房地产资产评估报告

1、精品文档，知识共享!房地产资产评估报告潮州市粤海花园姓名：LBing班级：11金融5班学号:*目录一、前言2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件 4四、房地产估价结果报告 5.（一）委托估价方5（二）受托估价方5（三）估价对象5（四）估价目的5（五）估价时点5（六）价值定义5（七）估价依据6（八）估价方法6（九卜估价方法6（十卜估价结果6（十一）、估价作业日期 6（十二）、估价报告应用的有效期 6（十三）、其他需要说明的问题 6（十四）、估价人员6五、房地产估价技术报告 614六估价结果15七' 评估2论15八、附件16一、前言致委托方函：XX女士：受您委托，我事务所对您委托的位于

2、中国广东潮州市奎元路粤海花园 A区7幢302（建筑面积为135平方米）的住宅用房进行估价。 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：委估对象于估价时点 2011年11月110日公开的市场评估总价为人民币717930元（大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整），评估单价为 5318元/平方米。估价的详细结果，见附后的房地产估价结果报告。此致郑州天创房地产资产评估事务所法定代表人：xxx2013年11月10日、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、

3、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估 价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291 1999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用

4、，不得作其他用途。未经本评估机 和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何 后果承担任何责任。9本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构 所有。房地产估价师：xx2013年11月10日三、估价的假设和限制条件1本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目 的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行, 房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责

5、任。3.本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用 以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对 2010年12月14日这一估价时点委估房 地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影 响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表 意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对 象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托

6、方负责解释。6本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提， 否则应对本次估价结果进行相应调整。7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有 合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因 委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责 任。8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享

7、 用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为 假设前提。10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对 象未来市场价格波动风险、 快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价 结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点 进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。潮州房地产资产评估事务所2013年11月10日四房地产估价结果报告）委托方名称：潮州市粤海花园法定代表人：xxx地址：广东潮州市奎元路粤

8、海花园 A区7幢302面积：135平方米联系 电话： xxxxxxx（二）估价方名称：xxx地址：潮州房地产估价公司联系 电话： xxxxxxx资格等级：xx级估价机构证书编号：xx房地自估（2013）第xxxx号（三）估价对象1.本次估价对象为位于 广东潮州市奎元路粤海花园 A区7幢302,位于奎元路 中段。周围有潮州市实验学校，枫溪中学。大润发，国土局，中银大厦，市政府。 目前有7路，12路直线到达。该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全， 自然环境生活环境好。2. 占地面积为135平方米。四层错落式布局，共七层，建于 2007月。委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米；装修情况：客

9、厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好评估该房地产2013年10月的市场价值（四）评估目的为该住房出售提供参考。（五）评估基准日二零一三年十一月一十日（六）评估原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则（七）评估依据1、国家标准房地产估价规范2、房地产估价委托书3、房地产估价合同书4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料6、中华

10、人民共和国城市房地产管理法7、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范（八）评估方法按照房地产估价规范的要求，根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、 收益法和市场比较法对估价对象进行评估。市场比较法：是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地 产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。收益法：收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是在求

11、取估价对象房地产的价格时，求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法（九）估价结果：经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要 求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点 2013年11月10日公开的市场评估总价为738813.元（大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整），评估单价为5472.69元/平方米。（十一）估价作业日期:2013年11月10日至2013年11月20日。（十二）、估价报告应用的有效期1：本估价报告所示的评估结果为

12、估价对象于估价时点2013年11月10日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整， 如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年（即有效期为2013年11月10日至2014年11月10日），我们对此结果造成的后果不负任何责任。2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响；故贷款人 （金融机构）应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产

13、抵押价值进行再评估。（十三）、其他需要说明的问题:1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。2、在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。3、3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未 考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承 担任何责任。（十四）、估价人员评估机构负责人：xxx （中国注册房地产估价师） 估价人员：xxx （中国注册房地产估价师）估

14、价报告审核人：xxx （中国注册房地产估价师） 评估机构：潮州房地产资产评估事务所报告出具时间：2013年11月10日五、房地产估价技术报告1、市场比较法市场比较法：在求取估价对象房地产的价格时，并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较，从交易情况，交易日期，区域因素，个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值1. 1比较因素选择根据估价对象的房屋条件，影响估价对象的主要因素有：A、交易时间：确定房地产价格指数B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易C、区域因素：主要由交通条件（距区域主干道距离、距区域中心距

