土地增值税论文土地增值税清算论文

1、土地增值税论文土地增值税清算论文：房地产开发企业进行土地增值税筹划技巧探讨摘 要：本文根据国家财税部门对土地增值税的相关规定，结合笔者工作实践，从土地增值税推出背景入手，介绍税务筹划的重要性，并以开发房地产为主业的公司为例，说明土地增值税筹划技巧及注意点。 关键词：土地增值税 税务筹划 一、土地增值税推出背景及计税方式 20世纪90年代初，我国炒买炒卖房地产的投机行为一度盛行，房地产价格上涨过快。为规范土地、房地产市场交易秩序，调节土地增值收益，推出了土地增值税。土地增值税是对以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让

2、所取得的增值额课征的一种利得税。增值额为转让房地产的全部价款及有关的经济收益减去以下扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额； 开发土地的成本、费用； 新建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格； 与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目（目前主要是对从事房地产开发的纳税人可按项规定计算的金额之和，加计20扣除）。 税率分30%、40%、50%、60%四级，按超率累进计税。 二、土地增值税筹划的重要性 截至2006年末，各地一般只是按销售收入约1%预征。2007年初发布了国税发2006187号文关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求各地从2007年2月1日起对

3、房地产企业土地增值税进行清算，由此拉开了全国土地增值税清算的序幕。高达30%60%税率，使得土地增值税与营业税、企业所得税成为对房地产开发企业利润影响最大的三个税种。因此，对其进行筹划以减少税收负担、实现企业利润最大化对于各家房地产开发企业显然刻不容缓。 三、土地增值税筹划的技巧和注意点 1、代收费用筹划 目前县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时所代收的各项费用主要有：市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、地方教育附加费等。 在财税字【1995】48号文中规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加

4、计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。此外，在国税发200991号土地增值税清算管理规程第二十八条规定“当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形”。综合上述两条规定，可判断代收费用计入房价时，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但在计算加计20%扣除数和按5%或者10%计算房地产开发费用时，则须从土地款及开发成本的合计金额中剔除。 但即使是这样，在代收费用计入房价时，仍有其节税意义。虽然代收费用计入房价中，并未减少增值额，却加大了扣除项目金额，在同样的增值额情况下，使得增值率变小。 增值率变小后

5、与原来相比还是处于同一税率区间（不考虑代收费用计入房价前后均满足免税条件这种情况） 从“土地增值税税额=增值额*适用的税率-扣除项目金额*速算扣除系数”这个公式可以看出，在增值额、税率和速算扣除系数一样的情况下，扣除项目金额越大，土地增值税税额越小。 增值率变小后与原来相比处于低一级税率区间 在增值额相同情况下，根据超率累进计算公式，由于可扣除项目变大，有部分增值额所对应的税率比原来低，总体来说土地增值税比原来要小。下面的计算公式也可以证明这点： 在代收费用未计入房价中时，也即加大扣除项目前，设扣除项目为A，增值额为B，在B>=2A时，土地增值税额T1=0.5A*30%+ 0.5A*40

6、%+A*50% +（B-2A）*60%； 在代收费用计入房价中时，也即加大扣除项目后，设扣除项目为A+X（X>0），增值额仍为B，土地增值税额T2=0.5（A+X）*30%+0.5（A+X）*40%+B-（A+X）*50%； T1-T2=0.1B-0.2A+0.15X>0，也即在B>=2A时加大扣除项目前的土地增值税比加大扣除项目后的大。同样也可以计算出在2A>B>=A、A> B>=0.5A时，加大扣除项目前的土地增值税也比加大扣除项目后的大。 代收费用筹划时要注意：费用支出须取得政府部门专用的财政收据，对于没有合法凭证的规费支出不允许扣除；必须是县级

7、或县级以上政府要求的收费；因代收费用计入房价后增加了营业税金及附加，须将增加的营业税金及附加与减少的土地增值税进行比较，以决定哪种方案对企业更为有利。 2、起征点优惠筹划 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条第一款规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税，而增值额超过扣除项目金额20%，就全额按相应税率征税。那么在增值额略高于扣除项目金额20那个点，边际税率就会突增，造成增加的收入反而小于增加的土地增值税。 举例说明：A公司为房地产开发企业，有一普通标准住宅项目，土地使用权款及开发成本的合计金额1000万元，为方便计算，不考虑代收费用等其他因素，房

8、地产开发费用按土地使用权款及开发成本合计金额10%计，营业税金及附加按5.5%计。通过计算，当总收入为1670.2万元时，增值率为20%，刚好满足上述优惠条件，该项目税前利润为478.34万元；若总收入增加到1680万元，增值率为20.65%>20%，须按30%交纳土地增值税86.28万元，此时该项目税前利润仅为401.32万元。虽然收入多了9.8万元，但由于土地增值税增加了86.28万元，加上增加的营业税金及附加0.54万元，税前利润反而少了77.02万元。 通过上面的例子我们看到增加的收入减去增加的营业税金及附加和增加的土地增值税后才是增加的项目利润。在增值率超过20%后，就不存在着

9、由免税变成全额征税的情况，随着收入增加，由于增加营业税金及附加合计占增加收入的5.5%，增加的土地增值税占增加收入的30%-60%不等，因此项目的税前利润也在增加，只是随着土地增值税率的提高，增加的幅度会越来越小。 进一步计算我们发现在总收入提高到1796.43万元时项目税前利润才与总收入为1670.2万元相等，此时增值率为28.43%。表明增值率从20%提高到28.43%时，收入的增加才与土地增值税和营业税金及附加的增加相等。因此，当土地使用权款及开发成本的合计金额为1000万元，将售价从1670.2万元（增值率为20%）提高到1796.43万元（增值率为28.43%）对增加利润来说是无效的

10、，而且售价处于1670.2万元和1796.43万元之间比售价为1670.2万元时的利润更少。在项目为普通标准住宅时，若预计项目增值率低于28.43%，不妨通过增加项目投入提升项目品质使得可扣除项目增加或者降低售价，使得增加率等于20%或者略低于20%，以加快项目销售进度，可以减少资金占用，节约财务费用。 通过起征点优惠筹划须注意：项目必须符合各省、自治区、直辖市人民政府规定的普通住宅标准，如果项目即有普通住宅又有非普通住宅，须分开核算。 此外还有以合作建房、企业兼并、利息费用等方式进行税务筹划，在此就不一一详述。 四、结语 进行税务筹划时要注意整体的可行性，不能仅考虑某一税种的筹划而增加了其他税种的负担，此外要及时学习我国的税法、相关条例和实施细则等，注重税务筹划的时效性。如在财税字1995字48号文中规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”。在财税2006字21号对此进行了补充规定“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字199548号第一条暂免征收土地增值税的规定”，将免税范围大大减小。