武汉时代尚城商业社区项目策划方案_91PPT

1、123第一部分第一部分 项目综合分析项目综合分析项目属性区域规划 周边环境 交通条件第二部分第二部分 市场分析市场分析宏观经济分析宏观楼市分析新洲片区介绍新洲片区楼市分析第三部分第三部分 客户分析客户分析项目客户分析项目目标客户锁定目标客户分析第四部分第四部分 竞争策略竞争策略项目竞争策略导出第五部分第五部分 项目定位项目定位项目FAB分析项目形象定位案名建议、解析及广告语项目物业定位项目户型定位及户型配比项目规划设计项目价格定位第六部分第六部分 营销推广策略营销推广策略营销关键点制定导入元素分析阶段划分及安排营销要点分析第七部分第七部分 平面设计展示平面设计展示第八部分第八部分 公司介绍公司

2、介绍长城顾问公司简介项目配备人员介绍 目目 录录4项目综合分析项目综合分析5 位于新洲中心区域位于新洲中心区域/本地开发商本地开发商/多种物多种物业形态业形态/大规模盘大规模盘总占地面积：总占地面积：95853.1m2总建筑面积：总建筑面积：268388.68m2容积率：容积率：2.8建筑密度：建筑密度：40%项目项目属性属性位置：位置：新洲区邾城街龙腾大道以 南（人民广场正对面）6新洲发展前景呈上升趋势新洲发展前景呈上升趋势 总体思路总体思路： 牢固树立“工业强区”的思想，坚持以民营经济为主导，围绕全面建设小康社会目标，围绕跨越式发展主题，以阳逻开发区为中心，以提高工业化程度、加快工业化进程

3、为主要方向，以现代制造业为支撑，以发展大耗能、大耗水、大运量工业为重点，举全区之力，倾力打造阳逻港口工业新城；坚持改造提升传统产业与发展高新技术产业并举，发展劳动密集型工业与资金技术密集型工业并举，吸引增量与盘活存量并举，重点发展纺织服装、建材、造纸、化工（生物）、电力、食品加工和钢铁机械等七大行业，培育支柱产业，壮大龙头企业，提高工业经济总量和规模效益，进而带动全区工业化水平的明显提高。发展目标：发展目标： 到2007年，全区工业增加值达到85亿元，年均增长17.8%，使全区工业增加值占全区GDP的比重达到45%，达到全市平均水平以上。全区规模以上工业企业达到150个，规模以上工业增加值达4

4、0亿元，年均增长54%，占全部工业增加值的47%。到2021年，全区工业增加值达到190亿元 ，年均增长17.6%，使全区工业增加值占全区GDP的比重达到51%以上，位居全省各县、市（区）前列。规模以上企业达300个，产业及重点布局工业增加值100亿元 ，占全部工业增加值的52%。区域区域规划规划7项目周边环境优美，宜人居住项目周边环境优美，宜人居住周边周边环境环境8项目交通条件便利项目交通条件便利交通交通条件条件 本项目北面紧邻新洲的交通动脉龙腾大道，东面紧邻古城南路，项目交通条件便利。 龙腾龙腾大道大道去往麻城去往麻城方向方向去往阳逻、去往阳逻、武汉方向武汉方向古城古城南路南路9市场分析市

5、场分析10武汉经济发展势头良好武汉经济发展势头良好 2006年武汉地区生产总值为2590亿元，同比增长14.8%；固定资产投资达到 1325.29亿元，增长26.1%；城镇居民人均可支配收入12360元，比2005年增长13.9%；城镇居民人均居住建筑面积为26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市储蓄存款余额1887.95亿元，比2005年增加18.0%。生产总值（亿元）固定资产投资（亿元）人均可支配收入（元）人均居住建筑面积(m2)储蓄存款余额(亿元）2005年22561050.981085225.701599.962006年25901325.291236026.861887.

6、95增长率14.8%26.1%13.9%1.16m218.0%宏观宏观经济经济1106年商品房市场利好年商品房市场利好土地市场供求情况土地市场供求情况 2006年我市供应土地面积约9871.7亩（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区）。商品房开发建设情况商品房开发建设情况 2006年我市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。 2006年我市商品房新开工面积1074.88万平方米，同比减少10.1%。 2006年我市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。具体情况如下图所示：（单位为万平米）宏观宏观楼市楼市1207

7、年武汉房地产市场旺盛 2007年10月份(10月1日-10月31日)，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘427个，成交均价为5279.18元/平方米，比上月上涨441.93元/平方米，涨幅为9.14%，与去年同期相比，上涨了1466.66元/平方米;月销售总套数为9381套，比上月减少916套，降幅为8.9%，与去年同期相比，增加了3595套，增幅为62.13%。 宏观宏观经济经济13 上图是9月第四周至10月第四周武汉市商品住宅销售情况图。从图中可以看出，十月第一周，销量有所萎缩，主要由于十一黄金周的影响，在后面的三周中，销量比较稳定，平均每周销量在2000套左右，日

