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1、江苏省大丰市新天地花园(huayudn)可行性研究报告内容提要本文通过对大丰市经济(jingji)技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发 经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据大丰市 和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开 发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、 财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案(fang an),项目总建筑面积31. 13万平方米，项目总投 资38044万元。经测算项目财务净现值22597. 8万元，项目财务内部收益率 69.4%,因此项目(xiang

2、mu)在经济上具有较强的可行性。2000年翻三番，财政收入达到60亿元，比2000年翻四番，全市总体上实现基本现代化。苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一 轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，可以预见随着长江三角洲 经济的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝 大部分的劳动密集型企业，北迁将成为该类企业的发展趋势，能否把握该项机 遇，将自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的 关键。2、房地产状况衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：首先要看房地产业的发展 与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的

3、均衡态；再次要看房 屋价格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正 常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。城市化进程加速房地产业发展。工业化的发展将极大的加速城市化进程， 城市化进程正是人口、财富、人才、资本的横向集中的过程，城市中心功能的 进一步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。5-6年之内如果国家不出 现大的政策性调整，房地产市场还将会有5-6年的高速发展时期。大丰市的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成 真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱， 还未有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进

4、(xianjin)的房产设计和营销 手段，市场本身还存在着许多问题。大丰市目前真正从产品本身出发，具备较 先进的规划理念的个案屈指可数(qd zhr ke shu)o虽然目前的在售楼盘(16u P如)较少，有的已经售完，但土地拍卖和新开发的楼盘数量(shuliang)正在增 加，该市的房地产市场(shjchang)2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较 大。随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，大丰市的房地产 将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。三、有利投资经济形势成因分析1、国家宏观经济的影响2、江苏省大丰市经济发展势头良好3、全国整体房地产市场发育发展情况良好展望2005年中国

5、房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。2005年，房地产市场将继续按“三个基本”的要求保持快速发展势头。我国 将把扩大消费作为扩大内需的着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地 产市场的健康发展，政府将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，压 缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的 房地产投资，适当控制房地产市场价格，防止泡沫经济产生危害国民经济发展 和社会安定。4、公积金归集、商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷 酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动

6、作用。预 计2005年，随着中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式 将得到进一步的拓展。在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分 析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有 利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会 选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。第三章 项目周边物业(wu ye)市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标 的调查。本次调查分析主要是针对(zhendui)拟投资地块的地理环境，大丰房 地产市场，地区既有的生活消费条件，住宅消费者等几个(

7、ji ge)方面的调 查，为项目的可行性分析和研究提供(tigong)充实的研讨依据。一、投资(t6u zi)地块的地理环境本项目位于江苏省大丰市开发区内，地处中国江苏省中部，长江以北，黄 海之滨。全市总面积2367平方公里，总人口 72万。辖17个镇和一个港口经济区，从区位状况来看，其地处中国东部沿海开放带，从属上海经济区，受长 江三角洲经济圈辐射，经济发展的区位优势十分突出。这里与中国最大的城市 上海和江苏省省会城市南京相邻，铁路、高速公路穿境而过，南京禄口机 场和盐城机场近在两侧。被中国国家交通部列入“九五”规划的万吨级泊位的 大丰港现已开工建设，建成后将成为一类口岸，直接通航韩国、日本

8、、香港等 国家和地区。大丰市已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，为其更好的融入中 国最具经济活力的区域一一长江三角洲，奠定了基础。特别需要指出的是待沿 海高速公路即同三高速公路营建完成后，大丰同长江三角洲核心("xin)区域- -一上海的经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给大丰市带来接受 发达地区(diqu)强辐射的新机遇。二、区域分析本项目(xiangmu)位于江苏省大丰市经济开发区内，占地340亩，东临规 划中的城市中轴线常新路，南接城市交通干道南翔路。地块规整(gui zheng),基建配套(水、电、气、污)系统(xitong)完善，基地西靠经济开发区 核心地块，

