房地产业一般纳税人增值税申报填写业务示例

1、房地产业一般纳税人申报填写业务示例某房地产企业，增值税一般纳税人， 2016 年 5 月发生下列业务：1 、销售自行开发的适用一般计税方法房地产取得收入4440 万元 （含税） ， 开具增值税专用发票， 对应土地价款1500万元；2、销售自行开发的适用简易计税方法的房产，取得收入 1050 万元（含税） ，开具增值税普通发票；3、当期收取预收款111 万元，适用于一般计税项目，向购房方开具增值税普通发票。4. 购买电梯一部，用于建设中的房地产项目，取得增值税专用发票，票面金额100 万元，税额17 万元。5. 向地产项目建设方支付建筑款1030 万，该项目采用简易计税方法，取得增值税专用发票，

2、票面金额1000 万，税额 30 万。6. 支付各类配套工程费用2220 万元（含税） ，增值税专用发票上注明税额220 万元。7. 购进钢筋水泥117 万元（含税） ，取得增值税专用发票上注明税额17 万元；支付法律咨询费 21.2 万元（含税） ，取得增值税专用发票上注明税额1.2 万元；业务用车开展经营过程中取得高速公路通行费票据 （非财政票据） 51.5 万元。8. 购进白酒一箱用于宴请，取得增值税专用发票，票面金额 0.1 万元，税额0.017 万元。9. 购买税控盘，支付820 元。上述业务取得的增值税专用发票均已认证相符。综合上述业务，该企业2016 年 6 月增值税申报表填写情

3、况如下：一、填写附表1 本期销售情况明细表业务 1 中，一般计税方法销售房地产，取得含税销售收入 4440 万元，则不含税收入为 4000 万元，销项税额440万元。其对应的土地价款可以从销售收入中扣除。业务1 中其允许扣除的土地价款为 1500 万元，则扣除后含税销售收入为 2940 万元， 对应销项税额291.35 万元。 上述数字分别填写在附表1 第 4 行第 1 、 2、 9-14 列次。业务 2 中，销售自行开发的适用简易计税方法的房产，取得收入 1050 万元，开具增值税普通发票，换算不含税销售额 1000 万元， 税款 50 万元， 简易计税方法无差额扣除项目。将上述业务填写在附

4、表1 第 9b 行对应列次。业务 3 中，收取适用于一般计税项目的预收款111 万，开具增值税普通发票， 不含税金额100 万元， 税额 11 万元。根据国家税务总局 2016 年第 18 号公告规定， 房地产开发企业收到预收款时并未发生纳税义务，应按照 3% 预征率预缴增值税。该企业需预缴税款：111 + (1+11% ) X3%=3万元，该笔预缴税款需在申报前填写增值税预缴税款表 ，向主管税务机关办理预缴申报。正式纳税申报时，如纳税人预收款开具的为收据，则不需在附表 1 中反映； 如开具发票， 为保证票表比对的一致性，使纳税人能够顺利申报， 暂按以下方法填写 （如后期有调整，按调整后的填报

5、方法执行） ：将预收款的开票数据金额100 万元，税额11 万元，填入附表 1 第 4 行第 3、 4 列。同时在附表1 第 4 行第 5 、 6列分别填写 -100 万元、 -11 万元，用相应负数进行冲减，相当于该笔预收款仅预缴税款，未在当期申报纳税。以后月份纳税人在收到全部价款后，在纳税义务发生的当月，应在未开票收入栏次填入相应正数，冲减前期填报的未开票发票栏次负数金额，将前期负数冲减的预收款在纳税义务发生当月全额申报缴纳税款，同时根据最后一次发票开具情况填写对应栏次。具体本业务，如该企业7 月份收到全部价款1000万元（不含税） ，先开具红字发票金额100 万元冲减之前开具发票 100

6、 万 （不含税）， 再开具蓝字发票 1000 万元， 冲减后该笔销售收入发票金额为 900 万，同时，在未开具发票栏次填写未开票收入100 万（不含税） ，冲减前期未开具发票-100 万元，处理后当期申报纳税销售额为全部收入 1000 万元。二、填写附表3 服务、不动产和无形资产扣除项目明细业务 1 中，该企业适用一般计税方法销售房产，取得全部收入 4440 万， 其中允许扣除对应的土地出让金价款1500万元，在填写完附表1 后将扣除情况填写在附表3 （服务、不动产和无形资产扣除项目明细）中。三、填写附表2 本期进项税额明细纳税人取得的专用发票，不论是否允许抵扣，均应先进行认证，再根据不同情形

7、相应填写附表2 。业务 4 、 5 、 6 、 7 中，取得的专用发票本期认证相符且按规定允许抵扣进项税额，按取得专用发票的份数、金额、税额合计填写附表2 第 1 栏、第 2 栏。金额合计为：100+1000+2000+100+20=3220 万 元 ， 进 项 税 额 为17+30+220+17+1.2=285.2 万元。业务 7 中，高速公路通行费票据51.5 万元，允许抵扣的进项税额为 51.5/1.03*0.03=1.5 万元，应填写在第 4 栏、第 8 栏“其他” 。业务 8 纳税人交际应酬属于个人消费，其增值税进项税额不得抵扣，因购进时即确定不能抵扣，则不应填写附表二“一、申报抵扣

8、的进项税额”相关栏次，而应填写“三、待抵扣进项税额”相关栏次，因此，将业务8 进项填入第 26 栏、第27 栏、第 28 栏。业务 9 购进税控设备，可以全额抵减增值税税款，不得作为扣税凭证再抵扣进项税额， 不应填写附表二“一、 申报抵扣的进项税额”相关栏次，而应填写“三、待抵扣进项税额”相关栏次，因此，将业务9 进项填入第 26 栏、第 27 栏、第28 栏。本期所有认证相符的专用发票，不论是否申报抵扣进项税额，均应填写第 35 栏。四、填写本期抵扣进项税额结构明细表按不同税率、征税率或项目，将附表二申报抵扣的进项税额相应填入进项税额结构明细表栏次。将业务 4、 7 中 17% 的进项填写在

