楼盘项目整体规划报告

1、1 / 74佳兴园5号楼项目整体策划报告目录一、地理位置. . 5二、交通状况. . 5三、环境配套. . 5四、规划方案. . 6二、市场状况分析 .7一、北京市场总体分析. . 7二、北苑区域市场分析. . 12三、具体地块市场分析. . 17三、周边竞争项目分析 .19一、简单竞争分析. . 20二、实地调查情况汇总. . 36一、项目概况. 52 / 74三、竞争分析情况汇总：. . 46四、分析的初步结论. . 48五、项目的SWO分析.48四、目标客群定位分析 .50二、形象定位. . 59三、案名建议. . 59一、定位分析. .50二、目标客群需求分析. .52五、项目竞争策略

2、分析一、竞争分析二、竞争策略545457六、项目定位. 58一、价格定位. .583 / 74四、建筑细节调整. .60七、项目营销推广思路. 614 / 74一、总体思路. . 61二、巧借势 .62三、玩升级 .63四、主打热销. . 64五、迅速清盘. . 65八、销售策略方案 .66一、销售周期. . 66二、价格策略. . 67三、销售操纵. . 68四、定价原则. . 68一、广告策略. . 69二、媒体选择. . 72六、入市时机选择. .65五、销售组织. .69九、广告推广策略. 695 / 74三、推广预算. .73十、结论746 / 74佳兴园5号楼项目整体策划报告一、项

3、目概况一、地理位置位于北京市朝阳区安外北苑5号院内，北苑宾馆南侧，北邻西坡子路。二、交通状况周边围绕北苑路、 五环路及城铁、 地铁5号线等都市交通干线，809、941、847、803、858、849、758、417、850、949、358路等11条公交线路通过，并紧邻城铁北苑站和地铁5号线大羊坊站。三、环境配套地处市区北部上风上水地段，处于亚奥大商圈内及北京市规划 绿化隔离带内。西眺万亩奥林匹克国家森林公园，东望朝来农艺园 和朝来森林公园，南靠北湖公园和高尔夫练习场。7 / 74周边配套较完善，集中了普尔斯马特、家和超市、东方家园、北苑建材城等生活设施，北苑中、小学、航空医院和银行、邮局等 文

4、教卫生设施，以及北苑宾馆健身房、保龄球馆等娱乐设施。项目为佳兴园小区 （新街坊项目） 整体规划中的一部分。 该小 区占地5.97公顷，规划总建筑面积约20万平方米，为半围合式园 林社区。绿化率为35%，并在项目南侧规划了近2万平米的大型中心 花园（含4000平方米的水面、17000平方米庭园景观和20余个功能 景区）。四、规划方案1、要紧经济指标占地面积：9547.1平米建筑规模：22193平米（其中地上19447平米、地下2746平 米）建筑层高：地上14层、地下2层 规划户数：208户规划人口：约583人 容积率：2.042、设计方案项目分为4个单元，均设计为54100平方米（套内建筑面积

5、） 的经8 / 74济有用户型。其中，中间两单元还设计有14套跃层二室二厅二 卫户型。二、市场状况分析 在此，市场仅指一般商品住宅市场。一、北京市场总体分析据北京市建委提供的统计资料显示，2004年市场的总体情况如 下：1、市场供销现房：销售面积2285.8万川，同比增长29.1%。竣工面积2344.0万，同比增长12.6%。销售面积/当期竣工面积为97.5%,比2003年同期高12.4个百分点期房：批准预售面积2862.85万叱同比增长5%预售登记2642.1万，同比增长56.5%。预售率为92.3%,比2003年同期高30.4个百分点。空置：空置一年以上的商品房298.8万，同比下降20.9%,其中，商品住宅空置面积同比下降27%。2、 销售价格9 / 74现房：均价4747元/，同比上涨291元/，涨幅6.5%。期房：均价5629元/，同比上涨376元/，涨幅为7.2%。其 中，价格低于7000元/ 的占期房成交总套数80.67%,低于5000元/ 的占54.41%。另外,下半年北京17区（县）一般住宅类项目平均成交均价6048元/，比2003年同期增长540元/，