某二线城市万达广场项目市场定位报告易居

1、.苏州万达广场项目市场研究报告苏州万达广场项目市场研究报告2014年1月14日谨呈：谨呈：.2三、苏州商品住宅市场研究及产品建议三、苏州商品住宅市场研究及产品建议四、苏州商业用房市场研究及产品建议四、苏州商业用房市场研究及产品建议五、苏州写字楼市场研究及产品建议五、苏州写字楼市场研究及产品建议二、苏州房地产市场发展背景研究二、苏州房地产市场发展背景研究一、项目属性界定一、项目属性界定.1. 项目属性界定项目属性界定 区位位置及交通情况区位位置及交通情况 项目地块四至项目地块四至.项目属性解读项目属性解读项目位置及交通状况：项目位置及交通状况：苏州万达广场项目位于上海东路和娄江路的交界口，在苏州

2、市政府新址旁边，交通苏州万达广场项目位于上海东路和娄江路的交界口，在苏州市政府新址旁边，交通出行便捷，有利于项目形象展示。出行便捷，有利于项目形象展示。地理位置地理位置距离主城商圈：0.5公里左右距离苏州市政府：0.1公里左右交通枢纽交通枢纽城市干道：上海西路、上海东路、郑和路、东亭路、人民路、太平路、东仓路、苏州中路本案本案苏州市政府苏州市政府主城商圈主城商圈港港城城区区主主城城区区.项目属性解读项目属性解读利好因素：利好因素： 项目处于苏州市政府的附近，是未来苏州市的核心，地段好，紧邻一条主干道和娄江，交通便捷、昭示性强，利于塑造高端形象；不利因素：不利因素： 目前地块南侧、西侧道路还没有

3、贯通，且靠着没搬迁的厂房，人流量有限，商业价值较低，有待开发。地块四至：地块四至：地块地处苏州市政府新址附近，紧邻一条城市主干道，北至县府东路，南到上海东路，地块地处苏州市政府新址附近，紧邻一条城市主干道，北至县府东路，南到上海东路，西临规划八路，东接娄江及娄江南路西临规划八路，东接娄江及娄江南路。北侧：县府东路北侧：县府东路南侧：南侧： 上海东路上海东路东侧：东侧： 娄江南路娄江南路西侧：规划八路西侧：规划八路.2.苏州房地产市场发展背景研究苏州房地产市场发展背景研究 苏州宏观经济指标研究苏州宏观经济指标研究 苏州房地产发展情况研究苏州房地产发展情况研究.宏观经济运行情况研究小结宏观经济运行

4、情况研究小结主要经济指标主要经济指标房地产投资房地产投资情况情况产业分布状况产业分布状况 近几年，苏州市GDP持续稳步增长，2009年GDP达到612 亿元，同比增长15.8%。 2009年以来，苏州市人均GDP为90134元，房地产市场处于发展期。人口、收入消人口、收入消费情况费情况2009年，苏州市城镇固定资产投资284.26亿元，同比增长14.6%；2005年至今，呈逐年稳步上升态势。2009年，苏州市房地产投资额达41.03亿元，增幅稍有上涨，上涨4.6%。 近年苏州市经济发展二、三产业的差距逐渐缩小，第二、三产业基本同步发展。 未来产业调整方向为，第一产业为基础，巩固第二产业，加快发

5、展第三产业，提高整体产业竞争力。 2005年以来，苏州市人均可支配收入平稳上涨，居民消费能力稳步上升，但总体收入水平在苏州各县级市中排名第5位。.8房地产发展情况房地产发展情况苏州商品房市场：苏州商品房市场：2005-2010年苏州商品房市场成交价格持续保持上涨势头，年苏州商品房市场成交价格持续保持上涨势头，2009年已达年已达4770元元/平方米。平方米。 2010年年1-3季度商品房供求比季度商品房供求比1：0.85，而市场仍呈现供不应求的态势，房地产处于快速发展阶段。，而市场仍呈现供不应求的态势，房地产处于快速发展阶段。2005-2009年苏州商品房销售面积和价格走势年苏州商品房销售面积

6、和价格走势2010年前三季度苏州商品房供求价走势年前三季度苏州商品房供求价走势数据来源：苏州市统计局数据来源：苏州市统计局 2005年-2009年苏州商品房销售面积持续上涨，08年受宏观经济因素影响，市场衰退，仅成交52.19万平方米，09年市场重现繁荣景象，成交商品房面积143.15万平方米。 从近几年商品房成交价格走势来看，价格呈现持续上涨，从2005年的3556元/平方米，上涨至2009年的4770元/平方米，涨幅为34%，预计未来价格仍有上涨空间。 2010年1-3季度新建商品房批准预售面积108.7万平方米，商品房销售面积125.78万平方米，供求比1：0.85，1-3季度成交价格5

