商业地产资产管理

1、浅谈资产管理浅谈资产管理BOMA中国课程学习分享一、资产管理概念介绍为房地产增加价值！为房地产增加价值！为机构投资的规则投资指导政策：投资指导政策： 透明度透明度 保守主义保守主义 低风险低风险 与期待的支出所匹配的投资水平与期待的支出所匹配的投资水平降低风险的方式：降低风险的方式： 尽职调查尽职调查 分析分析 战略性商业计划战略性商业计划资产管理概念介绍与房地产相关的一些风险与房地产相关的一些风险: : 运营运营（收益可能没有期待的那么多）（收益可能没有期待的那么多） 租赁租赁（租赁目标可能受市场影响）（租赁目标可能受市场影响） 资金支出资金支出（补充投资的程度可能会被低估）（补充投资的程度

2、可能会被低估） 流动性流动性（万一房地产卖不出去）（万一房地产卖不出去） 债务债务（一些物业会给所有者多余的债务，比如说环境风险）（一些物业会给所有者多余的债务，比如说环境风险）理解基点投资债券的收益可能比投资商业地产的收益高投资债券的收益可能比投资商业地产的收益高/ /低低200200个基点，个基点，但投资债券的风险相对较低，能带来更高的净回报。但投资债券的风险相对较低，能带来更高的净回报。基点：基点：一个基点等于万分之一，一个百分比变化等于一百个基点。一个基点等于万分之一，一个百分比变化等于一百个基点。债券收益率涨了债券收益率涨了0.05%0.05%，相当于增加了，相当于增加了5050基点

3、，利率增加了基点，利率增加了1%1%，相当于增加相当于增加100100基点。基点。房地产投资影响因素商业地产评估：商业地产评估： 二、资产管理定义管理种类：管理种类： 设备管理经理设备管理经理 物业管理经理物业管理经理 租赁管理经理租赁管理经理 资产管理经理资产管理经理房地产行业专业人士眼里的资产管理设备管理：设备管理： 根据国际设施管理协会（根据国际设施管理协会（IFMAIFMA）的定义为）的定义为“一项包含多项一项包含多项行为的职业，整合人、地点、过程和科技来确定已建立的环行为的职业，整合人、地点、过程和科技来确定已建立的环境的功能。境的功能。”负责建筑运营负责建筑运营机械、电力、安全等机

4、械、电力、安全等房地产行业专业人士眼里的资产管理物业管理：物业管理： 管理一座建筑的运营开销并且负责租户的安康，包括租约管理一座建筑的运营开销并且负责租户的安康，包括租约管理。管理。 物业维护质量物业维护质量 一座维护好的建筑比一座维护差的建筑更保值！一座维护好的建筑比一座维护差的建筑更保值！房地产行业专业人士眼里的资产管理租赁管理：租赁管理： 致力于收入的产生。致力于收入的产生。 负责为任何一块空场地招租，为租户租约续租。负责为任何一块空场地招租，为租户租约续租。 租赁管理经理负责收入，物业管理经理负责开销：租赁管理经理负责收入，物业管理经理负责开销： 收入收入- -支出支出= =利润利润房

5、地产行业专业人士眼里的资产管理资产管理：资产管理： 把每一座建筑当做一门生意来运作。把每一座建筑当做一门生意来运作。 负责确保收入最大化，开销最小化。负责确保收入最大化，开销最小化。资产管理流程概述资产管理流程概述资产管理流程概述资产管理经理的责任资产管理经理对谁负责？资产管理经理对谁负责？ 对利润对利润/ /底线负责，对一座建筑的收入和开销做出贡献的底线负责，对一座建筑的收入和开销做出贡献的所有人负责。所有人负责。 物业管理经理物业管理经理 租赁管理经理租赁管理经理 估价师估价师 工程师工程师 咨询师咨询师三、房地产业 把每座建筑视为一个单独的产业把每座建筑视为一个单独的产业 赚取利润赚取利

