南国市场定位

1、编辑ppt 梦梦：对项目周边住宅市场进行分析，重点针对一期公寓进行市场分析及论证，得出结论需符合项目定位，且在最后的结论需提炼出核心问题与内循环之间的关系，证明地块的核心价值。完成时间：8日上午4时住宅分析住宅分析市市场场分分析析卖卖点点梳梳理理产产品品定定位位核心问题核心问题产产品品建建议议编辑ppt南国中心之市场篇南国中心现有条件下的市场竞争力 PART-1 宏观市场动态 PART-2 中观市场动态 PART-3 微观市场动态市场分析市场分析编辑ppt1 1、市场总体概况、市场总体概况 2008年，全国房地产市场普遍出现了“销售停滞、供应积压、价格下跌”的形势。中央政府先后出台了一系列推动

2、房地产行业健康发展的政策和具体措施，但效果有限，成交量仍以刚性需求为主，客户依然普遍观望。 2008年，全国商品房存量约2.10亿，消化周期约需36个月；同期销量大幅萎缩，同比减少20%，主要城市房价呈现下滑趋势，涨幅同比回落1.1%。 2008年，全国60座重点城市的土地供应总量2378万，同比下降47%；土地流标率达32%，其中居住用地35%；土地底价成交率90%，其中居住用地70%。 2009年一季度，房地产市场出现了小幅度反弹，一度引发了“二月小阳春”热潮，但好景不长，至3月初，销售量和成交价均已明显回落。 目前市场有效需求总量依然偏低，销售价格下行趋势增强，市场前景不容乐观。目前市场

3、有效需求总量依然偏低，销售价格下行趋势增强，市场前景不容乐观。预计未来预计未来2-32-3年，市场风险年，市场风险可能减少可能减少，本项目开发与销售计划必须保持稳健、谨慎。，本项目开发与销售计划必须保持稳健、谨慎。PART-1PART-1 宏观市场动态宏观市场动态编辑pptPART-1PART-1 宏观市场动态宏观市场动态2 2、国家政策方向、国家政策方向 2009年3月，国务院总理温家宝在“两会”中指出：“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。” 具体措施包括： 对符合条件的第二套普通自住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策； 对住

4、房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策； 促进普通住房消费供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。 同时，加快发展二手房市场和住房租赁市场。 鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。 继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。 我们预见：在政府加强主导下，我们预见：在政府加强主导下，“平稳平稳”将是的将是的20092009年中国房地产业的关键词。年中国房地产业的关键词。20092009年新的政策，重点将是强调供需平衡，政策力度和强度都不太可能超过年新的政策，重点将是强调供需平衡，政策力度和强度都不太可能超过20082008年。年。编辑pptPA

5、RT-1PART-1 宏观市场动态宏观市场动态3 3、市场需求情况、市场需求情况 目前，商品房需求客群多数处于观望阶段，尤其中高端需求的观望心态更明显： 中低收入群，多属首次置业者，收入偏低，降价依然买不起，只有放弃； 中高收入群，多属二次置业者，期望较高，降价未止不愿买，随机而动； 高等收入群，多属投资置业者，资金较紧，越降价越不敢买，观望更多。 在金融危机效果逐步体现的背景下，可支配收入增长放缓，有效客户群必然缩小，总需求量必然减少，住宅的二次置业需求将持续萎缩，存量房源去化可能更加缓慢。 中高收入人群的购房能力尤其是首付能力，可能削弱。而其工作及收入的不稳定，还会增加按揭还款的风险因素，

6、由此，银行放款时间势必延长，从而增大开发企业的回款难度和资金压力。 我们预计：中端与高端市场将进一步细化分割，走中间路线或模糊路线的产品，我们预计：中端与高端市场将进一步细化分割，走中间路线或模糊路线的产品，将无法适应更加个性化的需求；高性价比的高品质产品，综合竞争力将更加突出。将无法适应更加个性化的需求；高性价比的高品质产品，综合竞争力将更加突出。编辑pptPART-2PART-2 中观市场动态中观市场动态1 1、武汉经济形势、武汉经济形势 经济增长2008年武汉GDP约3960亿元，增速15.1%，增速排名全国第6； 预计2009年武汉GDP增长将保持11%以上，主要依靠内需拉动。 投资力

