项目商业市场报告

1、宏观面宏观面商铺推售计划商铺推售计划西平商圈分析西平商圈分析项目及商铺产品分析项目及商铺产品分析商铺价格推导商铺价格推导报告体系报告体系u东莞东莞GDPGDP破破50005000亿，但增速降至亿，但增速降至6.1%6.1%，低于全国的，低于全国的7.8%7.8%u社会消费品零售额达社会消费品零售额达13541354亿，但增速放缓至亿，但增速放缓至9.3%9.3%，低于广东省的，低于广东省的12%12%人民币持续升值，打击东莞外向型经营企业人民币持续升值，打击东莞外向型经营企业M2破百万亿破百万亿，引发社会资金入市避通胀，引发社会资金入市避通胀央行公布最新数据显示，2013年3月末，M2余额为1

2、03.61万亿元，同比增长15.7%，M2存量和增量均居世界第一。住宅调控升级，楼市资金流向商业住宅调控升级，楼市资金流向商业小结小结u东莞经济增速放慢，消费增长乏力，宏观面短期不乐观u货币超发，资金入市抗通胀u住宅调控，引发商铺投资热宏观面宏观面商铺推售计划商铺推售计划西平商圈分析西平商圈分析项目及商铺产品分析项目及商铺产品分析商铺价格推导商铺价格推导报告体系报告体系西平商圈，西平商圈，3 3核中心核中心首席资产保险柜首席资产保险柜东莞首个政央生活区，钱景辉煌踞东莞CBD、南城总部基地与南城政府三核中心，政府重点打造的新政治、经济、文化中心，区位绝对看涨！不限购，不限贷，中心区寸金寸土，不限

3、购，不限贷，中心区寸金寸土，价值高地炙手可热！价值高地炙手可热！中央商务核心区、台商大厦、南城总部基地、民盈大厦等众多城市综合体和大型商中央商务核心区、台商大厦、南城总部基地、民盈大厦等众多城市综合体和大型商务板块先后规划建设，将带动西平商业升级。务板块先后规划建设，将带动西平商业升级。南城南城CBDCBD建设促西平商圈升级建设促西平商圈升级20132013年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心。年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心。政府在哪里，城市中心就在哪里，发展热点就在哪里。政府在哪里，城市中心就在哪里，发展热点就在哪里。南城区府进驻，助力西平加速发展！南城区府进驻

4、，助力西平加速发展！君珆花园距离东莞君珆花园距离东莞R2R2线和莞惠城轨换乘站（新城中心站）约线和莞惠城轨换乘站（新城中心站）约500500米，新城中心站计米，新城中心站计划划20132013年建成，东莞年建成，东莞R2R2线计划线计划20152015年通车，年通车，北临长泰路，西临宏伟路、东面宏伟二路，靠近东莞大道、四环路、五环路等南城北临长泰路，西临宏伟路、东面宏伟二路，靠近东莞大道、四环路、五环路等南城主要干道，主要干道，5 5分钟车程可接驳莞深、广深高速公路、莞长路分钟车程可接驳莞深、广深高速公路、莞长路远见价值连城！远见价值连城！3 3轨环伺轨环伺 ，助推财富接驳快车道！，助推财富接

5、驳快车道！西平小学、阳光六小、光大新亚外国语学校、南城阳光实验中学（在建）等公立名校云集西平小学、阳光六小、光大新亚外国语学校、南城阳光实验中学（在建）等公立名校云集政府重点打造的教育基地政府重点打造的教育基地5050万高端消费力，送来租金收成万高端消费力，送来租金收成中央生活区、中央商务区、总部基地中央生活区、中央商务区、总部基地三区交汇，公务员、私企业主、企业三区交汇，公务员、私企业主、企业高管云集，高管云集，5050万高购万高购买力人群，买力人群，高租金房东！高租金房东！西平片区特色酒楼林立，餐饮业成西平名片，吸引大量区外客流消费，西平片区特色酒楼林立，餐饮业成西平名片，吸引大量区外客流