6、润 市场市场/ /销量销量 地点地点 租赁管理经理、物业管理经理等在一座建筑里不同的扮演角色租赁管理经理、物业管理经理等在一座建筑里不同的扮演角色房地产行业专业人士的角色收入收入 - -租赁管理经理的角色租赁管理经理的角色寻找建筑物空闲房屋的承租人以产生收入寻找建筑物空闲房屋的承租人以产生收入（了解这座建筑的特色、（了解这座建筑的特色、与其他建筑相比的竞争优势）与其他建筑相比的竞争优势）管理建筑所使用的第三方经纪人管理建筑所使用的第三方经纪人（和中介圈子保持良好关系）（和中介圈子保持良好关系）负责续租负责续租（定期与承租人保持联系）（定期与承租人保持联系） 寻找一个新承租人的成本将是保持现有这

7、个的四倍！寻找一个新承租人的成本将是保持现有这个的四倍！房地产行业专业人士的角色开销开销 - -物业管理经理的角色物业管理经理的角色管理营业费用管理营业费用（怎样管理一座建筑才能使承租人过得舒服）（怎样管理一座建筑才能使承租人过得舒服）负责租约管理与承租人的关系负责租约管理与承租人的关系（确保承租人遵守所有租约（确保承租人遵守所有租约上的条款还要与承租人保持良好的工作关系）上的条款还要与承租人保持良好的工作关系）项目管理项目管理（管理给建筑进行维修的维护部分和外聘服务单（管理给建筑进行维修的维护部分和外聘服务单位等，完成任务并把开控制在预算内）位等，完成任务并把开控制在预算内）项目资本项目资本

8、项目资本 通过资产项目增加资产价值通过资产项目增加资产价值 有时候一些重大的费用，如房屋的维修费或对大堂整体翻有时候一些重大的费用，如房屋的维修费或对大堂整体翻修，需要完成才能保证建筑的价值。修，需要完成才能保证建筑的价值。房地产行业专业人士的角色底线底线 - -资产管理经理的角色资产管理经理的角色最重要的是增加价值最重要的是增加价值一座建筑里的所有事物不是增加就是减少这座建筑的价值一座建筑里的所有事物不是增加就是减少这座建筑的价值资产管理经理应该表现的像业主一样资产管理经理应该表现的像业主一样资产管理经理的主要责任是让建筑产生利润资产管理经理的主要责任是让建筑产生利润四、投资原理房地产业与股

9、票和债券如何相比较房地产业与股票和债券如何相比较资产种类资产种类 股票股票 债券债券 债券和股票都是证券，区别在于股票持有者在公司有股权，债券和股票都是证券，区别在于股票持有者在公司有股权，而债券持有者在公司里有债权人的股份。债券通常有一个规而债券持有者在公司里有债权人的股份。债券通常有一个规定的到期日，而股票可能一直未清偿。定的到期日，而股票可能一直未清偿。 房地产房地产 被持有或出租的建筑物被持有或出租的建筑物/ /地块。地块。投资原理-估值方法计算价值的方法计算价值的方法 成本法成本法 （计算它建立时候的成本，或替换成本）（计算它建立时候的成本，或替换成本） 市场对比法市场对比法 （同样

10、一座城市里其他建筑在过去半年左右卖（同样一座城市里其他建筑在过去半年左右卖出的每平米的价钱）出的每平米的价钱） 收入资本化法收入资本化法 （假设一座建筑的价值最大程度受到了租金（假设一座建筑的价值最大程度受到了租金收入的决定，如能计算这座建筑的租金收入收入的决定，如能计算这座建筑的租金收入/ /现金流，就能得现金流，就能得到一个更加实际的价值计算方法到一个更加实际的价值计算方法）从长远眼光看房地产业收入收入/ /现金流现金流 收入收入/ /现金流现金流 （投资者应该确保收回投资的本金，确保投（投资者应该确保收回投资的本金，确保投资能获得稳定的收入或现金）资能获得稳定的收入或现金）资本增值资本增