8、成交量保持在280套左右。由此可见，目前武汉市商品住宅交易正处于高位运行阶段。通过每周成交均价的走势可以看出，本月武汉市商品住宅成交均价上涨较快，平均每周上涨100元/平方米左右，在十月第四周更是达到了历史最高点，成交均价为5362.17元/平方米，预计11月，武汉市商品住宅成交均价将突破5500元/平方米。 07年武汉房地产市场旺盛宏观宏观楼市楼市14 从下图可以看出，十月商品住宅成交面积集中在90- 120平方米，共成交了2925套，占到全市总成交量的31.18%，较上月增加了1.91%； 90平方米以下的户型，成交了2424套，占总成交量的25.84%，较上月增加了2.72%;120-1

9、40平米以的户型共成交了2679套，占全部成交量28.56%，较上月减少了3.28%;140平方米以上的户型成交了1353套，占全部成交量的14.42%，较上月减少了1.35%。 07年武汉房地产市场旺盛宏观宏观楼市楼市15区情概况区情概况 新洲区位于武汉市东北部。东临团风县，西接黄陂区，南与青山隔江相望，北 枕大别山，与红安县、麻城市交错毗邻。境内地势北高南低，“一江两湖三河四岗” 呈“川”字形排列。全区总面积1500平方公里，其中耕地面积46182公顷，山林14.3万 亩。全区户籍总人口956872人，其中，农业人口744814人，非农业人口212058人，有汉、回、土家、苗、壮、朝鲜等2

10、3个民族。区辖9个街道、3个镇、2个国营农场、1个开发区、1个风景旅游区；48个社区居民委员会，549个村民委员会。 新洲地理区位优越。背后有武汉大市场为依托，前面有鄂东大农村为腹地，既是武汉辐射鄂东的前沿阵地，也是鄂东地区抢占武汉大市场的扼喉要道。南有长江黄金水道，深水岸线长达42公里，拥有长江中游最大的深水港口阳逻新港，常年可停靠5000吨级以上巨轮。大广、武英高速公路贯穿全境，京珠、沪蓉高速公路夹境而过，境内设有京九铁路新洲站，汉口机场，水、公、铁、空立体交通网初步形成。 新洲能源电力充足。丹江、白莲河输电网在新洲交汇；境内有中国华能公司控股、华中规模最大、设计容量360万千瓦、目前装机

11、容量为240万千瓦的武汉华能发电有限公司；有已正式投入使用的年中转液化气25万吨、成品油50万吨的天发油气库，以及中南石油公司油库、湖北省6714油库等一批规模较大的能源基地。 新洲农业资源丰富。境内一江、两湖、三河，小型湖泊、塘堰星罗棋布，水域总面积52万亩，适宜于发展多种淡水养殖及垂钓、水上游乐等相关产业；耕地大部分为冲积平原，有无公害蔬菜基地10万亩、蔬菜一季园13万亩，适宜于发展设施农业以及蔬菜加工、保鲜、储运产业；有意杨基地10万亩、低效林地20万亩，适宜于发展木芯板加工及低效林综合开发。汪集土鸡汤、李集小香葱、徐古鲜蘑菇、新洲黄颡鱼“四个楚天第一”特色农业产品规模日益壮大，产业链不

12、断延伸，合作开发前景广阔。 新洲人文资源丰厚。全区现有各类专业技术人员1.5万人。随着昊田生物等企业落户阳逻，科技产业的发展已呈现良好开端。教育事业发展势头强劲，拥有武汉生物工程学院、省级示范学校新洲一中等名校。特别是基础教育实力雄厚，中考、高考在全市名列前茅。拥有较完备的医疗服务体系，以及图书馆、文化馆、博物馆，人民广场、体育场、影剧院等体育娱乐设施，可以较好地满足人们物质文化生活需要。新洲人文景观众多，南有阳逻香炉山文化遗址；北有山灵水秀的道观河风景旅游区，拥有报恩禅寺、紫霞寺、将军山、孔叹桥等十八处名胜古迹；中有涨渡湖等众多湖泊，是垂钓、休闲及水上游乐的理想去处，全区旅游资源丰富，旅游产

