市场比较法--chapter4salescomparisonapproach

1、第第四章四章 市场比较法市场比较法 市场比较法的概念市场比较法的概念 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 特点与适用范围特点与适用范围 具体操作步骤具体操作步骤 本章习题本章习题Chapter 4 The Sales Comparison Approach市场比较法-chapter4salescomparisonapproach 市场比较法，是将估价对象与同一供需圈内在估价时点的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 市场比较法又称市价比较法、买卖实例比较法、现行市价法（Market Data Approach，Sales Co

2、mparison Approach，Comparable Sales Approach）或简称比较法。市场比较法-chapter4salescomparisonapproach市场比较法具有现实性，有较强的说服力市场比较法具有现实性，有较强的说服力市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称为市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称为“比准比准价格价格”市场比较法以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与市场比较法以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调收益价格相协调市场比较法需要估价人员具有较高素质市场比较法需要估价人员具有较高素质市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合

3、理市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。市场比较法-chapter4salescomparisonapproach二、基本原理二、基本原理 （basic principle ） 替代原理（替代原理（substitution principle）：市场）：市场交易过程中存在一个替代的客观现象，即当两个交易过程中存在一个替代的客观现象，即当两个商品的效用基本相同时，购买者总是选择价格最商品的效用基本相同时，购买者总是选择价格最低的；而当两个商品的价格相等时，购买者总是低的；而当两个商品的价格相等时，购买者总

4、是选择效用最大的。这种选择的结果必然导致同效选择效用最大的。这种选择的结果必然导致同效用的商品的价格趋于相同。类似商品的价格会互用的商品的价格趋于相同。类似商品的价格会互相牵制，彼此接近。这就是替代原理。不动产作相牵制，彼此接近。这就是替代原理。不动产作为商品，也遵循这一原理，同一地区、同一类型为商品，也遵循这一原理，同一地区、同一类型的不动产价格也相似，所以可以通过相互比较、的不动产价格也相似，所以可以通过相互比较、修正来求取待估不动产的价格。修正来求取待估不动产的价格。市场比较法-chapter4salescomparisonapproach市场比较法原理示意框架图修正交易案例交易案例交易

5、案例比较比较比较待评估对象待评估对象的价格市场比较法-chapter4salescomparisonapproach直接比较法：直接比较法：比较案例不动产价格B情况修正期日修正区域因素修正个别因素修正待估对象不动产价格D 以上可用公式表示为：P PD D=P=PB BA AB BD DE E 式中：PD为待估不动产价格; PB为比较案例的价格日地价指数比较案例不动产交易期价指数待估不动产估价期日地数比较案例不动产情况指待估不动产情况指数BA素条件指数比较案例不动产个别因件指数待估不动产个别因素条素条件指数比较案例不动产区域因件指数待估不动产区域因素条ED（）（）（）（）可比实例价格对象价格10

6、0100100100估价市场比较法-chapter4salescomparisonapproach间接比较法：间接比较法：待估对象不动产价格D 以上可用公式表示为： P PD D=P=PB BA AB BC CD DE E 式中：PD; PB;A;B;D;E含义同前；指标比较案例不动产的某项价系数比较案例不动产条件评数标准不动产条件评价系间接比较中标准化系数100C（）（）（）（）（）可比实例价格对象价格100100100100100估价比较案例不动产价格B情况修正期日修正区域因素修正个别因素修正标准化标准化修正修正以区域因素间接比较修正为例，其公式为：以区域因素间接比较修正为例，其公式为：交

7、易情况修正交易日期修正标准化修正区域因素修正个别因素修正市场比较法-chapter4salescomparisonapproach第二节第二节 特点、适用对象、条件特点、适用对象、条件（characteristic、 applicable objects and conditions） 具有现实性、直观性、普遍性，价格为比具有现实性、直观性、普遍性，价格为比准价格、存在偏差的可能性、估价人员的素质要准价格、存在偏差的可能性、估价人员的素质要求。求。 在在不动产市场发达地区不动产市场发达地区，具有交易性具有交易性的不的不动产（动产（tradable real estate），如酒店、住宅、公），

