奥园海景城商业定位及租赁价格

1、奥园海景城奥园海景城商业定位及租赁价格商业定位及租赁价格2011-5-31纲纲 要要一、项目商业定位及业态组合一、项目商业定位及业态组合二、市场分析二、市场分析三、租金收益测算三、租金收益测算四、租赁政策四、租赁政策奥园海景城南沙时尚生活城南沙首个20万平方米超大规模综合购物、生活中心城中央商核圈+特色建筑情景街区+现代主体MALL一、项目商业定位一、项目商业定位成熟区域型购物中心主要业态构成： 项目业态定位项目业态定位 本项目主要消费群体和档次品类：功能定位：大型生活超市+电影电动娱乐+零售商家集群+休闲特色餐饮+ 卜蜂莲花、嘉荣SPAR、人人乐等化妆品、珠宝首饰、皮鞋皮具、生活家居、男女休

2、闲装、男女内衣、男女潮服、钟表眼镜；银行、7-11便利店、屈臣氏 稻香、春满园、百胜集团、麦当劳、泰国餐厅，巴西风情自助烤肉，大渔日本料理、禾绿寿司，韩 国烧烤，千味涮、西餐酒吧、面包糕点；美容美发、美甲、茶叶专卖、红酒雪茄、滋补品；影院、KTV、茶馆、休闲沐足、美容纤体 ；业态规划与品牌落位业态规划与品牌落位 大卖场大卖场业态楼层整体布局业态楼层整体布局-大卖场大卖场四楼四楼三楼三楼二楼二楼一楼一楼负一楼负一楼电影院、量贩式电影院、量贩式KTV/KTV/动漫游戏动漫游戏/ /沐足沐足/ /茶艺等茶艺等超市主力店超市主力店超市主力店珠宝饰品、服饰、珠宝、化妆品等零售轻便餐饮、特色餐饮地下停车场

3、餐饮零售影院娱乐主力店停车场 项目业态规划建议项目业态规划建议业态业态主要目标商家主要目标商家面积需求面积需求（建筑面积）（建筑面积）租赁方式租赁方式超市主力店超市主力店卜蜂莲花、嘉荣SPAR、人人乐15000-16000纯租金影院主力店影院主力店横店影院3200平方米保底租金+扣点（已签约）轻便餐饮轻便餐饮肯德基、德克士、蒙自源、真功夫350m2内纯租金/保底加抽成两者取高品牌服饰、运动服饰品牌服饰、运动服饰艾哲、森马、美特斯邦威、佐丹奴、361度、惠尔康、安踏、朵以100-500m2纯租金二线珠宝化妆品二线珠宝化妆品妍丽、百草集、本草、周六福珠宝、美伦美钻50-150m2纯租金鞋鞋/ /皮

4、具皮具/ /箱包箱包马莲奴、康奈、红蜻蜓、啄木鸟、奥康、稻草人50-100m2纯租金其他配套其他配套银行、便利店、药店、休闲饮品150-200m2纯租金量贩式量贩式KTVKTV好乐迪KTV、Neway、TOP量贩KTV2000-3000m2纯租金餐饮餐饮谭鱼头火锅、小肥羊火锅、六千馆500-2000m2纯租金动漫、沐足动漫、沐足舞彩缤纷动漫、世宇动漫、足皇沐足1500-2000m2纯租金 大卖场商业大卖场商业- -业态定位及品牌落位说明业态定位及品牌落位说明 首层品牌时尚品牌药店、手机数码珠宝饰品童装及内衣休闲运动装鞋皮具箱包品牌休闲服装移动营业厅银行分理处茶馆、美容美发厅休闲饮品 大卖场业态

5、定位大卖场业态定位 业态业态主要目标商家主要目标商家面积需求面积需求（建筑面积）（建筑面积）租赁方式租赁方式超市主力店超市主力店卜蜂莲花、嘉荣SPAR、人人乐1500-2000纯租金轻便餐饮轻便餐饮肯德基、德克士、蒙自源、真功夫350m2纯租金/保底加抽成两者取高品牌服饰、运动服饰品牌服饰、运动服饰艾哲、森马、美特斯邦威、佐丹奴、361度、惠尔康、安踏、朵以100-500m2纯租金二线珠宝化妆品二线珠宝化妆品妍丽、百草集、本草、周六福珠宝、美伦美钻50-150m2纯租金鞋鞋/ /皮具皮具/ /箱包箱包马莲奴、康奈、红蜻蜓、啄木鸟、奥康、稻草人50-100m2纯租金其他配套其他配套银行、便利店、