13、业前景可观。片区片区介绍介绍16 “十一五”时期，新洲将以实现又快又好发展为主题，以调整经济结构和转变经济增长方式为主线，以提高经济增长质量和效益为目的，以改革创新为动力，以打造“工业新洲”、“生态新洲”、“和谐新洲”为重点，建设华中地区现代港口物流中心和钢材深加工基地、能源工业基地、纺织服装基地、机车制造维修基地、农产品加工基地，加快“一主三化”进程，加强民主法制建设，推进社会事业发展，把新洲建成武汉市最具经济活力、最具产业竞争力、最适宜于创业、最适宜居住的重要城市拓展区，努力构建“港口工业强区、都市农业大区、文化旅游新区”。 全区现辖邾城、旧街、潘塘、三店、李集、仓埠、阳逻、双柳、汪集9个

14、街道办事处，辛冲、徐古、凤凰3个镇，涨渡湖、龙王咀2个国营农场，阳逻、火车站、邾城新区3个开发（发展）区和道观河风景旅游区。全区共有37个居民委员会，555个村民委员会。 农农 业业 全区耕地面积47808公顷。水域面积52万亩。有优质油菜移栽面积40万亩，优质稻种植面积20万亩，优质棉花15万亩，蔬菜一季园13万亩，常年蔬菜园13万亩，无公害蔬菜基地10万亩，果林面积12万亩，茶叶面积1万亩。2001年，粮食总产量31.83万吨，棉花产量1.06万吨，油料产量5.2万吨，蔬菜产量102.05万吨，水果产量6.27万吨，生猪产量31.51万头，家禽出笼428万只，肉类产量3.7万吨，禽蛋产量3

15、.35万吨，水产品产量5.4万吨。全区有乡镇企业141家，实现乡镇企业总产值195亿元。 片区片区介绍介绍区情概况区情概况17 新洲区全区面积1500平方公里，总人口94.8万，下辖9个街道办事处和3个镇政府，现34个社区居委会和550个村民委员会。2003年全区国内生产总值（不变价）117.84亿，全口径财政收入5.0亿元 ，固定资产投资完成17.85亿元。 全区拥有华中华能发电、湖北天发、武船重型桥梁、湖北娲石、武汉天力等一批骨干企业，年销售收入在50万元以上的企业共有295户。优势门类主要有电力、机电、建材、纺织服装、农副产品（食品）加工、化工（生物）、造纸等。规划面积10km2的阳逻工

16、业园正式启动，即将成为武汉的主要工业基地之一。2001年，规模以上工业主要产品棉纱7206吨，棉布7452万米，服装348万件，100%硫酸64518吨，钛白粉445吨，过磷酸钙8011标准吨,复合肥38698吨，水泥45.1万吨，运搬车22.72万台，橡胶运输带92.9万平方米，机制纸及纸板6688吨，高中压阀门341吨，主要销往国内外市场。 片区片区介绍介绍工业概况工业概况18 目前，全区共有工业企业817户，资产总计30.7亿元，其中固定资产原值16.7亿元，净值12.8亿元，负债总计18.3亿元，职工总人数89500人。规模以上工业企业79户，资产总计13.3亿元，其中固定资产原值8.

17、6亿元，净值4.7亿元，负债总计8.2亿元，职工人数17676人，2003年完成工业总产值19.1亿元，实现销售收入14.1亿元，实现利税6616万元，其中实现利润33l2万元。规模以上工业企业构成情况如下：、从经济性质划分，民营及个体私营企业48户，完成产值合计9亿元，占总量的比量为47.1%；国有及国有控股企业10户，完成产值合计3.78亿元，占总量的比重为19.8%；集体及股份合作制企业9户；完成产值2.6亿元，占总量的比重为13.6加外资企业12户，产值合计3.72亿元,占总量的比重为19.5%。、从行业类别划分，纺织行业共有18户，产值合计3.13亿元，占总量的比重为16.4%；化工

18、行业共有5户，产值合计2.96亿元，占总量的比重为15.5%；机械行业共有21户，产值合计2.88亿元，占总量的比重为15.1%,建材行业有企业6户，产值合计2.43亿元，占总量的比重为12.7%；服装行业共有9户，产值合计3亿元,占总量的比值为15.7%；轻工行业有企业7户，产值合计1.85亿元，占总量的比重为9.7%。以上6大行业共有企业66户，2003年完成产值合计16.25亿元，占规模以上工业企业完成产值的比重为85.1%。、从企业规模划分,产值过亿元的企业2户，产值合计3.3亿元，占总量的比重为17.3%；产值在5000万元至l亿元之间的企业有4户，产值合计2.4亿元，占总量的比重为