8、如酒店、住宅、公寓、写字楼、商场、宾馆、工厂等，而学校、名寓、写字楼、商场、宾馆、工厂等，而学校、名胜古迹、教堂、寺庙、纪念馆等类型的不动产不胜古迹、教堂、寺庙、纪念馆等类型的不动产不宜用此方法宜用此方法。市场比较法-chapter4salescomparisonapproach 不动产市场发育：交易案例至少不动产市场发育：交易案例至少10宗，宗，比较案例至少比较案例至少3宗宗 交易案例资料易于收集取得，市场透交易案例资料易于收集取得，市场透明度高明度高 交易案例资料可靠性高，较少虚价、交易案例资料可靠性高，较少虚价、瞒价、隐价、黑市价瞒价、隐价、黑市价 比较案例与估价对象有相关性和替代比较案

9、例与估价对象有相关性和替代性（类型和区位的相似性、市场的同性（类型和区位的相似性、市场的同一性）一性）第二节第二节 特点、适用对象、条件特点、适用对象、条件（characteristic、 applicable objects and conditions）市场比较法-chapter4salescomparisonapproach第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach一、收集交易实例资料（一、收集交易实例资料（gather dealing data） 内内 容：

10、容：交易双方的基本情况及交易目的交易双方的基本情况及交易目的(一般包括买卖、租赁、入股一般包括买卖、租赁、入股和抵押等和抵押等)交易不动产的个别因素、区域状况交易不动产的个别因素、区域状况(如坐落、用途、面积、形如坐落、用途、面积、形状、地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、景状、地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、景观等观等 )成交价格与成交日期成交价格与成交日期付款方式付款方式交易市场状况交易市场状况( 如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况 )第

11、三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach一、收集交易实例资料（一、收集交易实例资料（gather dealing data） 交易案例资料收集的原则和方法：交易案例资料收集的原则和方法： 注意搜集内容的统一性和规范化：制作成表格注意搜集内容的统一性和规范化：制作成表格 交易实例及其内容的真实性、可靠性：对于搜集到的每个交易实例及其内容的真实性、可靠性：对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无

12、误；误； 建立房地产交易实例库：将搜集到的交易实例分门别类存建立房地产交易实例库：将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。作人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。作为房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例为房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach表4-1 交易实例调查表 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach二、选取可比实例二、选取可比实例(

13、contrast-able instances) 要要 求：求： 可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。供求范围内的类似地区。 例如：拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井例如：拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府地区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府井地区井地区;但如果在该地区内可供选择的交易实例不但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级多，则应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业区中的交易实例。如果估价对象是在北京别

14、的商业区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住宅小区的普通商品住宅，则选取的可比市内某个住宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例最好是在同一住宅小区内的交易实例实例最好是在同一住宅小区内的交易实例;如果在如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市内类似地区、规模、档次的住宅应选取位于北京市内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例小区内的交易实例。 第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach

15、二、选取可比实例二、选取可比实例(contrast-able instances) 要要 求：求： 与待估土地用途应相同或相似。这里的用途主要指与待估土地用途应相同或相似。这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：居住类用途一般分为：居住;商业商业;办公办公;旅旅馆馆;工业工业;农业农业;仓库等仓库等 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构主要是指大类建筑结构，如果能做这里的建筑结构主要是指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结

16、构一般到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：钢结构分为：钢结构;钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构;砖混结构砖混结构;砖木结构砖木结构;简易结构。简易结构。 第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach二、选取可比实例二、选取可比实例(contrast-able instances) 要要 求：求： 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。交易类型可比实例的交易类型应与估价目的吻合。交易类型主要指买卖、租赁、抵押、入股等形式。如果为土主要指买卖、租赁、抵押、入股等形

17、式。如果为土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等目的地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等目的估价，则应选取相对应的交易类型的交易实例为比估价，则应选取相对应的交易类型的交易实例为比较案例。另外，为抵押、抵债目的的估价，应选取较案例。另外，为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为比较案例。但必要时可适当一般买卖的交易实例为比较案例。但必要时可适当放宽放宽 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。当两者不相同时，一般不能作为可比实例。如：国当两者不相同时，一般不能作为可比实例。如：国家所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不家

18、所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同同;出让与划拨的权利性质不同出让与划拨的权利性质不同;商品住宅与经济适商品住宅与经济适用住房的权利性质不同。当两者不相同时，一般不用住房的权利性质不同。当两者不相同时，一般不能作为可比实例能作为可比实例 。第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach二、选取可比实例二、选取可比实例(contrast-able instances) 要要 求：求： 可比实例的规模应与估价对象的规模相当。可比实例的规模应与估价对象的规模相当。

