某广场营销策略大纲

1、第一部分 项目定位第二部分 本案战略发展目标 第三部分 产品规划建议第四部分 赢利经营模式建议第五部分 整合营销策略纲要目 录【第一部分】【第一部分】项目定位二、资源二、资源1.客群资源覆盖北京最大居住社区，核心商圈居住人口稠密，有效消费客群规模之巨大，居全市之首2.交通资源紧临立水桥综合性客运交通枢纽，交通便利，商业影响力辐射广，客流规模强大三、环境机遇三、环境机遇1.奥运商圈强大的能量辐射，形成对区域经济及商业环境的高速发展的强大的推动力2.区域发展空间的延展性及可塑性决定了区域经济及商业环境可持续发展力，进一步构成”后奥运经济“升值潜力最大的区域【定位依据】【定位依据】【项目定位】【项目

2、定位】产品定位产品定位社区生活消费中心 以服务天通苑周边居住社区主流家庭消费群体为主旨，集购物、休闲、娱乐、健身、餐饮文化及服务等各项功能于一体,的现代社区型商业综合体 。【项目定位】【项目定位】目标消费群定位目标消费群定位锁定天通苑居住组团及亚北居住区的 主流家庭消费群体 核心消费圈：约30万人，包括天通苑、北苑家园、太平家园周边 大型居住社区。 辐射消费圈：约100万人，包括亚北居组团、立汤路沿线居住社区。 经营定位经营定位适合家庭消费 迎合城市中等收入阶层消费能力，适合家庭消费，满足区域消费群在工作以外的基本生活及娱乐消费需求的商品及服务。【核心优势】【核心优势】四大优势四大优势人气优势

3、人气优势：地缘客群保障：坐拥天通苑居住组团30万消费人群，辐射北苑 及亚北边缘集团100万居住人群；流动客群保障：毗邻立水桥交通枢纽，强大的流动客流保障；领先优势：领先优势：l天通苑居住区第一个综合商业中心，填补市场真空，并与周边现状少量商业设施构成差异化错位经营l北京第一个以社区生活消费中心为商业概念的综合商业设施，全新的商业概念，对消费群极具亲和力与感召力【核心优势】【核心优势】四大优势四大优势地段优势地段优势：位居天通苑居住组团与亚北集团结合带，扼守立水 桥交通枢纽要地，交通便捷，商圈辐射范围广潜力优势潜力优势：政府重点规划发展区域，亚奥商圈强势辐射区，北京“后奥运经济时代”最具发展力的

4、地段，商业需求旺盛，商业氛围日渐浓厚，新商圈正逐步形成【第二部分】【第二部分】本案战略发展目标【第三部分】【第三部分】产品规划建议【业态及功能布局检讨】【业态及功能布局检讨】 位置布局不合理资源配置不合理主力店（大卖场）过多地占据了项目最佳资源，一则影响整体收益，二则不利于地下面积的租售（尤其地下二层）。相同（相近）属性业态应应集中布置，以增强客流随机消费率，如娱乐城应与电影院毗邻。地下应设置最具客流吸引力的特色商品或服务。面积设置不合理，KTV面积较大。原业态分布示意图【业态及功能重新布局建议】【业态及功能重新布局建议】B2：品牌折扣店、特卖场、特色小吃城等B1、F1-2：主力店（大卖场），

5、如乐购、家乐福、易初莲花等F3：百货商场：如晨曦百货、华联百货等 F4 ：娱乐城：如量贩式KTV、酒吧、静吧、迪吧、表演吧等 F5：欢乐城：如儿童欢乐城堡、电玩城、网吧等F6：美食广场：各类品牌小吃、美食店 F7-11：餐饮：大型餐饮连锁店F12：健身中心、桑拿洗浴中心 F4-5：电影院及文化广场（F5露台）新的业态分布示意图【第四部分】【第四部分】赢利经营模式建议【基本赢利经营模式】【基本赢利经营模式】商业地产的三种基本赢利模式商业地产的三种基本赢利模式第一种第一种：只售不租，通过销售直接出让产权，快速回收资金。第二种第二种：只租不售，产权先开发商所有，出租经营能为公司带来稳定的资金流，经营

6、良发的物业可坐待增值；同时可抵押贷款，助力于公司的资本运作。第三种第三种：不租不售，开发商自己作商业经营，以物业为股本，与知名商家合作成立专业商业经营公司，赚取商业经营利润。 后两种模式对发展商的资金要求高。 三种基本模式可进行合理搭配，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。【各业态赢利经营模式组合建议】【各业态赢利经营模式组合建议】出租部分：出租部分：主力店主力店楼面位置：楼面位置：B1、F1-2业态类型业态类型：超市大卖场经营方式：经营方式：主力店商家直接承租经营，收取租金。租期长，租金较低。 【各业态赢利经营模式