6、药店、休闲饮品150-200m2纯租金 大卖场商业大卖场商业- -业态定位及品牌落位说明业态定位及品牌落位说明 首层大卖场商业大卖场商业 二、三二、三 层平面规划层平面规划二、三层二、三层面积均为：二、三层面积均为：7030平方米平方米二、三层业态业态主要目标商家主要目标商家面积需求面积需求（建筑面积）（建筑面积）租赁方式租赁方式超市主力店超市主力店嘉荣超市、嘉荣SPAR、人人乐约14000平方米纯租金 项目业态定位项目业态定位 四层电影院区域电影院区域3200平方平方量贩式量贩式KTV、动漫娱乐、动漫娱乐2346平方平方公共区域约公共区域约600平方平方公寓商业部份约公寓商业部份约1483平

7、方平方茶馆、餐饮等茶馆、餐饮等 大卖场业态定位大卖场业态定位 四层业态业态主要目标商家主要目标商家面积需求面积需求（建筑面积）（建筑面积）租赁方式租赁方式影院主力店影院主力店横店影院3200平方米保底租金+扣点（已签约）量贩式量贩式KTVKTV好乐迪KTV、K歌王、Neway2000-3000平方左右纯租金餐饮（备选）餐饮（备选）谭鱼头火锅、小肥羊火锅、六千馆500-2000平方纯租金动漫、沐足、茶馆动漫、沐足、茶馆（备选）（备选）舞彩缤纷动漫、世宇动漫、足皇沐足1500-2000平方纯租金 大卖场业态定位大卖场业态定位 备注：备注：KTVKTV、餐饮、动漫、沐足、茶馆任选、餐饮、动漫、沐足、

8、茶馆任选1-21-2中业态作为四楼可租面积的补充。中业态作为四楼可租面积的补充。项目主要以大型规模超市、影院及娱乐业态带动整个大卖场的人气餐饮作为大卖场内的配套，在一楼位置，引进一家知名品牌的商家，例如：肯德基，将会带动一楼百货区域的商业人流及招商租金单价。大卖场业态面积及商家个数比例统计业态面积比例业态个数比例超市1500053.19%超市12.33%影院320011.35%影院12.33%KTV、动漫300010.64%KTV动漫12.33%餐饮15005.32%餐饮24.65%品牌服装370013.12%品牌服装2046.51%鞋、内衣、皮具10003.55%鞋、包、皮具1023.26%

9、配套服务 8002.84%配套服务 818.60%合计28200100.00%合计43100.00% 大卖场业态定位大卖场业态定位 大卖场及商业街商业首层平面规划大卖场及商业街商业首层平面规划零售、品牌零售零售、品牌零售服饰、精品，休闲饮品干干 洗店、数码手机、药店、花店、美容美发、面包店、地产中洗店、数码手机、药店、花店、美容美发、面包店、地产中介介休闲酒吧、休闲咖啡美食休闲酒吧、休闲咖啡美食品牌餐饮、潮流服饰、手机数码品品牌牌餐餐饮、饮、潮潮流流服服饰、饰、手手机机数数码码休闲轻便餐饮、精品、饰品店、潮流服饰、皮包皮具休闲轻便餐饮、精品、饰品店、潮流服饰、皮包皮具银行，移动营业厅银行，移动

10、营业厅美容美发、茶馆、美容美发、茶馆、商业街二商业街二 层商业街平面规划层商业街平面规划大型餐饮大型餐饮特色餐饮特色餐饮动漫游艺动漫游艺网吧，桌球室网吧，桌球室美容美容SPA特色餐饮特色餐饮位置位置 面积面积业态业态商业街南侧首层2500干 洗店、数码手机、药店、花店、美容美发、面包店、儿童服饰、精品等社区配套行业商业街南二三层5000美容SPA，特色餐饮、网吧商业街西侧首层2500品牌餐饮、潮流服饰、手机数码商业街西二三层5000中型餐饮、休闲餐饮、动漫游艺、网吧中心街区2500休闲酒吧、特色美食商业街西侧商业街南侧商业街商业街-业态楼层整体布局业态楼层整体布局 平面规划建议平面规划建议随着

