房地产估价_收益估价发与假设开发法

1、第五章 收益估价法第六章 假设开发法第五章 收益估价法【学习目标】1.掌握收益估价法适用的估价对象和条件、报酬资本化法和直接资本化法的公式、资本化率与报酬率的异同点；2.理解收益估价法的含义、理论依据、操作步骤、净收益和报酬率的求取方法、收益期限的确定；3.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较。第一节 收益估价法的基本原理一、收益估价法概述一、收益估价法概述（一）收益估价法的概念（一）收益估价法的概念收益估价法是预测估价对象未来的正常、客观收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象在估价时点的价值的方法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化

2、率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相累加来求取估价对象价值的方法。（二）收益估价法的理论依据（二）收益估价法的理论依据收益估价法的理论依据是经济学中的预期原理。房地产的净收益某笔资金利率房地产价格房地产的净收益利率收益性房地产价值的高低主要取决于以下3个因素：1、可获取净收益的大小2、可获取净收益期限的长短3、可获取净收益的可靠性（三）收益估价法适用的估价对象及条件（三）收益估价法适用的估价对象及条件有经济收益或有潜在经济收益的房地产采用收

3、益法测算出的房地产的价值是多个因素共同作用的结果，取决于专业房地产估价人员对未来的预期（四）收益估价法的操作步骤（四）收益估价法的操作步骤1、运用报酬资本化法估价一般分为以下步骤进行：（1）搜集有关房地产收入和费用的资料；（2）测算潜在毛收入；（3）测算有效毛收入；（4）测算运营费用；（5）测算净收益；（6）求取适当的报酬率（折现率）；（7）确定未来收益期限（8）选用恰当的报酬资本化法公式求出收益价格。2、运用直接资本化法估价一般分为以下步骤进行：（1）求取未来某一年的某种收益；（2）求取资本化率或收益乘数；（3）选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。二、报酬资本化法的计算公式二、报酬资本化

4、法的计算公式（一）报酬资本化法最一般的公式（一）报酬资本化法最一般的公式niijjYiAnYYYnAYYYAYYAYAV11112111312111321112111在实际估价实务中，如果净收益相对于估价时点不是发生在期末，而是发生在期初，则应对报酬资本化法的公式进行相应的调整。假设净收益发生在期初为A初，则对A初进行调整将其转换为发生在期末，公式为：A末=A初（1+Y）调整后的报酬资本化法最一般的公式为：niiYiAnYnAYAAV11111121（二）净收益每年不变的公式（二）净收益每年不变的公式1.收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式该公式的假设前提为：（1）房地产的净收益每年不

5、变均为A；（2）报酬率每年不变且不等于零，为Y；（3）收益期限为有限年n。nYYAV111例例5-1 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，不可续期，至今已使用了10年；预计该宗房地产正常情况下每年的净收益为20万元；当地同类房地产的报酬率为10%，请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：万元58.1951050%10111%1020111nYRAV2.收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式该公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A； （2）报酬率每年不变且大于零，为Y； （3）收益期限为无限年。YAV 例例5-2 某宗房地产预计未

6、来正常情况下每年的净收益为20万元，收益期限视为无限年，当地同类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：与例5-1中40年的土地使用期限的房地产价格相比，例5-2中无限年期的房地产价格要高4.4万元。万元200%1020YAV净收益每年不变的公式除了用于直接测算房地产的收益价格外，还有其他用途：（1）用于不同期限房地产价格之间的换算）用于不同期限房地产价格之间的换算nYnYnYnK111111假设KVnV用K表示收益期限为无限年期时的K值，Kn表示收益期限为n时的K值，KN表示收益期限为N时的K值，V表示收益期限为无限年期时房地产的收益价格，Vn

7、表示n为有限年期时房地产的收益价格，VN表示收益期限为N年时的收益价格，则不同收益期限房地产价格之间的换算公式如下：KVNV则可以推导出下面的公式：11111NYnYnNYNVNKnKNVnV此公式应用的前提条件是：（1）Vn与VN对应的资本化率相同且不等于零（当Vn或VN之一为V时，要求资本化率大于零；当Vn和VN都不为V时，且资本化率等于零时，）；（2）Vn与VN对应的净收益相同或可转化为相同；（3）如果Vn和VN对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了收益期限不同外，其他方面均应相同或者可以修正为相同。NnNVnV如果两宗房地产的报酬率不同，假设Vn对应的报酬率为Yn，VN对应的报酬率为Y

