中建·华府项目征收、前期定位、规划设计经

1、中建中建华府项目征收、前期定位、规划设计经验分享华府项目征收、前期定位、规划设计经验分享广东中建地产有限公司广东中建地产有限公司2012/5/272012/5/271.1.地块情况地块情况位置：位于贵阳市云岩区至乌当区的结合部，紧邻云岩区政府，同时是连接金阳新区、乌当区和中心城区的枢纽。2011年1月26日摘牌，2011年3月25日签订国有土地使用权出让合同nA/B地块：东临 云岩区政府办公大楼 西临 鹿冲关路 南临 新添大道 北侧 规划建设的中、小学校n D/E/F地块：分东、西、北临未开发的城中村1.1.地块情况地块情况A：16202B：34988D：13417E：13447F：27079

2、2.2.规划方案规划方案总规方案于2012年3月23日通过市规委审批总建筑面积90.41万M2由22栋高层住宅，1栋写字楼组成3.3.拆迁情况拆迁情况拆迁方式：拆迁方式：政府主导,我方配合拆迁主体：拆迁主体：贵阳市云岩区政府四局专门成立拆迁组成立拆迁组负责拆迁工作3.3.拆迁情况拆迁情况-工作回顾工作回顾摸查摸底摸查摸底-2010年12月：待拆迁户数有2141户，面积20.69万2011年6月：待拆迁户数2568，面积24.4万价值评估价值评估-2010年12月：拆迁补偿费8.39亿元2011年6月：摇号选定三家评估公司2011年12月：评估房屋总价值12.5亿， 评估房屋单价如右表：产权人物

3、业类型评估均价（元/ M2）中建四局内部职工住宅5510商铺15326办公20462农房住宅3846外部居民住宅8629商铺40545安置补偿方案安置补偿方案-2011年8月31：公示完成 安置方式：货币补偿、产权调换3.3.拆迁情况拆迁情况-工作回顾工作回顾签约完成情况签约完成情况-2011年10月15：正式进户签约至2012年5月27日：累计签约1787户，签约比例70%已签约户数（单位：户）已签约面积（单位：M2）总户数货币补偿产权调换总面积货币补偿产权调换1787786100115887672742.0486134.333.3.拆迁情况拆迁情况拆迁量增大、评估总价增高拆迁量增大、评估总

4、价增高拆迁成本增大拆迁成本增大市场走低、货币补偿比例增加市场走低、货币补偿比例增加前期资金压力加大、回迁房源有剩余前期资金压力加大、回迁房源有剩余协调协调“时间、成本、市场时间、成本、市场”三方面关系！三方面关系！n旧改项目，回迁量大旧改项目，回迁量大 还 迁单户面积多为中小户型，只有提高容积率才能充分体现项目投资价值nR=6.69 R=3.5一般是以居家住宅为主的项目容积率上限，R=6.69时必然出现大体量商业、写字楼、公寓等物业形态，但居住功能仍然是主体nD地块受城市规划限制地块受城市规划限制 用地面积 小，容积率R=0.62，只能做低密度的公建配套，并导致其他地块压力过大n拆迁量大，土地

5、成本高，启动资金和投入要求量大，回现及回迁要求要快拆迁量大，土地成本高，启动资金和投入要求量大，回现及回迁要求要快 必然导致该项目尽快启动住宅产品n拆迁成本增加，资金成本增大及住宅市场调控的效果显现，带来住宅产品市场竞争压力加大，获利预期降低 主城区呈大盘引领下多组团格局发展； 区域商业和人居急需改善和补充； 周边大规划住宅项目的开发带动人气的聚集，商业氛围自成一体。2.2.第一次项目前期定位第一次项目前期定位市场定位：贵阳主城区70万M2，精英阶层都市专属区形象定位：都市品质居住区地块价值分析住宅住宅：以以9090125M125M2 2的首改户型为主，以首置、再改类产品为辅的首改户型为主，以

