房地产工程项目管理课件

1、房地产工程项目管理王金升:讲师简介工商管理硕士、国家一级项目经理、教授级高工、多所大学特聘讲师原万科集团五星级讲师，万科十大明星讲师?1997-2001年在中国海外工作?2001-2006年在万科集团工作?2006-至今现从事房地产管理咨询。联系方式：0E-mail : wangjs目录、引言从战略角度看项目管理51 .美国和国内房地产行业发展的几点启示 52 .从房地产企业管控模式认知工程项目管理53 .成功工程项目管理的标准和技能要求5、【概念】成功项目管理五要素 61.心态项目管理者的基因62.目标项目管理者的挑战63.成功项目管理者的承诺64.WW项目管理者的任务65.价值项目管理者的

2、素质7【计划】计划管理71 .目的：通过计划管理解决的问题82 .意义：计划管理是房地产开发过程控制主线素83 .从日常工作看计划管理存在的问题84 .项目计划管理的“三令五申”85 .项目计划概念和编制的三个阶段96 .项目计划编制中遵循的原则 97 .关注项目计划中四个整合98 .房地产公司的计划分类109 .房地产三年发展规划1110 .三年发展规划概述1111 .房地产项目经营计划1112 .房地产项目经营计划管理概述1213 .经营计划设计的主要计划内容解释1214 .项目总控制计划管理要点1215 .项目计划制定的流程1216 .工程业务计划编制124、 【质量】质量管理13工程管

3、理体系建设说明141 .案例152 .问题分析153 .质量文化154 .第一次把事情做对的态度155、 【职能】工程管理的使命161 .工程管理的核心任务162 .现场管理的八项主要任务173 .工程管理制度建设176、 【质量】工程质量规划四项核心环节171 .质量管理体系规划的四项内容172 .质量规划183 .质量规划-工程管理规划书184 .质量规划-防渗、防裂体系185 .质量保证体系-管理层级186 .检查和改进187 .供方管理的要点和工具198 .监理管理方法：比目鱼计划199 .供方后评估：珍珠贝计划2010 .与供方沟通的方式207、 【质量】质量过程控制的七种工具201

4、 .施工过程质量控制方法202 .材料控制203 .样板引路214 .成品保护215 .工序检查216 .建立健全质量巡检制度217 .技术研究概述228 .房地产公司应该对以下内容进行研究229 .质量技术标准2210 .技术标准给企业带来的好处2311 .设计控制的方法2312 .设计指导书的使用方法2313 .严把图纸审核关，保证图纸质量2314 .多方参与的图纸会审2415 .开展关键部品的二设计2416 .砌筑质量控制的九个重点环节2517 .铝合金重点分部工程专项控制重点2518 .外墙保温质量控制重点258、 【现场】现场质量管理261 .现场管理（实际是“项目管理”的现场管理）

5、的范围、定位、定义 .262 .现场管理的四个阶段263 .合作伙伴单位的选择264 .开工准备相对主要工作275 .开工准备-施工组织设计的编制和审核276 .开工到备案的核心工作内容-合作伙伴的协调287 .开工到备案的核心工作内容-安全文明管理288 .开工到备案的核心工作内容-验收管理299 .完工总结阶段的核心工作内容299、 【成本】现场成本管理301 .策略工程项目之成本管理302 .成本分析成本九大分类303 .目标成本管理形成过程说明304 .避免现场签证的方法315 .减少现场签证的方法316 .设计变更和现场签证控制原则317 .设计变更的内容328 .设计变更的管理要点

6、329 .现场签证的内容3310 .现场签证管理要点3310、 【风险】工程项目风险控制341 .项目风险定义342 .风险产生的原因343 .依据风险来源的分类354 .风险控制措施355 .项目风险管理计划书35十一、结束语3630 / 36引言从战略角度看项目管理1 .美国和国内房地产行业发展的几点启示通过机会和关系取得资源做好项目做好产品2 .从房地产企业管控模式认知工程项目管理集团管控B目 项C ¥一 项一:项BaM房地声PM.L.-微循环人才培养客户导向创造利润业务流程3 .成功工程项目管理的标准和技能要求房地产开发流程和工程管理流程的关系标杆企业的培训体系讲解-海豚行动