7、879元/平方米。.9房地产发展情况房地产发展情况一级土地市场：一级土地市场：2010年年1-12月苏州市土地市场共成交月苏州市土地市场共成交145块土地，总占地面积块土地，总占地面积435.3万平方米，总成交建万平方米，总成交建筑面积筑面积563.5万平方米，市场主要成交集中于万平方米，市场主要成交集中于2月、月、9月、月、10月份，占全年供应总量的月份，占全年供应总量的56%左右。左右。2010年年1-12月苏州土地市场成交情况走势月苏州土地市场成交情况走势数据来源：中国土地市场网 2010年1-12月，苏州市土地市场总成交占地面积435.3万平方米，总成交建筑面积563.5万平方米，土地

8、类别属性包括住宅类用地、商业金融用地、工业用地。 从各月度土地市场成交情况来看，2月、9月、10月为市场成交高峰期，这3个月共成交土地占地面积244.4万平方米，建筑面积315.3万平方米，占全年的56%。.房地产发展情况小结房地产发展情况小结土地市场土地市场 房地产市场房地产市场政策调控政策调控情况情况后期走势后期走势预测预测 2010年1-12月苏州市土地市场共成交145块土地，总占地面积435.3万平方米，总成交建筑面积563.5万平方米，市场主要成交集中于2、9、10月份，占全年供应总量的56%左右。 成交土地以工业类用地为主；价格方面，住宅用地价格最高，达2183元/平方米。 200

9、5-2009年苏州商品房市场成交价格持续保持上涨势头，2009年已达4770元/平方米。 2010年1-3季度商品房供求比1：0.85，成交价为5879元/平方米，由于当地有较强的购买力，市场仍呈现供不应求的状态，房地产处于稳步发展阶段。 2010年江苏省和苏州市出台多项房地产政策来抑制房价上涨和规范房地产市场，如银行执行差别化房贷、严控商品房销售市场秩序及规范住房公积金管理。 苏州银行规定一套房首付至少三成，二套房提至五成，三套房全面停贷，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款。预计苏州市商品房市场供给量将仍持续呈现上涨态势；而成交量方面短期内虽有所下

10、滑，但刚性需求始终存在并且数量庞大，成交价格仍有上涨空间。.3.苏州商品住宅市场研究及产品建议苏州商品住宅市场研究及产品建议 苏州商品住宅市场总体情况分析苏州商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究 潜在供应量分析 商品住宅市场小结 住宅客户定位及产品建议.12房地产发展情况房地产发展情况苏州商品住宅市场：苏州商品住宅市场：2006-2010年苏州商品住宅成交量和价格持续保持上涨势头，年苏州商品住宅成交量和价格持续保持上涨势头，2010年前年前3季度均价已达季度均价已达5896元元/平方米；平方米；2009年住宅成交量达到高峰，为年住宅成交量达到高峰，为108.56万平方米，进入万平方米，进

11、入2010年前年前3季度，成交量达到季度，成交量达到62平方米平方米2006-2010年前年前3季度苏州商品住宅成交量价走势季度苏州商品住宅成交量价走势2010年前年前3季度苏州商品住宅成交量价走势季度苏州商品住宅成交量价走势数据来源：苏州市统计局数据来源：苏州市住房和城乡建设局 2006年-2009年苏州商品住宅销售面积持续上涨，08年受金融危机影响，市场成交下挫，仅成交36.33万平方米，09年市场重现繁荣景象，住宅成交面积108.56万平方米； 从近几年商品房成交价格走势来看，价格呈现持续上涨，从2006年的3844元/平方米，上涨至2009年的4572元/平方米； 2010年1-3季度

12、新建商品住宅销售面积62万平方米，1-3季度成交价格5896元/平方米。.成交结构分析：成交结构分析：苏州市住宅成交各户型中二房、三房为主，最受欢迎的面积段为苏州市住宅成交各户型中二房、三房为主，最受欢迎的面积段为80-140平方米；成交平方米；成交主力总价段在主力总价段在100万以下。万以下。数据来源：cric 2010年苏州市住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎。二房成交占比42%，三房成交占比51%，其他户型成交占比较小。 2010年苏州市住宅成交面积段中，80-100平方米面积段成为成交主力，成交占比36%，其次为120-140平方米面积段，成交占比29%。 再次为100-120平方米

13、面积段，成交占比21%。 2010年苏州市住宅成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。成交总价段量较大的为100万以下段，成交占比77%。总价段总价段面积段面积段苏州商品住宅市场总体情况苏州商品住宅市场总体情况户型户型.苏州商品住宅市场总体情况苏州商品住宅市场总体情况在售住宅价格分布：在售住宅价格分布：苏州苏州市在售住宅价格段主要集中在市在售住宅价格段主要集中在7000-9000元元/平方米之间，目前在售平方米之间，目前在售项目主要分布在城区和新区项目主要分布在城区和新区苏州市在售住宅项目价格多集中在7000-9000元元/平方米平方米单价段。该单价段内的项目占总项目数量的7