8、N，则可以推导出不同期限房地产价格之间的换算公式：111111NNYnnYnYnnYNNYNYNVn例例5-3 已知某宗收益性房地产50年建设用地使用权的收益价格为3000元/，报酬率10%。试求该宗房地产30年建设用地使用权的收益价格。【解】该宗房地产30年建设用地使用权的收益价格求取如下：237.2852150%101130%1013050%101300050305030mKKVV元（2）用于比较不同期限房地产价格的高低）用于比较不同期限房地产价格的高低 例例5-4 有甲、乙两宗类似房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元，假设报酬率率

9、为8。试比较这两宗类似房地产价格的高低。【解】要比较这两宗类似房地产价格的高低，需要将它们先转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。为计算的方便，将它们都转换成无限年期下的价格： 甲房地产无限年期下的价格：257.204350%8111200050150mKVV元乙房地产无限年期下的价格：262.199830%8111180030130mKVV元通过上面两个步骤的换算可以看出，乙房地产的价格（名义上和实际上均）低于甲房地产的价格。（3）用于市场法中因期限不同进行的价格）用于市场法中因期限不同进行的价格调整调整 例例5-5 某宗工业用地出让的土地使用权期限为50年，现已使用了10年，目前所处地段

10、的基准地价为1200元，制定基准地价时设定的土地使用权期限为法定最高年限，现行土地报酬率为8。假设除了使用期限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。请通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。【解】本题是通过同一地段的基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用期限为法定最高年限的基准地价换算为40年使用期限的基准地价。计算过程如下：2m70.1169150%81140%814050%81120050405040元KKVV（三）净收益在前若干年有变化的公式（三）净收益在前若干年有变化的公式1、收益期限为有限年期的公式收益期限为有限年期的公式tnYtYYAtiiYi

11、AV111111式中，t净收益有变化的期限。该公式的假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别为A1,A2,At，在t年以后无变化为A；（2）报酬率不等于零，为Y；（3）收益期限为有限年，为n。例例5-6 某宗房地产已知可获取收益的期限为38年，通过预测得到其未来5年净收益分别为20万 元、22万 元、25万 元、28万 元、30万 元， 从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右， 该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：万元86.300538%101115%101%10355%101304%101283%10

12、1252%10122%10120tn)Y1 (11 t)YY(1At1ii)Y1 (iAV2、收益期限为无限年期的公式、收益期限为无限年期的公式tYYAtiiYiAV111该公式的假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别为A1,A2,At，在t年以后无变化为A；（2）报酬率大于零，为Y；（3）收益期限为无限年。例例5-7 通过预测得到某宗房地产在未来5年净收益分别为20万元、22万 元、25万 元、28万 元、30万 元， 从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万 元左右， 该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：t

13、Y)Y(1At1ii)Y1 (iAV)(20.310%)101%(1035%)101 (30%)101 (28%)101 (25%)101 (22%1012055432万元（四）净收益按一定数额递增的公式（四）净收益按一定数额递增的公式1.收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式nYnYbnYYbYAV11112式中，b表示净收益逐年递增的数额，A表示未来第1年的净收益，则未来第2年的净收益为（A+b），未来第3年的净收益为（A+2b，）以此类推，未来第n年的净收益为A+（n-1）b。该公式的假设前提是：（1）净收益在未来第1年为A，此后按数额b逐年递增；（2）报酬率不等于零，为Y；（3）

14、收益期限为有限年n。2.收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式2YbYAV该公式的假设前提是：（1）净收益在未来第1年为A，此后按数额b逐年递增；（2）报酬率不等于零，为Y；（3）收益期限为无限年。例例5-8 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10。请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：万元6002%)10(3%10302YbYAV（五）净收益按一定数额递减的公式（五）净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一种。其公式为：n)Y(1

