高CPI对房地产价格走势影响分析

1、精选优质文档-倾情为你奉上高CPI对房地产价格走势影响分析1 CPI的含义及构成CPI的全称为消费者物价指数（Consumer Price Index），英文缩写为CPI，是反映与居民生活消费有关的产品及服务的综合价格指数，也是政府公布的用来观察通货膨胀或通货紧缩水平的重要指标。目前，我国CPI的调查内容分为食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信、教育文化娱乐用品及服务、居住等八大类，是一种加权指数，各类的权重由其占消费支出总量的比重而定。在CPI指数中，食品占33.6%，交通和通信为9.3%，居住占13.6%，教育娱乐及服务占4.5%，医疗保健占9.4%，

2、家庭设备占6.2%，烟酒及用品占14.4%，衣着为9%。2006年1月调整了CPI数据的权数，并新增了上网费、物业管理费、教育软件开支等，但没有对外公布权数。居住类消费包括建房及装修材料、水电燃料、房租和自有住房4个细类，前3个细类数据直接取自居民消费调查表。然而，自有住房各国则采用不同计算方法。目前，国际上度量（自有）住房消费较为常见的方法有两种，一种是以美国为主的“等价房租法”，另一种是以加拿大为主的“使用者成本法”。我国目前所执行的虚拟房租法类似于加拿大所采用的方法，但又与其有本质的区别。加拿大在利用折旧法度量自有住房成本时引入了新房价格指数，也就是说，考虑了住房价格的变化。我国利用城镇

3、及工矿区个人建房单位面积工程造价度量（自有）住房消费，推算的住房类权数不仅偏低，而且遏制了住房类权数的变动。2 CPI与房地产价格的相关性21 CPI与房地产价格不直接相关 根据第1部分CPI的构成及含义可知：尽管CPI由约700种商品和服务项目构成，其中居住类的权数有十多项，但商品房价格并未记入CPI指数。因此，CPI与房地产价格不直接相关。但房价与CPI并非毫无关联：房地产价格上涨通过居住类权数和自有住房类价格指数的变化传导至CPI，并对其它商品和服务的消费产生挤出效应。 22 房地产价格上涨对CPI的传导效应 房地产价格可通过多种途径传递到CPI：房地产价格上涨将会带动居民住房投资增加，

4、居民享受的住房服务消费也将增加，最终引起住房消费在居民总消费中的比例提高，也就是说住房消费类权数将随着住房价格的上涨而提高；住房价格上涨带动居民享受的住房服务价格产生波动，即引起住房消费类（自有住房消费）价格指数的变化。因此，房地产价格上涨将通过住房类权数和（自有）住房类价格指数的变化传导到CPI中去。房地产价格持续上涨是推动居住价格上涨的重要原因。虽然目前我国CPI的居住价格统计中没有将房屋价格纳入其中，但房地产价格对居住价格仍有重要影响：房地产价格上涨较快和供求结构不合理，会抑制一部分购房需求，增加租房需求，从而推动租房价格上涨；房屋需求旺盛，市场交易活跃也会带动建房和装修材料价格上涨，进

5、而影响居住价格的上涨。 此外，签于我国居民信贷消费的观念依旧传统，住房价格上涨致使居民将更多的收入（储蓄）用于购房，从而对其它商品和服务的消费产生挤出效应，降低业已供过于求商品的需求，进一步恶化部分商品供大于求的状况，从而对CPI形成一种下降的动力。显然，房地产价格上涨并不会只带动建房及装修材料价格的上涨，而对其它不产生影响。事实上，房地产价格对CPI的影响是综合的：既会推高CPI中住房类的价格，也会对居民消费的其它商品或服务的价格形成向下的引力。23 房地产价格与CPI相关性分析 231商品住宅价格与CPI变化的相关性分析由于我国的物价变动与居民可支配收入的变动并不同步，在物价下降的区间，居

6、民可支配收入始终呈现上升趋势。随着居民可支配收入的增加和住房制度改革的深化，商品住房的需求成为今后若干年的基本需求，结果导致有限的房地产在较为宽松的信贷政策和强大的有效需求的推动下，其价格呈刚性上升趋势。而CPI的变化则会进一步影响商品住房价格变化及其预期，从而带动商品住房价格在CPI上涨的区间以更大的幅度上升。232 商用类房地产价格与CPI变化的相关性分析物价变化对商用类房地产价格的影响，相对于整个房地产价格水平而言，至少在物价上升时期，其影响较大。这主要是因为商用类房地产的市场需求可能与社会对商业周期的判断和预期存在较为直接的联系。在宏观形势向好的预期下，与投资增长相适应，对商业用房的需

