西安市房地产市场调查报告

1、西安市房地产市场调查报告西安市房地产业调查报告编制人：林蔚林邦顾问机构香港有限公司2012年4月 tlKlBANr目 录第一章西安房目前地产业的宏观环境分析一、西安房地产宏观经济分析二、西安市居民收入状况三、西安城市居民消费倾向第二章西安市目前房地产市场运行形势分析一、西安目前房地产市场分析二、西安房目前地产市场运行特点三、西安楼市整体发展状况第三章西安市房地产市场区域调查分析第一节城南一、城南的环境现状二、城南与其他区域的比较三、城南的房地产现状四、城南目前房地产价格分析第二节城北一、城北环境现状二、城北与其他区域的比较三、城北房地产现状四、城北目前房地产价格分析五、城北房地产未来前景第三节

2、城东林邦顾问机构香港有限公司7 tlKlBANr一、城东地产发展概述二、城东地产正在升温三、城东目前房地产价格分析四、城东成为西安地产的又一亮点第四节城西一、城西区发展主要特点二、城西目前房地产价格分析三、交通成为城西地产的瓶颈第五节高新一、西高新的环境现状二、西高新与其他区域的比较三、西高新的房地产现状四、高新区目前房地产价格分析五、西高新房地产的前景迥 UNBAN，第一章西安房目前地产业的宏观环境分析一、西安房地产宏观经济分析2009年上半年，西安商品房销售量为493.02万平方米，较上年同 比增长55.24%； 其中，住宅市场销售面积为444.32万平方米，较上 年同比上涨58.86%O

3、从2007年下半年西安房价升至历史高位开始,到2008 年西安楼市持续一年多的观望调整，再到2009上半年西安楼市开始出现量 升价稳、重新焕发活力，西安楼市呈现出比较稳健的市场环境。2009年西 安商品房总销售1337.6万平方米，与2008年相比增长了 99.97%。即使 与高速增长的2007年相比，也增长了 39.62%。经过2008年下半年连续 5次的降息，在契税、首付、营业税等利好政策推动下，2009年3月后房 地产市场开始回暖。同时，随着相关部门对于楼市优惠政策延续的相关规 定出台，不少西安市民希望能赶上最后的利好政策，也加快了购房步伐。 而一些开发商在年末时加推新房源，同时加大优惠

4、及促销力度，吸引了不 少购房者。2009年西安楼市火爆，除了上述原因外，还有以下因素：一是 政府的强力救市政策，包括对开发商和购房者的税费优惠政策，导致大量 资金直接涌入楼市；二是例如结婚购房等居民的刚性需求依然非常旺盛； 三是在强力救市政策的影响下，投资投机行为不断涌现，约占2030%；四 是对通胀预期的加强，使得大量资金纷纷瞄准商品房市场。2009年从上半 年的刚需释放，到下半年的各种购房需求的激发，豪宅市场开始活跃，还卷 LlhlBANr有商铺、写字楼等市场，显现出经济回转上升过程中的房地产市场的回暖， 还有各种投资资金的涌入，房地产已经成为这一年最为保值的投资选择。2010年下半年房地

5、产供求关系将逆转，预计2010年全年地产类上 市公司归属母公司净利润仍将保持30%35%的增速。2009年是房地产 行业“高增长”年，全年行业销售情况超预期，呈现价量齐升的态势。房 地产开发投资一季度见底回升，新开工面积同比先抑后扬，土地市场交 易日趋活跃，地王再现，房价也顺势大幅攀升。从我国房地产行业的发 展周期来看，房地产行业的快速发展时期还将延续25年左右。人口生育 高峰和城市化进程是我国房地产行业长期处于景气周期的催化剂，房地 产行业将在金融安全与社会安全的两个边际区间实现增长的最大化。而 短期稔定发展、长期向好将是房地产行业未来较长时期的主旋律。2010 年上半年西安房地产商品房供给