9、该表第 2 栏。将业务5 中 3% 的进项合计填写在该表第18 栏，同时填入第 22 栏“建筑安装服务的进项” 。将业务6 中 11% 的进项合计填写在该表第 5 栏，同时填入第 8 栏“建筑安装服务的进项” 。将业务 8 中通行费的进项填写在该表第 30 栏。五、填写附表4 税额抵减情况表业务 9 购进税控设备全额抵减增值税填写在本表第 1栏。业务 3 中，纳税人收取预收款已预缴税额3 万元，填入附表 4 （税额抵减情况表）第 4 栏。第 1 栏“增值税税控系统专用设备费及技术维护费” ，还应填写减免税申报明细表的第1 栏、第 2 栏，该抵减金额反映在主表第 23 栏，不在主表第28 栏反映

10、。六、填写增值税减免税申报明细表业务 9 中， 购进的税控设备， 符合增值税减免政策规定，应将对应金额填入增值税减免税申报明细表第 1 栏、第2 栏。该抵减金额应同时填写主表第 23 栏。七、填写增值税纳税申报主表1. 销售额部分将业务 1 中，填写扣除前的不含税销售额4000 万元销售额填在主表第 1 栏。业务 2 中， 简易计税的销售额1000 万填入主表第 5 栏。2. 税款计算部分将业务 1 中对应的销项税额2913513.51 元 （ 附表 1 第 4行第 14 列）填入第 11 栏。将业务 2 中对应的应纳税额（附表1 第 14 列第 9b 栏）填入第 21 栏“简易计税办法计算的

11、应纳税额” 。将本期允许抵扣的进项税额，即附表2 第 12 栏税额2867000 元，填入主表第 12 栏。将业务 8 可全额抵减的税控设备金额820 元填入第 23栏。经过表内逻辑关系计算，当期主表第 24 栏“应纳税额合计”为 545693.51 元。3. 税款缴纳部分将业务 3 预缴 3 万元税款情况 （对应附表4 税额抵减情况表）填入主表第 28 行。经过表内逻辑关系计算，当期第 34 栏“本期应补（退）税额”为 515693.51 元。注意：第 28 栏为当期可实际抵减税额，如纳税人当期应纳税额较小而预缴税款较大，则应按较小值填写本栏，不足抵减部分通过附表4 税额抵减情况表的期末余额

12、结转至下期抵减。八、填写营改增税负分析测算明细表提示：先将主表填写完毕后，方可填写本表。4. 项目及栏次部分根据业务 1 、业务 2 对应应税项目， 分别填入本表“应税项目代码及名称”部分。将业务 1 对应税率 11% ，业务 3 对应征收率5% ，分别填入本表“增值税税率或征收率” 。将房地产业原营业税对应税率5% ，填入“营业税税率”注意：不同应税项目或同一应税项目适用不同计税方法，均应分别填写。5. 增值税部分第 1 列将业务 1 、 2 对应不含税销售额填入，第 2 列将业务 1 、 2 对应的销项（应纳）税额填入，按计算公式，第 3 列将业务 1 、 2 对应价税合计数填入，按公式计

13、算。第 4 列将业务 1 对应扣除部分填入， 业务 2 为简易计税 项目，土地价款不能扣除，不需填写本列。第 5 列将业务1 、 2 对应扣除后销售额填入。第 6 列将业务1 、 2 对应扣除后销项（应纳）税额填入。第 7 列分别按填表说明公式计算填入。具体为：业务1中，适用一般计税方法，则第 7列=第6列对应 各行次+增值税纳税申报表 （一般纳税人适用）主表第11 栏“销项税额”幺般项目”和“即征即退项目“本月数”之和X增 值税纳税申报表 （一般纳税人适用） 主表第 19 栏“应纳税额”“一 般 项 目 ”和 “即 征 即 退 项 目 ”“本 月 数 ”之 和 。 该 栏 次 =291351

14、3.51 攵913513.51 必6513.51 =46513.51 元。业务2中，适用简易计税方法，则第 7列=第6列对应 各行次 =50000 元。6. 营业税部分第 8 列， 6 月申报 5 月税款时，期初余额均为 0 。以后该列本月数等于上月该表第 12 列“期末余额”数第 9 列，填写业务2、 3 本期扣除发生额。该列为按营业税制度可差额扣除项目，需要注意的是增值税制度下，适用一般计税方法的房地产项目可以扣除土地价款，但营业税制度下不允许扣除土地价款，该企业不填写扣除额。第 10 列，填写业务2、 3 按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期应扣除的金额。本列各行次=第

15、8列对应各行次+第9列对应各行次。第 11 列填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期实际扣除的金额。7. 当第10列各行次W第3列对应行次时本列各行次=第10列对应各行次。8. 当第 10 列各行次 第 3 列对应行次时本列各行次=第3列对应各行次。第 12 列填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期期末结存的金额。本列各行次=第10列对应各行次-第11列对应各行次。第 13 列“应税营业额”： 反映纳税人按原营业税规定， 对应项目的应税营业额。本列各行次=第3列对应各行次-第11列对应各行次。第 14 列“营业税应纳税额”：反映纳税人按原营业税规定，计算出的对应项目的营业税应纳税额。本列各行次=第 13列对应各行次X对应行次营业税税率。行次逻辑关系“合计”行：本行各栏为对