购物中心财务测算范例_图文

1、绝对保密 指标说明持有性物业：1、物业增值收益：主要包括持有期内土地增值、妥善运营取得租金增值，这是持有型物业的主要收益来源，也是投资决策的主要指标。2、净现值NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折算所得出的价值之和。 3、内部收益率IRR=使上述净现值等于零时的投资收益率。 4、年均投资回报率=年均税后利润/自有资金×100%5、年均税后利润率=持有期各年税后利润均值/持有期各年营业收入均值×100% 6、静态投资回收期PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。7、动态投资回收期Pt （ic=8%）=在考虑货币时间价值的条件

2、下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。销售性物业：1、税后销售利润率=销售净利率=税后利润/销售收入×100% 2、投资回报率=税后利润/初始投资×100%3、净现值NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折算所得出的价值之和。 4、内部收益率IRR=使上述净现值等于零时的投资收益率。5、静态投资回收期PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。6、动态投资回收期Pt （ic=8%）=在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。2 建设费用估算3 经营费用单位：万

3、元4 经营税费及附加单位：万元5 折旧摊销单位：万元6 模式研究不同销售时间与销售物业测算情况一览表按销售、持有物业组合的四种情况，根据当年与分两年完成销售的状态，在同等条件下进行了测算与研究： 销售的速度与完成的时间对项目的收益及资金的回流有较大的影响。通过对不同销售、持有物业组合测算分析，从资金与收益角度看，当年完成地上全部物业销售为最好方案，但去化压力较大。综合项目的资金、收益、招商、运营等因素综合考虑，建材、百货商场与商街销售；地下、影院、超市持有，销售当年完成是最佳方案，效益的提升可通过增收节支的努力来实现。7 方案一建材、百货商场与商街销售；地下、影院、超市持有；销售当年完成一般租

4、售价格的测算8 租售价格的拟合与预设出租物业初始租金预设商业产品销售价格预设市场产品销售价格预设9 建材、百货商场与商街销售；地下、影院、超市持有；销售当年完成方案测算本测算中项目的建设期设定为：1年，测算的表现时间为12年。 全部建设费用按融资方式筹措，资金成本为年15%，占用资金时间1年。 地下开挖一层，用途为商业经营与机动车停泊。根据甲方的意见，建材、百货商场与商街2012年同步销售，计划当年售完。 持有物业2013年出租，按50%出租率计，次年达到满租。10 开发投资估算单位：万元11 销售收入估算单位：万元12 出租收入估算单位：万元13 主要业务费用估算单位：万元14 出租物业折旧

5、估算单位：万元15 税费估算单位：万元16 项目损益测算单位：万元17 现金流量测算单位：万元18 财务评价费率假设资金成本行业基准折现率所得税率NPV=19 项目主要效益指标指标名称主要内容总开发成本92,325万元初始投资 92,325万元分 一 期开发建设期融资79,014万元建设期 1 年建成后第一年营业收入123,533万元产生利润59,705万元盈亏平衡当年的营业收入6,560万元税后利润2,172万元平均年税后利润 5,581万元年平均投资回报率6.0%12年 2012-2023 年其中投资物业持有期末账面净值-万元年均税后利润率39.6%目标净利率内部收益率IRR72.7%净现

6、值NPV（R=6.5%） 25,496万元0静态投资回收期PP3.1年动态投资回收期Pt（ic=8%）3.2年20 测算结论提要 本项目经济上风险较小，当产品按预定价格和计划时间实现销售与出租时，资金即能达到平衡。当平均销售价达到 8,496元/时，才能达到盈亏平衡。当平均租金达到 0.68 元/天时，才能使持有物业收支平衡。本项目的静态回收期为3.1年，动态回收期为3.2年。如不缴所得税当年即能收回投资，并有15,438万元余款，可承担部分返租回报用款。根据核算指标分析，影响本项目赢亏的主要因素是产品的销售价格、实现产品销售数量与时间的变动。21 方案二建材、百货商场与商街销售；地下、影院、

7、超市持有；销售当年完成保守租售价格的测算22 租售价格的拟合与预设出租物业初始租金预设商街产品销售价格预设百货与建材产品销售价格预设23 建材、百货商场与商街销售；地下、影院、超市持有；销售当年完成方案测算 本测算中项目的建设期设定为：1年，测算的表现时间为12年。全部建设费用按融资方式筹措，资金成本为年15%，占用资金时间1年。地下开挖一层，用途为商业经营与机动车停泊。根据甲方的意见，建材、百货商场与商街2012年同步销售，计划当年售完。 持有物业2013年出租，按50%出租率计，次年达到满租。24 开发投资估算 单位：万元25 销售收入估算单位：万元26 出租收入估算单位：万元27 主要业

8、务费用估算单位：万元28 出租物业折旧估算单位：万元29 税费估算单位：万元30 项目损益测算单位：万元31 现金流量测算单位：万元32 财务评价费率假设资金成本行业基准折现率所得税率NPV=33 项目主要效益指标序号指标名称主要内容1总开发成本92,325万元初始投资 92,325万元分 一 期开发建设期融资79,014万元建设期 1 年2建成后第一年营业收入83,251万元产生利润25,469万元3盈亏平衡当年的营业收入3,332万元税后利润1,147万元平均年税后利润 2,543万元4年平均投资回报率2.8%12年 2012-2023 年其中投资物业持有期末账面净值-万元5年均税后利润率