11、广州南拓规划的实施和华南板块的成熟，未来3-5年番禺将成为广州商业项目开发最密集的区域。二、市场分析二、市场分析 区域商圈情况区域商圈情况政府行政、商务、商业核心区目前传统商圈旅游休闲餐饮商圈黄阁组团今洲广场金洲商业街l 南沙商圈主要由三大组南沙商圈主要由三大组团组成，并成点状分布；团组成，并成点状分布；l 金洲商业街区域为目前金洲商业街区域为目前南沙最为集中、品类最齐南沙最为集中、品类最齐全、商业氛围、租金最高全、商业氛围、租金最高的商圈；的商圈；l 东城商圈则主要由景点东城商圈则主要由景点带动所形成的特色休闲、带动所形成的特色休闲、餐饮构成；餐饮构成；项目所处位置既位于商业项目所处位置既位

12、于商业商务核心区，又与传统商商务核心区，又与传统商圈相距约圈相距约500米，若未来米，若未来树立标杆将有非常有利条树立标杆将有非常有利条件。件。约500米三、区域商业发展情况三、区域商业发展情况 典型商业项目分析典型商业项目分析 金洲商业街金洲商业街项目商业分析要素项目商业分析要素与本项目距离与本项目距离位于进港大及金沙路交汇处，距项目500米商业规模商业规模建筑面积约2万商业格局商业格局由9条横街、6条纵街共约700多间临街底商构成，主要业态主要业态小百货、服装、饮食、美容美发、手机数码、小家电、休闲娱乐等主要商家主要商家中兴服装市场、中兴超级市场（约1000平）、中兴旅店、中兴装饰材料批发

13、部、中兴电器家私商场（约1000平）、佳美百货（约1000平）等辐射范围辐射范围整个金洲板块及周边区域消费群体消费群体当地居民和厂区职工租金范围租金范围临进港大道约80120元/，其它首层约3565元/，二层约20-25元/经营档次经营档次中低档消费特点消费特点以满足基本生活必需品消费为主金洲商业街主要由多栋住宅底商构成，以满足居民和金洲商业街主要由多栋住宅底商构成，以满足居民和厂区职工日常生活必需品和休闲、消费为主，除进港厂区职工日常生活必需品和休闲、消费为主，除进港大道临街商业外整体档次较低、经营环境较差。大道临街商业外整体档次较低、经营环境较差。项目商业分析要素项目商业分析要素与本项目距

14、离与本项目距离位于进港大道与金沙路交汇处，距本项目约400米商业规模商业规模占地6万，建筑面积25万，商业面积2.5商业格局商业格局商业部分由三层集中商业构成主要业态主要业态社区超市，家电卖场、家具卖场、服装及电脑配件等主要引进商家主要引进商家肯德基（约350平）、沙园电器（约1500平）、信和超市（2500平）、家具城（约5000平）、电脑市场（约800平）辐射范围辐射范围整个金洲板块及周边区域消费群体消费群体当地居民和厂区职工租金范围租金范围首层约40-60元/，二层约20-25元/，三层约15-18元/经营档次经营档次中低档三、区域商业发展情况三、区域商业发展情况 今洲广场今洲广场 典型

15、商业项目分析典型商业项目分析今洲广场地理位置优越，昭示性强，集中商业具有一定规模，商业形象与商家档次略高今洲广场地理位置优越，昭示性强，集中商业具有一定规模，商业形象与商家档次略高于金洲商业街，以满足区域内家庭基本需求为主，但受商业规划格局区域人口规模影响，于金洲商业街，以满足区域内家庭基本需求为主，但受商业规划格局区域人口规模影响，难以吸引大型商家进驻。难以吸引大型商家进驻。进港大道是南沙经济开发区的主干道，从金沙路至珠电路的交汇路段是进港大道最繁华的路段。沿街共约58间商铺。项目商业分析要素项目商业分析要素与本项目距与本项目距离离位于进港大道及金沙路交汇处，距项目500-900米商业规模商

16、业规模建筑面积1万左右商业格局商业格局由沿街街铺形成主要业态主要业态银行，地产中介、餐饮、美容美发、服饰等辐射范围辐射范围整个金洲板块及周边区域消费群体消费群体当地居民和部分商务群体租金范围租金范围首层约80-120元/，顶手费约8-12万元左右经营档次经营档次中档三、区域商业发展情况三、区域商业发展情况 进港大道沿街商业进港大道沿街商业 典型商业项目分析典型商业项目分析进港大道沿街商业整体档次和形象较好，昭示性强，租金为区内最高，聚集区内餐饮、进港大道沿街商业整体档次和形象较好，昭示性强，租金为区内最高，聚集区内餐饮、休闲、服装、配套等业态，但受区内消费结构限制，整体规模较小。休闲、服装、配