6、消费，宏伟路更是政府重点打造的品牌餐饮街。宏伟路更是政府重点打造的品牌餐饮街。可经营餐饮，与宏伟路品牌餐饮一条街无缝接壤可经营餐饮，与宏伟路品牌餐饮一条街无缝接壤1 1、黄金地段，拥一席赢全局、黄金地段，拥一席赢全局2 2、西平商圈，奇缺成就价值、西平商圈，奇缺成就价值3 3、三轨环伺，财富增值保证、三轨环伺，财富增值保证4 4、5050万高消费力支撑，财富动脉万高消费力支撑，财富动脉5 5、不限购不限贷，价值高地、不限购不限贷，价值高地6 6、超高首层，赠送地下室，买一层得三层、超高首层，赠送地下室，买一层得三层商业大道临街黄金铺，买到赚到商业大道临街黄金铺，买到赚到8 8、可经营餐饮，与品

7、牌餐饮一条街无缝接壤、可经营餐饮，与品牌餐饮一条街无缝接壤君珆花园商铺君珆花园商铺坐享钱程九大保证西平潜在商铺供应高达西平潜在商铺供应高达5.55.5万方，竞争不容忽视万方，竞争不容忽视西平不在政府规划的城市级商圈之内西平不在政府规划的城市级商圈之内小结小结u西平，南城CLD、CBD、CPDu居住氛围日渐浓厚，商圈发展快速成熟u多利好因素，商圈增值无限想象空间u西平商圈空间布局、规模及业态不足以支撑其成为城市级商圈宏观面宏观面商铺推售计划商铺推售计划西平商圈分析西平商圈分析项目及商铺产品分析项目及商铺产品分析商铺价格推导商铺价格推导报告体系报告体系项目地址：东莞市南城区西平宏伟路项目地址：东莞

8、市南城区西平宏伟路7 7号号开发商：东莞市嘉安达房地产开发有限公司开发的商住项目开发商：东莞市嘉安达房地产开发有限公司开发的商住项目总占地面积：总占地面积：3252132521平方米平方米总建筑面积：约总建筑面积：约10.510.5万平方米；其中住宅万平方米；其中住宅6799167991平方米，商业面积平方米，商业面积84138413平方米平方米产品类型：高层洋房、底层商铺产品类型：高层洋房、底层商铺总户数：总户数：656656户户户型：户型：80-11080-110平方米三房（部分平方米三房（部分2+12+1户型）户型）君珆花园概况君珆花园概况2号楼号楼3号楼号楼1号楼号楼4号楼号楼5号楼号

9、楼君珆花园位于西平核心区，东临宏伟二路，西接宏伟路，南对天利中央花园，北向未来世君珆花园位于西平核心区，东临宏伟二路，西接宏伟路，南对天利中央花园，北向未来世界花园。宏伟路和宏伟二路是西平两条最重要的商业大动脉，道路沿线寸土寸金。界花园。宏伟路和宏伟二路是西平两条最重要的商业大动脉，道路沿线寸土寸金。商业大道纯街铺商业大道纯街铺超高首层，赠送地下室超高首层，赠送地下室地下室地下室首层首层买一层得三层，一层投入，三层收益首层高：5.9-6.5米地下室层高：3.5-4.9米可接入烟道，带独立卫生间，附加值高可接入烟道，带独立卫生间，附加值高通过排烟管可接入竖向烟道，带独立卫生间，适应多业态经营。1

10、23456781号楼房号套 内建筑面积共 有分摊面积房 屋建筑面积层高（m）面宽（m）进深（m）商铺153.12.355.46.14.612商铺253.12.355.46.14.512商铺353.12.355.46.24.512商铺453.12.355.46.24.512商铺553.12.355.46.34.512商铺6106.24.6110.85.9912商铺7106.314.61110.925.9912商铺8246.6710.7257.376181217优点：优点：u1号-5号铺格局方正，大小适中。u6、7、8号门面宽，昭示性好。缺陷：缺陷：u临小区间规划路，人流车流少。u6、7、8号铺面

11、积偏大，内部有柱和墙，内部空间不方正、尖角多，中间有柱，不便使用。柱网较多柱网较多尖角位多、不方正尖角位多、不方正小区间规划路小区间规划路优点：优点：u靠近宏伟路，人流、车流量大。缺陷：缺陷：u商铺排布斜离宏伟路，昭示性减弱。u商铺面积稍微偏大；u商铺进深过深，不利经营。房号套 内建筑面积共 有分摊面积房 屋建筑面积层高（m）面宽（m）进深（m）商铺982.93.5986.496.13.24.8620商铺101064.6110.66.1522.4商铺111064.6110.66.1522.4商铺121064.6110.66.1522.4商铺131064.6110.66.1522.4商铺1495