14、7%；目前在售大部分项目主要集中在城区及新区。苏州市在售住宅项目价格分布图苏州市在售住宅项目价格分布图数据来源：易居市调单位：元单位：元/平米平米.在售项目供应和成交面积段分析：在售项目供应和成交面积段分析：1、选取原则皆为销售较好，所面对的市场环境对目前借鉴意义较大；2、选取项目档次相对较高、品质较好或者开发商实力强大，受到购房者认可。 从市场整体看，目前一居室70-80平方米面积段平方米面积段是供应量和成交量最多的面积段，累计供应累计供应2.6万平方米，去化率为万平方米，去化率为75%；苏州商品住宅市场总体情况苏州商品住宅市场总体情况一房一房60平米以下平米以下60-70平米平米70-80

15、平米平米合计合计套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积供应224 1084827 1719 374 26812 625 39379 成交219 106262129 280 20046 501 30801 可售5 222 25 1590 94 6766 124 8578 去化比例98%98%7%8%75%75%80%78%.续上表续上表 从上表可以看出，目前苏州二房户型二房户型房源比较受欢迎，其中80-90 和和90-100平方米面积段平方米面积段市场供应量和成交量最大，累计市场供应量达17.7和和 21.4万平方米，万平方米，2238和和2116套房源套房源，成交量达

16、16.9 和19.5万平方米、 2012 和2042套，其去化率为其去化率为96%和和91%；苏州商品住宅市场总体情况苏州商品住宅市场总体情况二房二房80-9090-100100-110110-120120-130130-140140平米以上平米以上合计合计套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积供应2116 177945 2238 214333 1146 114854 214 24496 141 18008 14 1862 17 2436 5886 553934 成交2021 169853 2042 19

17、5908 1040 103994 185 21164 115 14688 2 266 13 1844 5418 507717 可售95 8092 196 18425 106 10860 29 3332 26 3320 12 1596 4 592 468 46217 去化比例96%95%91%91%91%91%86%86%82%82%14%14%76%76%92%92%. 上表显示， 120-130平方米面积段供应量位居首位，累计供应为累计供应为25.8平方米平方米，累计供应套数2076套，这个面积段的成交情况相对比较理想，去化率为去化率为94%；130-140平方米供应量为二位，累计供应为累计

18、供应为19.4万平方米万平方米，其去化率为去化率为85%； 整体来看，120-130平方米和130-140平方米面积段供应及成交占比较大。苏州商品住宅市场总体情况苏州商品住宅市场总体情况续上表续上表三房三房110平米以下平米以下110-120120-130130-140140-150150-160160平米以上平米以上合计合计套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积供应862 92422 287 32723 2076 257750 1439 194069 1034 149895 54857381 14189

19、 5833 749622 成交838 89841 275 31340 1943 241181 1219 161330 575 83269 10159029 5136 4889 613686 可售24 2581 12 1383 133 16570 220 32739 459 66626 44 6983 52 9053 944 135935 去化比例97%97%96%96%94%94%85%83%56%56%19%19%36%36%84%82%. 从上表可以看出，四室产品的整体供应量相对较少。 200平方米以上面积段的供应量最大，累计供应达累计供应达48417平方米平方米，累计供应套数199套。

20、从四室各面段产品去化比例来看， 160-170平方米和平方米和160平方米面积段以下四居平方米面积段以下四居销售情况相对较好。苏州商品住宅市场总体情况苏州商品住宅市场总体情况续上表续上表四房四房160平米以下平米以下160-170170-180180-190190-200200平米以上平米以上合计合计套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积供应52 7597 46 7586 48 8220 39 7193 00199 48417 384 79013 成交52 7597 39 6444 27 4616 28 5168 009

21、9 24159 245 47984 可售0 0 7 1142 21 3604 11 2025 0 0 100 24258 139 31029 去化比例100%100%85%85%56%56%72%72%0%0%50%50%64%61%.苏州商品住宅市场总体情况苏州商品住宅市场总体情况续上表续上表 五房、六房非市场主流产品。五房五房230-240450-460合计合计套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积供应493283624124556成交003136931369可售0%0%38%38%25%30%去化比例4 932 5225593187六房六房230-240合计合计套数套数面积面积

22、套数套数面积面积供应10 2300 10 2300 成交9 2070 9 2070 可售1 230 1 230 去化比例90%90%90%90%复式复式140-150180-190220-230合计合计套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积供应3431236092002142794成交34311180490081512可售0011805110161281去化比例100%100%50%50%44%45%57%54%.3.苏州商品住宅市场研究及产品建议苏州商品住宅市场研究及产品建议 苏州商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究典型竞争项目研究 潜在供应量分析 住宅产品建

23、议.城区房地产发展情况研究城区房地产发展情况研究城区主要在售项目城区主要在售项目目前城区在售商品住宅项目销售均价集中在目前城区在售商品住宅项目销售均价集中在7000-9000元元/平方米左右，项目多集中于平方米左右，项目多集中于新区，多数楼盘品质相对较高。新区，多数楼盘品质相对较高。怡和丽景二期怡和丽景二期主要在售项目主要在售项目项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）销售价格销售价格（元（元/平方米）平方米）华源上海城4014197800锦绣新城7463057000南城水岸58067 7500怡景南园748519000景瑞荣御蓝湾367344 8000绿地城209132 75

