人口结构因素对美国房地产业发展的影响

1、2010年第 2期 人口学刊 N o 12, 2010 (总第 180期 POPULATI ON JOUR NAL (Tot1N o . 180人口结构因素对美国房地产业发展的影响龚 莹(吉林大学 东北亚研究院 , 吉林 长春 130012=摘 要 >房地产业是美国经 济的重 要组 成部 分 。 二战 后的美 国房 地产业 发展 呈现 明显的 周期 波动状 态 。 除货币市场 、 利率调整等经济因素和政府调控 、 政策调整等政治因素外 , 二战后美国人口结 构变化也在很 大程度上影响着房地产 业的发展变化 , 其中 , 以人口年龄结构 、 家庭结构和空间分布结 构对其影响最为显著 。 =

2、关键词 >人口结构 ; 美国 ; 房地产业=中图分类号 >C924124=文献标识码 >A do i B 10. 3969/.j issn . 1004-129X. 2010. 02. 004 =文章编号 >1004-129X (2010 02-0023-05=收稿日期 >2009-10-05=基金项目 >本研究得到吉林大学哲学社会科学研究 精品项目 (2006J P13 资助=作者简介 >龚 莹 (1981-, 女 , 云南楚雄人 , 吉林大学东北亚研究院人口 、 资源与环境经济学博士研究生 。房地产业是美国最重 要的经济构成 要素之 一 , 所占比

3、重约为 20%。二战后美国房地产业的 发展大致经历了四个阶段 , 房地产市场的持续疲 软以及由住房贷款问题引发的严重金融危机导致 美国国内经济危机爆发 , 并进一步诱发了 2008年 全球性经济危机。 1从经济学角度来看 , 货币市场、 利率调整、 税 收福利、 住宅政策等外生因素是影响房地产市场 波动的主要因素 , 但房地产业为人口服务的属性 也决定了其发展必然受人口因素的影响和制约。 一方面 , 人口数量变化会直接影响房地产市场供 求变化 ; 另一方面 , 人口结构的变化也会直接影响 房地产需求结构变化 , 而房地产需求结构变化又 将直接影响其周期变化。本文将从人口结构因素 对美国房地产业

4、发展的影响进行简要分析。 一 、 人口结构变化与美国房地产业发展 在房地产市场中 , 供给和需求通常是影响房 地产业发展的重要杠杆。供给一般受土地、 投资、 信贷、 政策以及建筑周期等因素的影响 , 而支撑房 地产市场增长的主要需求推动力则来自于人口 , 人口对房屋的需求只会转移或者暂时抑制 , 但不 会出现消失的情况。因此 , 人口结构对房地产业 的影响是复杂而深远的。人口结构可以从年龄、 性别、 家庭、 职业、 收入 水平、 受教育程度和其他社会经济变 量来分析。 对于美国房地产业而言 , 人口年龄结构因素、 人口 婚姻家庭结构因素和人口空间结构三方面的影响 最为显著。11人口年龄结构对美

5、国房 地产业发展的影 响一个国家的人口年龄结构变化对于该国的房 地产市场价格走向有着不可忽视的作用。由于土 地供给弹性较小 , 房价的涨跌主要取决于房屋需求 的变化 , 而人口年龄结构作为影响房屋需求的重要 因素 , 影响着房价涨跌。排除房地产市场的短期波 动 , 通过美国 /婴儿潮一代 0对住宅的消费变化可 以大致把握美国房地产市场的变化运行趋势。 二战结束后 , 1946年至 1964年间 , 美国共出 生 7590万名婴儿 , 该阶段被称为 /婴儿潮 0(B aby boo m 时代。 /婴儿潮一代 0对美国房地产市场需 求的影响主要表现在两个方面 :一方面 , 通过人口 年龄结构变化直

6、接影响住房刚性需求变化 ; 另一 方面 , 通过 /人口红利 0为房屋需求的实现提供经 济基础。20世纪 70年代 , 刚走出大学校门的 /婴儿潮 一代 0推动了公寓出租市场的发展。 70年代后期 到 80年代初期 , 婚育期的 /婴儿潮一代 0对住房的 需求属于刚性需求 , 弹性较小 , 但是受限于经济条 件 , 他们大多对住宅质量要求不高 , 主要选择功能 和结构简单的、 价格低廉的中小户型住宅。 80年 代中期到 90年代末 , /婴儿潮一代 0逐步进入 35 45岁年龄段。随着经济能力的提高 , 家庭人口增 加 , /婴儿潮一代 0逐渐产生了较为强烈的改善生 活及住房条件的需求 , 对

