衡阳市衡州大市场

1、衡阳市衡州大市场投资收益分析一、项目投资背景衡州大市场是衡阳最早、最大的农副产品交易市场。衡阳地处南岳衡山之南，为南中国地区中心。历为南中国的通商要埠，具有雄厚的商贸流通基础。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地和内地的前沿；“扼两广，锁荆吴”，地处南北要冲，为两广门户，历来是商贾云集之地和江南商品集散地。衡阳不仅交通便利，更有”鱼米之乡”之美称，农副产品品类繁多，物产丰富。为支持农产品流通体系建设，国务院为了对农产品批发市场实行优惠政策，于2013年1月1日起各地已按财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（财税地字19873号）第三条、国家税务总局关

2、于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知（国税地字1989140号）第五条规定，对农产品批发市场、农贸市场给予免征房产税和城镇土地使用税的，可继续按原免税政策执行。 二 、项目现状衡州大市场建于90年代初期，现标的占地面积22232.00平方米，总建筑面积54072.16平方米，其中首层商铺建筑面积为13302.53平方米。市场设计用途为商服。建筑布局为相互连通的8栋房屋。衡州市场办公楼、衡州市场农贸楼建筑面积10077.60平方米，1、2、3、4、5、6号楼均为四层，总建筑面积为37317.71平方米， 7、8号楼15层建筑面积6701.44平方米，均属华融湘江银行资

3、产。1号楼一层为农贸市场；2-6号楼一层以经营干货、农副产品、海产品、调味品批发为主；整个市场23层以经营家具商场和仓库为主；四层部分为仓库，部分闲置，现有大小经营户约500多户。衡州市场办公楼、衡州市场农贸楼、1、3、5、6号楼系湖南正衡公司2000年元月抵偿给华融湘江银行， 2、4、7、8号楼（7、8号楼即湘江东路95号南综合楼）系2009年9月抵偿给华融湘江银行。2010年12月31日华融湘江银行终止了湖南正衡公司管理衡州大市场的委托协议，由华融湘江银行行使对该市场的经营权。三、衡阳商铺、住宅市场调查2013年衡阳市各地区类似地段可比的普通住宅、商铺的市场销售、转让价格及租赁价格。衡阳商

4、铺、住宅售、租价格调查表地区楼盘名称建造时间住宅价格(元/平方米)商铺售价(元/平方米)商铺租赁(元/天)修正系数（假设衡州大市场商业价值系数为1.0）珠晖区原太平洋市场（火车站对面）雁城故事2012年3300180002.81.1珠晖区湖北路临街衡州大市场北门对面90年代初33001400020.8珠晖区临江路18号（靠湘江边上）创景外滩2011年52002500041.2珠晖区湘江东路珠晖区达德宾馆90年代初3400110001.50.7石鼓区五一大市场五一大市场2001年330086001.20.6华新开发区蒸水大道珠江愉景湾2011年4400220002.51.2华新开发区祝融路（市场

5、旁边）香江水岸新城2010年48001720031.1衡阳县新正街东路（原柴油机械厂）西街云顶2009年30001200020.7蒸湘区风顺路日鑫大市场2003年44002100031.2四、 项目投资概算该项目投资概算为2.1亿元，共包括三部分：标的成交总额18010万元，拍卖佣金（拍卖成交额×5%）900.5万元，市场提质改造改造费用约2000万元。衡州大市场项目投资概算表序号项目费用名称投资概算（万元）小计（万元）合计（万元）备注1标的成交额1801018010180102拍卖佣金900.5900.5900.5成交价额*5%=拍卖佣金3市场改造费用200020002000总计2

6、0910.5备注：衡州大市场项目概算资金总计：20910.5万元 五、投资收益测算1、方案一：提质改造后分别出租提质改造时改变房屋使用结构，按照一楼、二楼垂直打通，作为商业经营用房。预计年租金收益可达到3000万元，预计7-8年可收回全部投资。根据 “市场调查”衡阳楼盘基本情况调查表中9组数据分析比较，预计衡州大市场提质改造后租金收入，详见下表：名称面积（平方米）日租金（元/平方米）年租金总额（元）第一层13302.532.612624100.97第二层12690.20 1.88337461.40第三层12863.8714695312.55第四层12751.560.94188887.46第五九

7、层24640.5449680总计30295442.38结论：根据上述分析，提质改造后，年租金收益完全可达到3000万元。2、方案二：提质改造后分割出售：提质改造时改变房屋使用结构，按照一楼、二楼垂直打通，作为商业经营用房。预计销售总额可达到3.5亿（包含分割出售不动产税13%及销售费用1%在内）。根据 “市场调查”衡阳楼盘基本情况调查表中9组数据计算分析，（例如首层商铺均价：(18000/1.1+14000/0.8+25000/1.2+11000/0.7+8600/0.6+22000/1.2+17200/1.1+12000/0.7+21000/1.2)/9=17040（元/平方米），可预算衡州大市场大体出售价格，详见下表：衡州大市场房产出售价格估算表名称面积（平方米）均价（元/平米）小计（元）第一层13302.5316000212840480第二层12690.20 620078679240第三层12863.87270034732449第四层12751.56260033154056第五九层246425006160000总计54072.16365566225结论：根据上表结果，提质改造后，分割出售，收入达到3.5亿元不成问题。六、标的优势1、交通便利（离火车站约500米，离衡阳高铁站约10公里）。2、位于商业核心地