谈谈商业地产

1、一、 商业区分类核心商业区：指以赢利为目的集零售、服务、办公、金融和非中心商务类功能于一体的区域。它是城市的精华、是城市生活的象征，是城市的心脏和脉搏特点：1、 在可达性上具有中心性。它不一定是城市的地理中心位置，但它一定是交通中心，是最易到达的地方，它集中了各种快捷的为整个服务区域服务的设施2、 拥有城市中绝大多数的办公和大型零售店3、 拥有最高的建筑群4、 日间人口最集中的地方5、 机动车和人行交通集中的地方6、 土地价格、租金最高7、 吸引整个城市和邻近城市的人地区性商业区：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国，城市的外围地区及大

2、城市边缘地区，大型地区性购物项目以新的零售购物中心的形式出现，这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态，它是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。特点：自然或人为地邻街满足人们以街为市的心理规模适中为社区或片区服务可变性开间、层高富于变换人性化更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和开放性景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流休闲性以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能有凝聚力围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流而且，据研究，街区式商业物

3、业的人流速度最慢，人情味最浓。目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代 ，蓝色加勒比以及学苑风情港。邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。据调查，有85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70%的人群会选择居家附近就餐。二、商业形态零售核：零售核里的主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。一般都在地价、租金最高的区域，沿核心商业区的高尚大道分布。商业步行街：一个城市的核心商业区都至少应有一条商业步行街，它一般与影剧院、银行、广场相连接。其特点是既有底商“以街为市”的特点，又有新

4、的形式和功能，并可能带来更多的人流量。专业购物街：由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街。专业购物街有向核心区外围转移和向专业零售商场转化的趋势。专门零售商场：是百货商场的一个分支。如专门的艺术品店、副食品专业批发市场：专业批发市场一般分布在交通可达性较强的地方，现在的城市核心区域仍然存在，如时装批发市场、电讯批发广场、装饰建材批发城由于批发市场对交通的要求和低密度以及市中心高地价和高租金等原因，专业批发市场有向核心商业区外移的趋势。低租零售业：可以为低收入人群提供服务，也使低利润零售业在城市中心区得以生存。如书店、干杂等。低租金零售提供的产品和服务的丰富性必须应该维持，因为它增加了核心

5、商业区整体的吸引力。目前，低租零售业主要以邻街商铺，即“底商”的形式存在。大型综合性商业物业：集购物、酒店、餐饮、娱乐、办公、居家为一体的商业物业。一般在城市核心商业区的中心位置，具有标志性建筑的特性。是该区域高度最高，体量最大的建筑。AprilQ wrote:商业地产在前段时间炒的比较热乎，特别是北京、上海等地的SHOPPING MALL都是商业地产运作的结果，抛开这些大手笔，对于一般商业地产的运作有什么好的建议，或者是规律性的东西，还请大家踊跃发言拉商业地产运作灵活性比较大，地理位置、消费水平、当地业态分布甚至区域公众心理，流行时尚都会对整个策划有至关重要的影响。最关键的是开发商手里到底有

6、什么资源可以整合利用，另一方面商业空间的环境设计至关重要，例如上海的新天地，一炮走红。这里并不是说新天地的设计本身有多么经典，而是新天地的设计定位与之后的商铺经营思路配合得天衣无缝，再加上周边的人文与历史积淀，赋予了新天地沉厚的魅力，这么多年了，新天地仍旧是上海高档交际场所。也就是说，设计要真正的服务于整个策划方案，而不仅仅是美学上的问题。再比如说街景的设计，很多的设计师仅仅考虑因势造形、层次错落等等还远远不够，更要考虑的是如何留住人气，突出功能。 斗鱼 发贴: 5 2004-07-01 19:40   逛百货公司购物的动因有下列几点心理定位：（1）货品齐全（2）轻松舒适的购物环境与

7、温馨购卖。（3）交通虽然拥挤，但有停车场可免费停车。（4）节省时间，并有食、育、乐方面的设施。（5）服务亲切，有“顾客为尊”的满足感与尊贵感。（6）对百货公司的形象与知名度有认同、肯定的信赖感。 AprilQ 发贴: 33 2004-07-02 22:31   新天地确实是个成功的案例，但是这个项目的各项班底和前期策划的专业性、创意性都是很强的，平常的商业地产还是无法和这个比的，所以商业地产看似很大的一块招牌，被缩到市场细化的时候还是要看实际。位置位置还是位置，没有位置和商业氛围的东西怎么会在市场上运转，“精明”的开发商又给了我一个“诱人”的烂苹果，晕！ chenxi89 Moder

