关于进一步加强物业管理成立双峰县规范整顿物业管理工作领导小组的实施方案

1、关于进一步加强物业管理成立*的实施方案为了进一步加强和标准我县住宅小区物质业管理工作，及时协调处理好住宅小区的各种纠纷矛盾及装饰装修中的违规行为，提高物业管理和效劳水平，促进社会和谐稳定，根据湖南省试行?物业管理方法?、娄底市?物业管理暂行方法?的相关规定，结合我县实际，制定如下实施方案。一、工作目标根据重心下移、属地管理的原那么，全面疏理政府、业主和物业效劳企业三者关系，建立健全区直单位主动效劳、乡镇街道指导协调、业主自主选择和物业效劳企业经营管理的住宅物业管理机制。进一步完善“物业企业管理、业主自行管理、社区代行管理三种模式。二、明确部门职责1.政府成立物业管理工作领导小组，协调处理住宅小

2、区物业管理的重大事宜。2.各职能部门职责：房产局负责制定全区住宅小区物业管理的配套政策；加强对社区、业主委员会物业管理的指导；标准物业效劳企业的效劳行为，推行标准化的物业效劳标准，负责对采取物业管理模式的住宅小区加强日常检查和综合考评工作，对效劳不标准、不到位的物业效劳企业及时催促整改，提高住宅小区物业管理整体效劳水平。公安局负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业企业落实各项治安管理措施，催促物业企业做好治安协助工作；交警大队负责指导业主委员会和物业企业对小区内地面停车泊位和规定行车路线进行划定。消防大队负责对消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。财政局

3、负责做好扶持物业管理工作中财政资金的安排落实和使用监督。城建局负责做好水、电、气方面的协调工作，依法查处住宅小区违反市政、绿化管理等方面行为。物价局负责住宅小区物业效劳企业收取物业效劳费的核准工作，查处物业企业违规收费行为。规划分局负责住宅小区配套工程的规划审批、验收及违法违规建筑的认定工作。城管局负责查处并撤除住宅小区内违法违规建筑，制止住宅及非经营性配套设施未经批准擅自非法经营的行为。市容环卫处负责住宅小区生活垃圾的外运，依法查处各种影响城市市容和环境卫生的违法行为。环保局负责处理物业管理区域内的噪声、油烟、废气等超标行为。卫生局负责住宅小区内经营性场所从业人员卫生健康状况的管理，重点对二

4、次供水的水质进行定期监测检查。工商局负责住宅小区经营性场所证照的监督管理工作，取缔住宅小区的无照经营行为。人防办负责对小区内人防工程的维护管理进行监督。供水、供电、供气、消防、邮政、通讯、有线电视等专业单位须接收建设单位或小区业主大会对小区共用设施设备的移交，负责物业管理区域内的相应共用设施设备的维修、更新和养护。3.乡镇街道职责：参与住宅小区前期物业管理选聘活动、竣工交付等前期工作；定期组织辖区内的社区居委会、业主委员会、物业效劳企业和相关职能部门召开联席会议，及时解决小区管理中存在的问题；组织、指导小区业主成立业主大会、业主委员会，受理和协调业主的初级信访，调处业主或业主委员会与物业效劳企

5、业之间的纠纷，监督物业企业的效劳行为或对辖区内自行管理的住宅小区进行监督、指导；对业主大会、业主委员会违反法律法规的行为进行处置；在社区配置物业管理专职人员，积极指导业主委员会加强自身建设，参与对物业效劳企业的监督和物业管理纠纷的调解工作。三、标准物业效劳企业行为1.实行物业效劳企业入驻准入制度。房产局对新的楼盘要提前介入，在开发建设单位售房前，要对前期物业管理方案的可行性和管理效劳措施的有效性，以及对选聘的前期物业效劳企业资格进行审查。受聘企业应具有相应资质、且无不良信用记录，经资格审查合格后的物业效劳企业方可参与招投标或接受协议聘请。开发建设单位与前期物业效劳企业签订物业效劳合同后，应及时

6、到区房产局办理工程备案登记手续。2.严把物业设施设备承接查验关。开发建设单位在办理房屋竣工综合验收前，房产局应依法对物业效劳用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。房地产开发企业和物业效劳企业之间或新老物业效劳企业之间的物业交接工作应在房产局、街道办事处、社区居委会的共同监督下，按照物业管理相关规定将属于业主的共用设施设备及财产移交到位，并完善物业工程承接备案手续。对开发建设单位不按规定移交的，不予办理房屋竣工综合验收，对经房产局催促仍拒不按规定进行移交的，应责令其停止售房；对前期物业效劳企业不向业主委员会移交、新旧业主委员会之间不移交、业主委员会成员资格终止后不向业主委员会履行交接