9、东临大丰市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而 易见的优势。综上所述，鉴于该地区潜在的区位优势和明显的成本优势决定了其经济将 会进入加速期，在可预见的将来其区域购买力将出现质的飞跃，尽管目前其各 项经济指标并不十分突出，但从房地产项目开发先导性、周期性等特性以及近 期周边地区一级市场价格上涨态势来判断，该区域房地产一、二级市场上涨空 间将十分巨大。三、大丰项目周边主要案例分析大丰市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可 数。以下将对该市的几个代表个案进行简析。【国泰花园】本项目位于黄海路、建工巷，距离市政府不逾百米，是传统的城市中心地 带。本项目由三级开发资质的南

10、通国安置业有限公司投资建设，占地面积 16800平米，总建筑面积30000平米，由9幢6层住宅、一幢二层裙房和5000 平米的中心花园及楼间绿地组成，绿化率达到30%。该案房型面积(mian ji)为二房 106115 m,三房(sdn fang) 134144 m ,跃层66 m s 101 mo靠幸福巷均为一通二的商铺，与三栋住宅整体相 连，一层售价3500元/书，二层与住宅同价。一期于2003年9月开盘(kai pa n),商铺、车库和住宅已售空。二期于2004年5月开盘(kdi pan),平均价格 为1750元/r< 于2004年底(niandi)交房,现已基本售完。【金丰苑汇贤

11、居】本案由大丰市教育房地产开发的，位于金丰南路、黄海路，拥有成熟的交 通设施，生活机能和市政配套。该案由7幢多层和一些二层的裙房组成，房型 面积为二房9192书，三房135139书，平均销售价格为1750元/书；商铺一 楼平均价格为10000元/«,二楼平均价格为3500元/书。该案目前已基本售【名都广场】本项目位于市中心人民中路以西，大四河东畔，工农路之北，由杭州居易 房地产开发有限公司全程开发。总占地面积38666. 86书，总建筑面积61500 m,其中住宅建筑面积15000 ,商业建筑面积35100 办公建筑面积 10000 M，住宅总户数为102户。名都广场，分为南、北、中

12、三大区块，西南临河为高档住宅区，中区是大 型市民绿化广场，大片绿地、喷泉水池与休闲步道座椅等公共设施，东南及北 区为商业区，以一条精品化商业步行街南北贯通，是大丰黄金商业桥头堡的综 合性现代商业中心。该案住宅楼房型面积为二房9P92M,三房135156芯，于2003年7月 开盘，平均价格为1650元/书，住宅售价二层1600元/计 三四层1780元/ m,目前已售空，已于2004年4月底交房。车库售价1800元/«,商铺一层售价临健康路14000元/耐，临人民路 27000元/书，靠近主入口的16500元/芯，内部不临街均价在8500元/书12500元/耕之间，二层均价在3800元/

13、才一一5000元/必之间，三层均价在 2500元/书3100元/芯之间，四层均价为2000元/芯，已于2004年8月交 房。现有80%商铺对外营业，已初步形成商业圈。【汇金购物(gbu wCi)公园】该案紧靠(jin炒o)人民路，位于名都广场的斜对面，开发商是浙江公司(gong si),朝人民路入口处有部分三层商铺，靠大华路为写字楼，一层为商 铺，其余内部多为三层商铺，部分为两层，朝人民路商铺一、二、三层一起 卖，并且二、三层为大通(M tong)间，三层不计价，背面商铺只单买一层， 销售价格以人民路为最高点，往内递减。面朝人民路入口处的第一排商铺一层 28000元/书，二层4200元/rrf

14、,面朝大华路一层商铺(shang pu)售价15000 元/m ,中心广场商铺一层售价为18500元/m。【汇总分析】通过上述个案的分析后，可以看出大丰楼盘2004年的平均价格在1650元 /芯左右，目前楼盘的平均价格随着市场的变化，已经将达到1750元/书左 右。建筑规划都为多层，建筑规模都比较小，房型设计以二房和三房为主，二 房面积在90110书，三房为134150芯。2004年区域在售楼盘实现销售约25万平方米，客户主要来自大丰当地，现对已购房客户进行调查统计分析后发现。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几 种常规的住宅消费类型。已购房客户职业分布：行政事业单