7、家庭住宅的需求逐渐转向 从有利于事业发展和孩子教育的角度出发 , 选择功 能齐备 , 布局合理 , 居住舒适的大中型住宅。 进入 21世纪 , /婴儿潮一代 0更加明显地影响 着房地产市场发展。从表 1可以看出 , 2008年 , /婴 儿潮一代 0(4554岁年龄组 人口数为 439119万 人 , 约占总人口数的 19%。随着子女逐渐成家立 业 , 这部分人逐步步入空巢阶段。与中国老人情况 不同的是 , 空巢老人并不愿意在原有住房的基础上 进行修缮 , 而更愿意转向购买高质量、 节能、 环保的 生态型小户型住宅。此阶段中 , 消费型的美国 /婴 儿潮一代 0推动着美国高端房地产的迅速发展。

8、另 外 , 从投资角度来看 , 随着美国房地产市场价格的 不断走高 , 在华尔街的推波助澜之下 , 越来越多的 /婴儿潮一代 0意识到投资房地产有更高的投资回 报率。房地产升值的 /财富效应 0以及对退休金账 户的未来收益的预期 , 使得越来越多的 /婴儿潮一 代 0纷纷将资金投入到房地产投机市场中 , 不断推 动着房地产泡沫聚积。表 12008年美国按婚姻状态划分的 年龄别人口数 (千人 未婚 有配偶 离婚 丧偶 合计 1524岁 3783036802553841804 2534岁 1676821020218113640105 3544岁 761229132503233742112 4554

9、岁 538530495706597343919 5564岁 2394235565475186233287 6574岁 843131272324328119575资料 来 源 :U. S. Cen s u s B ureau . Curren t Popu l ation Su rvey , 2008EB /OL.htt p :/www.cen s us . gov /popula-tion /www/socde m o /hh-fa m /cps2008.h t m . l 21人口婚姻家庭结构与美国房地产业发展 家庭是社会的细胞 , 是人类社会最基础的生 活单位 , 是由婚姻生育构成夫妻之间

10、、 父母子女之 间的一个集体。考察人口婚姻家庭结构对房地产 的影响需要分清以下两个定义 :住户是指由居住 在一起 , 不论是否具有婚姻、 血缘或收养关系的人 组成。家庭是指由具有婚姻、 血缘或收养关系而 且居住在一起的人组成。 2从上述二者的变化情 况 , 我们可以清楚地看到 , 人口婚姻家庭结构的变 化与房地产市场需求变化关系密切。从数量角度看 , 一个国家人口的增长必然带 来住户及家庭数目的增长 , 同时带来住房需求的 增加。从表 2可以看出 , 20002005年间美国净 人口增加约 696万 , 住户数增加约 864万 , 家庭数 增加约 483万。人口数量增长所带来的住户及家 庭数增

11、长是进入 21世纪以来美国房地产业发展 的刚性需求。表 219502005年美国住户数及家庭户数变化情况年份 人口数住户数(househol d 家庭户数(f am il y家庭户平均规模(人 /户 家庭户占所有住户比例 (100%196017932317552799000451110003. 670. 854197020330203163401000515860003. 580. 814198022654580580776000595500003. 290. 737199024870987393347000660900003. 170. 708200028142190610470500072

12、0250003. 170. 6882005288378137113343000768580003. 130. 678资料来源 :U. S . C ensus Bu reau. Curren t Popu lati on Reports 2008R /OL.h ttp :/www.i n f oplease . com /ipa/A0005055.h t m . l从家庭结构角度看 , 20世纪末的美国 , 家庭 已没有一个主导模式 , 一度作为主流家庭模式的 /现代核心家庭 0(即由丈夫挣钱养家、 妻子操持 家务、 夫妻共同抚养未成年孩 子 逐步转 变为核 心家庭、 双收入家庭、 单亲家庭、

13、继亲家庭、 同性恋 家庭、 非婚同居家庭和独身户家庭等多种模式并 存的家 庭模 式。 2000年 美 国人 口 普 查数 据 显 示 , 3核心家庭占全美家庭数的比例由 1990年的 2516%下降 至 2315%, 较 1950年减少 了 45%。 而双收入家庭占全美家庭数比例也由 1990年的 55%降至 52%; 同一时期 , 独身户家庭数上升至 总数的 26%; 由非婚同居者组成的家庭数由 319万增至 547万。结合表 2, 不难看出 , 与美国多年 来传统的主流家庭模式相比 , 现代新家庭模式下 ,家庭平均规模在缓慢下降 , 但家庭数却不断增加 , 这使得房地产供求市场上单身公寓住