19、例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过地面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的对象规模的0.52范围内，即：范围内，即： 0.5可比实例规模可比实例规模/估价实例规模估价实例规模2 可比实例的成交日期应与估价时点接近。可比实例的成交日期应与估价时点接近。 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调年以上的不宜采用

20、，因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大整。有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。的偏差。第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach二、选取可比实例二、选取可比实例(contrast-able instances) 要要 求：求： 可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。为正常成交价格。 选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选选取可比实例时，一般是指估价

21、对象为土地的，应选取类取类似土地的交易实例似土地的交易实例;估价对象为建筑物的，应选取类似估价对象为建筑物的，应选取类似建筑建筑物的交易实例物的交易实例;估价对象为房地的，应选取类似房地的估价对象为房地的，应选取类似房地的交易交易实例。选取可比实例还有所谓实例。选取可比实例还有所谓“分配法分配法”，其内容如，其内容如下：如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提将此土地与建筑物合成体及

22、其成交价格予以分解，提取出取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比可比实例。实例。 一般要求选取一般要求选取3个以上（含个以上（含3个）个）10个以下（含个以下（含10个）个）的比较案例即可（由期望精度决定）的比较案例即可（由期望精度决定）第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach三、建立价格比较基础三、建立价格比较基础(foundations) (五统一五统一)第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法

23、的操作步骤（operation processes） 内内 容：容： 统一付款方式统一付款方式 估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的比较实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付就需要将分期付款的比较实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。【例例】：某宗房地产交易总价为：某宗房地产交易总价为3030万元，其中首其付款万元，其中首其付款2020，余，余款于半年后支付。假设月利率为款于半年后支付。假设月利率为55，则

24、在其成文日期时一，则在其成文日期时一次付清的价格为：次付清的价格为： 上例如果已知的不是月利率，而是：（1）年利率r，则计算中的（1+5）6就变为（1+r）0.5 （2）半年利率r ，则计算中的（1+5）6就变为（1+r）；（3）季度利率r，则计算中的（1+5）6 就变为（1+r）2。 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach三、建立价格比较基础三、建立价格比较基础(foundations) (五统一五统一)第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 内内 容：容：统一币种和货币单位统一币种和货币单位统一采

25、用单价：通常为单位面积上的价格，土地除了单统一采用单价：通常为单位面积上的价格，土地除了单价，还可为楼面地价价，还可为楼面地价 需要说明：有些比较案例适宜先进行某些修正后再转化为单价进行其他需要说明：有些比较案例适宜先进行某些修正后再转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。例如，估价对象为修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。例如，估价对象为一套商品住宅，阳台为封闭的；选取的比较案例的阳台没有封闭，总价一套商品住宅，阳台为封闭的；选取的比较案例的阳台没有封闭，总价为为20万元经调查了解后得知，当地封类似阳台需要的正常费用为万元经调查了解后得知，当地封类似阳台需要

26、的正常费用为0.5万万元。则适宜先将比较实例没有封阳台的总价元。则适宜先将比较实例没有封阳台的总价 20万元，调整为封阳台的总万元，调整为封阳台的总价价 20.5万元，然后再将此总价万元，然后再将此总价 20.5万元转化为单价进行其他方面的修正。万元转化为单价进行其他方面的修正。 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行市场汇价。但如果先按原币种的价格进行

27、交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价期日时的市场汇价进行换算。了交易日期修正后的价格，应采用估价期日时的市场汇价进行换算。 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach三、建立价格比较基础三、建立价格比较基础(foundations) (五统一五统一)第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 内内 容：容：统一面积内涵（建筑面积、使用面积）统一面积内涵（建筑面积、使用面积） 在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使

28、用面积计价的。它们之间的换算如下筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下市场比较法-chapter4salescomparisonapproach三、建立价格比较基础三、建立价格比较基础(foundations) (五统一五统一)第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 内内 容：容： 统一面积单位统一面积单位（km2、hm2、dam2 （百平方米）、（百平方米）、m2、dm2） 统一面积单位统一面积单位:中国大陆通常采用平方米中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采土地的面积单位有时还采用公顷、亩用公顷、亩)；美国、英