11、值 房地产的价值来自于租金收入，我们假设因为市场需求的房地产的价值来自于租金收入，我们假设因为市场需求的原因租金一直上涨，那么房地产的价值在将来确实会一直增原因租金一直上涨，那么房地产的价值在将来确实会一直增加。加。通货膨胀通货膨胀 避免通货膨胀损失的套期保值。避免通货膨胀损失的套期保值。 房地产趋向于对抗通货膨胀，因为产生的租金总是和市场房地产趋向于对抗通货膨胀，因为产生的租金总是和市场水平持平。因此，如果通货膨胀导致的租金上涨，建筑的价水平持平。因此，如果通货膨胀导致的租金上涨，建筑的价值将也会上升，而且投资本金的价值也会上涨。值将也会上升，而且投资本金的价值也会上涨。房地产业中不同形式的

12、产权所有权类型：所有权类型： 个人个人 合伙人关系和合资公司合伙人关系和合资公司 公司公司 养老基金养老基金 保险公司保险公司 房地产投资信托公司（房地产投资信托公司（REITSREITS） 投资者可以在股票市场上房地产投资信托公司的股票，房地产投资信托公司投资者可以在股票市场上房地产投资信托公司的股票，房地产投资信托公司的价值以天来计算，就跟股票一样。与房地产开发公司最大的区别在于，房地产的价值以天来计算，就跟股票一样。与房地产开发公司最大的区别在于，房地产投资信托公司所赚取的大部分利润以红利的形式回报给投资者。投资信托公司所赚取的大部分利润以红利的形式回报给投资者。整体投资组合策略形成一个

13、商业计划形成一个商业计划 执行摘要执行摘要 地域地域 目录目录 业绩指标业绩指标 价值价值 绝对回报绝对回报 使命使命 开发开发 远景远景 账面价值收益账面价值收益 战略计划战略计划 资本支出预算资本支出预算 关键措施关键措施 闲置闲置 运营计划运营计划 （租赁、物业管理、资产管理出售物业、收购物业、物业开发）（租赁、物业管理、资产管理出售物业、收购物业、物业开发） 目标和主要表现指标目标和主要表现指标 （投资多样化：核心资产（投资多样化：核心资产/ /非核心资产非核心资产） 财产类型财产类型 （办公楼、零售、工业、住宅、地面租金、其他）（办公楼、零售、工业、住宅、地面租金、其他） 租户挽留租

14、户挽留资产管理战略资产管理战略（资产管理战略（AMSAMS）报告）报告 基础资产辨别、投资策略、营业战略、资产管理经理和基础资产辨别、投资策略、营业战略、资产管理经理和投资组合管理者的许可投资组合管理者的许可成熟周期分析成熟周期分析 计算相对于市场租金而言，你的建筑租金大概处于一个什计算相对于市场租金而言，你的建筑租金大概处于一个什么位置。么位置。六、估价专业人士估价专业人士估价内部估价师内部估价师在北美最好用的一个方法是在每三个月（一年三次）做一次在北美最好用的一个方法是在每三个月（一年三次）做一次内部估价，在第四次找一位外部估价师来做。内部估价，在第四次找一位外部估价师来做。七、财务基准行

15、业数据行业数据 在北美，可以通过全国不动产信托委员会（在北美，可以通过全国不动产信托委员会（NCREIFNCREIF）和投）和投资物业资料库（资物业资料库（IPDIPD）找到行业数据，他们发布的报告会表明）找到行业数据，他们发布的报告会表明他们成员投资组合中财产的回报率。他们成员投资组合中财产的回报率。 数据对一位资产管理经理来说有很大用处，他们可以用这数据对一位资产管理经理来说有很大用处，他们可以用这些数据按照资产分类（办公楼、零售等）和分布地区来衡量些数据按照资产分类（办公楼、零售等）和分布地区来衡量资产表现的好坏。资产表现的好坏。八、资本化率和融资资本化率资本化率 资本化率是一项资产的净

16、营业收入与它的资金成本（买入这资本化率是一项资产的净营业收入与它的资金成本（买入这项资产的原始价钱）或当前市场价值的比率。项资产的原始价钱）或当前市场价值的比率。在房地产中，如果想要计算一座建筑的价值，只需知道它的租金收在房地产中，如果想要计算一座建筑的价值，只需知道它的租金收入和现行市场资本化率即可。入和现行市场资本化率即可。收益率和并购实践收益率（资本化率）和并购实践收益率（资本化率）和并购实践 比如我们有笔钱要投资，我们选择把钱存入银行，来赚取比如我们有笔钱要投资，我们选择把钱存入银行，来赚取最低的利率最低的利率3.25%3.25%，或者我们也可以投资在房地产上。，或者我们也可以投资在房

