东方源地下商贸城调研报告(0527)

1、 东方源地下商贸城调研报告目 录一、地理位置及商业分布2二、交通情况3三、物流情况3四、自然状况3五、发展史4六、人员组织架构5七、经营状况6八、分析部分14九、调研综述15十、附件15东方源地下商贸城调研报告一、地理位置及商业分布东方源地下商贸城位于牡丹江市太平路地下，北起光华街，南至七星街，全长552米。周边百货有：波斯特购物广场、牡丹江百货大楼、大商新玛特；地下商业有：金街地下商城、夏威夷地下商城、曼哈顿地下商城、东北亚地下商城、国贸地下商城；顺序零售市场有：银座地下商城、宝丰购物广场、百盛（非哈市百盛，正在调整暂未营业）、时代购物广场（调整未营业）、帅千购物广场（未营业）；批发市场有：

2、东大劝业场、东安市场。二、交通情况东方源商贸城地上设有百货大楼站，四个公交站台共十条公交线路，分别为：1路、3路、5路、6路、9路、12路、13路、19路、20路、21路。交通便利，基本辐射牡丹江市区，包括：爱民区、阳明区、东安区、西安区。三、物流情况 本地进货的商户一般采用乘车自运的方式。外埠进货的商户多采用铁路运输或公路运输。在火车站附近设有多家物流公司，汽运货品到达后，由物流公司负责接收并配送到东方源地下商贸城。由于距离近，次日即可收货，物流十分方便。四、自然状况（一）全称：东方源地下商贸城（二）地址： 太平路地下（三）网址：无（四）性质：私营（五）法定代表人：时延峰（六）成立时间： 2

3、005年11月28日（七） 隶属关系：绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司（八） 营业时间：9：00-17：00（九） 主营项目：服装（十）经营方式：零售（十一）商场规模： 建筑面积：12741；使用面积：7193五、发展史东方源地下商贸城分为A、B、C、D四个区。D区为九十年代初建成的火车站地下商城，隶属于人防办，当时以柜台形式经营服装、小百、食品，效益较好。由于绥芬河人时延峰看到2003年12月开业的金街地下商城经营效益很好后，2004年决定开发连接火车站地下商城与金街地下商城的地下部分，分为A、B、C三个区，同时与市人防办签署协议，租赁原火车站地下商城，因与C区相连称为D区。此地下建成后，

4、时延峰为尽快回笼资金开发其它城市地下商城，将A区77个店铺，使用面积2355以22800元/的价格买断，后由于销售不利买断价格降为18000元/，商铺全部售出。商城于2005年10月28日开业，经营服装、小百等货品。由于地理位置问题，各区经营效益不均衡，D区由于偏于商圈经营最差。东方源销售状况一般，在太平路上的四大地下商业街（东方源地下商贸城、金街地下商城、曼哈顿地下商城、东北亚地下商城）当中排名第三位。商城开业后，时延峰将此处转手给弟弟时延顺经营，由于经营效益及精力的问题2006年时延顺将此处租赁给牡丹江通广广告公司的老板周百伶夫妇经营，租赁期五年。现时延峰正在开发牡丹江东一条路步行街地下，

5、预计2008年11月开业，据说与夏威夷商城打通，可能会影响东方源地下商贸城经营，未来发展趋势不明。调研得知，西三道街的客运站要搬迁至火车站对面，可能会为东方源地下商贸城带来客流。但未来情况如何，现无法判断。六、人员组织架构（一）人员组织架构图东方源地下商贸城人员成本员工人数（位）岗位工资（元/月）工资合计(元/年)部门经理62500180000招商部员工2120028800商管部员工4120057600其他员工6100072000保安员780067200保洁员1060072000总计35477600注：调研中未得到其它部门相关数据。物业？七、经营状况（一）商场规模及商铺数量位置建筑面积（）使用

6、面积（）商户数量（户）A区3606235577B区3567232964C区2712177120D区285673875总计127417193236（二）经营区划A区经营格局 ：精品间77（户）品 类户 数（户）占户比（%）女装4659.7 男装810.4 裤子79.1 鞋品67.8 箱包45.2 饰品22.6 皮装11.3 内衣11.3 美容11.3 日用11.3 合计77100B区经营格局 ：精品间64（户）品 类户 数（户）占户比（%）女装2437.5 内衣710.8 男装69.4 箱包57.8 裤子46.3 运动46.3 鞋品23.1 渔具23.1 饰品23.1 其它23.1 食品23.1