15、离、公交便捷度、对外 交通便利度）、基础设施状况、车流量、环境优劣度等D、个别因素：主要有建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光通风、建筑 朝向、楼层、配套设施等.建筑 名称图书馆结构 类型框架建造 年份2007 年层数7层建筑 面积32000平方米分部序号项目评分结构部分(1)地基基础24完好，无任何下沉，有足够承载力(2)承重构件24墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝非承重墙14平直完好，无裂缝(4)屋面19完好平整,无渗漏楼地面14整体面层平整牢固，无裂缝(6)(+)x G71.25装修部分门窗24开关灵活、完整无损(8)外装饰19完整、牢固、无裂缝、空鼓内装饰19完整、无破损

16、(10)顶棚18完整、无破损(11)细木装修13完整牢固、油漆完好(12)(+(10)+11) X S11.16(13)水卫38上下水通畅、器具齐全、无锈蚀设备 部分(14)电气照明23线路装置完好、牢固、绝缘(15)暖气33设备管道完好、使用正常(16)(13)+(14)+(15)XB12.22总计(+(12)+(16)94.63成新率94.63%1 2、比较因素条件说明估价对象及可比实例比较因素可比实例A 一可比实例B可比实例C估价对象小区名称湖光苑湖光苑湖光苑湖光苑交易日期2011年4月2011年5月2Q11年5月2011年6月交易情况正常正常正常正常交易价格629651705B5633

17、33商服壑华度同一区域同一区域同一区域所区域区景观与估价对象相 同与估价对象相 同与估价对象相 同与估价对象相同域交通条件与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相 同与估价对象相同因周围环境与估价对象一致与估价对象一 致与估价对象一 致与估价对象一 致素基础设施与估价对象一 致与估价对象一 致与估价对象一致与估价对象一致建筑结构一钢造构钢造构钢结构个布局合理合理合理合理采光通风较好较好较好莪好别建筑装修精装修精装修精装修普通装修建成年份2002200220022002因小区环境硕较好较好较好建筑朝向南北南北南北南北素所在层，总层数1/72/7J5/7配套设施齐全齐全齐全齐全物业管理较好较好校好

18、较好L3、编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件才殿表和修正系数表L &1对交易情况进行修正可比实例ABC交易情况价格类型均为正常价格类型，故对交易情况不修正.三个可比实例的交易情况修正系数见下表，交易情况修正系数表可比实例A100/100可比实例E100/100可比卖闻C100/1001. 3.2对交易日期进行修正经调查测算，本市估价对象同类房地产价格从2011年11月至2013年11月基本无太大的价格浮动，故对交易日期不修正。则交易日期修正系数表如下:可比实例A100/100可比实例B100/100可比实例3100/1001.3. 3对区域因

19、素进行修正以估价对象区域因素为100,则可比实例所在区域与估价对象所在区域因素比较表及修正系数表见下表区域比较因素修正表实 例 比较因素可比实例A可比实例B可比 实例C估价 对象商服繁华度100100100100景观100100100100交通条件100100100100周围环境100100100100基础设施100100100100区域比较因素修正系数表可比实例A100/100可比实例B100/100可比实例C100/1001.4. 4对个别因素进行修正以估价对象个别因素为100 ,则可比实例个别因素与估价对象个别因素比较表和修正系数表见下表个别比因素较修正表/ * T 口 H V* 

20、9; L>1 a- -*1叱实 例、 比较因素可比实例A可比实例B可比实例C估价对象建巩结构1OO1OO1OOLOO而局1OO1OO1OOLOO1OO采光通风1OO1OO1OO1OO建筑装修105105105LOO成新状况100100100100小区"环境1OO1OO1OOLOO建筑朝向1OO1OO1OO100楂层9294941OO配套设施1OOLOOLOQLOO物业管理100100100100个别因素修正系数表可比实例A100/97可比实例B100/99可比实例C100/991.5. 算比准价格比准价格=可比实例X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别 因

21、素修正系数计算结果见下表：可比实例交易价格交易情 况修正 系数交易日 期修正 系数区域因 素修正 系数个别因 素修正 系数比推价格A6296100 100100 1001007100100. 976490. 72B5170100/100100 1001007100100 995222. 22C5556100/100100/100100/100100 995612.12L5计算结果的确定三个可比实例与估价对象都具有较强的可比性，取三个可比实例比准 价格的简单平均数作为市场法的计算结果。估价对象房地产单价二(6490. 72+5222, 22+5612. 12)/3=5775. 02(元/ 平方米)，取整为5775元/平方米.则评估价值为人民币：77.96万 元2、收益法收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。2.1 净收益的确定：根据市场调查确定估价对象的平均租金为 1500元/平方米，空置率为10%,运营费用率 为10%,估价对象每年的净收益比上年递增 2%,估价对象可租售面积为 135平方米， 则;年净收益为=1500X 12X ( 1-10%) X (1