物业设施管理与维护方案

1、第一节 房屋附属设备的管理与日常性保养一、附属设备管理的意义与特征物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋 建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价 值的物质基础和必要条件。物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、 住用环境提供了一种物质基础与条件。 影响居住水平，关系到人们生 活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时 代科技经济特征，是人类文明的标志。（一）物业设备管理的意义物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各 种物业设备的日常运行和维修进行管理。具作用：1 .是充分发挥房屋住用功能的保障2 .是延长

2、设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证3 .利于推动房屋建筑设备的现代化4 .利于强化物业管理企业的基础建设（二）物业设备管理的特征：1.服务性功能强；2.经营性特点突出；3.专业性技术要求高；4. 综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。二.物业设备的构成（一）给排水系统物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括：1 .供水设备、设施按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、 水阀、水表及供水管网等几个方面。2 .排水设备、设施包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外 排水管道、污水井、化粪池等。根据纳污

3、性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生 产废水管道、雨水管道。3 .房屋卫生设备包括：浴缸、水盆、小便庠、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等 不同种类。4 .热水供应设备包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、 疏水器、自动温度调节器、减压阀等。5 .消防设备包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的 消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、 防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、 应急照明设备等。（二）燃气系统包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。（三）空调、通风系统包括：供暖设备、供冷设备和通风设备1

4、.供暖设备有热水供暖和蒸气供暖之分包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散 热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、 水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。2 .供冷设备包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及 输送冷水的管网等。3 .室内通风设备包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。（四）电气工程设备系统该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。1 .供电及照明设备包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪 表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明 设施等。2 .电器服务设备设施（弱电设备）包括广

5、播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控 设备和电脑设备等。3 .房屋运输设备即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。（1）电梯一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分有：高速电梯（2M/S以上）快速电梯（1. 5M/SZ上）低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）按电机拖动方式分为：交流双速电梯直流快速电梯交流调速电梯。按控制方式可分为：信号控制电梯集选控制电梯微机程序控制电梯简单手柄控制电梯。（2）扶梯自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。4 .防雷及接地装置两种方式：针式、栅式一般防雷设施组成

6、：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。避雷针形式：单支、双支、多支保护（五）其它设备（建筑实体的一个部分）：库房设备；装饰性设备三、物业设备管理的基本内容（一）技术档案管理1 .物业设备基础资料：.设备原始资料：所有设备在接管后均应建立原始资料档案，内容：验收文件；设备卡片；设备维修资料：报修单；运行记录；检查记录；运行目报；考评资料；技术革新资料；设备管理资料：设备的运行管理；维修管理。物业设备基础资料管理工作任务： 设备技术档案的保管；为设备 运行维护、管理提供信息依据。2 .标准化管理两类标准：技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）；管理标准（报修程序、信息处理标准、服务

7、规范标准、考核奖惩标准）功用：提供共同行为准则和标准，提供基本依据与手段3 .规章制度建设规章制度建设三类：生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程）；管理工作制 度（接管验收制度；预防性计划维修保养制度；运行管理制度、安全 管理制度、检修制度、值班工作制度等）；责任制度（岗位责任制度、 记录与报告制度、安全制度、交接班制度等）4 .教育培训（对内、对业主用户）（二）物业设备的使用管理特点与要求：日常性、安全性、广泛性1.设备运行的劳动组织任务：合理分工与协作，配置人力；合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求）具体工作内容：（1）定员（定工作岗位人数）方法：按设备定员，按

8、岗位定员，按比例定员（2）分组：强电组、弱电阻、水暖组、空调组（3）轮班组织：基本形式：单班制、多班制2.设备运行的管理制度内容：设备的安全操作规程；设备的巡视工作制度；岗位责任制度；值班与交班制度；记录与报表制度；制度和服务规范等。(三)物业设备的安全管理主要涉及四方面工作：1.维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容：安全作业训练； 安全意识教育；安全作业管理业主和使用人的安全教育和宣传3.建立设备的安全管理措施包括：对特殊、具危险性设备加保护装置定期进行设备的安全检查和性能测试制定设备的安全管理制度4、建立安全责任制度(四)物业设备的维修养护管理1 .日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固

9、、调整、防腐等2 .定期检查：包括日常检查与定期检查3 .计划修理设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化设备磨损大致三阶段：(1)初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短(2)正常磨损阶段(3)剧烈磨损阶段设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为：(1)初期故障期：必须把握好运输、安装、调试、验收等工作， 重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。(2)偶发事故期：此时工作重点是加强安全操作管理，做好日 常的维修保养(3)磨损故障期：须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。 因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。四、三级保养制1 .日常维护保养(设备操作人员)2 .一级保养(设备

10、操作人员和维修人员)3 .二级保养(设备维修人员)五、房屋附属设备维修类型1 .零星维修工程2 .中修工程(10%-30%)3 .大修工程(30%以上)4 .设备更新和技术改造设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理设备的寿命设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命(1)设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的 时间，其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与 修复情况。(2)设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘 汰为止所经历的时间。设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术 进步和技术更新的速度与周期(3)设备的经济寿命是指设备从开始使用到

11、因经济上不合算而 停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依 据。设备改造更新应注意的问题(1)确定设备合理的使用年限。(2)在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设 备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。(3)设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。设备更新改造的类型(1)设备的改造(2)设备的原型更新(3)设备的技术更新*物业设备的购置及评价购置设备应注意：1 .反复研究，避免盲目采购2 .大型设备购置应进行充分的技术经济论证，保证设备选性能达 到技术上先进、经济上合理、功效上适用。3 .与业主、用户充分协调物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型