17、套等业态，但受区内消费结构限制，整体规模较小。项目商业分析要素项目商业分析要素项目距离项目距离位于珠电路与进港大道交汇处，距项目900米左右商业规模商业规模总建筑面积为约67300m2，集中商业规模约3.5万m2商业格局商业格局塔楼为19层，商场裙楼共4层，从5到19楼是做酒店式的公寓，商场设置了四个中庭，并设有大型广场主要业态主要业态辐射范围辐射范围整个南沙区域消费群体消费群体当地居民和厂区职工、商业经营者，政府人员租金范围租金范围首层约160-200元/，二层约80-120元/（按100%实用面积算）经营档次经营档次中档首层首层二层二层三层三层四层四层以自营百货、零售、精品、服饰为主社区超

18、市（约3500平）、电器体闲餐饮为主儿童娱乐、KTV、电影院电影院三、区域商业发展情况三、区域商业发展情况 华汇国际广场华汇国际广场 典型商业项目分析典型商业项目分析项目处于南沙传统商业中心，人流与人口集中，昭示性极强，定位为小型购物中心形态，项目处于南沙传统商业中心，人流与人口集中，昭示性极强，定位为小型购物中心形态，辐射整个南沙区域。辐射整个南沙区域。主要竞争性项目分析主要竞争性项目分析要想和对手竞争，必须先了解对手要想和对手竞争，必须先了解对手竞争项目竞争项目所处位置商业氛围人口密集度昭示性裙楼规模一层规划二层规划三层四层租赁均价今州广场今州广场传统商圈核心浓厚非常密集较好2.5万标超、

19、零售、服饰家电卖场、家具卖场、电脑配件平价家具无约30元华汇国际华汇国际传统商圈核心浓厚非常密集极强3.5万百货零售、服饰精品社区超市、数码电器、餐饮儿童百货、KTV、影院影院、餐饮、娱乐40元本项目本项目中心区核心非常淡薄人流稀少单面昭示2.8万零售、服饰精品大型超市大型超市影院、娱乐-主力店：行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑。（如超市在15-18元/平方米/月左右；）餐饮：行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑，与南沙同类型租金水平一致。次主力店：行业承租水平；普通零售商家：用预测其月营业额的20%除其租赁面积，得出租金单价+管理费。配套类商家：行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑，与南

20、沙同类型租金水平一致。二、租金收益测算二、租金收益测算南沙现阶段商业正处于萌芽期，商业价值还未体现出来，对大型主力店吸引力不足，结合南沙市场普遍情况，建议租金为（具体情况详见海景城购物中心租金价格测算报告）：业态建筑面积商铺权重系数商铺租赁总价商铺租赁单价超市/百货16060.00 1250 360000 35 影院3200.00 169 6400050KTV、餐饮3829.00 300 88000 50外围独立商铺4287.00 2221 870000150 合计27376.00 3940 楼层经验系数建筑面积各层权重系统层别总价层别均价1F100%62876287 100 2F60%703

21、04218 503F36%70302531 404F29%70302025 30合计27377.00 15060 九年租金收益测算统计（纯租赁模式）：九年租金均价测算统计（纯租赁模式）：九年租金收益测算统计（首层销售模式）：九年租金均价测算统计（首层销售模式）：拓展商家名单拓展商家名单人人乐、沃尔玛、大润发、卜蜂莲花超市、嘉荣人人乐、沃尔玛、大润发、卜蜂莲花超市、嘉荣SPARSPAR超市、百佳、新一佳、超市、百佳、新一佳、华润超市、乐购超市华润超市、乐购超市横店影院、星美影院、大地影院、中影影院、嘉禾影院、金逸影院横店影院、星美影院、大地影院、中影影院、嘉禾影院、金逸影院意向商家名单意向商家名