9、27.8%目标净利率6内部收益率IRR-0.8%7净现值NPV（R=6.5%） -9,383万元08静态投资回收期PP17.7年9动态投资回收期Pt（ic=8%）18.8年34 测算结论提要本项目经济上基本可行，需要有十余年的回收期才能使资金达到平衡。 当平均销售价达到 7,690元/时，才能达到盈亏平衡。 当平均租金达到 0.47 元/天时，才能使持有物业收支平衡。本项目的静态回收期为17.7年，动态回收期为18.8年。本测算中未考虑返租所需的三年一次性回报资金约175,000万元。 需要通过后期的运营来提高租金的水平与递增速率，实现效益的增加与缩短资金回收期的目标。根据核算指标分析，影响本

10、项目赢亏的主要因素是产品的销售价格、实现产品销售数量与时间的变动。35 方案三建材、百货商场与商街销售；地下、影院、超市持有；销售当年完成理想租售价格的测算36 适应返租需求的物业销售预估在原拟合的楼层销价基础上，按一层+50%、二层+30%、三层+20%、四层+10%拟合： 商场产品销售价格商街产品销售价格出租物业初始租金预设注：出租物业的租金按每三年递增50%预估37 建材、百货商场与商街销售；地下、影院、超市持有；销售当年完成方案测算本测算中项目的建设期设定为：1年，测算的表现时间为12年。 全部建设费用按融资方式筹措，资金成本为年15%，占用资金时间1年。 地下开挖一层，用途为商业经营

11、与机动车停泊。根据甲方的意见，建材、百货商场与商街2012年同步销售，计划当年售完。 持有物业2013年出租，按50%出租率计，次年达到满租。38 开发投资估算单位：万元39 销售收入估算单位：万元40 出租收入估算单位：万元 主要业务费用估算单位：万元42 出租物业折旧估算单位：万元43 税费估算单位：万元44 项目损益测算单位：万元45 Part 6财务分析 Ø 现金流量测算 测算过程 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 现金流出 现金流入 项目 销售收入 租金收入 其他收益 年度融资 开发建设投资（含利息）

12、年度债务支付（还本） 经营费用 经营税金 所得税 净现金流量 累计净现金流量 静态投资回收期PP 折现值（ic=8%） 累计折现值 合计 227,325 168,133 59,192 167,751 92,325 10,289 30,831 34,305 59,574 建设经营期（年） 2012 168,133 168,133 142,028 92,325 5,044 20,256 24,403 26,105 26,105 2013 828 828 323 113 156 54 505 26,610 468 26,573 2014 2,955 2,955 1,265 283 532 450 1

13、,691 28,301 1,565 28,138 2015 2,955 2,955 1,265 283 532 450 1,691 29,992 1,565 29,704 2016 4,374 4,374 1,892 396 783 713 2,481 32,473 2,297 32,001 2017 4,374 4,374 1,892 396 783 713 2,481 34,954 2,297 34,298 2018 4,433 4,433 1,919 401 794 724 2,514 37,468 2,328 36,626 2019 6,560 6,560 2,861 571 1,17

14、0 1,119 3,700 41,168 3,426 40,052 2020 6,560 6,560 2,861 571 1,170 1,119 3,700 44,868 3,426 43,478 2021 6,560 6,560 2,861 571 1,170 1,119 3,700 48,568 3,426 46,904 2022 9,752 9,752 4,273 826 1,735 1,712 5,478 54,046 5,073 51,976 2023 9,841 9,841 4,313 834 1,750 1,729 5,528 59,574 5,119 57,095 年 26,1

15、05 26,105 劢态投资回收期Pt（ic=8%） 年 46 Part 6财务分析 Ø 财务评价 费率假设 资金成本 行业基准折现率 所得税率 8.0% 估值方案 EOY 0 1 2 3 4 5 6 7 26,105 505 1,691 1,691 2,481 2,481 2,514 3,700 + 46,248 25.0% 测算过程 7.0% 8.0% 估值时使用的资本化率 TOTAL 26,105 505 1,691 1,691 2,481 2,481 2,514 49,948 单位：万元 CASH FLOWS + SALES PROCEEDS IRR= NPV= #NUM!

16、62,981 6.5% 资金成本 0 NPV= 58,894 8.0% 行业基准折现率 0 47 Part 6财务分析 Ø 项目主要效益指标 指标名称 主要内容 测算结论 总开发成本 初始投资 建设期融资 92,325 万元 92,325 万元 79,014 万元 168,133 万元 97,611 万元 9,752 万元 3,358 万元 分 一 期开发 建设期 1 年 建成后第一年营业收入 产生利润 盈亏平衡当年的营业收入 税后利润 平均年税后利润 年平均投资回报率 其中投资物业持有期末账面净值 8,576 万元 9.3% 万元 12 年 2012-2023 年 年均税后利润率 内部收益率IRR 净现值NPV（R=6.5%） 静态投资回收期PP 劢态投资回收期Pt（ic=8%） 45.3% 目标净利率 #NUM! 62,981 万元0 0.0 年 年 48 Part 6财务分析 Ø 测算结论提要 测算结论 l 本项目经济上风险较小，当产品按预定价格和计