19、12.6%;产值在3000万元至5000万元之间的企业有土2户，产值合计4.6亿元,占总量的比重为24.1%；产值在1000万元至3000万元之间的企业有35户，产值合计5.3亿元，占总量的比重为27.7%。 片区片区介绍介绍工业概况工业概况19 交交 通通 全区已形成以公路为主，公路、铁路、航空、水路配套综合运输网络。武汉绕城高速公路新洲段与沪蓉、京珠高速公路一线贯通，106、318国道途经区境，各乡镇街村公路互联网络。京九、京广铁路穿境而过，京九铁路新洲站客货年吞吐量25万人次/100万吨。汉口王家墩机场外迁阳逻。阳逻港常年可停靠5000吨级以上巨轮，华中最大的150万标箱的集装箱码头在阳

20、逻已开工建设，第一期工程已经投入使用。 城城 建建 新洲是著名的建筑之乡。全区有三级以上建筑企业42家，其中大型建筑集团6家，从业人员21457人，建筑市场遍布全国20多个省市。2001年实现建筑总产值10.80亿元。城镇人均居住面积34平方米，农村人均居住面积31平方米。 主要标志性建筑有人民广场、电信办公大楼、邾城街沿河风情大道等。卫卫 生生 2001年，新洲区有卫生机构25个，其中：区级医院3个，乡镇卫生院17个，专科防治所（站）2个，妇幼保健院1个。有各类专业技术人员3690人，其中卫生技术人员3487人，医院病床1438张。 文文 物物 名名 胜胜 全区有市级以上文物保护单位7个。其

21、中问津书院古建筑为省级文物保护单位。市级文物保护单位有珠山遗址、凤凰潭（二墩）遗址、徐源泉公馆、戢岗古墓群、大墩（团墩）遗址、风宸寨遗址。旅旅 游游 新洲主要旅游景点有东部的道观河风景旅游区。景区由72座秀美的山峰和一座水域浩大的人工湖泊构成。旅游景点有报恩禅寺、世界宝玉石博览馆、唐代紫霞寺、保安寨森林公园、乾隆皇帝题咏过的奇石牛、露天大佛等20多处。万佛宝塔、武汉影视城正在建设之中。景区与将军山国家森林公园、涨渡湖生态奇观立体林业一线穿珠。区内建有别墅、度假村、宾馆、饭店等旅游服务设施。从武汉东行70公里沿汉施公路经邾城街可直达景区。片区片区介绍介绍其它其它文文 化化 教教 育育 2001年

22、，全区有小学453所，初中47所，高中9所，职业高中3所，成人中专1所，聋哑残特殊教育学校1所，幼儿园37所。20片区片区优势优势区位优势区位优势 新洲地理区位优越，背后有武汉大市场为依托 ，前面有鄂东大农村为腹地，既是武汉辐射鄂东的 前沿阵地，也是鄂东地区 抢占武汉大市场的扼喉要 道。随着武汉外环公路以及阳逻长江大桥的建设，新洲即将与江北的汉口、江南的武钢、青山、武昌 连成一体。21片区片区优势优势交通优势交通优势 新洲南有长江黄金水道，深水岸长达42公里，拥有长江中游最大的深水港口阳逻新港，常年可停靠5000吨级以上巨轮。目前阳逻国际集装箱转运中心正在兴建，第一期工程于年内投入使用；汉口机

23、场迁建阳逻已经启动，武汉绕城高速公路、阳逻长江大桥、318、106国道扩建改造、江北高速公路等正在建设或即将动工。新洲即将形成通达“两港” （武汉天河国际航空港、阳逻深水港）、连接“两线”（京九、京广铁路线）、贯通络，交通优势为华中地区所罕见。22片区片区优势优势能源优势能源优势 新洲能源、电力充足：丹江、白莲河输电网在新洲交汇；境内有中国华能公司控股、华中规模最大、设计容量360万千瓦、目前装机容量为120万千瓦的阳逻电厂；有已正式投入使用的年中转液化气25万吨、成品油50万吨的天发油气库，以及中南石油公司油库、湖北省6714油库等一批规模较大的能源基地。23片区片区优势优势产业优势产业优势

24、 新洲农业资源丰富，境内一江、两湖、三河，小型湖泊、塘堰星罗棋布，水域总面积52万亩，适宜于发展多种淡水养殖及垂钓、水上游乐等相关产业；74万亩耕地大部分为冲积平原，有无公害蔬菜基地10万亩、蔬菜一季园13万亩，适宜于发展设施农业以及蔬菜加工、保鲜、储运产业；有意杨基地10万亩、低效林地20万亩，适宜于发展木芯板加工及低效林综合开发。汪集土鸡汤、李集小香葱、徐古鲜蘑菇、新洲黄颡鱼，“四个楚天第一”特色农业产品规模日益壮大，产业链不断延伸，合作开发前景广阔。新洲也有一定的工业产业基础，拥有湖北天发、武船重型桥梁、湖北娲石、武汉天力等一批骨干企业，已初步形成纺织、建材、机电几大工业板块。规划面积1