22、单卜蜂莲花、人人乐、嘉荣卜蜂莲花、人人乐、嘉荣SPAR、横店影院、横店影院最终确定洽谈商家最终确定洽谈商家横店影院（已签约）、卜蜂莲花、嘉荣横店影院（已签约）、卜蜂莲花、嘉荣SPAR（洽谈中）（洽谈中）阶段性招商成果2010年8月初-10月底，围绕着大型超市与电影院二大业态进行洽谈2010年10月23日顺利签下横店电影院，为项目的销售打下了良好基础大型超市洽谈过程及进展1、因前期项目本身存在着设计缺陷，对商业未来的发展估算不足，至使物业的硬件条件无法满足大型超市进驻的基本需求。主要表现在：现存在问题为：荷载，对方要求最低荷载600kg/,生鲜及仓储区为1000 kg/。而我方工程上只能达到50

23、0 kg/。改造及加固在技术上是可行的，但是因涉及到的改造费用太大，有可能涉及到桩基础，主力超市方全部承担加固工程施及工费用。1、空调4、电量2、层高5、荷载3、扶手梯、货梯6、后仓位置 三、招商策略与招商总控计划三、招商策略与招商总控计划招商目标与工作计划招商目标与工作计划1、因项目工程原因，2011年10月31日前完成大型超市签约工作；客户持续拓展3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月现场考察、进驻意向洽谈、工程条件洽谈合同签定2、因项目工程原因， 2012年8月31日前完成一楼品牌商家及四楼部份其 他行业的招商工作，品牌餐饮、量贩式KTV及其他业态等拓展品牌商家

24、资料5月 6月 7月 8月 9 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月工程条件洽谈合同签定（2000平方）现场考察、进驻意向洽谈 2011 2011年年 2012 2012年年招商策略与措施招商策略与措施招商步骤：先主力店+配套，后零售主力店与一般商家。有计划有系统有层次的逐步开展招商工作。 招商团队：资产公司负责主力店商家接洽，项目公司安排或招聘招商人员进行现场接待；招商方式：资产公司整合内外部资源，招商人员拓展和利用积累的商家资源，项目公司完成外围广告宣传及推广活动三种方式并举进行；招商地域：以广东区域现有经营较好、品牌和实力较强具备连锁经营的商家为主，其次

25、为当地有知名品牌的商家。四、租赁政策四、租赁政策租赁策略租赁策略海景城项目的租赁策略，要符合不同业态和品类商家的市场行规，要满足商场租金收益和后期增长的需要，也要考虑到商场后期经营的成本。1、租金策略：根据不同品类商家的租金承受能力结合南沙地区的实际情况，在租金策略上是拔高配套类商家和小零售商家的租金，较低租金培育零售超市类及次主力店商家，这样既有利于招商的顺利进行又能使商场的整体租金收益达到合理的水平，同时还能保证主体业态租金的增长，为商场整体租金的长期稳定增长打下坚实的基础。配套类商家的租金在前期大概与市场平均租金的水平处于一致，有利于商大卖场的快速招商，带动商业街的招商进度；主力店超市商

26、家的较低租金也是相对于成熟商场租金水平的概念，同时也是商场招商成功必须的策略，在有些特殊品牌商家的招商上，我们要有给予非常优惠租赁条件的思想准备。 (具体租金价格见收益测算表)2、管理费和推广费用：管理费和推广费用的收取主要是保证后期营运和营销推广的成本，所以基本上是市场的平均水平。对于一些面积要求较大的商家或者特殊品牌商家，管理费和推广费用要考虑给予一定优惠。租赁策略租赁策略商家类型主力店次主力店大型餐饮一般餐饮普通零售百货类商务配套合同期限20年10-15年8-12年5-8年3-5年5-8年3、合同期限：合同期限即要考虑不同品类商家的市场行规也要考虑的商场收益的增长性，所以采取较灵活的方式

27、租赁合同期限。4、优惠条件：商场租赁条件的优惠方式有很多种，但是给予商家的优惠方式主要是免租期的优惠，对商场经营成败有特殊影响的商家的优惠条件根据谈判情况另报公司批准。商家类型主力店次主力店大型餐饮一般餐饮普通零售百货类商务配套免租期限36个月18-24个月18-24个月6-12个月6-9个月6-9个月租赁政策执行举例说明：租赁政策执行举例说明：品牌品牌业态业态面积面积（）（）租期租期（年）（年）租金租金（元（元/ / /月）月）递增递增装修期装修期免租期免租期终审人终审人卜蜂莲花超市主力店16060Neway KTV娱乐3000肯德基轻便餐饮350招商银行配套500海景城项目总控计划（商业）海景城项目总控计划（商业）时间阶段时间阶段 3 3月月 4 4月月 5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月 2 2月月 3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7