8、ator 发贴: 738 2004-07-05 11:55   商业地产,位置之外, 内部分隔也是个学问, 例如是大空间招大店, 还是细分招小店, 怎么组合(包括混合用途), 这是在设计所里学不到的, 不是直接面对租售市场的人, 很难把握. 当然, 顾客的方便是第一原则. 正在考虑一个全盘的指南. chenxi89 edited on 2004-07-05 12:24 pengchya 发贴: 1 2004-07-08 00:09   商业地产还应有第四维概念，要有时代气息，生活和工作方式的改变将最直接的影响商业模式，体现在商业地产上就是与要与时代特征协调。 新启行 发贴:

9、 9 2004-07-08 10:29   商业地产的操作顺利与否和当地政府的支持有着千丝万缕的关系。 紫色的天空 发贴: 2 2004-07-17 14:54   我们有个项目，上海内环线以内，新发展区域，有地铁站（未来两年开通）。周边的人口居住密度比较高，属于新旧交和的地方。目前新的住宅项目售价为9000元/平方米以上。商业定位为邻里型社区商业。请教各位：这4 万平方米的商业中，餐饮、娱乐、零售配置在什么比例比较合适？目前确定的是建一个5000平方米的生鲜超市。 停止的风 发贴: 6457 2004-07-17 18:18   摩尔的概念在前两年被炒热了，现在

10、国家好像下达过什么文件，限制开发建设了，大家不知道么？ tears Administrator 发贴: 8369 2004-07-17 19:59   停止的风 wrote:摩尔的概念在前两年被炒热了，现在国家好像下达过什么文件，限制开发建设了，大家不知道么？是吗 well 发贴: 416 2004-08-16 15:28   大家上来都讲商业，却不提商业的业态分析的关键，至于上海新天地，他的成功在于把握历史和现在，并开拓未来，这就是好的策划；建议大家看看这一期的决策情报，对各位会有很大的帮助；书中自有黄金屋，书中自有颜如玉； AprilQ 发贴: 33 2004-08-1

11、7 21:01   其实什么是“商业地产”，谁也不能说个1、2、3，如果就对项目的某个方面看，什么都类似，但整体看来却不能明确归类，现在这种四不象的产物着实另人头痛。所以不管是什么，市场市场还是市场 gddgzz 发贴: 62 2004-08-30 17:32   商业地产有个很重要的方面往往被忽略了.那就是项目以后的运营方式,商业环境是在变的,商业项目如果没调整的机制,不然就如一辆没方向盘的跑车, 無聲勝有聲 发贴: 124 2004-09-01 09:46   各位说到新天地好象推崇备至。可惜新天地最早的策划不是这个样子的 呵呵 不要以为他们有多高 经过了N次

12、的调整才成了今天这个样子再者即便现在的新天地也不是什么真的有文化的地方 只不过顺应了上海人喜欢闹轧猛的喜好 到新天地的人不是那些喜欢海派文化的人 而更多的是灯红酒绿的时尚男女 而且现在新天地已经成为了旅游景点 哈哈 真正上海有品位有情调的人都不大会去那里的 如果有机会 大家可以去看看 地方确实不错 但现在在那边玩的人一般都在20岁左右 已经快成小孩子玩的地方了 呵呵商业地产是一个时代的特殊产物 商业本身与房地产开发关联很少 但现在由于政府的规划 很多开发商是不得以才要开发商业地产的 商业重要的核心分为两个 一个是物业的开发 另一个是物业的经营 两者比较 后者最为重要 但可惜的是 目前最重要的是

13、前者 也就是开发完毕后进行销售 迅速回笼资金 而纯正的商业地产是作用经营性的资产投资 而不是通过快速销售实现盈利 房产开发的快速回笼资金和商业地产需要长期经营本身就是一个非常大的矛盾 地产策划是没规律可言的 特别是在商业的 不可能总抱着经验吃饭的我现在就在做商业 商业策划的复杂性 只有做过才能体会的 呵呵 黄敏晨 Moderator 发贴: 244 2004-09-01 11:42   有时候看事情也不要那么绝对，现在的新天地，现在能让无声说一声地方还不错,就已经很不简单了，毕竟辉煌是几年前的事了。就像上海现在的大世界，好像已经要拆除了，但谁又能说他没有辉煌和灿烂的历史呢？毕竟时代要

14、发展，做过的东西毕竟总有慢慢退色的一天，不必太苛求了。君不见，现在全国好多地方都有了自己的新天地，杭州有，西安有.不管正不正宗，起码大家都在学，一个建筑能做到全国品牌似乎除了新天地也没有别的什么了。（像万科等等都是集团品牌）仅这一点，我想瑞安集团骄傲以下也未尝不可，作为策划界的一个好的案例，绝对不过分。因势造境、树上开花，既是大手笔，也为开发商深了不少钱，不是吗？ 無聲勝有聲 发贴: 124 2004-09-01 13:08   斑竹的说法为何总是这么绝对新天地的成功不是建立的策划的基础之上的 它是经过多次调整之后才形成 是自发或者说后天形成 如果了解新天地的人都知道这个中间的过程