15、nYbn)Y(111)2YbYA(V式中，b净收益逐年递减的数额，A表示未来第1年的净收益，则未来第2年的净收益为（A-b），未来第3年的净收益为（A-2b，）以此类推，未来第n年的净收益为A-（n-1）b。该公式的假设前提是：（1）1 净收益按一定数额b递减；2 报酬率不等于零，为Y；（3）收益期限为有限年n，且n（Ab）+1。N（Ab）+1和不存在收益期限为无限年的原因是：当n（Ab）+1年时，第n年的净收益0。此后各年的净收益均为负值。任何一个理性经营者在（Ab+1）年后都不会再经营下去。例例5-9 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万 元， 此后每年的净收益会在上年的基础上减少2万

16、元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果该类房地产的报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的合理经营期限为：年13.5(12251bA该宗房地产第13年的净收益为：A（n1）b=25（131）2=1（万元） 该宗房地产第14年的净收益为： A（n1）b=25（141）2=1（万元）该宗房地产的收益价格计算如下：万元28.1295 .13%615 .13%625 .13%61112%62%625n)Y(1nYbn)Y(111)2YbYA(V（六）净收益按一定比率递增的公式（六）净收益按一定比率递增的公式1.收益期限为有限年的公

17、式收益期限为有限年的公式时当时当YgYnAYgnYggYAV1111式中：g净收益逐年递增的比率，假设净收益未来第1年为A，则未来第2年为A（1+g），未来第3年为A（1+g）2，以此类推，未来第n年为A（1+g）n-1。该公式的假设前提是：（1）净收益未来第1年为A，此后逐年按比率g递增；（2）收益期限为有限年n。例例5-10 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余期限为40年；预计该房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2；该类房地产的报酬率为8。请计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：万元59.22440%81

18、%211%2%815111nYggYAV2.收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式gYAV该公式的假设前提是：（1）净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；（2）报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g，（3）收益期限为无限年。例例5-11 预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2，收益期限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8。请该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：万元）(250%2%815gYAV（七）净收益按一定比率递减的公式（七）净收益按一定比率递减的公式1.收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式nYggYAV

19、111式中，g表示净收益逐年递减的比率，假设净收益未来第1年为A，则未来第2年为A(1-g)，未来第3年为A（1-g）2，以此类推，未来第n年为A（1-g）n-1。该公式的假设前提是：（1）净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；（2）报酬率不等于零，为Y，（3）收益期限为有限年n。2.收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式gYAV该公式的假设前提是：（1）净收益在未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；（2）报酬率大于零，为Y；（3）收益期限为无限年。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对

20、象的收益价格。假设有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE。 （1）收益期限为有限年的公式为：Y1Eg1(1 EgYEn)Y1Ig1(1 Ig-YIV式中，I有效毛收入；E运营费用；gII逐年递增的比率；gEE逐年递增的比率；gI或gE不等于报酬率Y；收益期限为有限年n，并且能满足01111nEgEnIgI（2）收益期限为无限年的公式为：EgYEIgYIV式中，有效毛收入逐年递增时，gI前取“”，逐年递减时，gI前取“”；运营费用逐年递增时，gE前取“”，逐年递减时，gE前取“”。例例5-12预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元， 运营费用为12万元，此后每年的有

21、效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%， 收益年限可视为无限年， 该类房地产的报酬率为8%。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：)(67.426%3%812%5%820EgYEIgYIV万元（八）预知未来若干年后房地产价格的公式（八）预知未来若干年后房地产价格的公式预测房地产未来t年的净收益为A，A1，A2，A3，At；第t年末的价格为Vt，则其现值的计算公式为：tYtViYiAtiV111式中，V房地产的现值；Ai房地产在未来第i年的净收益；Vt预测房地产在未来第t年末的价格；t房地产的持有期限。该公式的假设前提是：（1）房地产在未来前t年（含第t年

22、）的净收益有变化分别为A、A1、A2、A3、At；（2）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt （如果购买房地产的目的是为了投资，则为预测第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值）（3）房地产持有期间和期末转售收益具有相同的报酬率Y。根据房地产未来净收益流模式的不同，预知未来若干年后房地产价格的公式又可以细分为下列情形：如果未来净收益每年不变，则上面的公式变为：tYtVtYYAV1111（2）如果未来净收益按一定数额递增，则上面的公式变为：tYtVtYtYbtYYbYAV111112（3）如果未来净收益按一定数额递减，则上面的公式变为：tYtVtYtYbtYYbYAV111112（4）如果未来净

