复兴东路项目终稿(20150917)

1、20222022年年3 3月月5 5日日复兴东路旧改项目介绍与价值研判复兴东路旧改项目介绍与价值研判目录目录一、项目区位及现状二、产品规划调整三、项目市场概况四、经济测算五、结论2项目区位3延安路高架延安路高架南北高架南北高架地铁地铁1010号线号线地铁地铁8 8号线号线本案人民广场人民广场1.6km1.6km陆家嘴陆家嘴2km2km新天地新天地1km1km豫园豫园500m500m大兴街项目大兴街项目复兴东路复兴东路方浜中路方浜中路松雪街松雪街中华路中华路项目现状4目前仅东北角有部分拆迁，其他地区均为拆迁目录目录一、项目区位及现状二、产品规划调整三、项目市场概况四、经济测算五、结论5项目原经济

2、指标6土地于土地于20032003年毛地年毛地取得取得，历时一年拆迁，已拆迁，历时一年拆迁，已拆迁800800余户，后拆迁工作停滞余户，后拆迁工作停滞占地面积：93950。其中，旧改面积90916容积率：2.5商住比：15：85总户数4795户，单位101家。已动迁户数817户，单位12家。未动迁户数3978户，未动迁单位89家（未动迁面积约2万）户均人口3.68可享有政策：土地出让金为零（免去旧改面积的出让金约6200余万元，非旧改土地出让金缴纳了773万余元）免收拆除公房补偿费免收房屋动拆迁管理费、工程质量监督费、建设工程规划许可证费减免人防设施结建费、住宅建设（配套费）包干使用销售5年内

3、营业税区得部分60%返税，最高不超过4890万7目前目前已已取得证取得证照：照：土地出让合同项目建议书可行性研究报告修建性详规选址意见书建设用地规划许可证拆迁许可证项目取得证照注：由于取得证照日期较早，部分证照有可能已过时效项目现状81.1. 地块共分地块共分3 3个个居委会居委会。地块东面地块东面的的居委居委会会约约有户数有户数21702170户，地块西北户，地块西北面面居委会居委会约约有户数有户数19001900户，地块西南户，地块西南面面居委会居委会约约有户数有户数700700户户2.2. 每户至少有人口数每户至少有人口数6767人，达到每户人，达到每户1010人的也十分常人的也十分常见

4、见3.3. 0303年除东北角拆迁小部分年除东北角拆迁小部分外外（约（约800800户）户），基本无拆基本无拆迁迁4.4. 0303年拆迁的费用约年拆迁的费用约3030万万/ /人，单位不人，单位不详详5.5. 目前居民的拆迁心理价位估计为目前居民的拆迁心理价位估计为8080万万/ /人人复兴东路复兴东路方浜中路方浜中路松雪街松雪街中华路中华路约约21702170户户约约19001900户户约约700700户户经调查，目前项目实际情况如下：经调查，目前项目实际情况如下：项目方案调整 因原规划制定于2003年，与目前的实际状况已无法匹配，故建议规划重新制订，出让合同作调整或补充，允许在重新办理土

5、地证时，将原先的土地证按街坊进行划分。划分方案建议如下：方案调整建议方案调整建议1、所有建筑物全部拆平，路网重新规划2、土地控规须全部调整，具体调整建议如下： a、地块总容积率4且总建405000 b、建筑密度40% c、绿地率20% d、住宅停车位按1：1 .25配置，商办停车位按每个车位服务100配置 e、地块限高100米 f、商业占比15%，住宅占比85% g、地铁规划与地块退让的关系3、拆迁分期方案（按居委会排布）。分三期开发，西南角（复兴路中华路）为一期，西北角（中华路方浜路）为二期，东面（复兴路松雪街方浜路）为三期10项目方案调整政府单位需配合内容：政府单位需配合内容：1、规划指标