15、位35% ；科研教育 单位25% ；个体私营企业40%0购买力：置业的客户购买力较强，已购房客户的家庭月收入均在3500元 以上。购买动机：换环境87% ；结婚用8% ；投资5%,客户购买动机主要为改善居住环境。大丰市目前(muqian)的在售楼盘较少，有的已经售完。虽然目前的在售楼 盘较少，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004 年变化较大，销售量和价格(jiage)涨幅增长较大。随着经济发展(fazhan) s 收入增加，2005年起大丰市的房地产将会迎来一个蓬勃(pengbo)健康发展的 阶段。!1!消费者调查(diAo ch£分析为了使本项目更适应市场

16、发展，满足大丰市当地居民的购房要求，我们对 大丰市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。(-)问卷调查的问题及汇总1、对大丰市新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向65%表示有兴趣购买，25%表示可以考虑，10%表示不买。2、对住宅形式的选择30%的人选择多层；40%的人选择小高层；30%的人选择联体别墅。3、对开发区房价的预期50%希望价格范围在1400-1600元后；40%希望价格范围在1600-18007E/m ； 10%的人希望价格范围在1800-2000元沛。4、对付款方式的选择25%的人选择一次性付款；75%的人选择分期付款方式，并向银行按揭贷款。5、对购买房子面积的要求10%的人希

17、望90月以下；30%希望90-110 m ； 35%希望110-130 m ；20%希望 130-150 m ； 5%希望 150 m 以上。6、对房型的要求40%的人希望房型为三房二厅二卫，25%希望房型为三房二厅一 卫，20%希望房型为二房二厅二卫，15%希望房型为二房二厅一 卫。7、对各房间面积大小的选择80%希望(xlwang)主卧面积在16-18 m, 20%希望主卧面积在12-14 m ； 70%希望次卧面积在12-14 m, 30%希望次卧面积在810m ； 75%希望客厅面积在2025 r, 25%希望客厅面积在1518书； 75%希望餐厅面积在1012书，25%希望客厅面积在

18、58书；80% 希望(xiwang)厨房面积在911 m , 20%希望厨房面积(mi2n ji)在57 m ； 75%希望卫生间面积在56耐，25%希望卫生间面积在34 m ； 85%希望阳台面积在45 m , 15%希望客厅面积在23 m o8、对建筑外立面风格(fengge)的选择40%希望(xiwang)是欧式风格的，50%希望是现代风格，10%希望是中 式风格。9、对建筑外立面颜色的选择50%希望是白色的，35%希望是黄色的，15%希望是红色的。10、对建筑外立面材料的选择65%希望用面砖，35%希望用涂料。11、对屋顶造型的选择50%希望坡顶式，25%希望平顶式，25%希望飘带式。

19、12、对阳台形式的选择55%希望是封闭式，45%希望是敞开式。13、对窗台造型的选择65%希望是落地窗台，20%希望是普通窗台，15%希望是六角窗台。14、对窗框材质的选择65%希望用塑钢，35%希望用铝合金。15、对阳台造型的选择60%希望是弧形，40%希望是方形。16、对小区采用哪种供气方式85%希望是管道煤气，15%是瓶装液化气。17、在购买商品房时，考虑哪些因素70%主要(zhuyao)考虑交通和环境因素，60%主要(zhuyao)考虑生活配 套，60%主要考虑地段，50%主要考虑教育配套，55%主要考虑房 价和房型。总体上人们都希望小区周边交通、生活(shenghuo)K 套、教育配

20、套比较完善，因此对这些因素考虑的多一点。18、对绿化形式(xingshi)的选择45%希望(xlwang)是草坪，20%希望是树木，35%希望是花草灌木。19、喜欢的环境景观要素40%希望有喷泉、花坛，25%希望有雕塑和围廊，20%希望有景观、水池。第_章 前言(qian yan)4一、报告(baogao)编制目的-4、报告(bUogUo)编制依据-4三、(xiangmu)概况-4第二章 项目开发(kaifa)经营环境分析 -5一、2004年国内经济及房地产市场回眸-5二、江苏省大丰市房地产市场分析一7三、有利投资经济形势成因分析-9第三章 项目周边物业市场调查分析-10、投资地块的地理环境-