23、收益按一定比率递增，则上面的公式变为：tYtVtYggYAV1111（5）如果未来净收益按第一比率递减，则上面的公式变为：tYtVtYggYAV1111【例例5-13】 某宾馆现行的市场价格为3000元/，年净收益为200元/，报酬率为12%。现获知宾馆所在地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类宾馆的价格为5500元/。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该宾馆的价格将达到5500元/。请计算获知兴建火车站后该宾馆的价格。【解】 获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下： )2m/

24、(81.38415%)121 (55005)12%(111 %12200t)Y(1tVt)Y(111 YAV元【例例5-14】 预测某宗房地产未来三年的净收益分别为25万元、28万元、30万元， 三年后的价格比现在的价格上涨8%。该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产现在的价格。万元）(75.3623%101%813%101302%10128%10125111VtYtVtiiYiAV三、房地产净收益的求取三、房地产净收益的求取（一）房地产收益的种类（一）房地产收益的种类1.潜在毛收入2.有效毛收入3.净收益即净运营收益4.运营费用5.税前现金流量6.期末转售收益潜在毛收入、有效毛收入、运

25、营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。（二）房地产净收益的求取（二）房地产净收益的求取测算房地产的净收益有两种途径：一是基于租赁收入测算净收益（投资法），二是基于营业收入测算净收益（利润法）。计算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用1.出租型房地产净收益的求取2.营业型房地产净收益的求取（1）商业经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（2）工业生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入

26、扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（3）农地净收益的测算，是由农地年产值（全年农产品的产量乘以单价）扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、蓄工费、机工费、农舍费、投资利息、农业利润等。3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取可比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或通过类似房地产的净收益直接比较得出。 4.混合收益型房地产净收益的求取可采用下列3种方式之一求取：（1）把房地产的运营费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，加总后再减去总固定费用。（2）先测算各种类型的收入，

27、再测算各种类型的费用，然后将总收入减去总费用。（3）把混合收益型房地产看成是各种单一收益型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益加总。（三）求取净收益应注意的事项（三）求取净收益应注意的事项 净收益的求取应注意以下几点：1.房地产的收益是指房地产本身所带来的收益，包括有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指由房地产带来的间接利益。2.房地产的收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状经营管理状况下实际取得的收益。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后获得的一般正常收益。3.房地产有租约限制的，必须考虑租约

28、对房地产价值的影响。【例例5-15】 某商店的土地使用期限为40年，从2006年10月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为200平方米。一层于2007年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元平方米，且每年不变；二层现在暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元平方米和120元平方米，运营费用率为25。该类房地产的报酬率为9。请估算该商场2010年10月1日带租约出售时的正常价格。 【解】该商场2010年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1）商店一层价格的测算： 租赁期限内年净收益200180（125）12 32.40（万元） 租赁期限外

29、年净收益200200（125）12 36.00（万元）万元）(69.3752440%91112%91%900.362%9140.32%9140.32V（2）商店二层价格的测算： 年净收益200120（125）12 21.60（万元）（万元）21.229440%9111%960.21V该商店的正常价格商店一层的价格商店二层的价格 375.69229.21 604.90（万元）4.收益估价法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。 当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值

30、三者之间的关系为：有租约限制下的价值无租约限制下的价值一承租人权益的价值【例例5-16】 某单位2年前与一工业厂房所有权人签订了租赁合同，租用其中1000的面积，租赁合同约定租赁期限为5年，月租金固定不变为20元/。现市场上类似工业厂房的月租金为25元/。假设折现率为10%，请计算目前承租人权益的价值。【解】承租人目前权益的价值计算如下：)( 325%10600001210002025年（元）nYA已知： 选用下面的公式计算目前承租人权益的价值：万元）(92.143%10111%1060000111nYYAV（四）净收益流模式的确定（四）净收益流模式的确定 (1)净收益每年基本上固定不变； (