7、度2008年武汉房地产开发总投资约550亿元，同比增长19.6%； 预计2009年武汉房地产开发总投资减少，但城市建设将大幅加速。 消费潜力2008年武汉人均年收入约16712元，同比增长16.4%； 预计2009年武汉人均收入难有大幅增长，消费意识将更加保守。 武汉以内向型经济为基础，对国际危机的敏感度相对不高，但滞后效应很明显。武汉以内向型经济为基础，对国际危机的敏感度相对不高，但滞后效应很明显。未来未来2-32-3年年后后，武汉本地的投资能力和需求能力，武汉本地的投资能力和需求能力可能回升可能回升。编辑pptPART-2PART-2 中观市场动态中观市场动态2 2、武汉住宅市场、武汉住宅

8、市场 供应总量2008年武汉住宅供应量约1056万，同比增长3.5%； 预计2009年武汉住宅供应将逐渐减少，延期施工项目可能更多。 成交总量2008年武汉住宅成交量约518万，同比减少56.9%； 预计2009年武汉住宅成交在“降价”同时，也将有若干波次震荡。 价格水平2008年武汉住宅全年成交价约5099元/，同比上升14.7%； 预计2009年武汉住宅价格有20%下行空间，且高低分化更加明显。 预计预计20092009年，武汉住宅在长时间、大范围、大幅度的下滑与震荡后，年，武汉住宅在长时间、大范围、大幅度的下滑与震荡后，“供大于求供大于求”和和“市价两无市价两无”的形势依然严峻，的形势依

9、然严峻，目前目前全面回暖的时机还为时尚早。全面回暖的时机还为时尚早。编辑pptPART-2PART-2 中观市场动态中观市场动态3 3、武汉土地市场、武汉土地市场 供应总量2008年武汉土地供应量约212万，同比减少45.2%； 预计2009年武汉土地将加大供应，以获取政府急需的建设资金。 成交总量2008年武汉土地成交量约102万，同比减少68.6%； 预计2009年武汉土地成交可能持续萎靡，土地置换将更为普遍。 价格水平2008年武汉土地成交楼面地价约2117元/，同比降低6.4%； 预计2009年武汉地价还将下滑，从而拉低市场楼价、阻碍投资。 预计预计20092009年，武汉土地级市场将

10、持续上年的年，武汉土地级市场将持续上年的“供大于求供大于求”，尤其大宗土地交易更难，尤其大宗土地交易更难，对早期低价拿地的开发商而言，既是低成本竞争的商机，也是降低利润期望的压力。对早期低价拿地的开发商而言，既是低成本竞争的商机，也是降低利润期望的压力。 编辑pptPART-2PART-2 中观市场动态中观市场动态4 4、武汉地方政策、武汉地方政策 信贷层面2008年，武汉市各银行先后出台新房贷执行细则，但实施滞后； 预计2009年，各银行落实细则后，对促进成交或有作用。 交易层面2008年，国家及地方新政对交易的促进作用有限，且热度已减； 预计2009年，住宅交易仍是“以价换量”，行业管理的

11、影响有限。 供应层面2008年，武汉经济适用房开发量约1031万，同比增加40%； 预计2009年经济适用房开发量约1004万，同比减少3%。 预计预计20092009年，武汉将是存量积压、房价下跌的重灾区，楼市急需地方政府的支持；年，武汉将是存量积压、房价下跌的重灾区，楼市急需地方政府的支持；但相对长沙、郑州等周边省会，武汉政府尚无具体措施，对政策的期望度不宜过高。但相对长沙、郑州等周边省会，武汉政府尚无具体措施，对政策的期望度不宜过高。编辑ppt1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101 12 23 34 45 56 67 78 89 91010本案 1、浙商大厦公寓

12、 2、颐和丽景 3、新苑项目 4、万全城 5、金地名郡 6、天下晶立方 7、万科城品 8、东立项目 9、创世纪广场10、崇安鑫城 1、澳门银座 2、新长江国际 3、君悦尚品 4、天下红公馆 5、观湖泊金公寓 6、西马名仕 7、万科金色家园 8、台北名居 9、格格屋10、外滩他她寓潜在住宅项目在售住宅项目 周边在售楼盘多接近尾声，存量不大；但各类待建项目周边在售楼盘多接近尾声，存量不大；但各类待建项目密集；未来两年内，周边住宅的密集开工和集中销售，将带密集；未来两年内，周边住宅的密集开工和集中销售，将带来很大压力。来很大压力。PART-2PART-2 中观市场动态中观市场动态编辑pptPART-

13、3PART-3 微观市场动态微观市场动态2 2、周边销售进度、周边销售进度 2008 2008年，周边楼盘供应减少，去化缓慢，价格在汉口中心区各版块中降幅较大；年，周边楼盘供应减少，去化缓慢，价格在汉口中心区各版块中降幅较大；预计未来预计未来2-32-3年，销售将随着年，销售将随着“供减需增供减需增”而逐步好转，但价格水平难有较大回复。而逐步好转，但价格水平难有较大回复。编辑pptPART-3PART-3 微观市场动态微观市场动态3 3、周边工程进度、周边工程进度 2009 2009年，周边楼盘的多数已封顶或现房，新增不多，对本案的直接竞争威胁不大；年，周边楼盘的多数已封顶或现房，新增不多，对