25、0平方公里的阳逻工业园已正式启动，即将成为武汉的主要工业基地之一。全区另有工业存量资产近4亿元亟待以招租、购买、入股合作等形式盘活，主要涉及轻纺、阀门、化工、建材、食品加工各类生产设备及闲置厂房，有较多的技术工人可供选用，一批区属骨干企业亦可寻求合作伙伴。24片区片区优势优势人力资源优势人力资源优势 全区现有各类专业技术人员1.5万人。随着隆华生物、金石凯激光等企业落户阳逻，科技产业的发展已呈现良好开端。教育事业发展势头强劲，拥有武汉生物工程学院、省级示范学校新洲一中等名校。特别是基础教育实力雄厚，已连续三年中考、高考在全市名列前茅。拥有较完备的医疗服务体系，以及图书馆、文化馆、博物馆，人民广

26、场、体育场、影剧院等体育娱乐设施，可以较好地满足人们物质文化生活需要。新洲人文景观众多，南有阳逻香炉山文化遗址，其历史可追溯到2500万年以前；北有山灵水秀的道观河风景旅游区，拥有报恩禅寺、紫霞寺、将军山、孔叹桥等十八名胜古迹；中有涨渡湖等众多湖泊，是垂钓、休闲及水上游乐的理想去处，全区旅游资源丰富，旅游产业前景可观。25片区片区优势优势阳逻开发区的广阔平台优势阳逻开发区的广阔平台优势 武汉阳逻经济开发区，位于长江中游北岸，水路通江达海，陆路串通中原，既是武汉通往沿海的长江咽喉，又是鄂东地区对外联络的水上门户。开发区规划面积35平方公里，主要分三个组团发展：其一为阳逻工业园，面积约10平方公里

27、，是未来武汉市重点发展机电、建材、环保、农副产品加工业、大耗水、大运量工业的基地。其二为港口物流区，面积约7平方公里，港口物流区以武汉国际集装箱转运中心项目为龙头，重点发展仓储、转运、保税加工以及转口贸易等行业。其三为以柴泊湖为中心的配套生活服务区，面积约8平方公里，规划通过完善各类服务设施，形成开发区舒适、安宁的居住生活空间。“十五”期间，国家将投入200多亿元进行基础设施建设，武汉市也将举全市之力重点打造阳逻港口工业新城。随着武汉国际集体箱转运中心、阳逻长江大桥、汉口新机场以及连接京珠、沪蓉高速公路的武汉绕城高速公路的陆续建设，阳逻开发区将很快与东湖、沌口两大开发区形成三足鼎立，齐头并进之

28、势。拥有阳逻开发区的广阔平台优势，新洲将实现武汉“东方明珠”的总体构想。26片区片区市场市场新洲楼市存在极大的上升空间新洲楼市存在极大的上升空间 目前新洲房地产市场方兴未艾，市面上在售项目不多，且普遍在产品形象、品质、档次以及营销推广上存在较大劣势，能与本案形成竞争关系的项目只有“龙城华庭”。 龙城华庭简介：项目总建筑面积：项目总建筑面积：10万方物业形态：物业形态：多层，小高层开盘时间：开盘时间：2007年12月预计均价：预计均价：1500元/平米27片区片区市场市场新洲楼市存在极大的上升空间新洲楼市存在极大的上升空间武汉市楼盘均价武汉市楼盘均价5279.18元/平方米（2007年10月）阳

29、逻片区楼盘均价阳逻片区楼盘均价2200元/平方米3000元/平方米新洲片区楼盘均价新洲片区楼盘均价1500元/平方米左右存在较大的存在较大的上升空间上升空间28客户分析客户分析29新洲片区客户的主要分类新洲片区客户的主要分类根据客户的个人爱好、置业特性将项目所在新洲片区客根据客户的个人爱好、置业特性将项目所在新洲片区客户做以下分类：户做以下分类：客户客户分析分析30富贵之家型客户特点资料来源：消费者访谈富贵之家特征与住房价值取向角色新洲原住人口、附近区域及少数武汉其他区域的高收入者，私营企业主及各界名流居多，包括部分外地投资客。自住需求和为家人置业的情况都存在较高层面的改善居住环境生活习惯家庭

30、与事业一样重要有很多时间用于与朋友交往年轻一辈消费上稍微偏向冲动注重身体的保健，喜欢在空闲时娱乐休闲对环境、品牌、物管的要求都较高对产品的要求高片区看法2007年12月阳逻大桥将会通车，轻轨也将通入，交通将非常便利。新洲是政府宣传和大力发展的热点片区，有很强的吸引力，升值潜力看好。希望生活方便客户定性描述客户定性描述与本项目的与本项目的契合度契合度关键词：关键词：品牌、档次品牌、档次31社会新锐型客户AIO量表资料来源：消费者访谈城市新贵特征与住房价值取向角色新洲原住、常住人口或来自周边地区的青年人，公务员等白领阶层居多，一般都为三口之家。自住需求喜欢有一定创新所需产品需要一定的舒适度生活习惯