31、2)净收益每年基本上按某个固定的数额递增或递减； (3)净收益每年基本上按某个固定的比率递增或递减； (4)其他有规则的变动情形。（五）收益期限的确定（五）收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的时间。1.对于单独土地和单独建筑物的估价2.对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，会出现以下三种情况：（1）如果建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者建设用地使用权剩余期限；（2）如果建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限而结束的，先根据建筑物的剩余经济寿命

32、确定未来可获收益的期限，选用对应的净收益有限年的公式计算房地产的价值（净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）；然后再加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。（3）如果建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束的，分为出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值予以补偿和无偿收回两种情况。第二节 报酬率、剩余技术、收益乘数法一、报酬率一、报酬率（一）报酬率的概念（一）报酬率的概念报酬率为投资回报与所投入资本的比率。（二）报酬率求取的方法（二）报酬率求取的方法 1.累加法 报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理

33、负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率。2.市场提取法市场提取法（market extraction method）是通过搜集同一市场上与估价对象具有类似收益特征的可比实例房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益还原法公式，反求出报酬率的方法。利用市场提取法反求报酬率时，根据需要既可以采用算术平均数，也可以采用加权平均数。YAV 在YAV VAY 表5-2 选取的可比实例及相关资料可比实例净收益（万元年）价格（万元）报酬率（）11512012.5022218012.223129512.6346252011.9258872012.22表5-2中的5个可比实例的报酬率的简单算术平均数为：（1

34、2.512.212.611.912.2）512.30。 由上求出的11.96%可作为估价对象的报酬率。在 nYYAV111的情况下，通过 0111VnYYA来求Y。 在利用计算机的情况下，只要输入计算机就可以计算出Y值。,nAV在手工计算的情况下，通过试错法和线性内插法相结合来求取Y值。首先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法。设：VnYYAX111试错法是先以任一方式挑选出一个认为最可能使X等于零的Y，再通过计算这一选定Y下的X值来检验它。如果计算出的X正好等于零，则就求出了Y;如果计算出的X为正值，则表明必须再试一下较大的Y；相反，如果计算出的X为负值，就必须再试一下较小的Y，一直

35、进行到找到一个使计算出的X值接近于零的Y时为止。利用试错法计算到一定精度后，可利用线性内插法求取Y。公式如下： 211121XXXYYYY式中，Y1当X为接近于零的正值时的Y; Y2当X为接近于零的负值时的Y； X1Y1时的X值（正值）； X2Y2时的X值（负值，在此取其绝对值）(3)在 gYAV的情况下，是通过 gVAY来求取Y。 3.投资报酬率排序插入法具体步骤和内容如下： (1)调查、搜集估价对象房地产所在地区的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度的资料 (2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按低到高的顺序排列(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较 (4)根据估价对象风险

36、程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求的资本化率。二、剩余技术二、剩余技术 剩余技术（一）土地剩余技术（一）土地剩余技术 1.采用直接资本化法求取土地的价值公式为：LRBRBVOALV式中，VL土地价值； AO房地产的净收益； VB建筑物价值； RB建筑物资本化率； RL土地资本化率。下面两个公式说明了三种资本化率之间的联系：（1）已知土地价值和建筑物价值，三者之间的关系：BRBVLRLVBVLVOR式中，RO综合资本化率； RL土地资本化率； RB建筑物资本化率； VL土地价值； VB建筑物价值。（2）已知土地价值或建筑物价值占房地价值的比率，三者之间的关系：BRBL

37、RLORBRLLRLOR1BRBLRBOR1或者或者式中，L土地价值占房地价值的比率；B建筑物价值占房地价值的比率，LB=100%。 【例例5-17】 已知土地价值占某宗房地产价值的45%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。请计算该宗房地产的综合资本化率。【解】该宗房地产的综合资本化率计算如下：%10. 9%10%451%8%451BRLLRLOR 2.采用报酬资本化法求取土地的价值净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的公式为：nLYLYnBYBYBVOALV)1 (11111式中，YB建筑物报酬率； YL土地报酬率。 【例例5-18】 某宗房地产每年的