14、房与公共产 权公寓的需求在绝对数量上保持上升趋势。 除此以外 , 60年代末的妇女解放运动使美国 女性在更广泛领域中赢得权力和地位 , 越来越多 的女性不再依赖丈夫、 依赖家庭 , 延迟结婚和离婚 为更多的女性所接受 , 以此来应对生活中出现的 经济不确定性与家庭变动。由此带来了美国单亲 家庭数量的急剧增多 , 主要以单亲女性家庭为主。 据美国人口统计资料显示 , 41965年全美有 330万单亲家庭 , 1980年上升到 740万 , 其中 87%为 女性单亲家庭。 2000年全美单 亲女性家庭数约 为 1290万户 , 2005年上升至约 1402万户 , 6年 内单亲女性家庭数增加约 1

15、10万户。随着离婚家 庭数量的增加 , 原先一对夫妻只需一套住房分裂 为两户独立家庭存在 , 加大了对家庭用住宅的迫 切需求。31人口空间结构与美国房地产业发展 人口分布是一个动态过程 , 人口迁移流动是 人口再分布的主要方式。现代社会中 , 人口作为 生产者、 消费者和科学技术的载体 , 其流动不只 是简单的人口转移 , 而是以社会生产和消费市场 为核心的经济重心的大转移。 5影响人口迁移流 动的因素也越来越趋向于社会、 经济、 文化所具有 的优势 , 这种优势形成的吸引力引发不断的人口 再分布。人口再分布对美国房地产市场发展形成 的影响不可小视。美国人口流动主要包括外来移民、 国内地区 间

16、人口横向流动以及社会各阶层纵向流动三个方 面。其中 , 外来移民和地区间人口横向流动对房 地产业有较明显的影响。首先 , 从外来移民角度看 , 美国作为世界第一 大移民国家 , 移民为美国二百多年的发展做出了 突出的贡献。近 50年来大量的新移民也是美国 房地产市场发展的重要推动力之一。据哈佛大学 住房研 究联 合中 心的 研 究结 果显 示 , 62002 2003年间 , 美国购房者构成中移民所占比例接近 20%, 占到当年全美房屋成交量的 1/5。另据加 州大学洛杉矶分校亚美研究中心和美亚房地产联 合会的一项联合调查结果 , 72004年 , 全美 60%的亚 裔移民 拥有自 己的 住宅

17、 , 而当年 的美 国人 (非拉美 裔 的住房拥有率 为 76%。 2006年 , 美 国购房者构成中 , 黑人、 亚洲人、 西班牙裔、 印第安 人等购房合计占当年总交易量的 30%。在很多 亚裔移民聚集的地区 , 该比例达到 50%, 最高甚 至可以达到 70%。以加州为例 , 随着亚裔、 拉美裔等大批移民的 迁入 , 促使本地区的住房需求快速增长。美国人 口普查局 的统计 数据显 示 , 20022004年 3年 内 , 仅南加州地区就吸引了 100多万新移民 , 其中 1/3定居在洛杉 矶市。移民的大量涌入 , 市场住 房库存量的持续下降 , 住宅建筑用地的不断减少 , 造成加州地区房地

18、产供求失衡 , 房价不断创新高。 1997年 , 加州房屋的平均价 格是 18164万美元 , 随着投机活动的不断活跃 , 房价持续上涨。 2004年 , 洛杉 矶市中 等住宅 的平均 价格 已涨至 每套 3715万美元 , 较 2000年翻了一 番。 8由此 可见 , 移民的大量涌入对房地产价格变化起到推波助澜 的作用。其次 , 从地区间人口横向流动角度来看 , 由于 没有户籍制度的限制 , 美国跨区域人口流动频繁。 从全国范围看 , 迁移方向主要是由东北部迁往南 部和西部 , 由西海岸迁往内陆。迁移的动因主要 是 :(1 因地区间经济发展不平衡 , 伴随新土地的 开发而产生的人口迁移。美国

19、工业化起源于东部 新英格兰 (Ne w England 地区的纺织制造工厂 , 随 着工业化的推进 , 该地区工人的工资不断上升 , 工 厂主从经济利益考虑 , 逐渐将工厂迁至南部 C aro -li n a 、 G eorg ia 等工资相对较低的地区 , 因此新英格 兰地区劳动需求逐渐减少 , 南部地区的劳动需求 增加 , 吸引了大量劳动力的涌入。 (2 为摆脱贫 困和失业 , 改善生活而产生的人口迁移。二战后 , 伴随着房地产市场的持续升温 , 美国许多地区房 价涨幅超过当地居民收入的平均增幅 , 一部分不 堪重负的家庭选择到南部或西部房价相对较低的 地区生活 , 以期摆脱贫困和失业。以