21、10二、区域分析 10三、项目周边主要物业分析11四、消费者调查分析13U!项目开发经营优势点与机会点分析-17、房地产投资项目开发经营机会形成模式1720、希望的小区配套设施有哪些55%希望有医疗中心和小型超市，20%希望有会所和网球中心，35% 希望有健身房，20%希望有小型幼儿园和垃圾集中处理站。21、希望的小区休闲设施有哪些40%希望儿童乐园，50%希望有休闲和健身步道，20%希望有摇 椅、秋千。22、希望小区有什么样的智能化服务70%希望有智能网络系统，45%希望有LED滚屏显示系统和背景音 乐广播，50%希望有智能卡。23、希望小区有什么样的物业服务50%希望物业智能化、家政物业管

22、理、绿化服务，可视对讲装置，60%希望有闭路监控系统，40%希望能24小时服务和维修服务、清 洁服务，35%希望有餐饮服务。24、希望小区有什么样的保安服务60%希H(xTwang)有防盗(fang dao)s防火报警系统，55%希望有 中央呼叫系统(xitong)和室内求救报警系统，45%希望有24小时 电子巡更系统和单元入口防盗门。25、准备投入(touru)的购房资金40%希望(xlwang)投017万元，40%希望投1720万元，15%希望投2023万元，5%希望投2330万元。26、是否有向购买(-)问卷调查的分析选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：环境好、距离近、户型合 理、

23、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为70%、50%、50%、20%、20%、 15%。从以上问卷调查汇总中，我们可以看出大丰人对多层、小高层、别墅都比 较能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，说明大丰客户希望居住条 件能更好；大多数居民期望房价范围在1500-2000元/停；选择房型面积偏大 型，说明市场需求的是中等价位、较大户型、中低档次房子；接受向银行按 揭贷款方式买房，说明大丰居民的支付能力增强了；随着大丰客户购房观念的 不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。章项目(xiangmu)开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会(jT hui)形成模式经营机会的实

24、质(shizhi)是寻求、识别、把握企业可进取(jinqu)的市场空 间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势 (youshi)的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势 点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨 论。现对该项目真正的、突出于新天地住宅市场的优势点集中如下。(1) 项目开发经营期几年内相关的经济大“势"。 国家宏观经济处于上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。 住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临 有利的政策法规环境。 置

25、业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为 全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条 件的改善方面。(2) 项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 新天地花园的自然环境，在江苏省大丰市得地独优； 新天地花园可作为经济技术开发区、企事业单位人员，私营、民营企业家理 想的生活基地； 新天地花园占地近三百多亩，规模大，是置业的理想地方。(3) 项目公司企业领导核心与公共关系状态。 项目开发公司领导核心可实行(shixing)新组建的班子，在人事、财务管理等 方面可实行全新(quan xin)的体制， 项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌(pin

26、 pai),为江苏省大丰 市人民作出贡献。上述这些优势点的正确运用(yunyong),有利于为开发项目打造良好的基 础。三、项目开发(kaifa)经营机会点(1) 人口众多，私营，民营企业今年来不断增加，收入水平持续增加，加之 开发区的大规模建设活动，使得整个大丰市的房市较为活跃，有利于新项目的 上马开工。(2) 项目区域位置紧邻市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同 类物业便宜，而且近年来，开发区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设 施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个 大丰市的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。(3) 本项目目前

27、交通状况较好，常新路将在年内完成通车，到时候小区的交 通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的。2005年南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势 和不可替代性，新天地花园销售将适逢其时。第五章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标(mubiao)兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环 境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑(kaolu) o、目标市场(shi chang)定位1、新天地花园虽位于经济(jlngji)技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为大丰市的中高层消费群。2、消费群界定(ji。ding