24、00滨河花园153600 8000上海公馆64921 9300金御湾532368000塞纳丽舍125031 7000华阳星城607286800浙建太和丽都270000 9000.典型竞争项目供给及成交典型竞争项目供给及成交供求及去化供求及去化典型竞争项目供给及去化分析典型竞争项目供给及去化分析项目名称项目名称所在区域所在区域总建筑面积总建筑面积（万（万 ）开盘时间开盘时间供应情况供应情况成交情况成交情况成交价格成交价格（元（元/平米）平米）累计销累计销售率售率月均去化速度月均去化速度（套）（套）存量去化周期存量去化周期（月）（月）面积（）面积（）套数套数面积（）面积（）套数套数浙建太和丽都新城

25、区272010.9.306684343642063302900069%1001.3华源上海城新区402009.12.3123207118441707591440780078%1203.4锦绣新城新区752003.3.3163821060386288995954700099%651.3金御湾城区5.32009.12.14271844227621295800067%236.4怡景南园城区7.52009.11.14817237137423292900079%213.8塞纳丽舍城区12.52008.11.79054193080217856700092%352.1景瑞荣御蓝湾新区36.72010.4.1

26、06995453859767462800086%581.3绿地城新城区20.92010.1.2114935116186367900750078%753.5滨河花园城区15.42010.9.171878217710241109800062%361.9华阳星城新区6.12010.11.102268021610725105680049%532.1从供求关系角度来看，销售率最好的项目为锦绣新城、塞纳丽舍、景瑞从供求关系角度来看，销售率最好的项目为锦绣新城、塞纳丽舍、景瑞荣荣御蓝湾等，累计销售率均在御蓝湾等，累计销售率均在85%以上。浙建太和丽都在以上。浙建太和丽都在10年年9月份开盘，销售势头较好。月

27、份开盘，销售势头较好。从去化速度看，从去化速度看， 浙江太和丽都、华源上海城的去化速度最快，每月平均去化在浙江太和丽都、华源上海城的去化速度最快，每月平均去化在100套以上。从存量去化周期来看，金御湾项目消化套以上。从存量去化周期来看，金御湾项目消化时间较长，近时间较长，近7个月。个月。.一房一房70合计合计供应套数96145280374615成交套数9412685280500可售套数21919594115去化比例98%87%30%75%81%典型竞争项目去化情况分析典型竞争项目去化情况分析标准标准型三房、舒适型二房去化率较高。型三房、舒适型二房去化率较高。 从典型项目各户型去化比例来看，一房

28、户型中70平方米以上户型去化率最高；舒适型80-110二房面积去化率最高；三房中120-140平方米户型去化率较高。典型竞争项目去化分析典型竞争项目去化分析二房二房110合计合计供应套数18001825209411861465431成交套数1800181019201040965046可售套数001517414650385去化比例100%0%99%92%88%66%93%三房三房170合计合计供应套数086226320761312103474505671成交套数08382511943109257517134729可售套数024121332204595737942去化比例0%97%95%94%83

29、%56%23%26%83%.四房四房210合计合计供应套数255464834080238成交套数253392725027146可售套数02711905392去化比例100%60%84%56%73%0%34%61%典型竞争项目去化分析典型竞争项目去化分析续上表续上表 从典型项目各户型去化比例来看，四房户型、复式户型市场供应及成交较少，整体去化率分别为61%、42%。复式复式17013一室一室金御湾金御湾绿地城绿地城滨河花园滨河花园万鸿大唐时代万鸿大唐时代7021070二室华源上海城华阳星城金御湾怡景南园景瑞荣御蓝湾绿地城浙建太和丽都滨河花园万鸿大唐时代锦绣新城60-7018070-8080-90

30、25352150590-10080245641071971801047100-1102834837672110-1204452188120-1302178130105二室、三室户型成交占比较大二室、三室户型成交占比较大竞品热销二室面积在竞品热销二室面积在80-110平米；三室面积平米；三室面积在在120-140平方米；四室、复式成交较少。平方米；四室、复式成交较少。 一室面积成交较好在50-70平方米，主要成交项目为绿地城和万鸿大唐时代。 二室面积成交最好在80-110平方米，主要成交项目为绿地城、锦绣新城等。 三室面积成交最好在120-140平方米，主要成交项目为华源上海城和锦绣新城等。 四

31、室主要成交项目为景瑞荣御蓝湾；复式主要成交项目为怡景南园。典型竞争项目分析典型竞争项目分析注：数据为项目自开盘以来商品住宅成交量四室华源上海城华源上海城怡景南园怡景南园景瑞荣御蓝湾 浙建太和丽都浙建太和丽都万鸿大唐时代万鸿大唐时代140-150213150-1603160-17039170382813复式复式怡景南园怡景南园140-1503150-20012004.典型项目供给及成交典型项目供给及成交成交价格成交价格典型竞争项目分析典型竞争项目分析数据来源：cric数据来源：cric注：成交价格为项目开盘以来的平均价格从价格来看，竞品成交单价集中在从价格来看，竞品成交单价集中在7000-900