7、求同样会快速增长。但商用类房地产价格与CPI之间的变动相关性，值得商榷：到底是经济规模扩张拉动了商业用房的价格上涨，还是CPI的上升推动了商业用房的价格上涨，其主次关系或作用机制仍是不明确的。3 高CPI对房地产价格的影响31 高CPI导致“负利率”，刺激购房保值需求截至07年12月底，我国一年期存款利率为4.14%，而07年11月的CPI却高达6.9%，两者相差2.76%，这意味着存钱到银行的“负利率”是2.76%。而这还是在央行今年6次加息的情况下产生的。为了避免“负利率”，理性的投资人绝对不会将钱存在银行，等着资产的不断缩水。金主（资金的主人）将会想方设法地选择别的投资渠道，如房地产、股

8、票、基金、期货、黄金等，以期资产的保值增值。这些投资方向中，由于这些年房地产价格的稳步、快速上涨，使之成为最安全和回报最高的投资渠道。因此，高CPI产生“负利率”的直接结果就是刺激了投资购房的资产增值保值需求。32 “负利率”导致加息，抑制消费需求由于CPI屡创新高，基准利率相对较低，产生“负利率”的。为遏制“负利率”对经济发展的不利影响，央行采取了紧缩的宏观经济政策，07年内10次上调存款准备金率至历史新高14.5%，6次加息至十年内新高，这对于市场需求的影响较为复杂。先看自住需求，个人按揭成本的提高，以及未来进一步加息预期，将导致部分购房自住者推迟购买时间，总体自住需求将在其他因素不变的情

9、况下减少。再看投资层面的需求，加息如若导致证券市场下跌，可能使部分投资资金从证券市场回流到房地产市场，因此，房地产投资市场中的资金面将会出现宽余。但资金面的宽裕并不代表市场投资需求会进一步增加，心理预期和市场信心则更是主导房地产投资需求的主要因素。面对加息，相信社会大众的房地产投资者将去分析未来房地产的供求关系，从而决定其自身的投资行动。如果大众只看到个人买房能力的下降，短期内供应会增加，那么其可能分析当前高涨的房价会难以持续，从而对未来市场的投资信心不足，这样多余的资金也并不会真正投资到一个预期下跌的市场上。但我们需要同时分析当前房价构成中的主体需求仍然是快速城镇化中的购房需求。良好的宏观经

10、济状况仍然支撑了大多数自住购房者的购买力，加上政府的稳定房价政策，我们相信未来房地产市场将会保持坚挺的走势。33 加息加大人民币升值压力，加大外资投资需求加息将在一定程度上加大人民币的升值压力，需要进一步关注外国资本对国内房地产的投机炒作行为。此次加息的国际环境是美元等主要国际货币的利率基本稳定。在美元利率基本见顶的情况下，人民币的加息行为将缩小人民币与美元的利差，从而为人民币的进一步升值造成更大的压力。但人民币自“汇改”以来升值幅度已经较大，自2004年以来已经累计升值约10%，市场可能产生人民币未来升值幅度减少的预期。因此，人民币升值的步伐是否会加快，需要综合考虑政策因素与市场因素的博弈。

11、如果人民币升值步伐加快，可能激发“热钱”对中国概念的投机行为，尤其是在房地产市场的投机炒作。因此，需要进一步关注外国资本对房地产的投资形式。从市场层面来看，“限外”政策出台以来，外资投资国内房地产的模式已经出现新的情况。以参股房地产企业的投资模式开始抬头，这表明外资对国内地产的中长期看好，而非短期的投机性。因此，加息可能造成外国资本进入与实际投资方式的博弈结果将主导外资下一步的市场操作。4 结论由于在城市化过程中我国房地产市场本身固有的供求矛盾，及对其变化趋势的预期，使得房地产价格始终在需求推动下呈现上升的趋势。CPI的变化很难直接改变房地产本身的供求结构，从而很难改变房地产价格的上升趋势。在

12、物价上涨中的保值心理以及在物价走低过程中的财富多元化选择，都可能推动房地产需求及其价格的上升。但是，由于CPI与经济周期的联动以及对于收入预期的影响，CPI的变动亦会不可避免地造成对房地产需求决策和信贷规模的间接影响。在中国正逐步由“温饱”向“小康”社会转型的关键时期，房地产作为一种极其特殊的商品，其价格上涨很可能是不可逆的，因此在相当长一段时间内，可能呈现刚性上升趋势的房地产价格并不足以被用作钉住通货膨胀率的货币政策的决策依据，尤其是在供求变化对于价格信号的变化并非十分敏感的经济结构中更是如此。总之，房地产价格上涨对CPI既有传导效应，又有溢出效应，其作用的结果如何主要视何种力量占据主导地位。一般而言，在经济状况向好，人民可支配收入持续增长的宏观经济大环境下，传导效应为主要作用方向，其结果为房地产价格的上涨亦带动CPI的上涨。高CP