物业管理调研报告物业管理调研报告范文.doc

1、物业管理调研报告物业管理调研报告范文关于我市物业管理调查报告为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监视管理，解决物业效劳中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建立宜居城市的目的。我们对全区14个小区，7家物业公司及局部业主委员会的根底情况进展了详细的调查，调查情况如下：一、 我市物业管理的现状我市物业效劳企业到达21家，其中一级资质2家，二级资质4家，三级资质12家，暂定资质3家，管理效劳工程48个、面积约270万平方米，物业从业人员520余人，效劳对象8万多人。效劳范围不再单纯是新建商品房工程，而是包括从商品房到经济适用房、廉租住房、公共租赁房，是保持经济增长、保障和谐民生，保证社会稳

2、定和促进就业的新型行业，对我市经济社会全面开展作出了积极奉献。全市共有住宅小区39个，可分为四类：1.管理完善的小区 2个远东国际华城、龙腾山庄，建筑面积约27万，约占13.5%，收费标准约为0.4元/1.2元/，均为封闭式管理。 2.管理较完善的小区约 13个，建筑面积约70万，约占35.2%，收费标准约为0.35元/1.1元/，其中12个为封闭式管理，1个为开放式管理无物业管理1个。3.管理一般化的小区约13个，建筑面积约55万，约占27.6%，收费标准约为0.3元/1.0元/，其中3个为封闭式管理，10个为开放式管理无物业管理4个。4.管理不标准的小区约11个，建筑面积约47万，约占23

3、.7%，收费标准约为0.2元/0.4元/，11个均为开放式管理无物业管理6个。二、我市物业管理存在的主要问题一制度法规不完善，开展工作有法难依。虽然我们目前有20_年9月1日正式施行的物业管理条例、20_年10月1日施行的物权法和新公布的江西省物业管理条例等法律法规的支撑，但物业行业系统包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会制度不健全，法规不完善，就不能依法施行有效管理和效劳。主要表达在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进展监视、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意效劳的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行效劳的职能，政府也没有对其施行处

4、分的有效手段和根据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建立等问题没有有约束力的监视手段和解决问题的法律根据，即便是有相关的法律法规根据，对违法违规物业公司、业主都很难做出相关处分。致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。例如，我市浙信风华园小区内极个别业主私搭乱建，按江西省物业管理条例第八十三条第三款之规定，也可以做出相关处分，但是真正施行起来是难上加难。这些问题说明，在物业管理理论中，法规建立远远落后于住宅建立速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和效劳工作就无法实现依法有序开展。二物业管理不标准，效劳程度不高。物业企业内部管理不标

5、准，整体效劳程度较低，业主与物业企业之间矛盾重重，互不理解，导致了物业企业收取物业费成了难题，而物业费收不上来，效劳就更上不去，长此以往，恶性循环。我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况、费用使用情况、效劳内容和收费标准等重要信息进展公开。到如今，几乎全部业主对物业公司应该收取那些费，收费标准是多少，开展了那些工程的效劳，收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公开，一方面暴露了物业企业管理不标准的问题，另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本，效劳第一”的理念。由于缺乏这样的理念，物业公司的效劳不到位、效劳质量差、业主不主动缴费、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理程度进步的老大难问

6、题。通过调查得知，我市除龙腾山庄、远东国际华城缴费率到达70%以上外，其他公司多数连50%都难以到达，长此以往，形成了“效劳不到位、业主不交费、效劳更不到位，业主更不缴费”的恶性循环。尤其是老旧小区，问题更为突出，有的物业公司干脆关门走人，例如我市中胜花园小区，由于物业公司于业主之间存在极大的不信任，物业公司难以收取管理费用而在小区内允许开设饭店、餐馆，小区内乌烟瘴气、污水横流，物业公司干脆一走了之，目前这一问题仍然没有得到解决，给社会带来很大的不良影响。三老旧小区根底条件差，管理上不去。我区老旧小区根底条件差，历史欠账多，开发商遗留问题多，导致多数老旧小区管理跟不上，甚至是无物业管理。例如我

7、市的擂鼓岭小区，开发商三清公司未向自来水公司移交“管理监护权”，水管经常破损，小区经常停水，开发商与自来水公司存在互相推诿现象。另外老旧住宅区面广量大、建立标准普遍不高、历史欠账多，小区功能不完善、硬件建立差、设施和设备老化、物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问题非常突出，这些问题长期得不到解决，物业管理在这些小区无法正常开展。四物业企业准入不标准，缺乏相应的退出机制。我市物业效劳企业到达21家，其中一级资质2家，二级资质4家，三级资质12家，暂定资质3家，三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业效劳的才能。这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司，大多没有通过正