14、本案的直接竞争威胁不大；距距案较近案较近近的近的“浙商大厦浙商大厦”“中华城中华城”项目，开发进度与本案接近，威胁项目，开发进度与本案接近，威胁较较大。大。编辑ppt卖点梳理南国中心现有条件下的卖点梳理 PART-1 一期住宅指标 PART-2 一期住宅特点 PART-3 一期住宅卖点编辑pptPART-1PART-1一期住宅技术指标一期住宅技术指标项目经济技术指标计容面积： 7.8万方裙楼：商业：2.53万方塔楼：住宅：2万方商务商务住宅住宅住宅体量小，容积率高，舒适度低，规划限定产品为高层塔楼，住宅体量小，容积率高，舒适度低，规划限定产品为高层塔楼，公寓公寓3梯梯12户，通透性会受影响，朝

15、向差。户，通透性会受影响，朝向差。编辑pptPART-2PART-2 一期住宅特点一期住宅特点武广商圈居住氛围浓十字核心商业配套佳交通四通达生活超便利中山公园城中村其后高层观街景后期规划良好综合体打造核心商业圈超高层住宅公摊面积大绿化率偏低体闲会所会展中心裙商便居住城中村其后精武路旁边街区小花园南国造品牌住宅品牌强重心转移产品跨度小适合客群窄小户型多产品单一化南北不通透居住欠舒适产品精装硬件顶级配商务型立面高端物业管人性化服务英伦式管家宏观中观微观地段价值外部配套外部环境发展前景一期规划一期配套一期环境品牌形象产品配比产品设计装修配套后期服务编辑pptPART-3PART-3 一期住宅卖点一期

16、住宅卖点武广商圈居住氛围浓十字核心商业配套佳交通四通达生活超便利中山公园城中村其后高层观街景复合大盘综合体打造核心商业圈超高层住宅公摊面积大绿化率偏低体闲会所会展中心裙商便居住城中村其后精武路旁边方正有序南国造品牌住宅品牌强重心转移宏观中观地段价值外部配套外部环境发展前景一期规划一期配套一期环境品牌形象产品产品投资投资前景前景可观可观编辑ppt南国中心之市场篇产品定位 南国中心一期住宅产品定位编辑ppt结合市场及产品本身的特点，抓住该项目最大利好投资远景好的优势。 伟业建议一期住宅定位为： 国际化国际化高端高端商务标准商务标准精装型公寓一期目标客户定位为：恋城青年过渡居家投资型一期住宅目标市场

17、定位为：汉口中心区高端商务配套一期目标形象定位为：打造成为适应面广泛的金融商务圈配套编辑ppt南国中心之市场篇产品建议 南国中心一期住宅产品建议编辑ppt产品跨度小适合投资客小户型多产品单一化方正实用舒适最大化产品精装硬件顶级配商务型立面高端物业管人性化服务英伦式管家产品建议产品配比产品设计装修配套后期服务编辑ppt核心问题武广商圈居住氛围浓十字核心商业配套佳交通四通达生活超便利中山公园城中村其后高层观街景复合大盘综合体打造核心商业圈高层住宅公摊面积大绿化率偏低体闲会所会展中心裙商便居住城中村其后精武路旁边方正有序南国造品牌住宅品牌强重心转移产品跨度小适合客群窄小户型多产品单一化南北不通透居住

18、欠舒适产品精装硬件顶级配商务型立面高端物业管人性化服务英伦式管家宏观中观微观地段价值外部配套外部环境发展前景一期规划一期配套一期环境品牌形象产品配比产品设计装修配套后期服务如如何何吸吸引引客客户户各各类类型型物物业业客客户户如如何何相相互互影影响响各各类类型型物物业业之之间间如如何何相相互互影影响响基础问题基础问题问问题题二二次次升升级级问问题题升升级级问问题题再再次次升升级级编辑ppt核心问题解决办法：各物业类型内部循环各物业类型内部循环互动互动，客户共享，客户共享相互推动：分为三个销售期，每批公寓与商业、会展搭配销售；相互提升：以会展经济的逐步开展，带动销售，不断提升整体价值；先住后商：以中小面积公寓为先导，先行入市，确保首期资金的快速回笼；租售并举：先期大规模招商，后期同步开展租售编辑ppt提供配套提供客源提供