7、组合建议】【各业态赢利经营模式组合建议】电影院电影院楼面位置：楼面位置：F4-5经营方式：经营方式：主力商家直接承租经营，收取租金 与电影院采取票房分帐式获取商业利润【各业态赢利经营模式组合建议】【各业态赢利经营模式组合建议】娱乐城娱乐城楼面位置：楼面位置：F4业态类型业态类型：量贩式KTV、酒吧、静吧、迪吧、表演吧等经营方式：经营方式：发展商自主经营或与他人合作经营 按业态类型分隔出租经营，收取租金【各业态赢利经营模式组合建议】【各业态赢利经营模式组合建议】健身中心健身中心楼面位置：楼面位置：F12业态类型业态类型：健身健美运动会馆、SPA、桑拿洗浴中心经营方式：经营方式：发展商自主经营或与

8、他人合作经营 按业态类型分隔出租经营，收取租金【各业态赢利经营模式组合建议】【各业态赢利经营模式组合建议】出售部分：出售部分：次主力店次主力店楼面位置：楼面位置：B1、F1-3较大面积商铺业态类型业态类型：品牌店（快餐连锁、药店、零售等）、社区服务设施（银行、邮局等）经营方式：经营方式：品牌加盟商或社服机构直接购买或带租约出售 【各业态赢利经营模式组合建议】【各业态赢利经营模式组合建议】出售部分：出售部分：零售店零售店楼面位置：楼面位置：B2、B1、F1-2商铺业态类型业态类型：B2建议为品牌折扣店、特卖场或小吃城经营方式：经营方式：B1、F1-2按分隔店铺出售 B2切割为小区域出售产权，并需

9、在合约中规定经营范围 【各业态赢利经营模式组合建议】【各业态赢利经营模式组合建议】出售部分：出售部分：文化广场文化广场楼面位置：楼面位置：F5店铺（露台）业态类型业态类型：文化休闲店（书吧、咖啡屋、茶餐厅、茶室等）经营方式：经营方式：按分隔店铺出售，并在合约中需规定经营范围 （改）【各业态赢利经营模式组合建议】【各业态赢利经营模式组合建议】出售部分：出售部分：大型餐饮大型餐饮楼面位置：楼面位置：F6业态类型业态类型：美食广场经营方式：经营方式：针对大众消费的小吃美食店，分割成小铺面出售，并在合约中需规定经营范围【销售战术建议】【销售战术建议】投资者的期望：投资者的期望：投资于有保障、投资回报稳

10、定、升值潜力巨大的商铺；小型投资者期望投资总价小，投资门槛低的商铺；以降低投资门槛为目的销售模式以降低投资门槛为目的销售模式划整为零，分隔为小面积商铺发售。本项目B2商场可采用此方式主要促销战术模式主要促销战术模式 以灵活变通付款方式为目的销售模式以灵活变通付款方式为目的销售模式保租销售：“买铺即收租”。以保证获得稳定投资收益为目的销售模式以保证获得稳定投资收益为目的销售模式返租销售：“稳定返租”、“利润分成”先租后售/连租约销售本项目零售商业街、文化广场可适当采用此方式以降低投资风险为目的销售模式以降低投资风险为目的销售模式：以租代售回购销售：“无理由退铺”【销售战术建议】【销售战术建议】【

11、赢利分析】【赢利分析】经营模式设定业态业态位置可售面积（M）出售价格(元/平米)金额(万元)备 注出出 售售百货商场百货商场F3904090401300011752次主力店次主力店B2、B1、F1-2120001200016000160001920019200暂按加权价预估零售商铺零售商铺B2、B1、F1-2美食广场美食广场F6613880004910.4大型餐饮大型餐饮F7-113069030690800080002455224552文化广场文化广场F523022302100001000023022302合计合计62716.462716.4经营模式设定业态业态位置可租面积（M）出租价格(元/

12、平米/月)金额(万元/年)备 注出出 租租大卖场大卖场( (主力店主力店) )B1、F1-214000140003535529.2529.2暂按加权价预估算,出租率按90%计娱乐城娱乐城F44361100202电影院电影院F4-543414341欢乐城欢乐城F553625362健身会馆健身会馆F1261396139合计731.2最高出售额预算最高出售额预算【赢利分析】【赢利分析】经营模式设定业态业态位置可售面积（M）出售价格(元/平米)金额(万元)备 注出售出售次主力店次主力店B2、B1、F1-2120001200016000160001920019200暂按加权价预估(大型餐饮暂按一半出租、

13、一半出售计算)零售商铺零售商铺B2、B1、F1-2美食广场美食广场F6613880004910.4大型餐饮大型餐饮F7-1118414184148000800014731.214731.2文化广场文化广场F523022302100001000023022302合计合计36233.236233.2经营模式设定业态业态位置可租面积（M）出租价格(元/平米/月)金额(万元/年)备 注出出 租租大卖场大卖场( (主力店主力店) )B1、F1-214000140003535529.2529.2百货商场百货商场F390409040100476.57暂按加权价预估算,出租率按90%计(大型餐饮暂按一半出租、