32、0元元/平方米之间；总价基本在平方米之间；总价基本在70-100万之间。万之间。从成交均价来看，浙建太和丽都、怡景南园成交均价在竞品中处于较高水平。 从成交套均总价来看，总价水平较为集中，主要在70-100万水平。.典型项目未来供应：典型项目未来供应：主要竞品存量较多，其中已推案未售部分合计主要竞品存量较多，其中已推案未售部分合计19.1万平方米，未推案部分存量为万平方米，未推案部分存量为111.9万平方米。本项目入市将与这些竞品产生直接竞争。万平方米。本项目入市将与这些竞品产生直接竞争。典型项目未来供应分析典型项目未来供应分析主要竞品项目上市存量与未上市存量情况主要竞品项目上市存量与未上市存

33、量情况单位：万平方米单位：万平方米目前，竞品项目的上市存量为19.1万平方米，未上市量为111.9万平方米。其中上市存量较多的项目为华源上海城，存量在6.1万平方米。未上市存量较多的项目有景瑞荣御蓝湾、浙建太和丽都、华源上海城，项目未上市存量均超过了15万平方米。.3.苏州商品住宅市场研究及产品建议苏州商品住宅市场研究及产品建议 苏州商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究 潜在供应量分析潜在供应量分析 住宅产品建议.已成交未开工土地：已成交未开工土地：从市场后续供应量来看，苏州市住宅未来还可入市体量为从市场后续供应量来看，苏州市住宅未来还可入市体量为94.4万平方米，主要分布万平方米，主要

34、分布在新区及各镇在新区及各镇2010年苏州市住宅类用地已成交未开工土地列表年苏州市住宅类用地已成交未开工土地列表土地位置土地位置土地属性土地属性成交总价（成交总价（万元）万元）楼板价楼板价(元元/)总用地面总用地面积积()总建筑面总建筑面积积()出让时间出让时间受让方受让方沙溪镇胜利村20、21组住宅用地 12000132356681906902010-12-08苏州尼盛置业有限公司、江苏五洋房产有限公司双凤镇双周公路南侧住宅用地3180175515097181162010-12-08周逸新新区梅花苑、凤莲苑小区住宅用地19603428357457182010-11-29苏州恒通置业有限公司新

35、区朝阳路北、四通路东住宅用地400003526453811134522010-10-11苏州禹海置业有限公司新区常胜路西、宁波路南，新区常胜路西、南京路北住宅用地12000046101859232602922010-09-27苏州雅鹿置业有限公司科教新城利民社区住宅用地476002700881601763202010-09-15佳兆业地产（深圳）有限公司新区发达路西、五州路南住宅用地3400114524736296832010-09-15苏州恒通投资集团有限公司浮桥镇南环路南侧、牌九路西侧住宅用地54023817452226882010-07-21苏州市富桥实业有限公司璜泾镇文昌街住宅用地62

36、03509846177232010-07-21顾学成、朱瑞娟城厢镇204国道西、弇山西路北住宅用地202001716588551177102010-07-21昆山市城南置业有限公司浏河镇郑和南路住宅用地254023296058109042010-07-15苏州顺龙房地产开发有限公司双凤镇建新路东侧住宅用地9006988598128972010-07-15苏州顺龙房地产开发有限公司陆渡镇新浏河北侧住宅用地3550179111013198232010-06-30苏州市通中置业有限公司城厢镇新城区群星社区住宅用地1788.24637529804476862010-06-22苏州市城市建设投资集团有限

37、公司潜在供应量分析潜在供应量分析.3.苏州商品住宅市场研究及产品建议苏州商品住宅市场研究及产品建议 苏州商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究 潜在供应量分析 住宅产品建议住宅产品建议.户型配比建议户型配比建议 通过对苏州商品住宅市场供应和成交结构分析，通过对苏州商品住宅市场供应和成交结构分析， 畅销产品集中在畅销产品集中在50-60平方米的一居、平方米的一居、80-100平方米的二居、平方米的二居、120-140平方米的三居；平方米的三居； 本项目主要购买人群定位为改善型置业人群及投资人群，故舒适型产品占比较大；本项目主要购买人群定位为改善型置业人群及投资人群，故舒适型产品占比较大； 我

38、们建议，本项目以我们建议，本项目以舒适二房、标准三房舒适二房、标准三房为主力户型，并搭配部分为主力户型，并搭配部分一房产品一房产品。对本项目产品建议对本项目产品建议产品编号产品编号主力户型主力户型主力面积（主力面积（）面积段中值面积段中值()套数（套）套数（套）套数比例套数比例面积面积()面积比例面积比例一房一房一室一厅（1卫）50-6065908%56505%二房二房二室一厅（1卫）80-908529026%2373021%二房一厅（2卫）90-1009528025%2599023%三房三房三室一厅（1卫3277029%三室二厅（2卫）130-1401351