29、国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、；美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下：韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下： 平方米下的价格亩下的价格平方米下的价格亩下的价格666.67 平方米下的价格公顷下的价格平方米下的价格公顷下的价格10000 平方米下的价格平方英尺下的价格平方米下的价格平方英尺下的价格 10.764 平方米下的价格坪下的价格平方米下的价格坪下的价格0.303 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach举举 例例 【例例】搜集有甲乙两宗交易实例，甲实例的成交总价为搜集有甲乙

30、两宗交易实例，甲实例的成交总价为RMB 83RMB 83万元，万元，分两期支付，首期支付分两期支付，首期支付RMB 30RMB 30万元，余款万元，余款RMB 53RMB 53万元于半年后付清，建筑万元于半年后付清，建筑面积面积250m250m2 2，乙实例的成交总价为美元，乙实例的成交总价为美元1515万元，一次付清，使用面积万元，一次付清，使用面积3000ft3000ft2 2，（，（1m1m2 2=10.764ft=10.764ft2 2），若选取此两宗交易实例为可比实例，在进），若选取此两宗交易实例为可比实例，在进行有关修正之前应先做什么？（设行有关修正之前应先做什么？（设RMBRMB

31、的月利率为的月利率为1%1%；乙的建筑面积与使；乙的建筑面积与使用面积为用面积为1 1：0.7m0.7m2 2）（1）统一付款方式：甲=80 万元 ；乙（美元）=15万元（2）统一币种和货币单位：甲单价=80万元；乙总价=158.6=129万元（3）统一面积内涵：甲的建筑面积=250m2；乙的建筑面积=4285.714ft2（4）统一面积单位：甲的建筑面积=250m2；乙的建筑面积=398.153 m2（5）统一采用单位：以RMB计算，以建筑面积为计价单位，则： 甲单价=8000000/250=3200元/m2 乙单价=1290000/398.153=3240元/m2市场比较法-chapter

32、4salescomparisonapproach四、交易情况修正四、交易情况修正(conditions of sale adjustment ) 原原 因：因：利害关系间交易、环境利害关系间交易、环境急于抛售、急于购买急于抛售、急于购买特殊兴趣、动机：风水好、文化品味、祖辈家产特殊兴趣、动机：风水好、文化品味、祖辈家产一方不了解行情导致价格偏差一方不了解行情导致价格偏差债权债务关系的影响债权债务关系的影响合并、分割不动产交易合并、分割不动产交易特殊的交易方式特殊的交易方式税费负担转嫁税费负担转嫁第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 是

33、指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将非正常成交价格调整为正常成交价格。格偏差，将非正常成交价格调整为正常成交价格。偏低偏低偏低或偏高偏低或偏高偏高偏高偏低或偏高偏低或偏高偏低偏低偏高偏高市场比较法-chapter4salescomparisonapproach交易税费非正常负担的交易交易税费非正常负担的交易 房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、土地房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照政府金等。按

34、照政府(税法及中央和地方政府税法及中央和地方政府)的有关规定：的有关规定：n 有的税费应由卖方缴纳，如营业税、土地增值税；n 有的税费应由买方缴纳，如契税、补交土地使用权出让金；n 有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。 在现实交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。例如，土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方；契税、补交土地使用权出让金本应由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却转嫁给了其中的某一方。 市场比较法-chapter4salescomparisonapp

35、roach第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） （1）剔除非正常的交易案例；（2）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度，确定修正系数；（3）利用修正系数，修正具体的交易案例。计算公式为四、交易情况修正四、交易情况修正(conditions of sale adjustment ) 修正步骤修正步骤 修正的方法主要有百分率法和差额法修正的方法主要有百分率法和差额法采用采用百分率法百分率法进行交易情况修正的一般公式为进行交易情况修正的一般公式为： 比较实例的成交价格交易情况修正系数正常价格采用采用差额法差额法进行交易情况修正的一般公式为：

36、进行交易情况修正的一般公式为： 比较实例的成交价格交易情况修正额正常价格 交易情况修正系数案例价格价格比较修正后的市场比较法-chapter4salescomparisonapproach交易情况修正交易情况修正百分率法百分率法：交易情况修正系数应以正常价格为基准正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为 S(当可比实例的成交价格比其正常市场价格高时，为+S； 低时，为-S)，则：【例例】以正常价格为基准，说比较实例的成交价格比其正常价格高以正常价格为基准，说比较实例的成交价格比其正常价格高10% 10% ，如果可比实例价格，如果可比实例价格=1500=1500