6、仍将呈现供不应求的格局，即价升量涨。 从政策的延续性、供求关系、业绩高增长、宏观经济政策连续性、通胀、 本币升值预期等几个方面来看，上半年楼市仍有望实现价格温和上升， 销售平稳增长。而下半年行业将面临供应增加、房价失调的政策更趋严 厉、信贷规模限制、加息预期、房价高企等一系列问题，预计供求关系 将在下半年逆转。二、西安市居民收入状况目前，西安市城市居民人均可支配收入8376.65元，同比增长13%o从 可支配收入构成角度看：工薪收入、转移性收入、经营者净收入和财产性收 入分别占总收入的68.7%、24.7%、3.3%和3.3%。并且构成家庭收入的四大 主要渠道，都呈现增长势头。2009年,西安

7、市全年生产总值(GDP)达到2719.10 亿元，比上年增长14.5%,高于全国5.8个百分点。其中第三产业发展最快， 全年增加值1459.95亿元，增长15.1%；第二产业增加值1148.77亿元，增长 14.4%；第一产业增加值110.38亿元，同比增长6.3%；从全年走势看，一季 年增 长10.5%,上半年增长13.3%,有回升状态。卷 LlhlBANr三、西安城市居民消费倾向1 .消费观念理性化。在初尝到改革的甜头，经历了由“消费饥渴” 引发的80年代后期排浪式的购物潮和1993年的新一轮抢购风波，随着我市社会保障工作的日益完善消费由“跟风”转入理性思考。人们开始 以新奇的目光审视着周

8、围的一切，坚持“量入为出” “未雨绸缪”的理念， 通过信息、比较、评价和决策，权衡每一笔家庭开支。居民对主要商品的需 求达到稳定期。资料显示,1990年以来，西安居民平均消费倾向大致为87. 5%。2 .消费领域扩大化。较之改革开放初期，人们更注重时间经济价值， 在信息交流、社会交往、崇尚科学、发展自我等方面的新的需求明显增多。 主要表现在吃的方面，快餐食品、嗜好食品、保健食品、风味食品不断推出， 使得在外饮食领域逐渐扩大；用的方面，小家电系列产品、VCD光碟、电脑、 电话、移动电话、BP机，配套的生活设备及厨房用品、消遣娱乐性体育用品 大量进入家庭；个人消费方面，随着居民生活水平的进一步提高

9、，个人装饰 及化妆品，保健、旅游观光，组团交流、学术集会、网上交流等活动渐成时 尚。而家政服务（家教、保姆、钟点工）的不断推出，使人们能以更多的时间 和精力投入到快节奏的工作、生活中。3 .消费方式多样化。西安“吃”文化渊远流长，尤以小吃著称于世。 居民或家庭聚餐，或邀亲朋好友涉足酒楼，图的是那个氛围，要的是关中人 的豪爽、洒脱。资料显示，居民在外就餐的消费方面，1992年来呈直线上升 的趋势。1998年人均在外用餐额为325. 4元，较1992年增加了 242.1元， 年递增25.5%。居民消费已从物质型向精神型延伸，对文化学习的要求日趋 强烈。读书学习蔚然成风，书报杂志需求显著增加。除了学

10、校教育外，大多 注重家教及各类琴棋书画的短期培训，舍得花钱买参考书及微软资料。闲暇 时，或体味田园生活，或举家游览山川美景，或以棋、文会友，或网上作客， 或讲究养生之道，保健药品及保健用品的使用增多，健美操、交谊舞在西安 街头形成一道道靓丽的风景线。4 .教育消费刚性化。西安地处内陆腹地，民风纯朴，文化积淀厚重。 由于历史、文化的渊源，“轻商贾重仕途”。特别看重子女教育和自身知识 林邦顾问机构香港有限公司卷 LlhlBANr素质的提高。随着市场经济的进一步完善，教育产业改革步伐加快和竞争日 趋尖锐化的结果，自1991年来居民家庭教育消费支出年年提高，有进一步 扩大之势，1998年人均教育消费支