14、一半出售计算)娱乐城娱乐城F44361大型餐饮大型餐饮F7-1118414电影院电影院F4-543414341欢乐城欢乐城F553625362健身会馆健身会馆F1261396139合计1005.77最低出售额预算最低出售额预算注：1、上述两个盈利分析表中仅按最高和最低出售额算了两种方 案，实际销售过程中，出售额度应该介于两者之间按一定 的比例进行租、售分配。 2、各类业态的租售建议仅做参考，具体是租是售需等实质性 招商洽谈才能决定。 3、商业经营方式主要有出售、出租和合作经营三种方式，本 案仅提供了出售和出租两种建议，以及两种建议下的预 算，主要是因为合作经营存在着很大的不确定性，具体哪 种业

15、态采用合作经营的方式需招商阶段决定。【赢利分析】【赢利分析】【第五部分】【第五部分】整合营销策略纲要一、营销目标一、营销目标在最短时间内，最大限度地争取市场份额和快速实现营销快速实现营销目的。【本案营销目标】【本案营销目标】在市场上创造火爆热销的效应，力争实现项目短期内“井喷式井喷式”大量成交，是商业物业销售成功的唯一出路唯一出路。成功的营销策略：成功的营销策略：将项目的产品竞争力与形象力发挥至最大限度最大限度，为项目销售、招商销售、招商创造巨大的势能。而策略的制胜，依赖于全方位资源整合和完美的执行全方位资源整合和完美的执行。如何迅速、全方位建立投资者、商家对项目的如何迅速、全方位建立投资者、

16、商家对项目的投资信心投资信心，是本案营销，是本案营销成功的关成功的关键键所在。所在。引起全面关注引起全面关注社会关注：社会关注：产生社会效益，产生社会效益，树立使命感形象，口碑树立使命感形象，口碑迅速传播迅速传播终端消费者关注：后终端消费者关注：后期良性经营的客源基期良性经营的客源基础，制造未来繁荣础，制造未来繁荣投资者关注：最投资者关注：最终产生购买终产生购买刺激投资人刺激投资人产生产生”未来繁荣景象未来繁荣景象”的众人认同感的众人认同感其次：产生购买行为其次：产生购买行为树立地区树立地区”商业中心商业中心“的地的地位位营销策略图解：营销策略图解：递进式分类销售递进式分类销售造势造势造梦造梦

17、首先：全方位推广首先：全方位推广圆梦圆梦三、营销阶段划分三、营销阶段划分重点阶段计划：重点阶段计划：实操期之大型招商及推广期大型招商及推广期大型招商及推广期（大型招商及推广期（2005年年7月月-2005年年8月）月）目的：完成招商签约，并以此为宣传切入点，递进式全面推广，目的：完成招商签约，并以此为宣传切入点，递进式全面推广，利好消息不断，引起关注、树立利好消息不断，引起关注、树立”商业中心地位商业中心地位”关键词：全面渗透有高度有力度深入人心关键词：全面渗透有高度有力度深入人心【大型招商及推广期战术组合】【大型招商及推广期战术组合】工作重点之一：大型招商工作工作重点之一：大型招商工作1）主

18、力店招租完成2）娱乐城、健身中心招租完成3）次主力店招租完成4）美食城销售完成5）百货店招租或销售完成工作重点之二：全面推广工作工作重点之二：全面推广工作两个工作相符相成，互为所用两个工作相符相成，互为所用【大型招商及推广期战术组合】【大型招商及推广期战术组合】2、项目进程及未来经营前景宣传造势造梦、项目进程及未来经营前景宣传造势造梦系列招商发布会创立未来经营前景系列招商发布会创立未来经营前景树立投资者及终端消费者的树立投资者及终端消费者的“商业中心地位商业中心地位”将招商信息事件化、新闻化事件化、新闻化。发布主力店、次主力店、品牌店签约、知名商业管理机构主力店、次主力店、品牌店签约、知名商业管理机构进驻等让潜在投资者、经营者关注的题材，针对知名商家的多角度宣传，全面预示项目的经营前景，树立投资者及终端消费者的“商业中心地位”，强化投资信心强化投资信心。【大型招商及推广期战术组合】【大型招商及推广期战术组合】3、终端消费者认识及为未来经营铺垫宣传造势造梦、终端消费者认识及为未来经营铺垫宣传造势造梦发放购物优惠一通卡累积大量终端用户，树立投资者信心，发放购物优惠一通卡累积大量终端用户，树立投资者信心，进一步于终端消费者及投资者内心树立进一步于终端消费者及投资者内心树立本项目的本项目的“商业中心地位商业中心地位”于项目覆盖商圈覆盖商圈内发放联盟天地广场的消费购物优惠一通卡。聚集大