12、4.1299.126.1522.4商铺15954.1299.126.1520.8不方正不方正进深长进深长小区间规划路小区间规划路1617181号楼房号套 内建筑面积共 有分摊面积房 屋建筑面积层高（m）面宽（m）进深（m）商铺16230.469.99240.456.18.310.3624商铺17138.516.01144.526.2514613商铺18264.8311.48276.316.514821优点：优点：u宏伟路临街一线商铺，人流、车流量大。u门面宽，昭示性好。缺陷：缺陷：u内部尖角位多，格局不方正，柱网多，不利使用。u面积比较大。u进深深。柱网较多柱网较多尖角位多、不方正尖角位多、不

13、方正小区间规划路小区间规划路2号号楼楼面积大、不方正面积大、不方正进深长进深长栋号房号层高（m）面宽（m）进深（m）面积（）赠送面积（）赠送层高（m）2商铺196.14.72192.579.283.52商铺206.14.52194.581.033.52商铺216.14.52194.581.033.52商铺226.14.52194.581.033.52商铺236.14.52194.581.033.52商铺246.14.52194.581.033.52商铺256.1791321178.4165.763.52商铺266.14.5131670.3367.493.52商铺276.1591316.6139

14、.16138.983.5优点：优点：u宏伟路街铺，人流、车流量大。缺陷：缺陷：u26号、27号商铺排布斜离宏伟路，昭示性减弱。u25号、27号商铺面积偏大；u商铺进深过深，不利经营。小区间规划路小区间规划路栋号房号层高（m）面宽（m）进深（m）面积（）赠送面积（）赠送层高（m）2商铺286.14.5516.668.2767.963.52商铺296.14.5516.668.2767.963.52商铺306.15.316.679.4979.163.52商铺316.16.816.6100.99100.993.52商铺326.15.316.679.7879.463.52商铺336.14.5513.65

15、4.5854.33.52商铺346.14.5513.654.5854.333.52商铺356.14.5513.654.5854.333.52商铺366.14.5513.654.5854.333.52商铺376.15.313.663.4763.313.52商铺386.16.813.681.1781.173.52商铺396.15.313.663.2563.253.52商铺406.14.95.7813.6103.51103.513.5优点：优点：u商铺面积总体适中，户型方正，柱网少。缺陷：缺陷：u位于小区间规划路，昭示性减弱，而且对面天利中央花园在该路段无商铺，是单边铺，不利聚集人气。3号楼小区间规

16、划路小区间规划路栋号房号层高（m）面宽（m）进深（m）面积（）赠送面积（）赠送层高（m）3商铺416.14.95.7813.6103.5103.53.53商铺426.15.313.663.2663.263.53商铺436.16.813.680.6880.683.53商铺446.15.313.663.2463.243.53商铺456.14.513.654.754.73.53商铺466.14.613.654.954.93.53商铺476.13.7513.644.7344.733.53商铺486.13.7513.644.744.73.53商铺496.14.413.652.4852.483.5优点：优

17、点：u商铺面积总体适中，户型方正，柱网少。缺陷：缺陷：u位于小区间规划路，昭示性减弱，而且对面天利中央花园在该路段无商铺，是单边铺，不利聚集人气。栋号房号层高（m）面宽（m）进深（m）面积（）赠送面积（）赠送层高（m）4商铺506.111.4817198.46198.463.54商铺516.118823224.82224.823.54商铺526.111.7820155.6155.63.54商铺536.14.5520.1593.5993.593.54商铺546.14.5520.4593.9593.953.54商铺556.14.5520.4593.9593.953.54商铺566.14.5520.

