地住宅（设配套）用地R2 二类居住用地F1 住宅混合用地、B4 综合性商业金融服务业用地、A33 基础教育用地134793.6139022193846149567.659929458080078700060637144460417784059940542702049.970限公司体杭州滨江、浙江房地产开发、杭州悦茂企业管理房地产北方有限公司、北京

41、碧阳光置业发展和北京国瑞房地产控股体北京和茂置业、上海企业管理有限公司和北京国瑞房地产体拱墅区（庆隆单元GS0305-04 地块）住宅（设配套)用地杭州融信恺昇房地产开发8910北京市北京市北京市大兴区黄村镇DX00-0102-0702 地块F1住宅混合用地 北京技术开发区路东区 G2 街区G2R1 等地块 R2 二类居住用地、F1 住宅混合用地、A33 基础教育用地 "F1 住宅混合 用地R2 二类居住用地、F1 住宅混合 用地、A33 基础教育用地56795181983.17053122900071650027000040320393723828149.6749.942.11北京

42、融平企业管理服务北京中瑞凯华投资管理和北京德俊置业体大兴区黄村镇DX00-0102-0901 地块F1住宅混合用地F1 住宅混合用地远洋地产（三）2017 年三季度住宅用地溢价率排行榜 TOP10数据来源：同策*剔除小面积（<1000 平米）由个人竞得的其他普品住房成交用地24排名城市宗地名称面积成交总价()楼面地价(元/)溢价（%）竞得方用途12庆阳市庆阳市宁县县城马莲河东滨河路东侧宁县县城马莲河东滨河路东侧其他普品住房用地其他普品住房用地166763.1158090.4547646.6947646.6928573014866.18681.41宏达庆阳联邦房地产开发有限责任公司宏达庆阳联邦房地产开发有限