7、 皮装11.6 美容11.6 日用11.6 玩具11.6 合计64？C区经营格局 ：精品间20（户）品 类户 数（户）占户比（%）运动1365休闲420器材210箱包15合计20？D区经营格局 ： 精品间41（户）；柜台26（户）；墙面8（户）品 类户 数（户）占户比（%）小百3242.8 男装45.3 女装34.0 箱包34.0 食品34.0 童装22.7 图书11.3 器材11.3 休闲11.3 针织11.3 空铺2432.0 合计75？（三）经营特色及各楼层品类描述 东方源地下商贸城全长552米，分为A、B、C、D四个区，每区的经营特色？各不相同，A区为买断式经营；B区为租赁式经营； C

8、区为整体外租； D区隶属于人防办（后租赁给时延峰经营）。商场主营服装、童装、运动休闲、箱包，其货品主要面对大众消费群体。由于地理位置、商户实力等原因，各区的销售以A区为高、D区为低。 A区：本区主营女装，女装商户占A区商户总量的60%，商场建成后以买断的形式出售给商户经营，标准价格为22800元/，后由于商铺销售不利买断价格降至18000元/，全部售出。由于A区紧临金街，出口处即为百货大楼，借助于此带来客流，经营状况较好，年盈利额为3-5万元不等。货品以哈市国贸、金街、人和为主，服装风格适合人群跨度大（适合25-40岁女性），相对本商场其它区域货品价格较高，均价多在100-150元/件，服装陈

9、列较整齐。由于此处商铺已被商户买断，原始买断店铺商户业主基本将店面出租给他人经营。B区：本区以租赁方式经营，经营服装、箱包、食品等，货品杂乱。经营者当地人居多，货品一般从哈市进货，以大众化服装、便宜的价格（50-100元/件）吸引流动群体、本市人员及周边县城消费者。本区消费者被夏威夷商城截流，？且来此购物的消费者消费能力有限，故商品利润空间较低，商户年盈利状况约2-4万元。C区：本区为运动体育区，共20户，由一人大包后商场协助招商，将此处作为运动品牌折扣店，采用扣点式经营，商场指定工作人员进行统一收银，将扣点返还承包人。拥有阿迪达斯、耐克、李宁、安踏等8个品牌。当活动折扣较低时，销售情况较好。

10、D区：本区经营小百、大众服装、鞋品、食品等，较为杂乱，共51户，另有24个空铺。此处原为火车站地下商城，90年代初以柜台形式经营，主营副食品及大众服饰，由于当时只有一处地下商城销售情况较好。随着后期多个项目建成，由于所处位置偏，市区内消费者基本不到此处购物，经营效益逐渐下滑。商户多为本地人，且现在商户均为“火车站地下商城”的老业户，由于年龄较大精力有限且习惯在此处经营故未调换位置，年盈利1-2万元。合并后，计划D区招商服装，但由于位置原因，招商不利。商场有意将此处改造成为餐饮区，但由于隶属于人防办，且硬件条件不允许改动，故未能实现。此处经营不容乐观。（四）商铺数量和主流户型楼层商铺数量（户）主

11、流户型（）A区7725B区6425C区2075D区7518合计236（五）客流状况类别日均客流数量进店客流18000（六）商场各项费用缴费方式1、租金收费方式：半年一缴2、电费：按电表使用度数自行续费3、其它收费项目：按次上缴（七）收费细则1、租金收益AC收益应简略预估位置面积（）平均租金标准（元/月·）租金月收益（万元）租金年收益（万元）B区819806.679.2716906.476.86651288.5102D区306501.518总计250623276柜台租金：个数平均租金标准（元/月·个）租金月收益（万元）租金年收益（万元）263000896注：A区为买断式经营，

12、最初买断价格为22800元/；C区为大包。2、电费： 1.1元/度3、税费：1) D区只收工商管理费5元/月·2) 其它位置工商与国税均为：6-8元/月· 4、其它费用 A、更名费： 2000元/次B、押金：5000元/户C、纪律违约金：200元/户（八）转租转兑情况序号楼层品类经营位置面积（）原始价格（元/月·）转租价格（元/月·）转兑费（万元）联系电话1A区女装45号2522800元/买断20086753852A区女装853822800元/买断70135550123173B区包2224.4800.315846763031八、分析部分（一）优势 1、