37、元平方米，则正常价格？元平方米，则正常价格？ 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach交易情况修正交易情况修正差额法差额法：对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后计算即可。 具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的依照具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的依照 当地习惯，交易双方当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。主要是各自应负担的税费下的价格。主要是 把握下列两点：把握下列两点： 正常成交价格正常成交价格 - - 应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格

38、正常成交价格正常成交价格 + + 应由买方负担的税费买方实际付出的价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格 举例市场比较法-chapter4salescomparisonapproach解：正常成交价格卖方实际得到价格应由卖方负担的税费， 在题中，卖方实际得到价格为7万元，应由卖方负担的税费为240元（480元的一半），因此：正常成交价格70240元。 乙方实际支付价格正常成交价格应由买方负担的税费， 应由买方负担的税费1400+240+80+350=2070(元)， 因此乙方实际支付价格70240207072310（元） 例甲卖给乙一套住宅，例甲卖给乙一套住宅，8080平方米，平方米，7 7

39、万元成交，所有交易税万元成交，所有交易税费均由乙负担，其中契税交纳费均由乙负担，其中契税交纳14001400元，交易手续费共元，交易手续费共480480元元（按规定双方各交纳一半），办证费（按规定双方各交纳一半），办证费8080元，（按规定由乙负元，（按规定由乙负担）评估费担）评估费350350元，（乙委托，由乙负担），问：甲乙双方正元，（乙委托，由乙负担），问：甲乙双方正常成交价格？乙实际支付价格？常成交价格？乙实际支付价格？市场比较法-chapter4salescomparisonapproach五、交易日期修正五、交易日期修正 （sale date adjustment） 修正方法：修正

40、方法： 交易日期修正应以成交日期为基准，以交易日期修正应以成交日期为基准，以价格价格指数指数（定基指数和环比指数）或（定基指数和环比指数）或价格变动率价格变动率（逐期变动率和平均变动率）来修正！（逐期变动率和平均变动率）来修正！第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 价格指数有价格指数有定基价格指数定基价格指数和和环比价格指数环比价格指数两种类两种类型型如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格

41、指数。编制原理见下表编制原理见下表市场比较法-chapter4salescomparisonapproach市场比较法-chapter4salescomparisonapproach采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格成交日期下一时段的价成交日期下一时段的价格指数格指数估价时点时的价格指数估价时点的价估价时点时的价格指数估价时点的价格格 【举 例】： 某宗房地产2004年6月的价格为2 000元/m2，现需将其调整到2004年10月，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数

42、分别为996；947；967；1050；1092；1125；1181(均以上个月为100)，试计算该宗房地产2004年10月的价格。 该宗房地产2004年10月的价格计算如下： 20001050/1001092/1001125/1001181/1003 0468(元/m2)市场比较法-chapter4salescomparisonapproach五、交易日期修正五、交易日期修正 （sale date adjustment） 修正方法：修正方法： 交易日期修正应以成交日期为基准，以交易日期修正应以成交日期为基准，以价格变动率价格变动率（逐期变动率和平均变动率）来修正（逐期变动率和平均变动率）来修

43、正！ 逐期变动率公式：可比实例在成交日期的价格逐期变动率公式：可比实例在成交日期的价格（1变动率）变动率）期数期数估价时点的价格估价时点的价格 平均变动率公式：可比实例在成交日期的价格平均变动率公式：可比实例在成交日期的价格（1变动率变动率期数）估价时点的价格期数）估价时点的价格第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 【举 例】 ：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元：8.26元人民币，2002年

44、10月1日为l美元8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为： 10008.26（10.2）8393（人民币元平方米）市场比较法-chapter4salescomparisonapproach五、交易日期修正五、交易日期修正 （sale date adjustment） 说明：说明：在实际的交易日期调整中，有下列几类价格指数或价格变动率可供在实际的交易日期调整中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：选用： 一般物价指数或变动率；一般物价指数或变动率； 建筑造价指数或变动率；建筑造价指数或变动率； 建筑材料价格指数或变动率；建筑材料价格指数或变动率；