6、、方案调整2、土地证按街坊进行划分3、动拆迁工作的时间要求及实物配置的房源（安置房的落实，基本以政府行政性房源为主）4、优惠政策的落实5、新规划方案的确定6、前期报建的绿色通道（拆迁的同步进行报建）地块重新调整商住办用地商住办用地住宅用地住宅用地1-012-013-01单位：地块性质土地面积 建筑面积 容积率1-01商办2850550164.04 酒店式公寓36252住宅73920小计1151882-01商业3083292444.04 住宅115440小计1246843-01商业4096338164.05 住宅162000小计165816合计1003004056884.04 修改后项目经济指标

7、12名称名称合计合计占地面积占地面积1-0128,505 2-0130,832 3-0140,963 合计合计100,300 地上建筑面积（）地上建筑面积（）按地块分按地块分1-01商业5,016 酒店式公寓36,252 住宅73,920 小计115,188 2-01商业9,244 住宅115,440 小计124,684 3-01商业3,816 住宅162,000 小计165,816 合计合计405,688 按物业类型分按物业类型分商业18,076 酒店式公寓36,252 住宅351,360 合计合计405,688 地下建筑面积（）地下建筑面积（）地下车库地下车库189,080 合计合计189

8、,080 地下车库数量（个）地下车库数量（个）4,727 容积率容积率4.04 总建筑面积（）总建筑面积（）594,768 目录目录一、项目区位及现状二、产品规划调整三、项目市场概况四、经济测算13徐汇区徐家汇中心项目地块商办；楼板价3726437264元/新鸿基地产发展有限公司2013-9-5闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块住办；楼板价3806238062元/珠海华炜,超智资源2015-6-8黄浦区小东门街道611街坊3/1宗地块，613街坊2/1总地块办公；楼板价3820138201元/上海外滩滨江综合开发有限公司，上海黄金交易所2013-12-12黄浦区老西门

9、街道673街坊1/1宗地商办；楼板价3405934059元/上海黄浦置地，上海经纬2013-9-12长宁区新华路街道49街坊11/3丘B1-06地块商业；楼板价4087940879元/大连福万2015-8-5内环高架黄浦区淮海中路街道45街坊17/2地块商办；楼板价4282142821元/Winmine pte ltd2013-11-29静安区南西社区111-09地块商办；楼板价5357553575元/上海静安地铁投资有限公司，上海沪中房地产联合发展总公司2014-12-10重点参考地块：闸重点参考地块：闸北北区大宁路街道区大宁路街道325325街街坊地块坊地块普通商品房；普通商品房；楼板价楼

10、板价4760947609元元/ /方兴地产方兴地产2014-1-282014-1-28浦东新区上海世博会地区A09B-02地块商办；楼板价4007940079元/远东新世纪2013-5-9南北高架延安路高架市场概况：典型成交土地黄浦区小东门街道616、735街坊地块商住办楼板价3539235392元/中民投联合体2014-11-18重点参考地块：浦重点参考地块：浦东新区黄东新区黄浦江南延伸段前滩地区浦江南延伸段前滩地区Z000801Z000801编制单元编制单元32-0132-01地块地块住宅；住宅；楼板价楼板价6583265832元元/ /2014-12-242014-12-24格力地产格力

11、地产中心商业区2014年成交2015年成交2013年成交市场概况：典型成交土地近年商办地块楼板价在40000元/以上，住宅地块楼板价在50000元/以上3726442821382013405940079476095357535392658324087938062010000200003000040000500006000070000徐家汇中心地块淮海中路地块小东门611地块老西门地块世博会地块大宁路地块南西社区地块小东门616地块前滩地区地块新华路街道地块市北高新技术园区地块成成交楼板价交楼板价13年成交14年成交15年成交商办商办办公商办商办商品房商办商住办住宅商业住办注：上述价格为项目20