7、课程提纲和时间安排【概念】成功项目管理五要素1 .心态：项目管理者的基因成功项目管理者必须具备以下几种心态:良好的沟通好的流程与方法控制风险和抓住机遇与并重2 .目标：项目管理者的挑战项目的定义：为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制的一系列活动相互关联的活动有明确的目标和结果有明确的开始和结束3 .成功：项目管理者的承诺项目管理成功的关键因素最重要的是与人沟通协调做事规范和流程很重要团队建设与管理成功的方式的标准股东、客户、领导、团队满意没有功劳，就没有苦劳4 .职责：项目管理者的任务什么是项目管理建立项目管理的流程为项目每个阶段制定工作计划组织管理5 .价值：项目管理者的素质项目经理的价

8、值职业项目管理与非职业的不同职业化：项目管理体系逐步改进讲究标准方法研究管理细节强调历史文件积累团队意识长远和稳步发展积极建立正式管理体制复制成功非职业化零乱，不成体系改进不连续缺模板，难复制粗放依靠个人记忆依靠个人能力疲于奔命茫然、忙乱、盲目依靠个人自觉和能力三、【计划】计划管理1 .目的：通过计划管理解决的问题 第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。上市公司的复合增长，需要战略和目标第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。利润、销售额、入伙第三，各项目的开发经营工作计划问题。如何保证资金、质量、进度第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。营销计划、成本测算、工程计划第五，公司、项目和

9、专业计划的协同，以及各时间段 工作任务的沟通落实问题。2 .意义：计划管理是房地产开发过程控制主线素 计划管理在房地产开发过程中起到穿针引线作用 计划管理搭起了个部门配合工作的桥梁计划管理是企业信息化管理的核心和基础3 .从日常工作看计划管理存在的问题赶工是开发过程的常态制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实 计划的编制各自为政总是忽略或遗漏的工作内容将施工企业的计划，作为现场的总控制计划 缺乏计划管理方法4 .项目计划管理的“三令五中”以标准工期指导施工关键线路管理合理施工间歇配合销售坚持合理工期是职业经理的使命5 .项目计划概念和编制的三个阶段项目计划定义项目进度计划定义项目计划制定过程

10、包含三个阶段时间计划资源计划实施计划6 .项目计划编制中遵循的原则全面分解原则：上下一致原则充分参与原则关注品质原则严肃性原则：7 .关注项目计划中四个整合整合一：关注成本、资源和进度的整合案例：资源计划、成本策划整合二：关注计划和控制的整合案例：集团召开经营例会、公司召开经营会、项目月度和周例会整合三：关注人力资源的和组织设置的整合案例：公共汽车巴士的故事、工程项目管理人员设置和定位、项目施工前编制项目组织计划整合四：关注项目各种信息的整合项目计划是一个反复的过程而非一次性的过程计划的得到基于：结构化分析：针对需求、工作范围（包括交付成果）、技术、资源等机构的政策、规定工程、营销、资金、设计

11、、成本等信息市场的情况客户需求情况计划沟通的四种管理月报工程月报、成本月报、采购月报、营销月报8 .房地产公司的计划分类房地产企业的计划一般可以分为以下三种类型中期发展规划项目经营计划项目业务计划9 .房地产三年发展规划中期、短期发展计划的管理要点服务的组织计划涉及的内容计划的模版10 .三年发展规划概述作用：三年发展规划是企业中短期战略的体现原理：平衡衡记分卡、战略地图过程：战略十步法项目经营计划的管理要点服务的组织计划涉及的内容计划的模版12 .房地产项目经营计划管理概述项目经营计划的定义管理要点13 .经营计划设计的主要计划内容解释项目经营目标项目总控制计划：项目资金计划：项目目标成本规