20、 /阳光地带 0为例 , 2004年 6月开始 , 迫于 美联储持续加息造成贷款购房的还款压力 , 很多 家庭纷纷选择移居地价比较便宜的 /阳光地带 0, 即美国西部和南部、 北纬 37度以南的地区。这种 家庭性迁移带动了西南部地区普通家庭住宅及基 础配套设施类房产需求的增长。自身优势加上联 邦政府的有力支持 , 六七十年代 /阳光地带 0迅速 崛起 , 高新技术产业发展迅猛 , 成为宇航、 航空、 电 子工业、 信息产业、 生物工程等产业的研究和生产 基地。 9如今 , 良好 的 工作 条件、 适 宜的 居住 环 境、 高薪等优厚条件仍在吸引着大批高科技和管 理人才的进入 , 符合年轻人需要

21、的高端公寓式住 宅仍然是市场中的主要需求。此外 , /阳光地带 0更以其便宜的地价 , 宜人的居住环境吸引着广大 的退休美国老人 , 由此也带动了符合退休老年人 需要的小户型、 便利型住宅的发展。工业化发展带来了城市化发展 , 城市化发展 带来了城市人口激增 , 人口激增需要城市提供与 人口相适应的住宅及基础设施性房产 , 10迁移人 口的聚集成为 /阳光地带 0房地 产业蓬勃发展的 最大推动力 , 也是该地区多种类型房产热销的一 大推动力 , 由此也引发了该地区新一轮房地产投 机的热潮。二 、 从近 50年来美国房地产业发展的 历程看人口结构因素的影响对 50年来美国房地产业发展的四个阶段进

22、 行分析 , 我们可以更清晰地看出人口结构各因素 对美国房地产业发展的影响。第一阶段 (19501969年 :二战以后 , 大批 参加二战的士兵回到美国组织家庭 , 开始安定生 活 , 大批婴儿出生 , 成为美国历史上有名的 /婴儿 潮 0(B aby boo m 时期。在战后经济快 速恢复以 及联邦政府 1949/住宅法案 0(H ousi n g Act 的刺 激下 , 传统核心家庭模式下的购房者基于自身家 庭安居乐业的需要 , 纷纷购置基础性房产 , 使得该 阶段美国房地产市场上住宅型房产需求绝对数量 保持增长。从外来移民角度看 , 美国政府 1965年 通过移民改革法案 , 放宽移民入

23、境政策 , 使得大量 亚洲和拉丁美洲移民涌入 , 一定程度上推动了美 国房地产市场的繁荣。第二阶段 (19701985年 :经历 10多年的 发展 , 1970年前后 , 美国以普通住宅需求为主导 的房地产市场出现饱和 , 房地产业发展进入一个 小低谷。主要原因是 :/婴儿潮 一代 0于 1970年 前后开始逐步脱离父母独立生活 , 多选择租住公 寓或贷款购买小面积廉价公寓 ; 70年代的外来移 民由于缺乏相应的劳动技能与财富积累 , 大多工 作、 租住在位置较差的区域。因此 , 此阶段中租房 需求占房地产需求的主导。为刺激低迷的房地产 市场 , 联邦政府推出一系列改革措施 , 如成立第三 方

24、金融机构房利美 (Fannie M ae 及房地美 (Fred -die M ac, 来承担创立住房抵押贷款二级市场的 任务 , 以及推行可 调整的抵押贷款利率 (ARM s 等。住房贷款市场的活跃 降低了消费者 购房难 度 ; 可调整的抵押贷款利率解决了消费者抵押贷 款利率的波动风险 , 为更多购房者提供了购房的 可能。 1985年前后 , 美国房地产业呈现出缓慢温 和的增长态势。第三阶段 (19861999年 :经过 10年左右 的财富积累 , 1986年前后 , /婴儿潮一代 0和外来 劳动移民都产生了较为强烈的改善生活及住房条 件的需求 , 美联储在 1990年 7月到 1992年 9

25、月 间连续逐步 降息 17次 , 将短期利 率从 8%降至 3%, 此举极大地刺激了民众的购房欲望。与此同 时 , 无本金贷款 (I nterest On ly Loan 、 可调整利率 贷款 (ARM s 、 可 选择 性 调整 利 率贷 款 (Option ARM s 等多元化的信贷产品选择使得诸如 /婴儿 潮一代 0和外来劳动移民等中低收入者纷纷入市 购房 , 房地产业呈现一片热潮。除此以外 , 由于受 新型价值观的冲击 , 90年代末美国家庭呈现多元 化转变趋势。单亲家庭、 继亲家庭、 独身户家庭等 不断出现 , 特殊家庭数量的不断增多 , 无疑带来了 小面积住宅和公寓的需求量大增。第