17、地产上。 房地产的资本化率在一年房地产的资本化率在一年6%6%到到7%7%之间徘徊。因此保证的之间徘徊。因此保证的3.25%3.25%的利率与期望的的利率与期望的6.5%6.5%资本化率之间的差别由一些因素构资本化率之间的差别由一些因素构成，其中之一就是风险。成，其中之一就是风险。了解这个之后，寻找购入建筑的资产管理经理就知道了他需了解这个之后，寻找购入建筑的资产管理经理就知道了他需要找到回报率至少在要找到回报率至少在6.5%6.5%的建筑再能买，因为这样才能使投的建筑再能买，因为这样才能使投资有意义。资有意义。投资实践和融资实践投资实践投资实践- -保险公司保险公司 保险公司必须赚取最低的回

18、报率，才能在将来某一时间点保险公司必须赚取最低的回报率，才能在将来某一时间点有足够的现金来偿还债务。有足够的现金来偿还债务。融资实践融资实践- -银行银行 银行业在多种方式上支持房地产开发，他们提供短期和长银行业在多种方式上支持房地产开发，他们提供短期和长期的融资。期的融资。 短期融资叫做：短期融资叫做： 建筑融资建筑融资 过度融资过度融资 夹层融资夹层融资九、并购理解房地产如何被买下理解房地产如何被买下 一位资产管理经理买一座建筑，需要的技能包括市场分析、一位资产管理经理买一座建筑，需要的技能包括市场分析、战略思维、建筑价值估算和谈判。战略思维、建筑价值估算和谈判。团队的组成：团队的组成：十

19、、财产处置理解房地产如何被卖出理解房地产如何被卖出 资产管理经理要记住：资产管理经理要记住：不要爱上你的房地产！不要爱上你的房地产！ 房地产是一项投资，与任何投资一样，它将在合适的时候房地产是一项投资，与任何投资一样，它将在合适的时候被买入或卖出。被买入或卖出。卖出房地产的步骤市场分析市场分析建筑分析建筑分析经纪人提议经纪人提议附条件的报价提交附条件的报价提交尽职调查尽职调查合理的信息的例子合理的信息的例子最终报价最终报价资产转让资产转让十一、物业发展项目分析项目分析资产管理经理需要知道：资产管理经理需要知道：预估建筑成本预估建筑成本- -项目全部成本是多少？直到项目完成，你能看到的建筑成本都

20、在哪项目全部成本是多少？直到项目完成，你能看到的建筑成本都在哪里？里？建筑期建筑期- -这个项目要进行多久？在将来的某个时候你期望的市场是哪里？这个项目要进行多久？在将来的某个时候你期望的市场是哪里？市场条件市场条件- -在建筑期最后，买卖和租赁房产的预期是什么？在那个时候还将会有市在建筑期最后，买卖和租赁房产的预期是什么？在那个时候还将会有市场需求吗场需求吗? ?职员以及经过训练的人员的可利用性。职员以及经过训练的人员的可利用性。一旦经济模型建立起来，资产管理经理通常需要让它经过一个投资委员会或者公一旦经济模型建立起来，资产管理经理通常需要让它经过一个投资委员会或者公司里一些其他权威的审核和

21、通过。司里一些其他权威的审核和通过。组成团队组成团队物业开发过程中每一位专业人士的角色建筑师和设计师建筑师和设计师工程顾问（机械、电气、结构、环境等）工程顾问（机械、电气、结构、环境等）建筑管理者和项目管理者建筑管理者和项目管理者租赁顾问租赁顾问物业管理经理物业管理经理承包商承包商资产管理经理资产管理经理十二、管理团队租赁功能以及它如何对资产管理经理的成功至关重要租赁功能以及它如何对资产管理经理的成功至关重要 承租方不再续约的成本承租方不再续约的成本 使用一份常规报告来跟踪你的租赁管理经理的活动使用一份常规报告来跟踪你的租赁管理经理的活动 使用一个租赁情况图使用一个租赁情况图 未用空间清单未用

