浅谈徐州矿务集团存量土地的开发利用

1、浅谈徐州矿务集团存量土地的开发利用    【摘 要】存量土地开发利用是徐州矿务集团产业结构调整、业态转型，促进企业可持续发展的一项重大举措。本文简单介绍了徐矿集团存量土地的现状，发展利用存在的问题，及目前国家对土地宏观政策的调整，提出了自己对存量土地开发利用的构想，以此来推动徐矿集团企业转型和发展壮大。 【关键词】存量土地；资源；价值 徐州矿务集团是一家拥有百余年煤炭开采历史的国有独资公司，是江苏省唯一的大型煤炭生产基地和重要的能源基地。但是，目前本部煤炭资源已日益枯竭，徐矿集团如果要发展壮大，一是加大走出去创业力度、推进主业转移。二是要加大产业结构调整

2、力度，促进本部矿区业态转型：利用徐州本部存量土地、厂房、铁路专用线等存量资源大力发展电力、房地产、机械制造，物流等非煤产业。上述项目的实施必将极大推动徐矿集团产业结构调整、本部矿区业态转型，促进地方经济可持续发展。因此，存量土地作为企业的重要资源就显得优为重要了。 一、存量土地资源基本状况及特点 徐矿集团土地面积总量大，宗地数量多，除矿井工业广场外，单宗土地面积不大且较为分散。且分布范围较广，分布在铜山区、贾汪区、九里区、经济开发区、泉山区等五区，且大多处于城郊结合部和农村等偏远地区。 （1）从土地权属性质上看，划拨土地面积约占土地总面积的53%，授权经营土地约占47%，出让土地仅130亩。

3、（2）从土地用途上看，工业用地面积占土地总面积的79.3%，住宅、文教卫设施等用地的比重约为13.8%。即便是位于市区的土地，工业用地仍然占了77%的比例。 （3）从利用现状上看，正常使用的土地约占全部存量土地的83.2%；正开发的土地，约占全部存量土地的4.9%；待开发利用土地，约占全部存量土地的8.5%；其余土地为因历史遗留等原因由外单位使用，约占全部存量土地的3.4%。 二、存量土地开发利用存在的问题 徐矿集团存量土地资源主要是与煤炭开采相伴而来的，土地用途主要用来保障和服务井下生产，地面建筑和平面布局都是根据原煤生产系统要求而兴建。在因煤炭资源枯竭、企业转产等原因需要对存量土地资源开发

4、再利用，主要存在以下几方面的问题： （1）随着煤炭资源逐渐枯竭和国家紧控土地供应，存量土地价值与日俱增，建设用地供应量少，地方政府在发展地方经济招商引资中也想利用这一资源，而徐矿发展非煤经济又是以此为基本条件，所以，在盘活存量土地资源上企业与地方政府有一定利益冲突。 （2）存量土地开发再利用需要对原有建筑物处置和生产系统的重新设计、重新建设，而土地短期变现比较困难，土地开发利用需要企业先期投入大量资金。 （3）存量土地中大量的划拨土地权属性质及国家严格的土地管理政策、区域经济发展规划、城市规划导致土地利用方式、土地开发利用办理程序及办事环节都受到很大限制，在一定程度上阻碍了企业存量土地开发利用

5、。 （4）部分土地被地方因各种原因占用后一直无法收回，企业无法对该部分土地与其他相连大宗地块统一规划利用。 （5）部分土地因位置较偏远、面积较小，在原有用途停止使用后，很难调整用途进行开发利用。 存量土地资源作为徐矿集团除煤炭资源之外的最大资源，作为徐矿集团重要的生产要素，其开发利用的成功与否对于徐矿集团下一步发展壮大，走出去构建异地煤炭生产基地和非煤产业大发展，对于矿区经济转型复兴，建设和谐矿区具有举足轻重的作用。为此，徐矿集团必须克服上述困难，找出问题的突破口，集中力量开发存量土地。 三、存量土地开发利用的必要性 （1）国家土地新政的核心是坚守18亿亩耕地红线，严格控制新增建设用地规模，推

6、动土地的节约、集约利用。在国家土地管理政策的宏观调控下，内部挖潜盘活存量土地成为地方政府的必然选择。在这一背景下，存量土地价值日益显现和提升，对拥有大量存量土地的徐矿集团固然是一个“利好”，同时，也对徐矿集团存量土地开发利用提出了时间上的要求，可以说是“迫在眉睫”。 （2）国家提出人与自然和谐共处、促进经济社会可持续发展的科学发展理念以及相关的节能、环保政策，各级政府不断加大的环境保护力度，都在一定程度上对煤炭开采企业提出了更高的要求。作为煤炭开采企业，徐矿集团有责任也有义务对采煤塌陷地及矿区生态环境进行综合治理，对矿区存量土地进行开发利用，促进矿区业态转型、生态再生，推动矿区和谐发展和可持续

7、发展。 （3）徐州作为江苏省规划的三大都市圈之一，在坚定不移地走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路的发展理念的指导下，因地制宜地选择了机械、电力、建材、物流、商贸、房地产业等为主导产业。为此，徐州市政府要求徐矿集团“多做三产少挖煤”。同时，徐矿集团非煤产业发展壮大是徐矿集团发展战略目标实现的重要保障。从这个意义上讲，徐州本部的存量土地资源是徐矿集团除煤炭资源之外的最大资源。特别是在国家紧缩土地供应闸门、严格土地管理这一宏观调控的背景下，徐矿集团自有存量土地资源开发利用对徐矿的发展越发显得重要和珍贵。 综上所述，存量土地开发利用是徐矿集团走出

8、去创业构建异地煤炭生产基地的坚强后盾；是徐矿集团发展非煤产业实现矿区业态转型的基本载体。 四、存量土地开发利用的原则 （1）依法用地、自主规划与地方规划相结合的原则。 （2）根据存量土地的自然条件和自身特征科学定位，有序开发，分步实施的原则。 （3）实现土地价值最大化的原则，将分散的办公用房、工业厂房适当集中以集约用地；有所舍弃，对较偏远且难以开发利用的土地在获取补偿后交回地方或转让。 （4）自主开发与联合开发相结合的原则。 五、存量土地开发利用的构想 （一）需要开发利用的存量土地 对于徐矿集团利用存量土地资源发展非煤产业，徐州市政府给予了充分肯定和支持，专门成立了以曹新平市长为组长的“支持徐

9、矿集团非煤产业发展领导小组”。为充分利用存量土地资源发展非煤产业，徐矿集团联合中国矿业大学开展“徐矿集团存量土地资源系统再开发研究”项目，以促进矿区经济转型及可持续发展。 根据国家有关法律、法规、政策和集团公司产业发展规划，结合具体地块的自然条件和自然特征、周边环境、区域经济发展规划等因素，分别规划不同的利用方向及利用方式： 1、对地块规整、面积大，配套设施齐全的工广用地的开发利用应以非煤大项目为主，结合集团公司产业发展规划及周边环境、地方规划等情况科学定位、适时开发。在利用方式上可以采用作价出资（入股）或以厂房租赁的方式利用存量厂房进行招商引资； 2、对位于市区及临近市区的工业及办公用地，按照“四个集中”即“办公集中、仓储集中、厂房集中、住宅集中”和工业用地“退城入区” 的思路置换出市区土地，变更用途，重新规划建设，以实现该部分土地的最大价值。 3、对其他位置较偏远、开发利用较困难的土地可以采取合作开发、土地置换或直接转让的方式进行利用，以获取补偿资金用于其他地块的开发。 4、对于正常使用的存量