31、生活中追求品位和情调关注身体健康和锻炼注重小孩的教育成长喜欢小资场所喜欢交朋友希望多点运动场所希望小孩读书方便喜欢有点档次的生活氛围喜欢邻里关系，居住氛围好 的地方片区看法片区景观优美，但生活配套设施相对不够完善。随着阳逻大桥的开通，轻轨的通入，交通将变得更便捷。希望有大型的超市希望交通便利希望城市感强一点客户定性描述客户定性描述与本项目的与本项目的契合度契合度关键词：关键词：氛围、创新、氛围、创新、沟通、品质沟通、品质32望子成龙型客户AIO量表资料来源：消费者访谈望子成龙特征与住房价值取向A青年为主，孩子尚小。自住需求紧凑型户型I注重小孩的教育成长消费上理性务实家庭和事业一样重要改善环境，

32、为孩子创造更好的生活条件。价格仍然是购房的关键要素O新洲片区教育设施，各类学校在数量与质量上相对处于劣势。最好小区自带幼儿园或小学客户定性描述客户定性描述与本项目的与本项目的契合度契合度关键词：关键词：教育、价格教育、价格33经济实用型客户AIO量表资料来源：消费者访谈经济实用特征与住房价值取向角色外来就业人口为主，青年无小孩的为主。自住需求紧凑型户型生活习惯在消费上很理性务实认为家庭和事业一样重要购房从经济承受能力出发，以实用舒适为原则。注重上班方便片区看法与武汉其它区域的楼盘价格相比较，新洲片区的楼价相对较低，能够满足那些经济能力有限的置业者。对小区环境、品牌、档次有一定的需求，但非必要条

33、件客户定性描述客户定性描述与本项目的与本项目的契合度契合度关键词：关键词：价格、便利价格、便利34健康养老型客户AIO量表资料来源：消费者访谈健康养老特征与住房价值取向角色中老年人为主，基本下一代已经自立，有一定的经济基础。自住需求对老城区配套较为依赖面积不用太大生活习惯注重身体的保健和锻炼家庭比事业更重要希望多点运动场所希望离子女近片区看法新洲附近山清水秀，空气清新，宁静祥和，是散步休闲的好去处。希望交通便利，方便孙子上学。买菜、日用品等方便公共交通要便利客户定性描述客户定性描述与本项目的与本项目的契合度契合度关键词：关键词：便利便利35锁定本项目目标客户锁定本项目目标客户 主要客户主要客户

34、客户类型与项目契合度社会新锐富贵之家经济实用健康养老望子成龙36 范围：范围：预计新洲本地、阳逻片区、青山片区、预计新洲本地、阳逻片区、青山片区、 黄陂、麻城等新洲周边区域、汉口等武黄陂、麻城等新洲周边区域、汉口等武 汉其他区域客户比例为：汉其他区域客户比例为：4 4：3 3 ：2 2 ：2 2： 1 1。 随着项目品牌的提升随着项目品牌的提升, ,区域的成熟区域的成熟, ,交通联交通联系系 性的增强性的增强, , 将能吸引更多的其他区域客户。将能吸引更多的其他区域客户。 职业：职业：新洲本地及周边企事业员工新洲本地及周边企事业员工: :退休人群：其他退休人群：其他 =50%:30%:20%=

35、50%:30%:20%。 年龄：年龄：中年人为主，老年人为辅。中年人为主，老年人为辅。 教育背景：教育背景：中高等学历人群。中高等学历人群。 置业次数：置业次数：以新洲本地企事业单位员工及周边人群首次置以新洲本地企事业单位员工及周边人群首次置 业为主业为主, 2, 2次及以上置业为辅次及以上置业为辅. . 首次置业首次置业:2:2次及以上置业次及以上置业=85%:15%=85%:15% 目标目标客户客户37 新洲本地及周边客户多以在岗职工为主，武汉其它区新洲本地及周边客户多以在岗职工为主，武汉其它区域中会有一部分客户购房作为养老处所。域中会有一部分客户购房作为养老处所。 他们经济实力有限，希望