8、规的渠道进入物业管理行业，公司管理不标准，效劳不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中，没有引入竞争机制，没有建立相应的退出机制，致使物业企业管理不标准、效劳的随意性大，穿插管理问题严重，重收费轻管理问题突出。五业委会成立难，群众参与度低。由于物业管理在我市还处于开展时期，参与物业管理的业主委员会更是新惹事物。各小区业主对业主委员会组织普遍不理解，缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，再加上如今的小区业主来自四面八方，情况互不熟悉，利益诉求不尽一样，因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的无所谓心态，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了

9、业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员，平时疏于活动，形同虚设，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面，由于业主委员会的法律地位并不非常明晰，许多棘手问题难以处理，作为自治组织的业主委员会难有大的作为。在江西省物业管理条例中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区管理中去。三、解决

10、物业管理问题的几点建议:二建立健全制度，完善配套法规。健全必要的工作制度，完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度，通过健全的制度保证，促进物业企业管理和效劳的标准化。二是在物业企业内部进一步完善管理机制，开展标准的管理和效劳，向社会公开收费、效劳、收费支出等重要信息，通过向社会公开这些信息，让业主明明白白交费，清清楚楚承受效劳。只有这样，物业公司和业主之间才能建立互相信任、互相理解的平等关系。三是形成有效的管理机制，相关单位应该统一思想，奖罚清楚，让奖与罚能真正落实到实处。三政府要主导老旧小区改造，逐步解决问

11、题。政府作为物业市场的管理和协调主体，必须对确保物业市场的安康开展肩负起必要责任。在我市，由于对物业市场的认识、管理、以及在房地产开发过程中遗留的各种问题，导致了老旧小区根底条件差，历史欠账多，管理跟不上。假如政府不下大决心、加大投入，这些问题就会长期困扰我市物业市场的安康开展，我市建立宜居城市的目的就不会顺利实现。因此，政府在通过房管、规划、建立等部门加强对房产开发行为的约束的同时，要加大对老旧小区根底设施建立的投入力度，改善老旧小区功能不全、根底设施老化等问题，逐步改善老旧小区的居住环境，从而促进我市物业市场走上安康开展的道路。四标准物业市场，建立竞争机制。物业市场的供需主体是物业管理企业

12、和业主，而物业市场的协调主体是政府及其行业行政主管部门。因此，政府有责任通过制定政策、完善法规、加强监管、改良效劳等途径，积极营造标准的物业管理市场气氛和经营环境。政府要根据有关的法律法规，根据我市物业管理实际，严格、科学的把好物业企业的准入和退出关，建立科学的鼓励和竞争机制，杜绝开发商建一处楼、诞生一个物业公司和一个小区、一栋楼房多家物业公司管理的不标准管理现象。要在物业企业之间建立必要的竞争机制，建立严格科学的退出机制，让物业企业之间感受到竞争的压力，逐步进步物业企业的管理程度和效劳程度。五加大宣传力度，逐步进步认识。全社会包括政府各部门必须进一步进步对物业工作重要性的认识，增强关心物业、

13、支持物业的责任感。现代物业管理包括“保安、保洁、保绿、保修、保养、保管及其他效劳”等诸多职能，是一个性质非常特殊的综合性效劳行业。对政府来说，物业是新时期构建和谐社会的重要因素，物业企业客观上承当了不少基层政府的职能，是城市管理的重要组成局部，是局部政府职能市场化的表现形式；对市民而言，物业维护了家园的舒适安宁、干净美丽和整洁有序，有效地提升了居住环境的生活品位。良好的物业是小区房地产开发积聚人气的重要因素，也是使房产长期保值增值的重要原因。因此要在全社会中广泛宣传物业管理在现代生活中的重要作用，特别要进步各级指导干部的认识，努力营造有利于物业开展的良好气氛。要实在进步物管行业、物管从业人员的地位，让物业管理人员享受到与之相适应的政治和生活待遇。 六依法成立业委会，逐步理顺供需关系。在全区范围内，依法成立业主委员会，逐步理顺社区居委会、业主委员会和物业企业三者之间的关系，在物业管理上，形成良性互动。社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，这两个组