12、购置； 替换陈旧落后设备的更新型购置；完善和改进环境与条件的添装型购 置。设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：1 .技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性、 节能性、环保性和可操作性。2 .适用性的要求：适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适 应用户的需要。3 .经济性的要求：经济性评价主要方法：年费法、现值法。(1)年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费， 借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用 费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达 式为：设备的年总费用

13、 =CF i(1+I)n/(1+i)n-1+ CV其中：CF:设备初期投资费；CV设备年均维修费：(2)现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年 平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初 期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其 数学表达式为：设备寿命周期费用 =CF + CV i(1+i)n/(1+I)n-1六、管理原则1 .以防为主2 .做到三好、四会、五定3 .专业修理与使用操作相结合4 .定期维修5修旧利废第二节房屋给排水设备的维修管理水是制约生产发展的重要因素，是商业活动运行的保障，涉及到 城市景观、卫生、温度、湿度及消防，关系到居民

14、的生活质量，给水 是城市生产生活和发展的的血液；而排水对维持城市生态平衡必不可 少，污水任意排放不仅污染水体、土地，而且环境生态遭受破坏，形 成公害，所以如何收集、输送、处理、利用污水，对排水加强管理就 显得非常重要。一、严格给排水设备验收接管制度二、严加水泵房的管理三、给水系统的管理与维护1 .界定管理的范围2 .给水系统的管理3 .给水系统的养护4 .给水系统的维修四、排水系统管理与维护1 .管理范围的界定2 .排水系统的管理3 .室内排水管道堵塞的清除4 .室外排水管道的维修5 .高位水箱及浮球阀的维修6 .高位水箱的清洗消毒五、消防设备维修管理第三节房屋电气设备的维修管理一、电力系统的

15、管理与维护1 .供电设备的管理2 .供电设备的维护和保养二、避雷设施的维护1 .建（构）筑物防雷等级的划分2 .防雷装置的一般要求3 .维修和检测三、制冷、供暖系统的管理与维修1 .熟悉制冷及供暖系统操作、保养和维修的基本制度2 .掌握制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容 四、电梯的管理与维护1 .掌握电梯操作、保养和维修的基本内容2 .熟悉电梯操作、保养和维修的基本制度五、电话、通讯设备的管理和维护1 .了解程控交换机的性能2 .掌握程控交换机的操作3 .程控交换机的维护与管理第四节 房屋其他设备的管理一、房屋的装饰性设备1.灯具2.护壁板3.衣柜4.地毯5.庭院设备二、房屋的库房设备1

16、.保险柜2.通风机三、小型家用燃油燃气锅炉四、空气调节系统设备五、生活热水供应系统下午 13 : 0017 : 00q度。全体员工都必须自觉遵守工作时间，实行不定时工作制的员工不必打卡。3.1.2.2 打卡次数：一日两次，即早上上班打卡一次，下午下班打卡一次。3.1.2.3 打卡时间：打卡时间为上班到岗时间和下班离岗时间;3.1.2.4 因公外出不能打卡：因公外出不能打卡应填写外勤登记表，注明外出日期、事由、外勤起止时间。因公外出需事先申请，如因特殊情况不能事先申请，应在事毕到岗当日完成申请、,由直接主管签字证明当日的出勤状况，报部门经理、审批手续，否则按旷工处理。因停电、卡钟（工卡）故障未打

17、卡的员工，上班前、下班后要及时到部门考勤员处填写未打卡补签申请表人力资源部批准后，月底由部门考勤员据此上报考勤。上述情况考勤由各部门或分公司和项目文员协助人力资源部进行管理。3.1.2.5 手工考勤制度3.1.2.6 手工考勤制申请：由于工作性质，员工无法正常打卡（如外围人员、出差），可由各部门提出人员名单，经主管副总批准后，报人力资源部审批备案。3.1.2.7 参与手工考勤的员工，需由其主管部门的部门考勤员（文员）或部门指定人员进行考勤管理，并于每月26日前向人力资源部递交考勤报表。3.1.2.8 参与手工考勤的员工如有请假情况发生，应遵守相关请、休假制度，如实填报相关表单。3.1.2.9

18、外派员工在外派工作期间的考勤，需在外派公司打卡记录；如遇中途出差，持出差证明，出差期间的考勤在出差地所在公司打卡记录；3.2加班管理3.2.1 定义加班是指员工在节假日或公司规定的休息日仍照常工作的情况。A.现场管理人员和劳务人员的加班应严格控制，各部门应按月工时标准，合理安排工作班次。部门经理要严格审批员工排班表，保证员工有效工时达到要求。凡是达到月工时标准的，应扣减员工本人的存休或工资；对超出月工时标准的，应说明理由，报主管副总和人力资源部审批。B-因员工月薪工资中的补贴已包括延时工作补贴，所以延时工作在4卜时（不含）以下的，不再另计加班工资。因工作需要，一般员工延时工作4小时至8小时可申报加班半天，超过 8小时可申报加班1天。对主管（含）以上管理人员，一般情况下延时工作不计加班，因特殊情况经总经理以上领导批准的延时工作，可按以上标准计加班。3.2.2.2 员工加班应提前申请，事先填写加班申请表 ，因无法确定加班工时的，应在本次加班完成后3个工作日内补填加班申请表。加班申请表经部门经理同意，主管副总经理审核报总经理批准后有效。加班申请表必须事前当月内上报有效，如遇特殊情况，也必须在一周内上报至总经理批准。如未履行上述程序，视为乙方自愿加班。3.2.2.3 员工加班，也应按规定打卡，没有