12、15年以来市场成交价市场概况：住宅项目凯德茂名公馆126011元/华侨城苏河湾96063元/嘉御庭95536元/嘉天汇99141元/南北高架延安路高架华润外滩九里95863元/中粮世纪海景149813元/滨江凯旋门129203元/汤臣一品188029元/黄埔滩名苑95863元/华府天地睿园74894元/露香园74017元/绿城黄浦湾90070元/重点参考：复兴珑御88966元/嘉御庭95536元/外滩公馆58703元/绿洲雅滨利花园62136元/建邦十六区62861元/农房熙藏苑67002元/市场概况：商办项目17金巢铂瑞阁50000元/日月光中心70000元/万业新阶30000元/华侨城苏河

13、湾120000元/汇京国际广场62000元/浅水湾恺悦大厦34000元/月星环球港70000元/CITY15535000元/上置金融大厦50000元/君誉江畔50000元/绿地北外滩中心50000元/东方金融广场65000元/外滩金融中心150000元/保利ONE56135000元/悦园商厦130000元/商铺办公酒店式公寓目录目录18一、项目区位及现状二、产品规划调整三、项目市场概况四、经济测算投资概述1.地块分为两期开发，一期一标段01-1；一期二标段2-01；二期03-1；其中01-1为商办住地块，其他为住宅地块2.所有地块均以公司股权转让的方式进行土地开发；3.预计取地时间为T，拆迁三

14、个季度，一期一标段于T+3季度拆迁完毕，一期二标段T+1季度开始拆迁，T+4季度拆迁完毕；二期T+3季度开始拆迁，T+6季度拆迁完毕4.1-01.2-01地块供需动迁居民2174户；3-01地块需拆迁户数为1804户；5.拆迁补偿标准为300万/户；单位拆迁费用10亿元；拆迁服务费为拆迁补偿总额的0.5%，办公运营费用为拆迁补偿总额的0.15%，银团财务融资成本为8%6.土地取得费用为18亿元，并由亚龙提供发票7.项目操作过程共需总资金1637007万元，由银团提供，利率8%，包括土地款180000万(付给亚龙），拆迁费用1293400万，拆迁服务费6467万，办公运营费用1940万，财务费用

15、155200万。项目启动资金约为50亿元（包含付给亚龙的费用和一期一标段拆迁费用，财务成本，拆迁服务费，办公运营费用）8.每期土地拆迁时长为九个月，总拆迁时长为18个月，项目总体运作周期为2年9.地上部分共计405688，其中住宅351360，商业18076，酒店式公寓36252；10.目前周边市场商办住用地价格约48000元/，住宅用地价格约55000元/。20开发序列一期一标段一期二标段二期1-01地块为商办用地；共需拆迁人口约1087户。涉及西北、西南两个居委会。2-01为住宅用地，供需拆迁人口约1087户。涉及西北、西南两个居委会。3-01为住宅用地，供需拆迁人口约1804户。涉及东北

16、部一个居委会。项目公司A项目公司B项目公司C1-012-013-0121备注：1 取地时间为假设时点T。以后时间以季度为单位 2 签完股权转让合同: a.每个标段拆迁时间为九个月 b.以上施工节点为各期各个施工节点 c.总拆迁时长为十八个月开发节点TT+1T+2T+3T+4T+5一期一标段1-01拆迁二标段2-01拆迁二期3-01拆迁22销售总价公司名地块性质建筑面积楼板价土地总价合计项目公司A1-01商办5016 48,000 24076.82150652公寓36252174009.6住宅73920354816项目公司B2-01商业9244 5500050842住宅115440634920项目公司C3-01商业381620988住宅162000891000盈利核算销售收入建筑面积（平方米）一期一标段 115,188 一期二标段 124,684 二期 165,816 销售楼板价（元/平方米）一期一标段 48,000 一期二标段 55,000 二期 55,000 销售总价（万元）一期一标段 552,902 一期二标段 685,762 二期 911,988 销售总价合计（万元） 2,1