15、而不是现在所宣扬的这种东西再者新天地的成功主要还是因为地段的因素 它位于的位置可是上海的最黄金地段 本身的商业情况就是非常好的 其他地方学习不成功也就是这个原因做策划的时候总在说每块地有每块地的价值 也就是说同样的模式在其他地方的复制不一定会有成功的把握 比如说上海比较有名的商业项目弘基休闲广场 最早在徐家汇经营非常成功 但是在四川路 宝山区等地方复制以后 没有一个成功的 都是惨淡经营 再者说 新天地成功的核心是只租不售的 这是与其他地方同样模式最大的不同 如果采用出售的形式 新天地是绝对不可能达到今天的这个高度 即便新天地现在名气很响 可惜是的 它一直都是亏钱的 就是现在也是一样原来新天地的

16、总监就是我的好朋友 有些东西看起来和实际不是一回事的 Asyoo 发贴: 264 2004-09-03 23:47   hlina 发贴: 46 2004-09-08 11:49   無聲勝有聲 wrote:各位说到新天地好象推崇备至。可惜新天地最早的策划不是这个样子的 呵呵 不要以为他们有多高 经过了N次的调整才成了今天这个样子再者即便现在的新天地也不是什么真的有文化的地方 只不过顺应了上海人喜欢闹轧猛的喜好 到新天地的人不是那些喜欢海派文化的人 而更多的是灯红酒绿的时尚男女 而且现在新天地已经成为了旅游景点 哈哈 真正上海有品位有情调的人都不大会去那里的 如果有机会 大

17、家可以去看看 地方确实不错 但现在在那边玩的人一般都在20岁左右 已经快成小孩子玩的地方了 呵呵商业地产是一个时代的特殊产物 商业本身与房地产开发关联很少 但现在由于政府的规划 很多开发商是不得以才要开发商业地产的 商业重要的核心分为两个 一个是物业的开发 另一个是物业的经营 两者比较 后者最为重要 但可惜的是 目前最重要的是前者 也就是开发完毕后进行销售 迅速回笼资金 而纯正的商业地产是作用经营性的资产投资 而不是通过快速销售实现盈利 房产开发的快速回笼资金和商业地产需要长期经营本身就是一个非常大的矛盾 地产策划是没规律可言的 特别是在商业的 不可能总抱着经验吃饭的我现在就在做商业 商业策划

18、的复杂性 只有做过才能体会的 呵呵新天地虽然名气有了，但开发商的投入的翻修成本很高，经营效益相比投入而言可谓是表现平平，但一个新天地的成功带动了周边楼盘的价值，开发商在新天地的投入在周边其他项目上获得很好的回报。个人感觉该开发商一开始就以战略的眼光来开发新天地 hlina 发贴: 46 2004-09-08 12:10   目前国内商业地产热是一浪接一浪，底层商铺、批发市场、购物中心、商业步行街、还有所谓的shopping mall可谓是你方唱罢我登台，热闹无比，令人眼花缭乱，然而随着商业用房不断推出，大多的商业地产商开发经验不足，理念落后，开发观点还停留在几年前红红火火的商业地产时

19、代，更有些开发商毫无责任心，其中开发目的只是赚钱，开发完后搞几场轰轰烈烈的广告宣传，商铺卖出去就走人，经营户的死活不在其考虑之列，造成一批批的商铺推出后销售火爆，经营状况却人气零落、门可罗雀，投资者想转让也转不掉，本来指望能带来稳定受益的商铺成了个包袱，预期的投资回报收不回来且不说，成本能不能回收也是个问题。 aprilw 发贴: 9 2004-09-09 18:15   为了尽快回笼资金，把经历放在前期招商销售上，为了销售甚至把招商范围打乱，匆忙开业后导致经营混乱，最后就是关门大吉，甚至在同一个区域或者同一条街上同时出现这个问题，最后造成整区瘫痪，严重影响周遍的商业氛围。商业地产，无论规模大小，势力强弱，遵循规律的基础上根据现实创新突破才是稳中求胜的关键。最近在一次房展会会上发现一个商铺的项目正在火热招商销售中，看规模和招商范围都很吸引人，但是最后到实际地点才发现，周围就是一片空旷的山野，前不着村后不着店的，“真空商业”我当时就这感觉，最后寻问后得知，开发商之所以敢用大手笔进行投资，