26、四阶段 (2000年至今 :2000年美国 互联 网泡沫破灭之后 , 美联储连续 11次集中降息 , 将 联邦基金利率下调至 1%, 并一直持续到 2004年 6月。这一超 低的利率 水平大 大刺 激了经 济复 苏 , 带来了 强劲的房地产 销售势头 , 20012004年 , 美国房价连续以约 20%的速度上涨 , 平均房 价涨幅 达 50%以 上 , 据 美国房地 产经纪人 协会 (nati o na l assoc i a ti o n o f realtors 公 布的 数 字 , 11 2002、 2003年排名全美前 20的大城市平 均楼价 分别上涨 12122%和 11135%,

27、 至 2005年底累计 涨幅高达 6717%; 2005年 4月全美旧房的全国平 均中间价达到每栋 2016万美元 , 历史上首次突破 20万美元大关 , 新房销售中间价也达到 23108万 美元 ; 许多地区的房屋价值 , 如加利福尼亚、 内华 达、 夏威夷、 佛罗里达等都增长了 1倍以上。 12在此阶段 , 逐步步入退休的 /婴儿潮一代 0手 中掌握了大量的财富 , 除自身对小面积新型高端住 宅的偏好而带来的房产投资外 , 房地产急速升值的 /财富效应 0以及对退休金账户的未来收益预期 , 也使得 /婴儿潮一代 0将大量资金投入到房地产投 机市场中 , 推动了房地产泡沫的聚积。此外 , 2

28、1世 纪初期 , 美国西部和东北部城市地区出现了大量新 移民 , 他们经济富裕 , 受教育水平高 , 在住宅的选择 上更倾向于中高档住宅 , 居住之余 , 也将一部分财 富投入到房地产投机市场中。房价的盲目增长 , 必 然引起经济动荡。美联储从 2004年末开始推动美元进入加息周期 , 将房地产业带入一个新的调整 期。随着次贷危机的爆发 , 美国房地产泡沫终于走 向破裂 , 美国经济由此进入 50年来最严重的衰退 期 , 也引发了席卷全球的金融海啸。三 、 结论及展望纵观 50多年来美国房地产业的发展进程 , 我 们发现 , 人口结构是影响美国房地产业周期变化的 一个重要因素。人口年龄结构、

29、家庭结构和空间分 布结构从不同侧面作用于房地产业的发展变化 , 并 将在未来继续影响美国房地产业发展走势。 从人口数量上看 , 2009年 12月的最 新人口 数据显示美国人口已达 3107亿 , 与 2000年相比 增幅达 9%。与目前全球较为普遍的低生育率相 比 , 美国是世界上唯一至今仍保持 210以上较高 生育水平的发达国家 , 其生育率 /居高不下 0, 居 民呈稳定增长态势。在可预见的未来 , 随着人口 总数的增加 , 美国房地产 , 尤其是住宅市场将重新 显现生机。从 2008年的美国人口年 龄结构来看 (见表 1, 2554岁年龄段人口高度集中 , 可见美国仍 属于青壮年为主的

30、人口结构。作为购房最集中的 年龄段 , 2554岁购房者将是住宅房地产市场最 大的潜在推动力 ; 同时 , 从美国人口结构的未来走 势中可以看出 , 随着人口 寿命的延长 , 2030年 内并不能在社会上形成大量的住房遗产继承 , 因 此在老龄人口不断增加的同时 , 新增人口组成的 家庭仍需要大量的住房。因此 , 目前美国的人口 结构必将影响和带动美国中、 长期的住宅房地产 市场发展。从移民角度来看 , 根据美国国家统计局的预 测 , 2010年 , 美国的新移民可能增长 90万人。外 国移 民对美国 人口增长 的贡献率 将达到 40%。 大批的新移民源源不断地涌入 , 成为美国经济、 科 技

31、和社会发展的重要引擎 , 也将继续推动美国房 地产业未来的发展。参考文献 1潘锐 . 美国次贷危机的成因及 其对国际 金融秩序的 影响 J.东北亚论坛 , 2009, (1 :3-11.2曾毅 . 中国 人口分 析 M.北 京 :北京 大学 出版 社 , 2004:154-155.3U. S . C ensus Bureau . Sta ti sti cs A bstracts o f the U S : 2000EB /OL.htt p :/www. census . gov /prod/2001p ubs /p20-537. pd. f4U. S . C ensus Bureau . St

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