18、4593.5993.593.54商铺576.15.320.15107.85107.853.54商铺586.16.820.15138.38138.383.54商铺596.15171020.15233.47233.473.54商铺606.110.21020188.04188.043.54商铺616.1920.8187.9187.93.54商铺626.14.520.894.4994.493.54商铺6364.520.894.4994.493.64商铺6464.720.894.594.53.6缺陷：缺陷：u商铺面积总体偏大；u50号、51号、59号、60号商铺柱网较多；u商铺进深长。优点：优点：u东二

19、路街铺，人流量、车流量较大，昭示性较好。5号楼柱网较多、面积大柱网较多、面积大进深长进深长东二路东二路栋号房号层高（m）面宽（m）进深（m）面积（）赠送面积（）赠送层高（m）5商铺656.34.420.892.3792.373.75商铺666.34.520.894.4994.493.75商铺676.24.520.894.4994.493.85商铺686.24.520.894.4994.493.85商铺696.14.720.898.7998.793.95商铺706.191413.618.5209.95209.953.9优点：优点：u东二路街铺，人流量、车流量较大，昭示性较好。缺陷：缺陷：u商铺面

20、积稍微偏大；u商铺进深长；u70号商铺柱网较多。5号楼柱网较多柱网较多小区间规划路小区间规划路栋号房号层高（m）面宽（m）进深（m）面积（）赠送面积（）赠送层高（m）5商铺715.8513.668.868.84.25商铺725.84.613.661.6379.44.25商铺7363.84.617.804.35商铺7463.84.617.804.35商铺755.94.616.666.4684.34.45商铺765.9516.674.9874.984.45商铺775.85.816.687874.55商铺786.15.816.687874.55商铺796516.674.9874.984.65商铺80

21、64.616.666.6984.54.65商铺815.93.84.617.804.75商铺825.93.84.617.804.75商铺835.84.616.666.4684.34.85商铺845.7516.674.9874.984.95商铺855.75.816.688.4988.494.9优点：优点：u户型方正，面积比较适中。缺陷：缺陷：u位于小区规划路，人流量、车流量较少；u商铺进深长；u77号、78号、85号商铺中间位置有墙，影响使用。小结小结u西平商圈中心区域，宏伟路街铺，地段优越u临近地铁站，增值空间大u赠送地下室，卖一层，得三层u可排烟，带独卫，适应业态广u面积大，总价多，投资门槛高

22、u进深长、柱网多，不利经营优势优势-Strength-Strength劣势劣势-Weak-Weak毗邻东莞行政文化中心、南城商务毗邻东莞行政文化中心、南城商务区、轻轨中心站区、轻轨中心站位于西平核心位置，商业主干道宏位于西平核心位置，商业主干道宏伟路边伟路边商铺层高商铺层高5.9-6.55.9-6.5米，大部分米，大部分6.16.1米米高，和同地段商铺相比高高，和同地段商铺相比高10-2010-20厘米厘米赠送赠送3.83.8米高地下室，目前片区唯米高地下室，目前片区唯一赠送地下室面积一赠送地下室面积商铺可经营餐饮商铺可经营餐饮 7070年产权年产权本项目只有两面临主街（宏伟路、宏伟二路）本项

23、目只有两面临主街（宏伟路、宏伟二路），并且临街面不长。，并且临街面不长。 和片区最旺的家乐福隔着未来世界花园和片区最旺的家乐福隔着未来世界花园 部分商铺内部存在墙、柱，影响商铺使用部分商铺内部存在墙、柱，影响商铺使用商铺进深偏大商铺进深偏大赠送的地下室作为经营用房通风、采光不良，赠送的地下室作为经营用房通风、采光不良，使用功能受限制使用功能受限制 1 1栋、栋、5 5栋小广场靠近内边角的街铺受未来世界栋小广场靠近内边角的街铺受未来世界花园、天利中央花园建筑的遮挡，昭示性受削弱花园、天利中央花园建筑的遮挡，昭示性受削弱 临天利中央花园一边的商铺是单边铺，形成商临天利中央花园一边的商铺是单边铺，形

24、成商业氛围比较难业氛围比较难 机会机会-Opportunity-Opportunity发挥优势发挥优势, ,抢占机会抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势货币超发，资金入市抗通胀货币超发，资金入市抗通胀住宅投资受政策调控，商业地产受到追捧住宅投资受政策调控，商业地产受到追捧南城南城CBDCBD规划建设，带动片区发展，提升规划建设，带动片区发展，提升片区辐射能力片区辐射能力轻轨新城中心站建成通车促进西平商圈升轻轨新城中心站建成通车促进西平商圈升级级20132013年南城区政府将移至西平，西平将成年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心为南城区行政中心西平是政府重点打造的教育基地西平