36、住房总价能够控制在能够承他们经济实力有限，希望住房总价能够控制在能够承受的范围之内。受的范围之内。 他们希望在享受居住条件的情况下，交通能更便利，他们希望在享受居住条件的情况下，交通能更便利，与武汉的联系更紧密。与武汉的联系更紧密。 他们希望伴随着新洲片区的不断发展，阳逻大桥和城他们希望伴随着新洲片区的不断发展，阳逻大桥和城市轻轨的开通，自己购买的住房能够获得较好的升值市轻轨的开通，自己购买的住房能够获得较好的升值空间。空间。客户客户描述描述他们多数来自新洲本地和阳逻、青山、黄他们多数来自新洲本地和阳逻、青山、黄 陂等周边片区。陂等周边片区。38竞争策略竞争策略39客户定位客户定位项目分析、市

37、场分析、竞争分析项目分析、市场分析、竞争分析户型面积定位户型面积定位物业定位物业定位价格定位价格定位市场定位市场定位定位定位思路思路40领领导导者者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追追随随者者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补补缺缺者者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑挑战战者者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非

38、主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者领导者领导者策略策略导出导出41项目定位项目定位42F F（Features/factFeatures/fact）: :项目本身的特性项目本身的特性/ /属性属性A A（AdvantagesAdvantages）：相对于竞争对手项目的优相对于竞争对手项目的优势势B B（Benefit/valueBenefit/value）：楼盘带给用户的利益：楼盘带给用户的利益/ /价值价值我有什么我好在哪儿我能给你带来什么价值回到项目的基础寻找价值信息（FAB分析）43A、市场上有什么？、市场上有什么？ 新洲片区在售项目不多，且无论是产品品质、整体气质、楼盘

39、档次上都处于劣势，产品价格与武汉其他片区相比也存在较大差距，片区总体上还属于未开发市场环境。 对于政府规划中的新洲，发展潜力看好的新洲，目前市面上的房地产项目无法对置业者产生较强的吸引力。品质品质个性个性价格价格风格风格44 通过上页的分析可以看出：新洲片区缺乏具备良好形象和鲜明个性、特色的精品项目。 本案作为新洲片区一个领导者地位的项目，需要在当地竖立标杆作用，成为当地的明星楼盘。 市场缺乏的正是我们应该追寻的，我们应当走在市场的前面。B、市场上缺什么？、市场上缺什么？ 45C、我们有什么？、我们有什么？地段优势。位于新洲片区核心区域，地段优 势明显，蕴含较大升值潜力。大盘优势。作为片区市场

40、的大盘，具有较强 的吸引力和影响力。交通优势。北面毗邻交通动脉龙腾大 道，交通便利。精致、简洁的产品设计，享受高效、舒适 的都市生活。齐全的社区配套设施，众多休闲健身娱乐设 施场所。46寻找价值信息（FAB分析）F F（Features/factFeatures/fact）: : 项目本身的特性项目本身的特性/ /属性属性A A（AdvantagesAdvantages）： 相对于竞争对手项目的优势相对于竞争对手项目的优势B B（Benefit/valueBenefit/value）： 楼盘带给用户的利益楼盘带给用户的利益/ /价值价值FAB新洲核心区域大盘项目交通便利小户型产品休闲娱乐社区区

41、位价值区位价值大盘影响力大盘影响力交通优势交通优势小巧精致小巧精致社区配套齐全社区配套齐全升值潜力升值潜力大气的大气的与众不同的与众不同的高品质的高品质的精致、简洁精致、简洁47产品气质：大气，高尚，休闲，精致大气，高尚，休闲，精致新现代主义风格新现代主义风格商业休闲宜居社区形象商业休闲宜居社区形象标杆化风格、形象标杆化风格、形象形象形象定位定位48时代尚城时代尚城新城核心，27万方高尚住宅，商业休闲宜居社区案名解释：案名解释： “时代尚城”意为引领时代高尚之城，“尚城”散发出现代、时尚的气息，与项目新现代主义建筑风格契合。项目案名整体大气、时尚，体现出新洲第一大盘的市场领导者地位。推广语：推

42、广语：尚品，时代之城 铸就时代永恒的记忆备选案名：备选案名：时代天下，时代尚品，四季锦城案名案名建议建议49一座青山 竖起一道风景 一漂碧水 蕴含万般风情 两千多年的历史 在群峰峦叠翠 溪流纵横中 孕育着你的绿润 在缕缕云雾 清风细雨中 滋生了 你那肥壮柔嫩的茶芽 于是 我与友人一起 在对酒当歌的同时 也品啜起 你这 香高味长的佳茗 休休闲闲安安逸逸项目调性5051中端目标客户人文,景观,配套,交通资源品牌精品物业区位优越,潜力大规模大,容积率适中开发商品牌居住性质:第一居所第一居所物业类型:多层，小高层多层，小高层物业物业定位定位52区域相对独立，避免人员过于集中区域相对独立，避免人员过于集