12、划人力资源指导书：土地储备规划：14 .项目总控制计划管理要点项目总控制计划的编制总控计划的责任矩阵发放的范围部门经理级及以上管理层授权人员总办计划管理岗16 .工程业务计划编制工程建设方面的业务计划编制注意事项和主要计划注意事项区分施工单位编制的计划与发展商计划的区别重点关注项目总体发展计划，控制计划的输入和输出审核专项计划坚持合理工期4主要计划工程管理规划书工程进度控制计划材料设备进场计划（项目部编制）分包进场计划（项目部编制）施工图需求计划（项目部编制）销售配合（卖场）计划（项目部编制）四、【质量】质量管理工程管理体系建设说明倡导质量文化以客户为导向建立健全质量保证体系供方管理工程团队建

13、设过程管理质量保证体系）技术管理、搭建技术平台客户、服务V关注市场、成本和持续学习合作伙伴管理技术管理团队建设1.案例工程系统建造客服部门返修的2 .问题分析质量不符合要求维修的习惯允许错误存在 不合格的代价 根源是什么3 .质量文化标杆企业质量文化介绍4 .第一次把事情做对的态度“四不一没有"零缺陷态度不害怕错误；昔误;不放过错误不容忍差不多”没有解决不了的质量问题Note :五、【职能】工程管理的使命1 .工程管理的核心任务保障广品品质保障经营计划的实现保障产品的成本在合理限度之内2 .现场管理的八项主要任务工期与质量计划开工前现场准备施工及监理合同图纸及方案评审材料设备过程管理

14、工程验收、其他3 .工程管理制度建设工程管理制度建设指引文件：?安全文明施工管理操作指引?工程进度控制操作指引?工程质量控制操作指引?对承包商的检查考核操作指引?工程验收操作指引?图纸会审与设计交底操作指引?设计变更和现场签证操作指引?施工组织设计（方案）审查操作指引?新项目移交验收操作指引Note :六、【质量】工程质量规划四项核心环节1 .质量管理体系规划的四项内容质量规划质量保证体系检查与评估供方管理2 .质量规划总体目标重要分项质量目标工程管理符合度质量规划的呈现形式3 .质量规划一工程管理规划书万科工程管理规划书示范文本讲解工程管理规划书的十一篇章标杆企业万科的做法标杆企业工程管理规

15、划的编制指引4 .质量规划防渗、防裂体系防渗漏的编制要求防裂缝的编制要求管理措施的编制要求建立工程质量的保证体系：标杆企业质量保证体系说明6 .检查和改进定期检查? 检查的主要内容：工作质量 35%? 实体质量40%? 安全文明环保 25%评估与改进? 检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是? 否正常运转，人员架构有无缺失找出施工质量的系统性偏差： 工艺、 工序、工期问题? 组织各承包商相互学习先进经验? 处罚是必要的手段7 .供方管理的要点和工具供方研究合同标准化检查标准和格式化评估客观、全面8 .监理管理方法：比目鱼计划监理管理的目的：整合监理资源，延伸工程管理监理管理方法建立管理手段

16、? 监理管理手册?监理管理表格介绍9 .供方后评估：珍珠贝计划供方评估的目的供方评估的评估体系和指标供方评估的使用介绍供方评估示例10 .与供方沟通的方式客户理念的宣讲管理流程的讲解工艺标准的说明过程评估+后评估七、【质量】质量过程控制的七种工具1 .施工过程质量控制方法过程控制7种方法说明各种方法的目的和作用说明2 .材料控制选用要求建立材料样板的封样制度做好材料合同交底做好材料进场验收关3 .样板引路样板引路制度是质量控制关键控制措施交楼标准问：解决设计缺陷和功能问题施工样板问：解决过程质量控制问题工艺样板问：确定工序质量标准，控制大面积施工样板引路工作流程表和清单4 .成品保护成品保护流