25、是政府重点打造的教育基地区政府打造宏路为餐饮品牌一条街区政府打造宏路为餐饮品牌一条街强调区位价值，地段优势，西平发展强调区位价值，地段优势，西平发展前景和产品优势前景和产品优势利用市场利好，借力片区发展机遇，把握市场机利用市场利好，借力片区发展机遇，把握市场机会，打造商街品牌，赢得客户青睐会，打造商街品牌，赢得客户青睐威胁威胁-Threaten-Threaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势减小劣势, ,避免威胁避免威胁东莞出口型外向经济受国际经济低迷和人东莞出口型外向经济受国际经济低迷和人民币升值影响增速放慢民币升值影响增速放慢东莞近期商业地产总体供应充足，为项目东莞近期商业地

26、产总体供应充足，为项目带来销售压力带来销售压力西平商圈商铺存量大，竞争激烈西平商圈商铺存量大，竞争激烈利用市政利好，消息及市场热点，把利用市政利好，消息及市场热点，把握市场窗口适时推货，以产品卖点加握市场窗口适时推货，以产品卖点加快成交快成交顺势发力，加快推货，截留竞争对手客户顺势发力，加快推货，截留竞争对手客户SWOT分析宏观面宏观面商铺推售计划商铺推售计划西平商圈分析西平商圈分析项目及商铺产品分析项目及商铺产品分析商铺价格推导商铺价格推导报告体系报告体系除景湖时代城的商铺外，君珆花园周边楼盘好地段商铺主流价格在除景湖时代城的商铺外，君珆花园周边楼盘好地段商铺主流价格在4-54-5万万/ /

27、平方米，个别靠近家平方米，个别靠近家乐福或者交通要道拐角最好位置的可以卖到乐福或者交通要道拐角最好位置的可以卖到6 6万万/ /平方米，最低的不到平方米，最低的不到3 3万元万元/ /平方米。平方米。商铺位不同、价悬殊商铺位不同、价悬殊国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园景湖花园中央花园金色华庭未来花园凯旋公馆规划中CBD景湖春晓景湖时代城格林小城景湖荣郡中熙弥珍道玫瑰公馆现代经典南城区办事处君珆花园君珆花园宏伟二路佳兆业地块中学朗晴居40000-5000040000-5000040000-5000040000-50000400004000040000-50000400

28、00-5000035000-5000035000-5000020000-3500020000-3500030000-4000030000-4000040000-5000040000-50000西平主要街道在售（含二手）西平主要街道在售（含二手）商铺销售价格商铺销售价格400004000035000-4200035000-42000中央花园未来花园景湖荣郡中熙弥珍道君珆君珆花园花园25000-3000025000-300003500-400003500-40000500005000040000-5000040000-500004000040000350003500040000-500004000

29、0-500005000050000金色华庭5000050000君珆花园周边在售（含二手）君珆花园周边在售（含二手）商铺销售价格商铺销售价格国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园景湖花园中央花园金色华庭未来花园凯旋公馆规划中CBD景湖春晓景湖时代城格林小城景湖荣郡中熙弥珍道玫瑰公馆现代经典南城区办事处君珆花园君珆花园宏伟二路佳兆业地块中学朗晴居110110100-200100-20080-10080-100100-130100-13080-15080-15060-8060-8060-8060-8080-10080-10080-10080-100100-150100-1501

30、00-200100-200西平主要街道商铺租金西平主要街道商铺租金君珆花园宏伟路价格推导君珆花园宏伟路价格推导市场比较法市场比较法基础比准均价：基础比准均价：5054650546元元/ /平方米平方米宏伟路商铺均价建议：宏伟路商铺均价建议：5054650546* *125%=125%=价格推导价格推导市场比较法市场比较法商铺附加值商铺附加值:p独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值p自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值铺层高均一致，不建议增加附加值