11、出336元，是1991的5. 3倍。七年间增 加了 272元，仅此一项消费年人均增加近40元钱。5 .消费层次明朗化。受不同行业、国民素质差异等因素影响，不同家庭 经济收入差距明显拉大，消费层次渐次明朗化。仅就1998年西安居民家庭 调查资料看，占调查样本20%的低收入、最低收入家庭获得当年10. 9%的国 民收入，而占20%的高收入户家庭却占有当年30. 6%的国民收入。按人均水 平看，低收入户家庭可支配收入2708元，比全市平均水平少2961元；高收 入户家庭可支配收入10486元，高出全市平均水平4817元。就消费支出状 况看，低收入户年人均消费支出2775元，比全市年人均消费支出少20

12、32元， 其中食品支出1364元，恩格尔系数为49.2%。高收入户家庭人均消费支出 7633元，高出全市年人均消费支出2826元，恩格尔系数36. 5%,生活差异 及生活质量悬殊之大，显而易见。6通讯消费支出将继续高走。随着信息产业长足发展和社会信息网络及 信息化程度的普及与提高，BP机、电话、传真、移动电话成为人们日常通讯 交流的主要工具。1998年西安每百户家庭拥有电话70部,较之1992年增加了 58部。IC卡公用电话也给路人提供了极大的方便。近年来，可视电话、上网 消费渐成时尚。由于通讯方式转变，家庭邮政资费支出比较平缓，年人均仅 一两元钱，而电讯费1996年来猛增,1998年居民个人

13、电讯费支出128元，而 1992年仅支出1.2元，随着信息量扩张以及搜索、传递次数增多，电讯消费 仍将是居民消费的强项。7教育消费没商量。国家强化教育产业政策的结果，必然推进教育产业 的发展，促使居民教育消费上一个台阶。现时“上高中比上大学难”。择校 费、赞助费、学杂费、书本费及其他各种在校支出名目繁多，累及家庭教育 消费支出呈刚性增长，并有进一步扩大之势。1991T998年西安人均教育消费 支出年递增26. 7%。卷 LlhlBANr8.旅游消费渐成时尚。随着居民收入的提高，闲暇时间的增多，和旅游设施、 景区建设及交通条件的改善，西安居民旅游渐成时尚。1998年居民户均用于 旅游开支为167

14、.4元。第二章西安市目前房地产市场运行形势分析一、西安目前房地产市场分析自2000年开始，西安商品房市场供应量稳步逐年递增，商品房投资从 23. 75亿元增长到2006年的106. 94亿元，年平均增长速度达到28. 50%,商 品房竣工面积从111. 8万后增长到2006年的684. 37万m2,年平均增长速度 更是达到35. 25%。即使2005年以来国家出台了一系列调控房地产市场的宏观 政策，西安房地产市场受到一定的影响，但是2005年与2006年商品房投资 环比增长分别为6. 24%和26. 98%,增长速度仅在2005年有较大回落。总体来看，西安普通住宅竣工面积增长速度也很强劲，但是

15、其所占总体 商品房的比例在2000年至2003年却表现为下降走势，从2000年占商品房比 例为77. 92%下降到2003年的74. 99%,主要原因是，在此期间西安写字楼、 别墅、商铺类物业市场开发及销售较为活跃，由此挤压普通住宅所占比例， 而2003年以后开发区域向郊区化发展以及开发量的大幅上升，到2006年在 商品房中的比重迅速上扬至88.84%。普通住宅竣工面积从2000年的87.11 万一上升到2006年的601. 11万一,年平均增长速度达到37. 98%,高于商品 房总体增长速度。二、西安房目前地产市场特点2010年，西安市房地产市场成交量陡增，相比08、09年市场发展水平，目前