17、程和原则成品保护方案审核-合理安排工序一成品保护样板验收-实施并维护-成品保护交验 各类部品的成品保护说明5 .工序检查目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中 规定更具体。内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制 的主要技术要点。执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包 单位按工序检查表格要求进行验收工作。工序检查表格的实施细则：6 .建立健全质量巡检制度建立项目工程师现场质量巡视制度项目经理部应建立工程师日常质量巡视制度；项目工程师应不定期对现场质 量进行专项检查；项目工程师对检查的情况应该有详细的记录； 项目经

18、理应定期 检查工程师日常巡检的记录，并作为考核的依据之一。建立项目定期质量检查制度各地区公司对现场的质量应进行分级控制；各地区公司工程管理部应制定项 目管理评估检查制度，定期对各项目进行横向检查。目的是为提高项目质量管理 水平，使各项目工程质量均衡发展并不断提高。 各项目经理部应组织监理公司联 合制定项目定期质量检查计划。针对不同项目的特点，作为公司工程管理部检查 制定的延伸，应该更具体。7 .技术研究概述技术研究的目的案例：万科的“珊瑚虫计划”案例：万科的技术分类8 .房地产公司应该对以下内容进行研究工程技术标准施工方案设计与工程新节点、新技术、新工艺、新材料重点分项工程维修支持9 .质量技

19、术标准技术标准的编制方法和注意事项 统一技术标准模板（九个部分）?适用范围?编制依据? 材料、设备及配件要求? 设计、制作、安装及施工要求? 成品保护及维护? 附件（图形）? 本项目特殊要求? 检测工具及检测方法? 推荐的供应商资源10 .技术标准给企业带来的好处详细的施工语言仔细描述了产品产生的过程施工班组能按此操作能产生正确的交付物直接成为工程招投标的技术要求现场工程师对供方培训交底称为公司对项目工程质量评估的重要标准11 .设计控制的方法施工图质量是保证工程质量的关键环节之一，需要采取多种手段，把图纸缺陷降低到最低设计控制常用的四种方法说明12 .设计指导书的使用方法设计指导书的用途内容

20、住宅设计统一技术要求设计指导书示例讲解13 .严把图纸审核关，保证图纸质量设计过程审核的几个重点? 条件图确认? 全套施工图确认,景观实施方案确认 图纸预审?设计部门的预审其它部门的预审?两次预审能够有效地减少现场设计变更的数量14 .多方参与的图纸会审图纸会审的目的? 图纸会审不仅仅是去发现设计的缺陷和问题，更重要的是让监理工程师 和施工方更深刻地了解图纸的内容。?监理工程师需要特别关注设计所要求的工程做法、施工中的难点、需要控制的要点。?施工方需要特别关注图纸中的质量难点并需要对设计的易建性提出意见15 .开展关键部品的二设计二设计的内容铝合金门窗、栏杆、雨蓬、厨柜、瓷砖铺贴、立面分色等需

21、要进行二次设计，而此时项目正处于非常繁忙的阶段，易产生疏忽，会造成严重后果二设计的管理要求? 必须开展二设计的部品：铝合金门窗、栏杆、雨蓬、厨柜、瓷砖铺贴、立面分色等? 主导部门：工程系统? 关键部品应进行二阶段招标16 .砌筑质量控制的九个重点环节关于砌筑的对厂家的控制材料品种选择关于砌筑的砂浆控制灰缝不匀不饱满，砌块缺损零碎，砌块泡水关于砌筑的空调洞口空调洞采用模具预制，功效高，避免人为放置套管失误17 .铝合金重点分部工程专项控制重点铝合金门窗a）型材最小壁厚，窗1.4和门2Q目的是满足安装五金、连接件和型材边 缘的受力和刚度要求。b）铝型材及玻璃厚度需通过计算确定或复核。c）外观式样可