28、)(1) 行政事业单位和科研教育单位人士 ；(2) 民营或私营企业家或个体老板；(3) 来大丰市经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员；(4) 富裕居民购房和二次换房的需要；3、年龄判断在30-45岁购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这 是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决 策,主要原因是:1. 项目区位位置处于城市中轴线;2. 项目区位内中高档物业目前销售状况很好；3. 开发区各项基础设施和市政设施都已跟进；o4. 南翔路拓宽和盐通高速建成通车将决定新天地花园具有其他

29、物业不可替 代的优势。(产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。)第六章 项目开发建设(jianshe)建议、项目(xiangmu)总体规划建议1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来(weilai),充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成 若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场 情况进行(jinxing)单独设计。2、总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成 后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计(sheji)的宗旨，以“绿地中的公建"和“公建中的绿地"两个手法营造

30、两个中心，形成集中景 观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。3、总体上来说，新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型 和变化的立体效果。4、虽然大丰市私家车相对不多，但在规划上，建议在小区的交通方面， 充分做到人车分流并且规划好停车位。5、在设计规划上，建立“城市一一社区一一小区一一组团一一院落一一 家庭“(如上图所示)的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理， 环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创 造与城市完美和谐的居住环境。6、小区总体规划布局小区空间结构可以概括为“周边围合、中心绿化"，“三轴一环六组 团

31、”。"周边围合”是指小区东、南、北三面以商业界面临路，将噪杂的城市 交通干道与小区的内部空间分开。既为小区内部创造安宁、舒适的居住环境， 又以完整、统一的商业建筑形象面对城市交通干道，为城市的视觉形象增添层 次。“中心(zhOngxin)绿化"是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中 心(zhongxin)绿化、组团绿化，以及道路绿化有机统一起来，避免绿化的分 散，从而提高绿化的使用价值，再点缀以低层的别墅及会所等建筑，使得绿 化、水面、建筑相映生辉。“三轴"是指横贯(hengguan)小区南北的"S "型景观轴线及垂直于常新路的两条纵向景观

32、轴线，它将小区(xiao qu)5成完整独立的六个组团。"S “型南北景观轴线将六个组团、中心(zhongxin)绿化、中心广场、会所 及南北方向的人行次入口有机联为一体，是小区内部极富活力的，集景观、运 动、休闲为一体的多功能交通活动空间。两条纵向轴线，将红花中心河古杏林 风景带的景观有机引入小区深处，结合常新路的两个主入口，使道路交通、景 观紧密结合。“一环"是指沿基地周边的环形车行道路，便捷、高效地将小区的交通系 统组织起来，形成完整的小区空间构架。南翔路西接盐通高速公路，是进出城市交通干道。沿路布置大体量商业建 筑，常新路则是大丰未来的城市景观道路，沿路布置小体量精

33、品休闲、文化、 餐饮一条街。沿常新路主入口，设置小区中心广场及会所，结合中心绿化，以形成小区 内文化、休闲中心。在中心绿化内布置低层独院住宅及联体别墅，构成外紧内 松的空间形态。会所北侧点缀以小高层建筑，以丰富小区的天际轮廓线。每组团内建筑两两组合，形成邻里单元，每单元内均设有底层架空车库及 辅助用房。将小区的运动场地及幼儿园设于小区的西北角，可独立服务于周边小区。二、住宅建筑设计建议1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那 么我们的住

34、宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。2、住宅房型设计（sh顷立足于"以人为本”的理念（ITnian）,引进“景观 ng guan）房”概念，大量采用凸出墙面景观低窗，南北通厅。做到功能分区明 确，流线清晰，污净分离，并特别设置二代伦rd没）居、子孙户房型为楼盘的销 售提供多样选择。3、住宅外观设计采用目前流行（liuxing）的欧式风格，色彩以简洁明快为 主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。建 筑顶部为太阳能的设置留足空间，部分建筑底层设置2.2M架空车库，建筑间 距均满足1 ： 1.3的日照要求。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新