38、净收益保持不变为30万元，建筑物的价值为200万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请计算该宗房地产的价值。【解】该宗房地产的价值计算如下：（万元）125%8%1020030土地价 值该宗房地产的价值=土地价值建筑物价值 =125200 =325（万元） （二）建筑物剩余技术（二）建筑物剩余技术1.采用直接资本化法求取建筑物的价值公式为：BRLRLVOABV式中，VB建筑物价值； AO房地产的净收益； VL土地价值； RB建筑物资本化率； RL土地资本化率。 2.采用报酬资本化法求取建筑物的价值净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的公式为：nBYBYnLYLYLVOABV)1 (

39、11111式中，YB建筑物报酬率； YL土地报酬率。（三）自有资金剩余技术（三）自有资金剩余技术采用直接资本化法计算自有资金剩余技术的公式为：ERMRMVOAEV式中，VE自有资金权益价值； AO房地产净收益； VM抵押贷款金额； RM抵押贷款常数； RE自有资金资本化率。 在分期等额本息偿还贷款的情况下，等额还款额为： nMYMYMVMA111则抵押贷款常数的计算公式如下：111nMYnMYMYMVMAMR式中，RM抵押贷款常数； AM等额还款额； VM抵押贷款金额； YM抵押贷款报酬率（抵押贷款利率）； n抵押贷款期限。【例例5-19】 投资者购买某宗房地产抵押贷款占六成，抵押贷款年利率为

40、6%，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12%。请计算该宗房地产的综合资本化率。【解】该宗房地产的综合资本化率计算如下：%13.10121121512%61121512%6112%6111nMYnMYMYMVMAMR%88.10%12%601%13.10%601ERMMRMOR（四）抵押贷款剩余技术（四）抵押贷款剩余技术采用直接资本化法计算抵押贷款剩余技术的公式为： MREREVOAMV三、收益乘数法三、收益乘数法（一）直接资本化法（一）直接资本化法1.直接资本化法的概念 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适

41、当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 2.直接资本化法的基本公式（1）采用资本化率将年收益转换为价值资本化率（capitalization rate，R）是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：价格年收益资本化率利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法常用的公式是： RNOIV 式中，V房地产价值； NOI房地产未来第一年的净收益； R资本化率。 （2）利用收益乘数将年收益转换为价值 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 年收益价格收益乘数利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 收益乘数年收益房地产价值（二）几种收益乘数法（二）几种收益乘数法 1.毛租金乘

42、数法 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数以求取估价对象价值的方法，即： 毛租金乘数毛租金房地产价值毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即房地产的“租售比价”： 毛租金价格毛租金乘数2.潜在毛收入乘数法 潜在毛收人乘数法是将估价对象未来某一年的潜在毛收入（PGI）乘以潜在毛收入乘数（PGIM）以求取估价对象价值的方法，即： PGIMPGIV 潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即： PGIVPGIM3.有效毛收入乘数法 有效毛收入乘数法是将估价对象未来某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）以求取

43、估价对象价值的方法，即： EGIMEGIV有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即： EGIVEGIM 4.净收益乘数法 净收益乘数法是将估价对象未来某一年的净收益（NOI）乘以净收益乘数（NIM）以求取估价对象价值的方法，即： NIMNOIV净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即： NOIVNIM 与前面三种收益乘数法相比，净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。 由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，即所以通常很少直接采用净收益乘数法形式，而是采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即： RNIM1，RNOIV （三）资本化率和收益乘数的求取方（三）资本化率

44、和收益乘数的求取方法法 通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为： EGIMNIROR第三节 收益估价法案例一、资本化率分析一、资本化率分析1.资本化率与报酬率的异同点 相同：资本化率（R）和报酬率（Y）都是将房地产的净收益转换为价值的比率区别：资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产未来的某种收益转换为价值的比率；资本化率是房地产未来某一年的年收益与房地产价值的比率报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产未来各期的净收益转换为价值的比率。报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益的现值的比率。 资本化率和报酬率直接没有明显严格的数学关

45、系，只有当未来净收益每年不变、收益期限为无限年期时，资本化率等于报酬率，即：2.直接资本化法与报酬资本化法的比较 直接资本化法不需要区分未来收益流属于何种模式。直接资本化法利用的是未来某一年的某种收益来资本化 报酬资本化法考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础；报酬资本化法需要专业估价人员预测未来各期的净收益YR。二、收益估价法总结二、收益估价法总结收益估价法利用了经济学中的预期收益原理，即某宗收益性房地产的客观合理的价值，为该宗房地产的产权人在拥有该宗房地产的期限内从中所获取的各年净收益的现值之和。关键是对估价对象年净收益的估算和资本化率、报酬率的选用。直接资本化法是利用资本化率