6、首置、再改类产品为辅n B地块定位中高档住宅产品，设置中偏大户型为主，小户型为辅的户型比例格局，满足支付能力较强的首改型客户和再改型客户的需求；n E地块定位为中档住宅产品，设置中小型户型为主的比例格局，满足投资客群和首置类客群的市场需求；n A、F地块满足回迁为主的居住户型。商业商业：以满足区域内消费为主，主要经营业态为餐饮、休闲以及区域生活配套以满足区域内消费为主，主要经营业态为餐饮、休闲以及区域生活配套n 最大化沿街面布局，避免内街内铺；n 设计楼层不超过二层，避免经营高楼层人流难以引导的难题；n 合理的开间与进深比例，利于经营和销售。写字楼写字楼：体量控制在体量控制在4.24.2万万M

7、 M2 2左右，其中：甲级写字楼左右，其中：甲级写字楼2.22.2万万M M2 2，四星级酒店，四星级酒店2 2万万M M2 22.2.第一次项目前期定位第一次项目前期定位分期开发规划：分期开发规划：2.2.第一次项目前期定位第一次项目前期定位住宅市场：住宅市场：n 首置、首改类产品近期受到市场认可n 成交量的的增加主要是超大盘（花果园、 未来方舟等）项目低价销售带来刚性需求放量n 价格任然是住宅市场的主导因素商业市场：商业市场：n 商业产品市场成交量上升；n 以小面积，低总价产品为主，大盘和区域成熟地段销售较好，非成熟区域更多依赖招商和区域规划来吸引人气；n 商业投资产品随对住宅的调控影响，

8、受到中、小投资型客户认可；写字楼市场：写字楼市场：n 一般单盘规模3-7万，属于大规模楼配套的，因本身各种商务配套健全，写字楼体量较大；n 单盘年度销售量不大，总体平均在1.5万左右；n 写字楼销售单位分割较小：50-100 、100-150 、150-200，利于销售和租赁组合；n 具备地段和配套优势写字楼竞争力强；项目市场定位及形象定位保持不变项目市场定位及形象定位保持不变住宅调整方向：住宅调整方向：通过分别定位，强调互补，避免内部竞争 A/E/F地块和B地块产品分别定位，其中：A/E/F地块定位为中低端居住区，B定位为中高端居住区； A/E/F地块以中小户型为主，控制面积，强调户型功能；

9、B地块以中大户型为主，提高舒适度，强调户型优越性； 户型产品总体控制面积，以功能型住宅为设计理念。n 体量控制在5万M2左右；n 标准层面积分割区间控制在100150M2，便于后期组合租赁、销售；n 14层裙楼面积适量加大，设置为配套商业区域，提升商业价值。A/FA/Fn 签约率较低的A1、F5栋，修改设计方案，提高90100M2小三房比例n 户型进行优化升级，提高品质E En 3栋塔楼方案，由一梯十二户调整为一梯十户，强调户型功能性和实用性，适当提高户型舒适度n 4栋塔楼方案，由一梯十二户调整为一梯六户及一梯七户，完善户型舒适度B Bn 取消100M2以下小户型产品n 大幅降低150M2以上

10、大户型产品比例n 主力户 型面积控制在110120M2区间E地块：底层商业由2层改为3层，注重完善上下水、通风、排烟管道等配套设施及其分布。B地块：调整住宅小区人行主入口位置，提高商业体量及商业价值。D地块：利用沙河村政府要求在D地块安置的契机，调整D地块的规划，增加底商和地下商业； 优化标准层布局，合理分割区间； 根据开发周期和年去化量控制建造档次和规模，精细控制建安成本。优先D地块展示区（公建配套及还迁）及A、F地块回迁楼栋，其次E地块及F地块商品住宅区，再次B地块住宅及商业区、写字楼。1.充分与政府、被拆迁户沟通，协调好“三方关系”2.合理制定拆迁安置补偿方案3.严审调查评估报告，摸准基础数据4.根据签约情况，及时修正成本、进度、回迁房源供需5.做好签约合同、往来文件等资料的审批、签署和归档工作，建立健全签约台账调整市场策略，顺“市”而行仔细复核拆迁情况，通过调整规划调整，完善产品类型充分客观进行市场调研，重新判断市场，寻找项目机会（三）积极引导，加快一期开发进度在政府整体交付净地的节点实现难度较大的前提下，积