13、面积大、B区租金低。2、 服装品类集中成规模。3、 C区建成运动品牌折扣区，销售情况较好。（二）劣势1、 处于商圈边缘。2、 货品雷同，不吸此本地人群购物。3、 D区空铺多，货品不集中，不吸引消费者。买断大包不利于调整（三）机会1、B区租金相对较低，可适当上调。（四）风险1、 步行街地下商城开业后，分流客流，东方源地下商贸城发展趋势不明。2、 商城28%被买断，21%为大包，给重新调整经营带来困难。3、 火车站地下商城隶属人防办，且硬件条件不支持变动，给改建或更改经营布局与品项带来困难。九、调研综述东方源地下商贸城从开业初期至今一直不温不火，以低价位的货品迎合流动群体及周边市县消费群体。由于商

14、户实力弱，货品基本来自于哈市批发市场，导致款式雷同，加之位于商圈边缘地带，客流受到一定的限制。尤其消费者习惯性的通过金街地下商城去往大福源购物，因此客流通常被夏威夷商城截流，致使东方源地下商贸城B、C、D区人流较少A区也在夏威夷外啊？，经营效益受限。由于部分商铺已经被买断，使得商场造成较大困难，不易调整经营，加之金街及曼哈顿的火爆经营，东方源地下商城未来发展令人担忧。十、附件（一）访谈附件序号区域品类经营位置面积平均租金姓名联系电话备注（）（元/月·）1A区女装45号258675385出租6000元/月（含税），电费1.1元/度，押金5000元，在哈市上货，一面坡人，年盈利6万元，因

15、看孩子无人照管此处。2A情侣衫77董女品牌在远东三层有店，在山东有店，相对此处经营一般，故放弃3A女装853870王女地商户已买断，商场帮助出租70元/·月，因举架矮（上方为十字路口）。22800元/买断，便对于再租分为115、120元/月·几种，押金5000，2000素质保证金，工商160、国税300。4A女装54A区全部为买断，开始买断价格为2万元/，后无人故降价，金街原不如现在经营好，与东方源等打通后，位于中间，客流多。客运站在西三，现在搬到B区楼上，东方源则会有更多客流。5A裤子4725.513766599929货

16、品来自人和，当时30多万买断，10月28日开业，火车站地下经营差，本商场货品来自哈市，火车站地下偏都是买给外地坐火车人。6A裤子1537来自人和的裤子，当时22800元/买断，合计花费94万元，火车站分流，夏威夷地下以前不好，现在金街附近，故也引入一些客流。7B男装256911807百世成男装、女装，在此经营半年，经营较好，价格较高，男夹克248元，女衫170元左右。8B包2224.480代先处费3000元，管理费120元，工商166，在玛克威有15个床子，南方人，非广州货，原做哈市正大建筑，后退休经商，参与过新吉建设与青云失火后重建。此处为时延峰开发后租给他人管理。

17、当地人标准低，故货品都不时尚。9B区女装37号25.58013945389940工商180元/月，国税200元/月，去哈人和进货，C区是与运动厂家签合同。10B区女装28-30518013845362122电费1.1元/度,押金12000元/2厅,工商260,国税350,正常押金5000,保证金4000/2个.B区租金分为8090128三档.因价格低,郊县的林口海林宁安到此购物者多,当地着衣习惯和哈市一样,东安为批发,但货少不好.11CEC包步行街工程11月竣工，买断价为2万多一米，火车站九几年开业，当时以小柜台经营，效益很好，形式与品类类似永华。金街早于东方源开业。12C运动金街位于一百地下，客流多效益好，打通前效益一般，20多60万元，要改造搬迁客运站，会为东方源带来客源。13D服装181850D区隶属人防办，时延峰租五年，转手给赵夫妇，即通广广告公司，在牡丹江相对有实力，步行金4月开挖，11月开业。D区精口间主流户型为18，也有19或20，工商90元/月，柜台300元/节·月，原人防办时不收税，打通后效益不好，只收一税，年青人到银座买衣服，国贸牛仔好。火车站原业户搬到东方源其它区或金街，无实力留守，盈利1.5万元/年，未在此经