16、 的市场状况明显上升，表现出从未有过的高度。整体商品房市场新盘还在不 断推出，供应持续增长，成交量高位运行且全线飘红，买卖双方角色互换， 自住需求成为市场主导，许多观望者不再等待急于出手，市场呈现火爆场面。三、西安楼市整体发展状况1 .九部委新政对西安房地产发展的影响林邦顾问机构香港有限公司11卷 LlhlBANr2006年国家九部委出台的一系列新政,对房地产行业调控力度前所未有。 其中影响最大的莫过于量化规定新建商品住房套型建筑面积90 m2以下住房面 积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。在西安市2006年商品住房成交量中，套型建筑面积在90 in?以下住房面 积所占比重是20.

17、12%,距离“70%”的规定要求还有相当大的差距。目前西安 市房地产市场供需两旺，新政的硬性规定对西安市房地产的影响是有限的， 但西安也存在中低价位和中小户型住房，经济适用房供应紧缺、廉租房缺位 等问题，而新政的出台进一步增加中小套型的比例，更多的满足中低收入人 群的住房需求。但是在具体政策的执行中，开发商仍按大户型设计，拆分为 两套的形式报批、销售，交房时打通后又成为一套大户型。对于这些有违政 策初衷的现象，还有待建立严格的审批制度予以控制。2 .供求关系及价格趋势2000年以来，西安商品房销售量的平均年增长率为28.57%,而其供应量 平均增长率则达到35. 25%,高出销售量增速6. 6

18、8个百分点。虽然西安房地产 开发量和销售量都大增，但是开发量的增长速度高于销售量的增长速度，商 品房空置面积在逐渐增加，因此西安商品房逐渐会形成供过于求的局面，供 求关系决定价格，若这种情况继续下去，可能会导致房价的下跌。另外，近 两年伴随着国家对房地产价格调控力度的加大，西安市政府已经加大经济适 用房、廉租房等保障性住房的供应，这类住房供应量的增加也将对房价起到 平抑作用。3 .商业地产运作模式发生改变在西安，商业项目在经营方式上有了转变，由从前的分割销售到现在的 自己持有。以前西安的商业项目多是开发出来后就分割销售，将套现放在首 位。这种经营方式存在很多问题，比如各租户都重视自家营业面积内

19、的形象, 却忽视了公共空间的重要性、项目整体推广后劲不足、业态调整与品类调整 引发纠纷等等。有些项目是售后回租，这种方式也存在较大的问题，若是项范 LINBANf城南历史文化资源丰富，既是古长安历史文化发展的重要地区,也是西安历史 文化名城的重要组成部分，同时又是今天西安中心城区在文化蕴含上的延伸。 曲江新区的面积从20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍； 新扩区域预计总投资120亿元，对这一区域的历史文化环境如何进行保护，是 保护西安历史文化名城与历史文化资源的重要内容。通过对这一区域历史文 化环境保护中存在的问题透视，找出制约这一地区历史文化保护的问题所在, 为当地旅游

20、发展进行有目的、有计划、有针对性的科学研究，以及随着旅游开 展带来的相关文化保护规划问题作好前期准备，是非常具有现实意义的。二、城南与其他区域的比较随着西安曲江范围的扩展，以大雁塔为核心位置，不仅吸引游客的到来，同 事也成立了大堂不夜城这一亮相，大唐文化尽显其中，其中最大的优势就是 是消费者购房的同时享受到了，西安城市发展的现代气息，环境伟志都很适 合喜欢热闹与喜爱西安文化的人居住，尽享雁塔夜景，曲江情怀！三、城南的房地产现状2009年长安区年度价格涨幅榜排名楼盘均价涨幅（元/m。现价（元/疔）1航天美居100044002国色天香75051003天都佳苑70040004芙蓉阁50037005一