22、根据项目需要，个性化选择而不做统一规定。d）密封材料、涂料等化工材料难以检验，通过限定生产厂家来保证质量的实 现。使用寿命10年及以上。e）五金配件是经常活动的配件，良好的品质是降低投诉率重要手段。活动五 金件应采用满足使用5万次的A级品18 .外墙保温质量控制重点八、【现场】现场质量管理1 .现场管理（实际是“项目管理”的现场管理）的范围、定位、定义合作伙伴（包括建设单位内部、合作单位以及政府资源）质量、安全、文明施工产品计划2 .现场管理的四个阶段施工准备阶段的核心工作内容?审核开工条件?审核施工组织设计?工程规划书编制.3 .合作伙伴单位的选择避免传统的考察方式从执行的角度考察? 对企业

23、第一负责人。? 看员工思维士气和员工对企业的认识。? 看体制看经营看持续发展能力。?（曾经合作单位和分包队伍）评价? 其它内容Note4 .开工准备相对主要工作工程管理规划书的编写开工管理需要审核的五项基本内容?调研项目周边的市政配套设施情况，为后续设计和施工提供依据?水文地质勘测?三通一平? 项目开工现场准备? 项目开工技术准备?项目开工审查5 .开工准备一施工组织设计的编制和审核施工组织设计的篇章应该完整投标时，施工单位必须提交施工组织设计定标后，中标单位应重新编制承建商对主要分部工程、施工难度较大的重要部位编制的更为详细的施工组织设计和专项施工方案主要的施工组织设计项施工组织设计审核的要

24、求依照流程审批NoteT127 / 366 .开工到备案的核心工作内容 一合作伙伴的协调合同以及法律、法规是协调的基础和依据工程理会配合通知现场巡查项目内部周例会项目周例会专项工程例会公司内部检查和评比开盘检查专项检查几个工序控制表（浇筑令、场地移交）依照合同罚款7 .开工到备案的核心工作内容 一安全文明管理安全文明管理的标准和交底安全文明管理要点发展商员工的文明管理8 .开工到备案的核心工作内容一验收管理验收管理? 熟悉政府要求? 做好计划管理：里程碑? 利用供方? 分户验收验收管理常用的控制方法? 模拟验收? 入伙前检查? 房屋移交? 开荒计划? 房屋交付9 .完工总结阶段的核心工作内容资

25、料移交评估的内容客户手册42 / 36九、【成本】现场成本管理1 .策略工程项目之成本管理房地产成本作业过程与成本形成土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用使用成本、维修成本、供应商成本、质量不合的处置成本、社会资源的占用2 .成本分析成本九大分类土地获得价款开发成本完全成本开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 园林环境工程费 配套设施费开发间接费3 .目标成本管理形成过程说明4 .避免现场签证的方法现场签证避免（八荣八耻）5 .减少现场签证的方法现场签证减少（减少签证的八项注意）6 .设计变更和现场签证控制原则权力限制原则时间限制原则一单一算原则：一月一清原

26、则完工确认原则原件结算原则多级审核原则法律约束原则标准表格原则7 .设计变更的内容设计变更的主要内容由于设计单位的施工图出现错、漏、碰、缺等情况，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；由于发包单位设计部改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容, 而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；由于工程管理部、项目部、监理单位、承包单位采用新工艺、新材料或其他技术措施等，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；由于销售部、客户服务中心、业主要求提出变更，而导致做法变更、材料代换或其他变更事项8 .设计变更的管理要点考虑设计变更的关联修改设计变更的知会变更费用进行估算，减少歧义确认完成或未完成的事

27、实但当无法根据设计变更文件直接计算出工程量， 或者相应设计变更文件的 某条或某几条只完成一部分时，需要确认相应的工程量对于造价调减的设计变更，防止因漏报而给公司造成损失设计变更使用标准表格归档、妥善保存统一下发变更预警9 .现场签证的内容因设计变更导致已施工的部位需要拆除（需注明设计变更编号）；施工过程中出现的未包含在合同中的各种技术措施处理；在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，导致工程量增减，材料代换或其他变更事项；发包单位在施工合同之外，委托承包单位施工的 2万元以内的零星工程;合同规定需实测工程量的工作项目；红线外施工道路的修补（红线内的施工道路修补宜在合同中包干）10 .现场签证管理要点关于临时用工的签证事项，双方应在签证通知单上洽商确定以下