39、9017%2486022%合计合计户均面积户均面积1011119113000.4.苏州商业用房市场研究及产品建议苏州商业用房市场研究及产品建议 全市商圈市场概述全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业产品建议.以市区人民路和新华路为中心的市区核心商圈，随着南洋广场、华旭财富中心的入驻营业，将大大提升核心商圈的辐射力；市区中心市区中心商圈商圈武陵路电子一条街核心商圈核心商圈特色商圈特色商圈次级商圈次级商圈人民路综合人民路综合商业街商业街大润发商大润发商圈圈北门街装饰装潢五洋商城五金建材县府街品牌专卖街东盛商东盛商业广场业广场上海广场上海广场五洋广场五洋广场宝

40、龙城宝龙城市广场市广场在售商业在售商业本案本案苏州已形成各种层级的商圈体系，市场细分明显，商业市场较为成熟；整体商业体量较大，集中于市中心区域，市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇；商业格局沿上海路向东拓展明显，但短期内仍无法聚集人气，当地居民的消费偏好依然在市中心；人民路商业街以及大润发商圈，由于时代超市及大润发等主力店的引入，形成次级商圈，辐射周边客群；围绕核心商圈周边，形成各种主题性特色商圈，如装潢、家居、电子等；在建商业沿上海路向东扩散的趋势明显；苏州商圈格局分析苏州商圈格局分析.位置位置业态组成业态组成临街店铺租金水平临街店铺租金水平（元（元/.月）月）规模规模市区中心商圈市区

41、中心商圈人民路与上海西路交汇人民路与上海西路交汇商场、超市、服装、鞋类、饰品店、餐饮等。代表商业有南洋广场、新城广场、华联商厦、第五季、新世界百货、苏宁电器等。200-300百货商场20000-30000左右，临街店铺100-150次级商圈次级商圈人民路商街及太平路与人民路商街及太平路与锦州路交汇区域锦州路交汇区域综合商业街、超市为主。代表商业恒荣泰广场、大润发超市。100-200一层、临街店铺50-100特色商圈特色商圈北门街、武陵街、县府北门街、武陵街、县府街街建材街、电子街、品牌专卖等。50-100一层、临街店铺50-80苏州商业大型主力店多集中于苏州商业大型主力店多集中于人民路与上海路

42、交汇人民路与上海路交汇，属于苏州市中心，整体商业档偏于中档，苏州商圈主，属于苏州市中心，整体商业档偏于中档，苏州商圈主要商业街租金平均为要商业街租金平均为200-300元元/.月月，其他沿街商铺租金平均为，其他沿街商铺租金平均为100-200元元/.月，月，临街商铺面积主要临街商铺面积主要在在50-100之间之间苏州商圈格局分析苏州商圈格局分析.中心城区商业：中心城区商业：商业发展基础较好，以人民路与上海西路交汇为中心点辐射多个商业，区域整体商业档次偏于商业发展基础较好，以人民路与上海西路交汇为中心点辐射多个商业，区域整体商业档次偏于中档，商业用房主要是临街底商；多集中与城市中心区域，东部商圈

43、还相对较为落后。随着其他大型商业综合中档，商业用房主要是临街底商；多集中与城市中心区域，东部商圈还相对较为落后。随着其他大型商业综合体的入市，东部商业氛围会逐渐加强，新商圈也将开始形成。体的入市，东部商业氛围会逐渐加强，新商圈也将开始形成。n 目前苏州城区区商业发展基础较好，以人民路与上海路交汇为中心点辐射多个商业，区域整体商业档次偏于中档。n人民路与上海西路交汇是目前苏州城区主要的集中商业区域；区域内集中了多个百货商场和娱乐设施，区域内商业多是以提供休闲购物服务的百货、娱乐、餐饮等百货、娱乐、餐饮等区域人流量相对较大，区域商铺租金平均在200-300元元/.月之月之间间；n 新天地广场和华旭

44、财富中心为未来开业的商圈内的集中商业体，也将成为区域商业升级的新引擎。苏州商圈格局分析苏州商圈格局分析新城广场新城广场新世界百货新世界百货南洋广场南洋广场第五季百货第五季百货.4.苏州商业用房市场研究及产品建议苏州商业用房市场研究及产品建议 全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业产品建议.商业用房市场分析商业用房市场分析本表选取本表选取苏州（城区）苏州（城区）2009-2010年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：1、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意

45、义较大；、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意义较大；2、物业类型包括底商、独体商业。、物业类型包括底商、独体商业。 从上表可以看出，目前市场畅销商铺面积区间在40平方米以下和平方米以下和40-60平方米平方米之间，其中40-60平方米之间供应量为34439平方米、平方米、945套套，成交量为26792平方米、平方米、726套套，物业类型主要是1层底商商铺； 100-150平方米平方米面积段商铺物业供应排在第一位，供应量为47728平方米、平方米、394套；套；而其成交面积排在首位，约为31344平方米平方米，成交套数排在第三位，约为253套套； 虽然300平方米以上的商铺供应量也