22、空间清单 资产比较分析资产比较分析物业管理经理功能以及它如何对资产管理经理的成功至关重物业管理经理功能以及它如何对资产管理经理的成功至关重要要不再续约的成本不再续约的成本与物业管理经理和租赁管理经理所使用的工具与物业管理经理和租赁管理经理所使用的工具BOMABOMA中国的卓越项目证明中国的卓越项目证明十三、增加价值-计算每一次租约如何增加建筑的价值理解净效率理解净效率 实际的租金，在考虑到出租特许权和其他像租约佣金一样实际的租金，在考虑到出租特许权和其他像租约佣金一样的成本以后。的成本以后。 除了对简单租赁率的扣除外，更加富有经验的资产管理经除了对简单租赁率的扣除外，更加富有经验的资产管理经理

23、计算一段时间内（三到五年）租约的全部价值，并且以现理计算一段时间内（三到五年）租约的全部价值，并且以现在的状态打折。换句话说，三年后租约的价值相当于多少人在的状态打折。换句话说，三年后租约的价值相当于多少人民币就是现在的价值。民币就是现在的价值。 在这个时候，你可以把现在的条件下这个租约的价值与这在这个时候，你可以把现在的条件下这个租约的价值与这座建筑每平方米多少人民币的价值相对比。座建筑每平方米多少人民币的价值相对比。 资本支出及其在增加一座建筑价值中所扮演的角色当一座建筑需要在某个方面修缮或变得现代化，这将通常会当一座建筑需要在某个方面修缮或变得现代化，这将通常会需要资本支出，因为投资的长

24、期性，这个支出不会直接算作需要资本支出，因为投资的长期性，这个支出不会直接算作一项营业费用。一项营业费用。建筑的质量会随着时间而下降，如果你没有一个适当的预防建筑的质量会随着时间而下降，如果你没有一个适当的预防维护计划的话，建筑质量的下降更快。维护计划的话，建筑质量的下降更快。为让建筑在市场上保持竞争力，需要不停的评估资金成本，为让建筑在市场上保持竞争力，需要不停的评估资金成本，这是以这项资金成本能够带来的经济利益为基础的。这是以这项资金成本能够带来的经济利益为基础的。十四、赎回策略丧失抵押权赎回战略丧失抵押权赎回战略 定义：定义： 丧失抵押品赎回权是一个特定的法律流程，又称取消抵押品赎回权。

25、指丧失抵押品赎回权是一个特定的法律流程，又称取消抵押品赎回权。指借款人因还款借款人因还款违约而失去赎回抵押品的权利。贷款机构根据规定的法律程违约而失去赎回抵押品的权利。贷款机构根据规定的法律程序获得相关房产抵押品所有权或房产抵押品出售以抵消借款人欠债。序获得相关房产抵押品所有权或房产抵押品出售以抵消借款人欠债。 通俗来说，以上说明如果这项资产是借方用来做贷款担保物的，那么贷通俗来说，以上说明如果这项资产是借方用来做贷款担保物的，那么贷方将收回资产。方将收回资产。1.1.理解所有者的经济目标。理解所有者的经济目标。2.2.为资产做一份建筑评估报告（为资产做一份建筑评估报告（BARBAR）3.3.

26、为这项资产开发一份资产管理战略（为这项资产开发一份资产管理战略（AMSAMS）4.4.发现并实施所有的增值措施，与资产的战略发展保持一致。发现并实施所有的增值措施，与资产的战略发展保持一致。十五、整体汇总理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为资产管理带来价值理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为资产管理带来价值我们在这项课程的开始，强调了资产管理经理要把建筑当作生意来我们在这项课程的开始，强调了资产管理经理要把建筑当作生意来看待。看待。我们谈论了生意的不同因素。收益、支出、利润，利润我们谈论了生意的不同因素。收益、支出、利润，利润= =净租金收净租金收入。房地产的不同方面都在影响着这三大主要因素。入。房地产的不同方面都在影响着这三大主要因素。我们谈论了我们谈论了资本化率以及对其产生影响的不同因素。资