46、将估价对象房地产未来某一年的某种收益资本化，即： 收益乘数房地产的某种年收益资本化率房地产的某种年收益房地产的价值其中，收益乘数和资本化率互为倒数。 。报酬资本化法是利用报酬率将估价对象房地产未来持有期内各期的净收益逐一折现，并将其累加，累加值就是房地产在估价时点的价值。用公式来表示即是：nYYYnAYYAYAV1211121112111有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。报酬率的实质是一种收益率，估价中采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。求取报酬率的三种基本方法分别是累加法、市场提取法、投资收益率排序插入法。

47、剩余技术包括土地剩余技术和建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。三、收益估价法案例分析三、收益估价法案例分析【例例5-20】 估价对象概况：估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积10000，总建筑面积为55000；建筑层数为地上25层，地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑物的经济寿命为60年；建设用地使用期限为50年，自2004年7月1日起计算。估价要求：评估该幢写字楼2009年7月1日的购买价格。估价过程：1.选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用于收益估价法估价，故选用收益估价法评估该幢写字楼在2009年7月1日的购买价格。具体选用收益估价法中的报酬

48、资本化法，公式为：nYYYnAYYAYAV12111211121112.搜集有关资料。通过对估价对象写字楼所在同一供需圈内同类房地产市场行情的了解，并与类似写字楼的正常市场租金、出租率、经常费进行比较，得出了估价对象正常客观的数据资料如下：（1）租金按照净使用面积计算。可供出租的净使用面积总计35000，占总建筑面积的63.63%，其余部分为大厅、公共过道、建筑结构、楼梯、电梯、公共卫生间、楼宇管理用房、设备用房等占用的面积。（2）月租金平均为30元/（净使用面积）。（3）出租率年平均为80%。（4）经常费平均每月15万元。（5）房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。（6）其他税费为年租金

49、收入的6%。3.测算年有效毛收入：（万元）年有效毛收入1008%801230350004.测算年运营费用：（1）年经常费：（万元）年经常费1801215（2）年房产税： 万元）年房产税(96.120%121008（3）年其他税费： （万元）年其他税费48.60%61008（4）年运营费用：（万元）（）（）（年运营费用44.36148.6096.1201803215.计算年净收益：（万元）年运营费用年有效毛收入年净收益56.64644.36110086.确定报酬率：确定报酬率：投资该宗房地产的报酬率应等同于与获取估价对象写字楼净收益具有同等风险的投资的报酬率，在市场调查的基础上，确定报酬率为10

50、%。7.确定收益期限：确定收益期限：建筑物的剩余经济寿命为55年（建筑物经济寿命为60年，自2004年7月1日起算，至2009年7月1日已使用了5年），晚于建设用地使用权剩余期限（建设用地使用期限为50年，自2004年7月1日起算，至2009年7月1日已使用了5年）而结束。因此，确定该宗写字楼的剩余收益期限为45年。8.计算写字楼的价格：计算写字楼的价格：根据该宗写字楼过去及现在的出租行情、收益变动情况，推测其未来的净收益基本上每年不变，建设用地使用权期限为有限年，因此，选用报酬资本化法中净收益每年保持不变、收益期限为有限年的公式计算：万元）(90.637645%10111%1056.6461

51、11nYYAV估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验和同一供求范围内类似写字楼的价值，确定本估价对象于2009年7月1日的购买价格为6380万元，约合每平方米建筑面积1160元。第六章 假设开发法【学习目标】 熟悉假设开发法的概念、理论依据、适用对象及条件；掌握假设开发法的基本公式及其计算；掌握现金流量折现法和传统计息方法（传统方法）的概念、区别及优缺点；了解假设开发法的其他用途、操作步骤。第一节 假设开发法的基本原理与公式一、基本原理一、基本原理（一）假设开发法的概念假设开发法是在预测估价对象未来开发完成后的价值的基础上，减去预测的未来开发成本、税费和期望利润，所得余额作为估价