35、产品，据统计数据表明，在已 建成或正在建成具有“后小康时代"特征的住房中，新材料、新产品、新技术 的采用率，外墙材料为60%,屋面保温防水材料为90%,管线集中综合布置为 40% o5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、 房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高 层、别墅）等。【多层公寓】三房二厅二卫建筑面积136.29占 34.65%三房二厅一卫二房二厅一卫【小高层公寓】三房二厅二卫四房三厅三卫四房二厅二卫 顶层跃层【联体别墅】建筑面积117.67 m建筑面积94.25、建筑面积156.31 rrt建筑面积176.76书建筑面积1

36、62.29 m占 10.23%95.06 m 共占 37.99%161.2 m 共占 8.77%占 1.04%占 2.09%建筑面积 272.38 ms 251.56 ms 252.45 m共占1.47%占 2.82%占 0.94%建筑面积(ji2n zhu mian jT)207.19 m建筑面积(ji冬n zhu mian jT) 184.97 m三、小区配套设施(sheshT)建议1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位 的交通状况不佳，建议(jianyi)公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来 的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。2、会所是未

37、来社区档次的标志(biaozhi)之一，建议建设一个大型豪华会 所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。3、拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算 机三网合一线路并全部采用地下电缆。二、项目开发经营优势点17三、项目开发经营机会点18第五章项目定位18一、目标市场定位-19二、产品定位 19第六章 项目规划、建筑设计建议20_、项目总体规划建议20二、住宅建筑设计建议21三、小区配套设施建议23四、环境(huanjing)艺术设计建议23五、道路交通设计(shQj)-24六、绿化(luhua)景观设计-24第七章 项目(xiangmu)开发经营策

38、略及投资估算25_、(xiangmu)开发经营策略-25二、项目投资估算-26三、项目实施进度安排-27四、项目投资与筹资计划-284、每户设独立的水、电表，小区内采用直供水系统及自来水净水系统,保证用户生活用水质量。5、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局等公共建设配套设 施，为用户的日常生活提供方便，充分体现出社区生活的现代化。(如图所示的 社区配套方案)6小区的保安系统设有楼宇对讲系统，周界安全防范系统、电子巡更系 统、闭路电视监控系统；小区公共建筑设备监控系统、中央背景音响系统、 LED滚屏显示系统。除了两条电话线及有线电视管线，每户接入计算机宽带 网络，同时设有VOA点播系统

39、。小区安全系统、信息系统、管理系统均按建 设部AAA住宅智能化标准实施。U!、环境艺术设计建议随着人们(rQn men)生活水平的提高，“买环境(huanjing)n的观念(guW nnian)已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前 以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整 体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然 的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划 设计(sheji)时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设 计，建议公

40、司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效 果。五、道路交通设计(shji)结合小区"三轴一环六组团”的规划结构，形成小区完整的交通道路骨 架。交通设计以安全、便捷为宗旨，分为人行与车行二个系统，力争人车分 流。车行系统以“三轴一环"为骨架，形成六个组团的独立车行环道。车行可 至每邻里单元，同时构成每组团的独立消防环道。人行系统以中心绿化沿水景 观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲、运动之功能，与车行完 全分开，以创造出安全、舒适的步行空间。六、绿化景观设计小区绿化设计采取中西结合，建筑、环境相交融的手法。主入口纵向景观主轴，以入口广场、门廊、喷泉

41、步道、中心广场、会所为 主要节点，将各功能空间串为一体，形成空间序列的起、承、转、合。通过花 卉、喷泉、雕塑、铺地、草坡构筑高节奏，具有强烈动感的欧式景园气氛。“S”型横向景观轴线，则以浓荫、雕塑、柱廊、铺地为主要构图手法， 将各组团空间串为一体，旨在创造轻松、浪漫的休息氛围。中心绿化设计则顺应(shunying)建筑空间的曲折，以大面积的浅水、草坡 为构图主体，点缀亭台桥榭，极力渲染"小桥(xiMqi%)、流水、人家”的生 活(shenghuo)意境，强调自然、生态的居住理念。上述优化建议仅仅是一个思路(silCi),设计人员在把握总体原则的前提 下，可以有更多的突破。第七章项目开