46、比较大，但市场去化一般，说明市场单体面积过大的商铺由于总价和风险的因素，客户比较谨慎；小面积商铺比较受市场欢迎。供求结构分析：供求结构分析：目前苏州城区在售商业用房供应量目前苏州城区在售商业用房供应量24.6万平方米，成交量万平方米，成交量13.1万平方米，主力成交商铺面积万平方米，主力成交商铺面积在在40平方米以下、平方米以下、40-60平方米、平方米、100-150平方米。平方米。40以下以下40-6060-8080-100100-150150-200200-250250-300300-500500以上以上合计合计套数套数面积面积套数套数面积面积套套数数面积面积套套数数面积面积套套数数面积

47、面积套套数数面积面积套套数数面积面积套套数数面积面积套套数数面积面积套数套数面积面积套数套数面积面积供应9453443940520446286204021981757439447728115191974810676236001742611846429582533245539成交7262679226413130135890912511208253313447712293225019615934515399554711658131158可售21976471417316151114937363661411638438690426565717440829107194137487875114381去化比

48、例77%78%65%64%47%44%63%64%64%66%67%64%46%47%26%27%61%59%11%13%65%53%.4.苏州商业用房市场研究及产品建议苏州商业用房市场研究及产品建议 全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业产品建议.典型项目典型项目南洋广场南洋广场典型竞争项目分析典型竞争项目分析 南洋广场是苏州面积最大（总面积229400平米，停车位1200个。包括103630平米商业广场区、31650平米酒店式公寓、94200平米商业住宅区） 、功能最多、停车场最大、业态规划最全的首家综合“欢乐购物广场”。南洋广场自开

49、街以来，共招商主力店、次主力店、品牌商家等共139户。就目前来看，经营情况并不是十分理想。南洋广场南洋广场项目地址苏州市人民南路96号开发企业南洋（苏州）房地产置业发展有限公司总建面积229400平方米 商业面积121868平方米租售情况招商85%商业类型广场建筑以2至4层低层为主业态业种综合类商铺面积25.46-137.8平方米 标准层高4.5米销售形态70%自营主力商户沃尔玛、尖莎咀百货、国美电器开盘时间2008年10月商业广场区商业广场区酒店式公寓酒店式公寓住宅区住宅区.典型项目典型项目新天地商业广场新天地商业广场新天地商业广场新天地商业广场项目地址城厢镇北城河以南、向阳路以北、人民路以

50、东 开发企业苏州市城市建设投资集团有限公司 总建面积47000平方米 商业面积20000平方米 租售情况出售商业类型沿街、内铺 商铺层数局部5层、主题3层层高1层：4.5米；2-3层3.3米业态业种餐饮、娱乐、数码城报价2-3万元/平米商铺面积主力面积30-60平米开盘时间2010年11月13楼为高级餐饮，购物为主，小面积30起 45楼为高级休闲，娱乐，电动城，KTV，电影院，最大面积700 可按揭，最高贷款50%，最长可贷10年。可选择包租，包租5年，前三年租金（商铺价格21%）一次性返还。典型竞争项目分析典型竞争项目分析.典型项目典型项目上海国际广场上海国际广场上海国际广场上海国际广场项目

51、地址苏州市上海东路太平路交汇处开发企业苏州国信集团东源建设投资有限公司总建面积43789平方米 商业面积8440平方米租售情况销售商业类型商业外街和内庭商铺 层数1-3层 业态业种金融、证券、展厅、SPA会所、咖啡、酒店宾馆、健身美容美体、商务中心、及餐饮等便利服务报价待定主力商户待定开盘时间2009年5月28日本项目苏州上海广场，分为A、B两区，其中A区总建筑面积约44789.81平方米，包括一个地上3层、地下一层的商业裙房（地下室为车库和设备用房）、一栋18层酒店式公寓和一栋19层的办公用房，B区总建筑面积约25863.15平方米，包括一个地上3层、地下一层的商业裙房（地下室为车库和设备用

52、房）、一栋19层酒店式公寓。本项目为中高档定位，商业部分主要定位为金融、证券、展厅、SPA会所、咖啡、酒店宾馆、健身美容美体、商务中心、及餐饮等便利服务。典型竞争项目分析典型竞争项目分析.4.苏州商业用房市场研究及产品建议苏州商业用房市场研究及产品建议 全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析潜在供应量分析 商业产品建议.已成交未开工土地：已成交未开工土地：从市场后续供应量来看，苏州市商业未来还可入市体量为从市场后续供应量来看，苏州市商业未来还可入市体量为40.7万平方米，主要分布在万平方米，主要分布在新区及各镇。新区及各镇。2010年苏州市商服类用地已成交未开

53、工土地列表年苏州市商服类用地已成交未开工土地列表土地位置土地位置土地属性土地属性成交总价（成交总价（万元）万元）楼板价楼板价(元元/)总用地面总用地面积积()总建筑面总建筑面积积()出让时间出让时间受让方受让方港区通港东路南侧、沪太新路东侧商服用地14400565 1592172547472010-12-24苏州亚盛投资发展有限公司新区四通路西、五洲路南商服用地40204412 607591132010-11-29苏州市星都房地产有限公司新区东亭路西侧、规划七路北侧商服用地1400555 11473252412010-10-18苏州市苏州质量技术监督局新区太平路东、庆阳路南商服用地910135

