房地产开发术语解释

1、容积率容积率(Plot Ratio/Volume Fraction:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱

2、的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性:(一容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量

3、。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。(二容积率(R、建筑密度(C与层数(H之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=CH,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。(三容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面

4、地价+税+费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。(四容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多,虽然各因素影响地价的途径各不相同,但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价,二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产

5、生波动,决定了土地供给的经济剩余量的分配,使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律,同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格,容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面: (遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地,容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加

6、强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降。如(图一,MC为单方造价,MR为单方售价,某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积减掉投资者资本、劳力的正常利润,剩余部分即为地价。当容积率等于M时,单方造价等于单方售价,土地开发的边际收益为0,总收益(DCNF面积达到最大,地价达到最高,M为最佳容积率。超过这个容积率,地价开始向反方向变化,随容积率提高而

7、下降。(二容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先,城市规模大,土地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显,而小城市土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显,而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价;另外,大城市有比较系统的城市规划资料,土地开发受规划控制比较严,而小城市规划控制一般不严格,容积率的确定往往具有随意性,许多地方没有容积率这个指标限制,或有,但控制不严,而且有的地方政府为树城市形象,往往鼓励建筑

8、物向空中发展,愈高愈好,容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以,城市规模愈大,容积率对地价的影响愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大。(三容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域,特别是城市边缘区,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降。因此,容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。(四容积率对不同类型用地地价的作用程度不

9、同。商业用地对区位条件反应最敏感,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来,归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱,但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围,不但受区位条件影响最不敏感,而且受工艺流程的制约,在很多情况下没有容积率的限制。因此,在同一城市中,容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。建筑容积率是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha或以总建筑面积(万m2与居住区用地(万m2的比值表示。附属

10、建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑容积率(简称容积率,系指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值,与建蔽率为不同概念。例如:在1万平方米的建筑基地上,建有单楼层5千平方米,共两层楼的建筑,则容积率为100%,建蔽率为50%。公式:容积率=总建筑面积/总用地面积(与占地面积不同容积管制容积率是城市计划中的一个重要技术指标,它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量,即土地的开发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。容积率越高表示土地的利用率也就越高,但是对周边的城市基础设施的压力也越大,因此不可能无限制的提高容积率,所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制。奖

11、励容积世界很多国家都有容积率奖励制度。若地主能在其开发土地中为公众提供便利而让出部分利益,政府就会提高该土地的容积率上限,例如由原来的120%提高到130%,奖励的办法和幅度视法规而定。这也是政府和民间的良性互动。容积移转为了换取土地利用的最大价值,世界上部分地区允许容积率在土地间移转,称为容积移转。容积移转主要可分为两种情形:一是原属一宗土地之可建筑容积,一部或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使用;二是受限制发展地区(如古迹的容积一部或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使用。目前台湾都市地区已经实施容积移转制度,但数笔土地之间的容积移转须在同一计划区内方可为之。建筑密度建筑密度(building

12、density是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积比如一块地为10000平方米,其中建筑占地3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%建筑密度不可能超过1,一般不会超过40-50,因为用地中还需要留出很多面积作为道路绿化广场停车等等。占地面积占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积,计

13、算一般按底层建筑面积。通常用于计划地块的建筑密度,计算公式是:建筑密度=占地面积/土地面积。建筑红线建筑红线,也称“建筑控制线”,指城市规划管理中,控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路(含居住区级道路用地的规划控制线;建筑控制线是建筑物基底位臵的控制线。基地与道路邻近一侧,一般以道路红线为建筑控制线,如果因城市规划需要,主管部门可在道路线以外另订建筑控制线,一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。民用建筑设计通则(JGJ3787规定建筑物的台阶、平台、窗