42、发(kaifa)经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论新天地花园项目的开发经 营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的 项目筹资计划和投资计划。一、项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取"整体规划、分期实施、自主开 发、力创精品"的灵活多变的开发经营策略。1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块 占地340亩，因此必须对地块进行整体规划。2、分期实施。该项目开发总建筑面积达31.13万M2,预计总投资约4亿 元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房 地产市场的

43、变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化 及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据(genju)对项目地块的现状分析，建议项目以地块北部为突破口。其 依据有：地块北面紧靠老城区，交通(jiaotong)条件相对较好，宣传也更为 方便。从规划方面考虑，该区域具有(juyou)相对独立性，可作为一个独立 的项目看待。3、自主开发。这是基于项目公司的资金(zljin)优势和地块本身的特点而 作出的选择。 房地产属资金密集性行业，项目(xiangmu)公司可凭借其他公司所不具 备的雄厚资金实力进行自主开发。 项目公司购置该地块所需成本较低(相对市中心而言和优惠的政策)。 项目地块所

44、处的特有的区位优势及市场前景(如前文介绍)。 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在 江苏省大丰市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时 借助于新天地花园的品牌，可迅速提升开发公司在江苏省大丰市房地产业界的 知名度。5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实 力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。二、项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资 为38044万元人民币。详见表

45、一：项目总投资估算表，更详细的投资计划可能随设计及实施的改 变而调整。1、建设投资建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化 费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。建设(jianshe)投资估算依据：(1) 整个(zhengge)项目从2004年1月开始，2009年8月底全面完成。(2) 各种(g。zhong)税费按江苏省大丰市目前的取费标准计取。(3) 整个(zhengge)项目按中、高水平计算(jsuan) o1. 1 土地取得费用土地取得费用为征地费与批租费契税之和，总计4155万元。1.2前期费用根据江苏省大丰市市现行收费标准和本工程项

46、目的实际情况，确定本项目 研究、咨询、规划设计费、审图等前期费用单价为50元/M2,总费用为1557 万兀O1.3建安工程费用建安工程费用按683元/ M2计，总计21264万元。见表(三)1-4招投标、监理、审照、临建费招投标、监理、审照、临建费，按15. 5元/m,总计484万元。1. 5各种配套规费根据与大丰市开发区管委会协议确定综合配套规模按50元/rrH十，包括建 筑设施配套费、人防费、墙改费、扶散费、再就业基金，建管费、地方教育附 加费、白蚁防治费、预销售证管理费等费用，总费用为1557万元。1. 6小区配套费小区配套费包括:水、电、有限、通讯、智能化、上下水、排污环卫等按90元/

47、 M2,总计2802万元。1- 7室外总体费用室外总体费用包括：道路、绿化、景点费用按50元/ M2计，总计1557万兀O1. 8不可预见费不可预见费以建设工程按30元/M2计取，总费用为934万元。1. 9项目(xiangmu)管理费项目(xiangmu)管理费按建安工程费用按30元/M2计取(ji qu)，总费用为934万元。2. 0销售费用销售费用为广告费、销售费及相关(xiangguan)登记费等，以40元计取， 总费用为1245万元。2、建设期利息xi)建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为1557万元，具体计算见

48、项 目投资计划和资金筹措表(表七)。3、项目总投资上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计38044万元。详见表一项目总投资估算表。三、项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地 调整项目实施的进度。由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项 目分成三期，依次由北到南逐次开发（公建中心放在第一期），整个项目从 2004年1月开始，至2009年8月结束，历时近6年，项目实施进度计划详见 表四。表四项目实施进度计划表（年、季度）实施步骤 200420052006200720082009工程前期首期工程二期工程三期工程、项目投