21、品南山40039002009年长安年度销售面积排行排名楼盘面积（万平方米）套数（套）林邦顾问机构香港有限公司LINBANf1西安雅居乐花园9.58302盛世长安近77083长安相府64204太阳水岸新城3.43585天都佳苑3.24502009年曲江销售排行榜排行项目名称成交面积 （行）成交翻（套）1 口中海国际社区Q419388 Q3123 Q2c金地芙蓉世家二109560 2557 /3融侨曲江观邸73029 户477 “曲江澜山北区户72768 户706安5p大华公园世家63888 P415砂2009曲江房价涨幅排行榜排行项目名称涨幅（元一）现价（元/肝）钻石半岛二约 360001130

22、0-121002c中海国际社区二约 3216Q均价7950Q3K曲江公馆20007均价120004户拿铁城71800均价6600户5/富力城11628,均价6500户四、城南目前房地产价格分析据合富辉煌房地产陕西市场部的数据显示，曲江住宅成交均价最高已 突破8000元/平方米。1-2月成交均价有一个跳跃性的上扬，上涨1806元/ 平方米，且2月8145元/平方米的成交均价为全年最高值。从3月到11月， 曲江住宅成交均价在6493-8014元/平方米之间波动，从走势图可看出，2-4 月，成交均价呈下跌走势，回落到6493元/平方米，至9月价格提升至8014 元/平方米，进入“金九”价格上涨明显。

23、总体来看，卜9月，曲江住宅成交林邦顾问机构番港有限公司 uRban（均价整体为上涨趋势，而10月、11月又逐渐回落至7505元/平方米，但较年 初价格还是有1166元/平方米的涨幅，成交均价仍位居西安其他区域之首。第二节城北一、城北环境现状状西安市未央区地处西安市北郊，占地262万平方公里，常住人口 61.30 万人。未央大道贯穿是南北中心轴线，北有绕城高速，经济技术开发区，沪 潮生态湿地，城市运动公园，张家堡广场。今年十一即将开发的大明宫遗址 公园，将为西安旅游的新亮点。二、城北与其他区域的比较随着市政府北移工程的开展与启动，这已经成为北郊房地场发展的最大优 势，这是选择城北的最大攻克点，有

24、的消费者会因此去刺激购房，并且国 家单位带动发展风险小，客源稳定，那边也有西安市唯一的城市运动公园, 和多家大型公司！将成为新一代高新区的发展前卫。三、城北房地产现状2009年城北销售排行榜项目名称成交神库方米,成效微量）*白桦林居一180131 户1991 w2口首创国际城。131166 01326 平3世融嘉城d127899 1139 ”44兴盛园。119813 0887。5户高山流水幸福快车行102637 户1174 甲2009城北涨幅排行榜项目名称价格涨幅（元/行）现价（元首创国际城Q132052000风景御园Q1300P62002川紫德风尚Q1200-55004-p宫园壹号”1000

25、，5500加世融嘉城F850P47晚林邦顾问机构香港有限公司卷 LlhlBANr四、城北目前房地产价格分析刚性需求购买推动下，卜4月北城成交均价触底反弹，并迅速拉升到了 4100 元/平方米，走出一波小阳春行情，此后面临区域属性和价格差距的质疑， 4-7月房价僵持在4000元/平方米左右。随着北城前景被普遍看好，投资需 求的拉升，城北的积压房源出清，7-11月成交均价以每月150元/平方米的 速度一路攀升，目前已经到4500元/平方米左右，经开核心地段的部分项目 已经到达6000元时代，大有追赶看齐高新的势头。明年城运公园板块如海 珀兰轩等一些高品质楼盘面市，北城均价可能有更大的攀升。五、城北

26、房地产未来前景2009年城北已经称为购房者选择的第二热点区域，得益于令人惊喜的建设提 速，区域面貌大变化：大型配套市政府办公楼的落成，北客站主体成型；文 景路北段拓宽改造8车道景观大道，形成联通北客站到二环的经开商业干道; 凤城五路主线及开元、凤新、渭滨等支线也相继修通，激活常青路板块。到 明年，地铁2号线试通车和项目的集中交房，北城会更好！第三节城东一、城东地产发展概述相对高新、曲江等区域的较高房价，城东的整体房价具有一定的竞争优势， 加之区域的生态概念影响，城东项目的品质不断提升，对购房者的吸引力逐 步增加。年初尽管受到恒大名都（论坛新闻视频）、中新沪溺半岛（论坛新 闻视频）（论坛新闻视频