7、手续的问题，由物业小区联席会议协调解决。对房地产开发企业和物业效劳企业私自买卖属于业主的共用财产的，应责令其收回财产?相关职能部门要对非法私自买卖的房地产开发企业或物业效劳企业进行严肃处理，情节严重的应追究其法律责任。3.实行物业效劳企业信用动态监管制度。建立物业效劳企业信用档案，对在督查中发现问题且拒不整改的以及被媒体曝光经核实的问题，将予以通报批评并作为不良记录记入相关物业效劳企业的信用档案。对同一问题连续发两次整改通知书仍未整改的或在一年度内被媒体曝光二次经核实的，该企业一年内不得在我县再承接物业效劳工程；同一问题连续发三次整改通知书仍未整改或被媒体曝光三次以上经核实的，报市房产局依法降

8、低其资质等级或建议业主委员会予以辞退。4.坚持实行“四公开制度。物业效劳企业应实行效劳内容公开、效劳标准公开、收费标准公开及财务收支公开的“四公开制度。同时，物业效劳企业须每月将财务收支情况如实制作报表报房管局、社区居委会和业主委员会，并每半年向小区业主公布一次，内容包括效劳费收取、人职工资、维修费用、办公经费等收支情况，使广阔业主充分了解本小区的经营状况，提高物业效劳与收费的透明度，主动接受业主监督。5.建立物业效劳企业诚信保证金制度。设立物业管理诚信保证金专户，物业效劳企业需向房产局缴纳诚信保证金，缴纳标准为该小区三个月物业效劳费。新物业工程进驻前一次性缴.纳，已进驻物业效劳企业的工程可以

9、分期缴纳。物业效劳企业退出工程管理时应实行事前预告，并按规定在房产局和街道、社区的监督下办理相关交接手续后，诚信保证金子以退还。6.完善物业效劳管理考核体系。房产局负责制订住宅小区物业管理考核内容和标准。考核采取平时考核和年终考核，明察暗访和问卷调查等方式进行，并将问卷调查业主满意度作为评定物业效劳考核的重要依据。房产局应坚持一月一考核、一月一通报、一年一评比，物业效劳企业年度考核结果应及时通过媒体向社会公布，接受社会监督。7.建立物业效劳奖惩机制。对年度考核优秀的企业可以参与优秀物业效劳企业评比，并给予奖励；年度考核根本合格的企业限期整改，整改期间不得再在我县承接新的物业工程，第二年年度考核

10、仍达不到合格标准的，建议市房产局依法给予降低资质等级处理，并在全县通报；年度考核不合格的企业，在我县三年内不得再承接物业新工程，并责令限期整改。连续两年不合格的，报市房产局依法给予撤消企业资质证书，或建议业主委员会予以辞退。8.严把物业效劳企业退出工程管理关。实行物业工程退出事前报告制，物业效劳企业在退出工程三个月前应将退出原因、退出时间以书面形式及时告知业主委员会和房产局、街道(乡镇)、社区，同时在物业管理区域内向业主公告，并就退出事项与业主委员会协商。县房产局、街道(乡镇)、社区要及时深入工程调查了解情况，协调解决退出过程中出现的矛盾和纠纷，并做好暂无新企业接管的效劳预案，保证底线效劳，维

11、护业主正常生活秩序。对违规退出的企业要依法予以处分，情节严重的报市房产局依法撤消其资质证书。四、加大扶持力度1.加大物业效劳欠费催缴力度。业主应自觉遵守业主公约，执行业主大会作出的决议，按时缴纳物业效劳费用；党员干部、机关事业单位职工应带头参与业主自治活动，及时缴纳物业效劳费用；对拒缴物业效劳费的业主，物业效劳企业、业主委员会和社区居委会应当催促其限期缴纳。对于恶意欠交物业效劳费超过六个月的业主，业主委员会、社区居委会和乡镇街道及县里相关部门必须配合物业效劳企业采取适当措施协助物业效劳企业催缴，同时，物业效劳企业可将其欠费名单在小区内以一定的形式通报。对经屡次催缴仍拒不缴纳的，可以向法院起诉，

12、法院应快审快结，执行到位。物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清按规定应缴纳的物业效劳费用。房屋过户时，房产局对业主未结清物业效劳费的不予以办理产权交易登记备案。2.建立物业效劳企业奖励制度。财政每年安排100万元专项资金，主要用于对考核优秀或效劳老旧小区且年度考核合格以上且业主认可度高的物业效劳企业的奖励，其奖励额度将综合考虑其考核结果、效劳小区的根底条件、住宅面积、收费标准、用工人数等情况。对实行由社区代管和业主自行管理模式的小区，可参照物业效劳考核方法一并纳入考核，对考核到达合格以上标准的可予以适当奖励。several group number, then with b ± a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, Gen