52、对象房地产的评估价格，来求取估价对象价值的方法。（二）假设开发法的理论依据理论依据是预期原理。成本法评估新建房地产价格的公式是：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润假设开发法与成本法的主要区别是：（1）成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；（2）假设开发法中开发完成后的房地产价格是事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。（三）假设开发法的适用范围及特点1、假设开发法的适用范围（1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价（这时公式中的建筑费用还包括拆迁费用）。（3）土地整理成

53、可供直接利用的土地估价。（4）现有新旧房地产中地价的单独估价，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价。（5）在建工程（包括停建工程，包括“烂尾楼”）。（6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）等。2、假设开发法的特点（1）方法的可靠性基于对待开发不动产的各种假设；（2）方法以种种假定或限制条件为前提，即：房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入。（3）有动态和静态两种计算方式。静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息，静态计算方式一般称为传统方法。动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部折算到同一时点上，利息不必单独计算。

54、（四）假设开发法的运用条件两个预测：1、是否根据房地产估价的合法性原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等；2、是否根据当地房地产市场情况和供求状况，准确地预测了未来开发完成后的房地产价值。5个条件：明朗、开放及长远的房地产政策；统一、严谨及健全的房地产法规；完整、公开及透明度高的房地产资料库；稳定、清楚及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。（五）假设开发法的操作步骤1、调查待开发房地产的基本情况；2、选择最佳的开发利用方式；3、估算开发经营期；4、预测开发完成后的房地产价值；5、测算开发成本、管理费用、

55、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值。二、假设开发法计算公式（一）假设开发法基本的公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费（二）按估价对象细化的计算公式 1、求生地价值的公式(1)适用于在生地上进行建设房屋的公式：生地价值开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费(2)适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用-投

56、资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费2、求毛地价值的公式 (1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值开发完成后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用-投资利息销售费用-销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费(2)适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值开发完成后的熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费3、求熟地价值的公式熟地价值开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费 4、求在建工程价值的公式在建工程价值续建完成后的房地产价值续

57、建成本管理费用投资利息销售费用销售税费续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费5、求旧房价值的公式旧房价值装修改造完成后的房地产价值装修改造成本管理费用投资利息销售费用销售税费装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费（三）按开发完成后的经营方式细化的公式 1、适用于开发完成启出售的公式 VVpC 式中 V待开发房地产的价值； Vp用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值； C应扣除项目。2、适用于开发完成后出租、营业的公式VVrC式中 Vr 用收益估价法测算的开发完成后的房地产价值。 第二节第二节 现金流量折现法和传统方法现金流量折现法和传统方法一、现金流量折现法和传统方法的概念 二、

58、现金流量折现法与传统方法的区别 3大区别： (1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的；现金流量折现法中，模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额。 (2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来在现金流量折现法 中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。三、现金流量折现法具体特点 现金流量折现法具体需要做到下列3点：开发经营期究竟多长要估计准确；各项支出、收入在何时发生要估计准确；各项支出、收入

59、在其发生时所发生的数额要估计准确。四、假设开发法的估算步骤（一）估计开发经营期（二）预测未来楼价（三）估算各项成本费用及税（四）开发利润及投资利息计算（五）折现率的确定（六）计算地价求取待开发房地产价值，计算公式如下：1、按估价对象细化的计算公式；2、按开发完成后的经营方式细化的计算公式。将上述各项数据代人对应的计算公式，并采用现金流量折现法或传统方法进行具体计算，测算估价对象的当下价值。五、方法运用举例五、方法运用举例【例例6-1】一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2km2，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为800元/ m2 ；

60、将该片成荒地开发成“五通一平”的熟地的开发成本、管理费用为2.5亿元/ km2，开发期3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；年贷款利率为12%，投资利润率为15%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。试用传统方法 (静态方法静态方法)估算该成片荒地的总价和可转让土地单价。【解】：设该成片荒地的总价为V总；单位：亿元（1）开发完成后总价值=800260%=9.6（2）总开发成本和管理费用=2.52=5（3）总利息=V总(1+4%)(1+12%)31+5(1+12%)1.51=0.421V总+0.926（4）开发