14、井、地下建筑及建筑基础,除基地内连通城市管线以外的其它地下管线不允许突出道路红线。允许突出道路红线的建筑突出物:1.在人行道地面上空:(12米以上允许突出窗扇、窗罩,突出宽度不大于0.4米;(22.50米以上允许突出活动遮阳,突出宽度不应大于人行道宽度减1米,并不应大于3米;(33.50米以上允许突出阳台,凸形封窗、雨棚、挑檐,突出宽度不应大于1米;(45米以上允许突出雨棚、挑檐,突出宽度不应大于人行道宽减1米,并不大于3米。2.在无人行道的道路上空:(12.50米以上允许突出窗扇、窗罩,突出宽度不应大于0.4米;(25米以上允许突出雨棚、挑檐,突出宽度不应大于1米。绿化率:项目规划建设用地范

15、围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。计算公式:绿地率=绿地面积/土地面积绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地,不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。绿地率(ratio of green space/greening rate描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% 。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。我来补充大家

16、的疑惑:什么是绿化率?什么是绿化覆盖率?开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指标究竟是绿化率还是绿化覆盖率?地下停车场上、化粪池等上面的绿化算不算绿化率?开发商做的屋顶绿化算不算绿化率许多购房者对此并不了解,他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回事?有关专家对此解释说,绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语,绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标,但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标,描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比,比如一棵树的影子很大,但它的占地面积是很小的,两者的具体技术指标是不相

17、同的。在计算绿地率时,对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积,在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积,如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度,在上面种植大型乔木,成活率较低,所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中;而屋顶绿化等装饰性绿化地,按目前国家的技术规范,也算正式绿地。在房地产开发过程中,政府相关部门在

18、最初项目规划要求的就是绿地率这一指标。因此,买房除了对地税、户型设计的挑选外,还要关注“三率”,即容积率、绿化率、房屋使用率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例;而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此,绿化率较高,建筑密度较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个。绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施,它的地表虽然种不了树,但可以种草呀;像距建筑外墙1.5米这样的范围,虽然不算正式绿地,但若能种一些草,总比地砖铺砌更吸引人吧?在小区规划设计中,计

19、算绿化覆盖率所指的绿地,简单地说,就是有块草皮便可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。在开发商销售楼盘的时候,有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。绿地率是绿化用地占总土地面积的比例,在通常的情况下,许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词,其实这是不准确、不规范的用词,国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语,准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法跃层:指住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布臵,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接,有别墅式的感觉。跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起

20、居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。城市规划特别是在详细规划中对建筑间距有很严格的要求。主要是根据日照(南北向建筑、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式、以及节约用地,综合考虑确定。住宅的布臵,通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。中华人民共和国的建筑消防设计规范规定多层建筑之间的建筑左右间距最少为6米,多层与高层建筑之间为9米,高层建筑之间的间距为13米。这是强制性规定。韩国的建筑间距不同,由于土地属于个人私有,每个地块都要充分利用,所以多层建筑之间多为1米。建筑覆盖率又称

21、“建筑密度”,是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%,除特别注明的外,计算时一般包括附属建设物楼面地价按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价=土地价格÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率规划建筑面积=土地面积×容积率容积率=规划建筑总面积÷土地面积土地面积亦称宗地面积,是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。一宗地权属界线范围内的面积。因此,土地权属界址一旦确定,土地面积亦随之确定。若某宗地权属来源证明文件上的界址范围与实地一致而面积不一致,则一律以界址范围为准，更正土地面积数据。面积量算的原则是：图幅为基本控 制，分幅进行量算，按面积比例平差，自下而上逐级汇总。具体程序是：分幅量 算各乡总图斑面积， 用图幅理论面积进行控制和平差； 分乡量算各村总图斑面积， 用乡平差后的总图斑面积进行控制和平差。分村量算碎部（地类）面积，用村平 差后的总图斑面积进行控制和平差。当一幅图的各类土地面积全部按规定量算 后，就按本图幅由碎部分逐级向上统计、汇总和校核。当某一乡的有关图幅的面 积全部按规定量算后，分地类按行政单位逐级向上统计、汇总