31、p可经营餐饮：与宏伟路餐饮一条街匹配，大大增加商铺价值，可经营餐饮：与宏伟路餐饮一条街匹配，大大增加商铺价值，建议加楼面价建议加楼面价10%10%p赠送地下室：正常可加楼面价赠送地下室：正常可加楼面价15%15%价格推导价格推导市场比较法市场比较法基础比准均价：基础比准均价：3058030580元元/ /平方米平方米君珆花园靠未来世君珆花园靠未来世界花园规划路商铺界花园规划路商铺靠未来世界花园规划路路商铺均价建议：靠未来世界花园规划路路商铺均价建议： 3058030580* *115%=115%=价格推导价格推导市场比较法市场比较法商铺附加值商铺附加值:p独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加

32、附加值独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值p自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值铺层高均一致，不建议增加附加值p可经营餐饮：与竞争对手一致，不建议增加附加值可经营餐饮：与竞争对手一致，不建议增加附加值p赠送地下室：正常可加楼面价赠送地下室：正常可加楼面价15%15%价格推导价格推导市场比较法市场比较法基础比准均价：基础比准均价：4331743317元元/ /平方米平方米君珆花园君珆花园宏伟二路商铺宏伟二路商铺宏伟二路商铺均价建议：宏伟二路商铺均价建议： 4331743317* *115%=

33、115%=价格推导价格推导市场比较法市场比较法商铺附加值商铺附加值:p独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值p自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值铺层高均一致，不建议增加附加值p不可经营餐饮：与竞争对手类似，不建议增加附加值不可经营餐饮：与竞争对手类似，不建议增加附加值p赠送地下室：正常可加楼面价赠送地下室：正常可加楼面价15%15%价格推导价格推导市场比较法市场比较法基础比准均价：基础比准均价：2669126691元元/ /平方米平方米君珆花园靠

34、中央君珆花园靠中央花园规划路商铺花园规划路商铺靠天利中央花园规划路商铺均价建议：靠天利中央花园规划路商铺均价建议： 2669126691* *115%=115%=价格推导价格推导市场比较法市场比较法商铺附加值商铺附加值:p独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值p自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值铺层高均一致，不建议增加附加值p不可经营餐饮：与竞争对手类似，不建议增加附加值不可经营餐饮：与竞争对手类似，不建议增加附加值p赠送地下室：正常可加楼面价赠

35、送地下室：正常可加楼面价15%15%价格推导价格推导收益推导法收益推导法 收益法收益法 收益法收益法是通过物业盈利能力推导物业价值是通过物业盈利能力推导物业价值。这种方法对。这种方法对有有投资型物业投资型物业更准确地反映其内在的价值，对于商铺的定价更准确地反映其内在的价值，对于商铺的定价非常适合。非常适合。国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园景湖花园中央花园金色华庭未来花园凯旋公馆规划中CBD景湖春晓景湖时代城格林小城景湖荣郡中熙弥珍道玫瑰公馆现代经典南城区办事处君珆花园君珆花园宏伟二路佳兆业地块中学朗晴居110110100-200100-20080-10080-100

36、100-130100-13080-15080-15060-8060-8060-8060-8080-10080-10080-10080-100100-150100-150100-200100-200宏伟路受商圈及美食街规划影响，宏伟路受商圈及美食街规划影响，租金呈藕型分布租金呈藕型分布西平“菜篮子”工程已经启用，并且随着西平居住人群越来越多，周边商铺随之升值。宏伟路为主干道，商业价值较高，但由于受彩怡百货及西平“菜篮子”商业氛围影响，宏伟路商铺价值随着这两区域向两头递减，横道分支也向两头递减。宏伟路为主干道，并为规划中的南城美食示范街，商业价值较高，其周边商业以彩怡百货为中心向四周递减。宏伟路宏伟二路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划路小区入口小区入口70-120元元/50-110元元/140-200元元/110-160元/项目地段租金测算项目地段租金测算一一线线商商铺铺二二线线商商铺铺内街铺内街铺内街铺内街铺价格推导价格推导收益推导法收益推导法 预算租金预算租金 预算项目各方向的月租金：宏伟路：170元/ 靠未来世界规划路商铺：100元/ 宏伟二路：145元/ 靠中央花园规划路商铺：85元/ 商铺附加值商铺附加值 p可经营餐饮：宏伟路餐饮一条街规划大大拉长宏伟路商铺价值，建议加租金10%，其实路段与各竞争项目相似，不建议增加租金；p赠送地