27、）两个项目促销手段的影响，城东的房价上涨受到一 定程度的遏制，但是随着这两个项目房价的逐步上涨，城东项目房价上涨势 头得到释放。二、城东地产正在升温城东全年整体的房价走势保持着一个上扬的趋势，1-H月份平均价格上涨 577元/平方米，平均每月上涨57.7元/平方米；15月份之间城东整体房价波 动很大，3月份在这个阶段房价位于最高4149元/平方米，4月份城东房价出林邦顾问机构香港有限公司I uRban（现最低谷3969元/平方米，这两个月房屋成交均价相差180元/平方米；5-11 月份城东房价均保持稳定的上涨趋势，涨幅度在639元/平方米，平均每个月 的涨幅在106.5元/平方米；7-11月份

28、城东整体房价集在4500元/平方米左 三、城东目前房地产价格分析2009年城东销售排行榜排行项目名称成父面积（行）成交 套数 （套）1户谈霰半趴529396 n4815，2/恒大名都行128409 1254 3/新东尚”106401 1023 4：9新兴骏景园105036 中986 /5p沁水新城104177 912 /2009城东房价涨幅排行榜排行项目名称涨幅（元/ m2）现价（元/肝）1户福邸铭门。13505300户2户东方罗马花园1100 ,81003/西岸国际花园F1090，45004：户恒大名都1000c46005p恒大绿的心8965850户四、城东成为西安地产的又一亮点随着房地产的

29、发展，房地产商的需求，城东的沪浦区域，是西安是唯一的适 合喜欢清闲，安静的人居住，这里有背靠湿地的得天独厚的自然条件，地理 位置较高，环境清新。在外东走，就是大学城，还有白鹿原和鲸鱼沟等旅游 区，六月份还有樱桃节，都很适合自助游！这就是和发展城市附近的小别墅! 随着人均收入水平的提高，喧嚣的城市将会别安逸的环境代替，人们注重的 是享受，将会出现逆城市化发展。第四节城西一、城西区发展主要特点 uRban（随着西安其他区域版块的价格持续升高，城西版块较为温和的房屋成交价格 成为吸引购房人群的新亮点，不少首次置业人群将目光锁定城西，增加了城 西楼市的关注度和成交量。大兴新区、团结路、枣园路等地段成为

30、楼市开发 的新热地。城西借助西咸一体化的发展，顺应了 “要想富先修路”的不变真 理。这将会使房地产业在经济发展的龙头带动下，步入西咸两家的“心中”。二、城西目前房地产价格分析2009城西涨幅排行榜1排行项目名称价格涨幅（元/肝）现价（元绅）蔚蓝领寓Q1200680043御笔华章Q900。5300-P东尚*观拗浦800250004砂天朗七色镇800c50005：陶波镇”75055。一三、交通成为城西地产的瓶颈西区域整体交通便利，城西有是以世纪大道为轴心，西宝高速等交通为纽带, 加之四年后的地铁建成生活设施配套成熟，学校资源丰富，购物超市和医院 等公共设施星罗棋布，加之不少大型企业都在城西，因此城西楼市未来的升 值空间仍很大。第五节高新一、西高新的环境现状西安高新区已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最 为活跃的一个区域，成为陕西、西安最强劲的新经济增长极和对外开放的窗 口，成为我国发展高新技术产业的重要基地二、西高新与其他区域的比较高新区借助科技的发展，形成高级办公写字楼为主的新一代区域，到2010年, 成为西安市、陕西省乃至中西部地区观念创新的前沿、体制改革的先导、经 济增长的引擎、技术创新的源泉、