45、建筑人工费指数或变动率；建筑人工费指数或变动率； 房地产价格指数或变动率。房地产价格指数或变动率。 房地产价格指数或变动率又可细分为：房地产价格指数或变动率又可细分为： 全国房地产价格指数或变动率；全国房地产价格指数或变动率； 某地区房地产价格指数或变动率；某地区房地产价格指数或变动率； 全国某类房地产价格指数或变动率；全国某类房地产价格指数或变动率； 某地区某类房地产价格指数或变动率。某地区某类房地产价格指数或变动率。第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach 至

46、于具体应选用哪种价格指数或变动率进行交易日期调整，要看至于具体应选用哪种价格指数或变动率进行交易日期调整，要看具体的估价对象和有关情况。具体的估价对象和有关情况。如果引起房地产价格变动的是单纯的通如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可以选用一般物价指数或变动率；如果是建筑造价、货膨胀因素，则可以选用一般物价指数或变动率；如果是建筑造价、建筑材料或建筑人工费方面的因素，则可以选用相应的价格指数或变建筑材料或建筑人工费方面的因素，则可以选用相应的价格指数或变动率。动率。 从理论上讲，由于房地产价格指数或变动率能全面反映引起房从理论上讲，由于房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格

47、变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。但严但严格来说，又不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用。格来说，又不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用。因因为不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程为不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度并不相同度并不相同，如处在衰落旧城区的房地产和处在新兴开发地段上的房如处在衰落旧城区的房地产和处在新兴开发地段上的房地产地产，所以，最适用的房地产价格指数或变动率，是可比实例所在地所以，最适用的房地产价格指数或变动率，是可比实例所在地区的同类房地

48、产的价格指数或变动率区的同类房地产的价格指数或变动率。市场比较法-chapter4salescomparisonapproach六、六、区域与个别因素修正区域与个别因素修正 （zone factors and individual factors adjustment ） 区域因素：区域因素： 繁华程度、交通条件、基础设施、公共设施、环境、繁华程度、交通条件、基础设施、公共设施、环境、城市规划、景观等城市规划、景观等 个别因素：个别因素： 面积、位置、地质、形状、年限、临街、建筑面积、位置、地质、形状、年限、临街、建筑 修正方法修正方法 往往都基于一定区域内一定类型的修正系数表和说往往都基于一

49、定区域内一定类型的修正系数表和说明表明表 包括直接比较和间接比较两种。包括直接比较和间接比较两种。 间接比较往往是以区域平均水平为标准。间接比较往往是以区域平均水平为标准。第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 步步骤骤市场比较法-chapter4salescomparisonapproach 区域因素的修正方法区域因素的修正方法 区域因素修正包括以下几个步骤：区域因素修正包括以下几个步骤： 确定比较因子。即根据具体的评估对象，选择确定区确定比较因子。即根据具体的评估对象，选择确定区域因素中的比较因子内容。域因素中的比较因子内容。 评价

50、各因子的比较修正系数。评价各因子的比较修正系数。 一般来说，定量确定各比较因子定量指数的方法有以下几种： (1)利用距离为比较尺度距离为比较尺度。 (2)利用数学公式或经验公式计算数学公式或经验公式计算的影响分值为比较尺度。 (3)在地价和各影响因子相关关系分析的基础上，总结出各因子条件量化标准和规律条件量化标准和规律，在具体估价时，根据各因子指标条件对照上述规律和标准，并借助估价者的经验，应先确定各因子确定各因子的条件指数和修正系数的条件指数和修正系数，编制出城市或区域的区域因素修正系编制出城市或区域的区域因素修正系数表。数表。市场比较法-chapter4salescomparisonapp

51、roach直接比较修正法举例：直接比较修正法举例：有三个可比实例ABC，成交价分别为1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 ，现将可比实例不动产的区域因素与估价对象不动产的区域因素进行直接比较，结果列于表：（假设各因素的权重值相等）区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度101398道路通达度1081011公交便捷度10101210对外交通1091113环境质量108109景观10111112城市基础设施1011108社会公共设施1091211规划限制108109治安状况10101112总分值10097106103采用直接比较修正法对各可比实例进行区域因素修正，即

52、可得到：可比实例A在估价对象区域条件下的价格=1500(100/97)=1546可比实例B在估价对象区域条件下的价格=1650(100/106)=1557可比实例C在估价对象区域条件下的价格=1600(100/103)=1553市场比较法-chapter4salescomparisonapproach有三个可比实例ABC，成交价分别为1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 ，现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行直接比较，结果列于表：（假设各因素的权重值相等）采用间接比较修正法对各可比实例进行区域因素修正，即可得到：可比实例A在估价对象区域条件下的价格