49、资与筹资计划按江苏省大丰市市政府规定，投资项目（xiangmu）的自有资金应达到项目 投资的30%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。为计算方便，报告中预设项目寻求贷款16000万元，分别于2005、2006、2007、2008、2009s 2010年投放，具体见表七项目投资计划和资金 (zijin)筹措表。由于项目(xiangmu)建设期较长，实际运作中，上一年项目的销售收入中 一部分可用于下一年的建设资金。项目建设期历时6年，从2004年元月(yuanyue)至2009年8月底全面完 成，在建设期内，投资按年发放。具体见表七：项目投资计划和资金筹措 表。表七中，投资计划与资

50、金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后 面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况(q ingkuang)作如下安排:1、以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。根据 目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块 价格可达到79。57万元/亩。2、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。3、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。4、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围 后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。第八章项目开发经营状况分析本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排，估算

51、项目开发(kaifa)经 营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财 务内部收益率。新天地花园项目(xiangmu)中包括公寓式住宅、小高层住宅、车库以及幼儿 园、会所等公建项目。其中，前者采用销售形式(xingshi),公建项目可采用销 售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时， 所有公建项目以自行经营考虑。公建项目(xiangmu)中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站， 部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、会所。故公建 项目的经营收入本报告中均未考虑。一、项目的价格(jiage)定位根据对项目周边同类物业价

52、格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位：多层住宅1848 te/id2小高层住宅2465 7u/m2别墅3552元/把商铺5417 te/hi2二、项目销售计划根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以 及本物业的设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。三、项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收 入情况如下表五、六。、项目经营成本结算:项目经营(jlngying)成本包括：建造成本、销售(xiaoshou)成本、销售税 金和财务费用。其中(qizhong): 建造成本(ch

53、engben)=(当年建筑面积/项目总建筑面积)x总建筑(ji anzhu)投资上述公式仅为近似计算。 销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入1.5%计取。 营业税及附加税合计为销售收入的5. 65%。 土地增值税按销售收入1%预征。 财务费用为项目开发经营期间的利息支出。五、项目利润估算根据新天地花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利 润计算如表二。第八章 项目开发经营状况分析29_、项目的价格定位-29二、项目销售计划-29三、项目销售收入估算-30四、项目经营成本估算-30五、项目利润估算-30六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率-30第九章 项目开发经

54、营风险分析31_、项目盈亏平衡分析-31二、项目敏感性分析-31三、项目开发经营主要风险及对策分析-32第十章结论与建议33第一章 前言、报告(baogao)编制目的六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率1、项目全部资金的现金流量表(表八) 2、财务净现值(NPV)与财务内部收益率(IRR)根据表八可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。其中：财务净现值(NPV) =22597. 8万元财务内部收益率(IRR) =69.4%由上述计算可知，项目财务净现值(NPV) >0,表明项目利润率超过基准 贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率(IRR) =69. 4%,

55、且水平较局，表明项目具有盈利能力。第九章项目开发经营风险分析本章拟对新天地花园(huayuan)项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以 测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险(fengxian)进行定性研究 并提出相应对策。、项目盈亏平衡(pingheng)分析项目(xiangmu)盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点 分析。1、项目(xiangmu)经营收入保本点分析项目经营成本=38044/(1-5. 65%) =40322(万元)，保本点=40322/81897=49. 24%即销售收入达预测收入的49. 24%时，项目处于盈亏平衡状态。2、项目经营成本保本点项目保本

56、开发经营成本=40322万元，保本点=81897/40322=203%即项目开发经营成本达到预测成本的203%,项目处于盈亏平衡状态。实 际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计 算的结果。二、项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。1、项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变 化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%,如 果的投资额增加10%,那么从全部资金的现金流量表（表十）的情况来看， NPV=19631. 8万元，项目仍然可行。2、项目销售收入在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的 未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环 节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位， 从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收 入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%,那么，从全部投资现金流 量表（表十一）的情况看，财务净现值下降至17372万元，不过，其值仍大于 零，项目仍然可行。三、项目开发经营主要风险及对策（du矣）分析房地产开发经营的主要风险一般包括