43、中符合高尚社区居住者的习惯符合高尚社区居住者的习惯纯小高层纯小高层多种物业类型并存多种物业类型并存方案方案方案方案覆盖率较高覆盖率较高覆盖率低覆盖率低物业，空间多层次性物业，空间多层次性满足不同的居住需求满足不同的居住需求鲜明鲜明风险风险中庸中庸平稳平稳.的容积率的容积率物业物业定位定位53 目前周边项目的户型面积范围普遍在 80-15080-150平方米左右。 目前武汉的中端项目主力户型一般在8080130130平方米。 本项目定位于树立品牌的精品项目，户型尺度上讲求舒适性，也应强调户型上的高实用性，功能全面，科学生态，人性化，应有意识的提升品质，控制总价。户型定位：户型定位： 结合本项目定

44、位和客户需求,建议本项目的主力户型定位于二房二房和三房三房户型，面积主力定位于户型，面积主力定位于80-12080-120平方米平方米.户型户型定位定位54 结合周边客户的需求,项目周边的竞争性， 建议本项目的户型为以二房，三房为主，辅以部 分大户型：户型户型面积区间面积区间（m2）配比区配比区间间面积区间面积区间二房二房7011050%二房：70110，占5%三房：110-130，占4%大三房，小四房：130-150，占10%小三房小三房-140%大三房大三房, ,小四房小四房13-15010%总计总计100%100%户型户型配比配比55规划设计规划设计56 通过市场比较法测算，结合本项目预

45、期达到的品质,在现时的市场条件下，本项目的静态销售价格静态销售价格为：1500元元/平方米平方米静态价格定位静态价格定位: :价格价格定位定位57 根据武汉市场的历年平均-的动态增长性，预计本项目正式推出时，价格将为： 17001700元元/平方米平方米 结合项目的品牌提升性，后期推广中的价格-的提升可能性，预计项目后期价格可达到：19001900元元/平平方米方米 项目总体价格定位项目总体价格定位:18001800元元/平方米平方米动态价格定位动态价格定位: :价格价格定位定位58营销推广营销推广59 为了吸引更多区域客户来此置业，同时配合大盘营销手段，建议拓宽推广渠道，多种渠道组合进行有针

46、对性的广面宣传，提高市场关注度，强势推广。 在推广上运用差异化营销，突出本案卖点，制造市场噱头，比如未来升值潜力，比如新洲第一大盘，比如较低的楼价等等，进行针对性炒作。一、多渠道、差异化营销，一、多渠道、差异化营销， 强势推广强势推广关键关键 点点60 强化临街商业，建议将临街底两层均设计为商铺。重在招商，建议引入：中百超市，德克士快餐，国美电器等商业旗舰店，以形成集群效应和羊群效应，吸引更多商家来此投资，同时通过商铺旺销拉动住宅销售。二、强化临街商业二、强化临街商业关键关键 点点三、主动出击，设立外展场三、主动出击，设立外展场 为吸引新洲周边区域客户，如阳逻、青山、麻城、黄陂及武汉其他区域客

47、户，建议设立外展场，同时可以配以现场活动进行宣传，针对不同区域、不同特点的客户群进行针对性营销。61 本项目对面为新洲区人民广场，为当地居住休闲娱乐散步的重要场所，本案作为距离人民广场最近的一个楼盘，在媒体宣传上应突出这一优势，使其成为本案一个卖点。四、打好四、打好“人民广场人民广场”牌牌关键关键 点点五、打造真正的休闲社区五、打造真正的休闲社区 本项目定位为商业休闲宜居社区，因此小区规划设计上应多关注休闲二字，将其打造成真正的新洲休闲社区，使其成为本案的一大特色卖点，在今后营销推广上着力宣传。62导入导入元素元素元素一元素一中式现代园林中式现代园林调性：传统不失现代，调性：传统不失现代， 精

48、致更添典雅。精致更添典雅。63导入导入元素元素元素二元素二“水水”元素元素“水水”元素的注入，元素的注入，项目便有了灵气。项目便有了灵气。64导入导入元素元素元素三元素三会所会所 打造小区休闲会所，引入棋牌室、麻将室、健身室、乒乓球室、打造小区休闲会所，引入棋牌室、麻将室、健身室、乒乓球室、桌球室、老年人活动中心等休闲娱桌球室、老年人活动中心等休闲娱乐场所，丰富小区业主的生活。乐场所，丰富小区业主的生活。65导入导入元素元素元素四元素四入口广场入口广场 入口广场既是居住区的主入口广场既是居住区的主入口，同时也是底层商业的入口，同时也是底层商业的核心，入口广场最大限度的核心，入口广场最大限度的对外开放，营造热闹、舒适对外开放，营造热闹、舒适的购物休闲环境，以实现商的购物休闲环境，以实现商铺价值的最大化。铺价值的最大化。66导入导入元素元素元素五元素五