53、=1500(100/89)（92/100）=1551可比实例B在估价对象区域条件下的价格=1650(100/97)（92/100）=1565可比实例C在估价对象区域条件下的价格=1600(100/95)（92/100）=1550间接比较修正法举例：间接比较修正法举例：区域因素标准不动产估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度109889道路通达度101110911公交便捷度10910129对外交通108898环境质量101091110景观109889城市基础设施1088118社会公共设施1079107规划限制101110911治安状况101091010总分值10092899792市场比较

54、法-chapter4salescomparisonapproach 可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，实物状况，都应是可比实例房地产在其成交日期时的状况都应是可比实例房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。 由于由于不同使用性质的房地产不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，实物因素不同，因此，在进行区位状况和实物状况的比较修在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应

55、有所不同正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。例如，。例如，居住居住房地产房地产讲求宁静、安全、舒适；讲求宁静、安全、舒适；商业房地产商业房地产着重繁华程度、着重繁华程度、交通条件；交通条件；工业房地产工业房地产强调对外交通运输；强调对外交通运输；农业房地产农业房地产重视重视土壤、排水和灌溉条件等。即使某些因素相同，对价格的影土壤、排水和灌溉条件等。即使某些因素相同，对价格的影响程度也不一定相同。响程度也不一定相同。市场比较法-chapter4salescomparisonapproach七七、其他修正、其他修正（other factors adjustment ）正系数比较案例宗地容积率

56、修数待估宗地容积率修正系 容积率修正：容积率修正：容积率的大小直接影响土地利用程度的高低。一般来说，容积容积率的大小直接影响土地利用程度的高低。一般来说，容积率越高，土地利用效益越高，从而地价就相应地提高。所以在率越高，土地利用效益越高，从而地价就相应地提高。所以在评估地价时要进行容积率的修正，通过容积率修正，消除由于评估地价时要进行容积率的修正，通过容积率修正，消除由于容积率的不同而造成的地价水平的差异。容积率的不同而造成的地价水平的差异。统一价格中内涵中的容积率，通常采用编制容积率修正系数表统一价格中内涵中的容积率，通常采用编制容积率修正系数表或者构建容积率与地价模型实现。或者构建容积率与

57、地价模型实现。容积率修正后的交易案例价格容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格比较宗地价格第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 【例】：根据城市容积率的现状水平及城市规划的具体规定和容积率与地价水平的相关分析，制定该城市容积率修正系数表如下：如果比较案例为1000元/m2,容积率为1.0，待估宗地规划容积率为1.5，则待估宗地容积率修正计算为：市场比较法-chapter4salescomparisonapproach容积率0.10.30.611.11.52修正系数0.50.60.811.11.41.8 容积率修正后的交易案例价格=1

58、000（1.4/1）=1400元/m2 此外，对容积率修正系数的确定此外，对容积率修正系数的确定,还可以通过分析容积率还可以通过分析容积率与建筑成本的关系与建筑成本的关系,编制出不同容积率对应的地价修正系数。编制出不同容积率对应的地价修正系数。GOON市场比较法-chapter4salescomparisonapproach 使用年期修正：使用年期修正：土地使用年期的长短，直接影响可利用土地并获得相应土土地使用年期的长短，直接影响可利用土地并获得相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也

59、越高，土地的限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。统一价格内涵中的使用年期。通常有剩余使用年期修正、统一价格内涵中的使用年期。通常有剩余使用年期修正、法定最高出让年期修正两种类型。修正方法采用收益法的预法定最高出让年期修正两种类型。修正方法采用收益法的预期收益原理实现。其基本公式为由无限年期下的价格年期期收益原理实现。其基本公式为由无限年期下的价格年期修正系数，即（修正系数，即（1-（1+r）-

60、n）。七七、其他修正、其他修正（other factors adjustment ）第三节第三节 市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（operation processes） 市场比较法-chapter4salescomparisonapproach计算使用年期修正系数，年期修正系数按下列计算：计算使用年期修正系数，年期修正系数按下列计算：式中：式中：K将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数 R土地还原率；土地还原率； m待估宗地的使用权年期；待估宗地的使用权年期； n-比较案例的使用权年期比较案例的使用权年期 年期修正后的地