54、9 148866962010-9-15苏州市通达房地产开发有限公司城厢镇太平南路西、南园路南侧商服用地43002212 7777194432010-9-14苏州市教育发展有限公司新区毛太路西、横河南商服用地24502933 642683542010-8-20昆山市周市镇新镇街道中乐社区居民委员会港区沪太新路西侧、城地百货南侧商服用地620295 16174210262010-7-21华东环球商贸物流城开发股份有限公司浏河镇东港路西侧商服用地11402003 406556912010-7-15苏州市瑞安房地产开发有限公司浏河镇市民广场南侧商服用地280224 4800124802010-2-22

55、苏州高正投资发展有限公司沙溪镇工业区中心路西侧商服用地380217 12484174782010-2-22苏州依厂物流有限公司新区发达路西，五洲路北商服用地1600989 8091161822010-1-11苏州恒通置业有限公司开发区人民北路西侧商服用地1727 1692 6379102062010-1-25江苏省烟草公司苏州市公司潜在供应量分析潜在供应量分析.4.苏州商业用房市场研究及产品建议苏州商业用房市场研究及产品建议 全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞品案例分析 潜在供应量分析 商业客产品建议商业客产品建议.商业店铺切割商业店铺切割步行街店铺步行街店铺面宽（面宽（m）进深进

56、深(m)产品形式产品形式店铺面积店铺面积 ()用途用途沿街商铺6-1010-15一层、二层60150服装、鞋帽、酒吧等住宅底商住宅底商面宽（面宽（m）进深进深(m)产品形式产品形式店铺面积店铺面积()用途用途住宅底商4-610一层40-60适合各种社区生活配套商业对本项目产品建议对本项目产品建议 结合苏州商铺市场现状、本项目的自身条件及客户调研状况，我们建议本产品的商铺面积不宜过大，商业步行街店铺商业步行街店铺面积基本介于60-150平方米之间平方米之间；而社区底商社区底商店铺面积则控制在4060平方米之间平方米之间，这样有利于控制总价，易于短期内快速销售，实现回款。.5.苏州写字楼市场研究及

57、产品建议苏州写字楼市场研究及产品建议苏州写字楼市场格局分析苏州写字楼市场格局分析苏州写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析苏州写字楼市场小结写字楼产品建议.苏州写字楼市场格局分析苏州写字楼市场格局分析已售在售 以纯写字楼纯写字楼为标准，目前苏州全市纯写字楼项目较少，主要以苏州发展大厦、华侨大厦、华旭财富中心等为代表，其他多数是以办公立项的商住楼为主； 全市在售写字楼均位于城区; 已售写字楼项目多数已投入使用，苏州写字楼市场整体发展水平相对滞后;苏州写字楼分布现状：苏州写字楼分布现状：苏州市内写字楼物业大多数分布在中心城区交通要道，主要是由于区域坐落着多数苏州市内写字楼物业大多数分布在中心城区交通

58、要道，主要是由于区域坐落着多数政府职能机构，有良好的商业氛围、便利的交通条件。政府职能机构，有良好的商业氛围、便利的交通条件。.项目名称项目名称建筑建筑面积（）面积（）占地占地面积（）面积（）标准层标准层面积（）面积（）主力面积（）主力面积（）租赁客户租赁客户租金租金（元（元/月月.）销售价格销售价格(元元/)出租率出租率(%)销售率销售率(%)苏州发展大厦2697515500 1400116-238律所，家具，纺织33-36700020%70%华旭财富中心1600027651136289-2312011年4，5月开盘待定华侨大厦331506669.11011150-255贸易，机械，制造60

59、680010%90%莱茵世贸大厦1000090000170036-71建筑，装潢780060%五洋广场23322.590378.11146.592-198650099%上海国际广场43788.838452905.866-2182011年10月入驻680099%东方财富大厦32940.1640001022.26-1-3层银行，另有商业经营930030%世纪财富大厦20479.385554.9920.5160贸易，建筑，运输33800090%100%苏州主要写字楼项目基本情况：苏州主要写字楼项目基本情况：产品设计多数为小面积分割户型，整层大开间产品较少：租金水平普遍产品设计多数为小面积分割户型，整

60、层大开间产品较少：租金水平普遍偏低，多在偏低，多在33-36元元/月月.之间，但出租率较高，多在之间，但出租率较高，多在85%以上。以上。苏州写字楼市场格局分析苏州写字楼市场格局分析.5.苏州写字楼市场研究及产品建议苏州写字楼市场研究及产品建议苏州写字楼市场格局分析苏州写字楼物业市场分析苏州写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析苏州写字楼市场小结写字楼产品建议.目前苏州在售的纯写字楼项目较少，位于新区的苏州发展大厦和华侨大厦是主要代表项目，售价约为目前苏州在售的纯写字楼项目较少，位于新区的苏州发展大厦和华侨大厦是主要代表项目，售价约为7000元元/平方米左右。平方米左右。苏州写字楼物业市场分析苏