中国房地产市场全景图(共123页).ppt

1、中国金融数据和解决方案的领导者中国金融数据和解决方案的领导者Leading Provider of Chinese Financial Data & S 2012年中国房地产市场全景图【2013年02月05日】Wind资讯 金融情报所 22013年中国房地产市场全景图2013年02月05日 2012年，中国商品房全国均价上涨8.10%，商品房待售面积增长34.07%。库存增加的同时价格加速回升，而各省区价格快速上涨与下跌并存。传统供求理论在2012年很明显“失效”，而供求竞争力度关系、供求反应关系两个维度却作出了一个总体上的解释： 相对购房者，开发商数量有限，“卖方市场”在房地产市场痕

2、迹明显； 商品房开发涉及土地、融资等众多环节，即使是出售期房，供给也难以在短时间跟随商品房价格作出调整，而需求则能对商品房价格做出及时的反应。实际上，在经历了2009年的投资潮以后，“限购时期”房地产市场供求关系似乎正在经历某种程度的“实质性”变化，这种变化远超过商品房库存增加的表面含义，可能预示着一个时期已经结束，正如龙蛇交替，带来的应该是一种新的气象和城镇化形态的“质变”。值此新年之际，笔者借助Wind资讯海量的数据，推出2012年中国房地产市场全景图，助您承龙年威势、执灵蛇舞动旋律！引言 32013年中国房地产市场全景图2013年02月05日目 录国内宏观 3 国内生产总值 5 国内流动

3、性 6 固定资产投资 9 土地市场 10 全国 12 40大中城市 13 各地方 16房地产开发 30 开发投资情况 32 开发建设情况 35 各地开发情况 39 商品房市场 64 全国销售情况 67 中期供求解读 72 各地住宅市场 76 42013年中国房地产市场全景图2013年02月05日核心观点介绍：u 2012年,中国资本形成总额对GDP累计统计贡献率为50.40%, 中国GDP累计同比下滑至7.8%，但货币宽松程度出现一定的回升，其中信托贷款和企业债融资提供的资金，在当中占有相当的比重。u 货币宽松程度回升是否具有持续性？这应该是2013年需要重点解决的问题。 积极因素在于： 1.

4、 美国和日本等主要央行扩大并维持量化宽松政策，国际流动性泛滥可能为国内带来国际增量资金； 2. 换届结束，新的城镇化战略需要增量资金的支持，经济增长需要新的投资； 3. 某些行业由于投资开工不足，陷入供给阶段性不足，比如房地产，2013年需要增量资金来支持供给扩张。 消极因素在于： 1. 关于制止地方政府违法违规融资行为的通知出台，对影子银行体系形成考验，银行表外信贷规模有萎缩可能； 2. 2012年12月估算的热点净流出亿美元，2012年外汇占款余额仅新增1.95%，在美国经济复苏背景下，国际资本流动方向恐难骤变化。 3. 中国货币有超发的嫌疑。2012年，中国M2/GDP比例上升至倍，而同

5、期美国M2/GDP为倍。加之钢贸等行业资金链紧绷，银行恐难骤然放松风险管理政策。国内宏观简述 52013年中国房地产市场全景图2013年02月05日数据来源：Wind资讯国内宏观国内生产总值图1：GDP累计值与累计同比2012年全年，中国GDP达到万亿，同比增7.80%这也是自2010年同比增长10.40%高点数据以来的新低。GDP累计同比增速减少2.6%。 62013年中国房地产市场全景图2013年02月05日数据来源：数据来源：Wind资讯资讯国内宏观流动性2012年上半年M1与M2增速剪刀差。持续下降至-9.7%后,在第三季度持续缓步回升至12月的-7.3%。2005年-2012年,剪刀

6、差曾经两个见底,底部在-10%左右,分别在2006年初和2009年初,而本轮回升出现在2012年4月，周期基本维持在三年，这给本轮剪刀差的回升可能带来不同的意义。图2：M1与M2增速剪刀差2012年M1与M2剪刀差“见底”回升。 72013年中国房地产市场全景图2013年02月05日数据来源：数据来源：Wind资讯资讯国内宏观国内流动性图3：货币环境宽松程度货币环境宽松度：M2-GDP累计同比-通胀因素根据季度数据计算，货币环境宽松度在2011年9月份创近3年低点以来，至目前仍然维持在反弹态势中，但反弹力度有限，2012年12月份的最新季度显示，宽松度为3.5%2012年货币宽松程度略为改善。

7、 82013年中国房地产市场全景图2013年02月05日数据来源：数据来源：Wind资讯资讯国内宏观国内流动性图4：社会融资总量2012年社会融资总量同比增加23.20%，2011年同比减少9.76%。其中。新增信托贷款增加10858亿元，同比增加534%；新增企业债券融资增加8839亿元，同比64.71%；新增人民币贷款增加7318亿元，同比增9.8%。信托贷款和企业债券融资增加，银行表外信贷规模的猛增/表内信贷回升，2012年的社会融资规模反弹诠释了剪刀差。2012年社会融资总量明显回升。 92013年中国房地产市场全景图2013年02月05日数据来源：数据来源：Wind资讯资讯国内宏观固

8、定资产投资2012年固定资产投资增速降低。图5：固定资产投资完成额2012年固定资产投资额同比增加23.20%，年增万亿；2011年同比增25.25%，年增万亿。其中，中央项目同比减少0.62%，年度减少亿元，2011年减少亿元。地方项目同比增22.30%，年度增加万亿；2011年同比增加28.34%，年度增加万亿。 102013年中国房地产市场全景图2013年02月05日目 录国内宏观 3 国内生产总值 5 国内流动性 6 固定资产投资 9 土地市场 10 全国 12 40大中城市 13 各地方 16房地产开发 30 开发投资情况 32 开发建设情况 35 各地开发情况 39 商品房市场 6

9、4 全国销售情况 67 中期供求解读 72 各地住宅市场 76 112013年中国房地产市场全景图2013年02月05日核心观点介绍：u2012年，全国土地购置面积下降19.54%，全国土地均价上涨3.54%。土地二级市场呈现“前低、后高，年末翘尾”的格局。 u一线城市建设用地供给增长明显乏力，深圳、广州建设用地紧缺，积极开展“三旧”改造，释放存量建设用地；北京、上海老城区建设用地短缺，郊区和郊县建设用地入市量增加较多。u二线城市建设用地供给增长明显，其中一类如西安、天津、南京等城市，本身土地资源储备较为丰富，另一类如长沙、武汉和成都等，由于本身地理条件，宜用作建设用地的土地资源有限，高人口密

10、度带来的供需矛盾较为突出，土地供给与土地成交面积同时增长。u2012年土地市场的低迷，有以下几个方面的原因：国家加强对房地产市场的调控，开发商缺少拿地资金和热情；土地一级开发投资(比如配套工程投资)增长持续低迷，土地储备量下降；土地出让政策存在一定的反复，导致土地有限供给不足。展望2013年，虽然政府一再强调加强对普通商品住宅用地的供给，但关于制止地方政府违法违规融资行为的通知 的出台可能会对土地市场一级开发形成负面影响，若房地产调控政策未能有实质性放松，增加土地有效供给可能会成为空谈。土地市场相关 122013年中国房地产市场全景图2013年02月05日数据来源：数据来源：Wind资讯资讯土

11、地市场全国图6：全国土地成交情况2012年全国土地购置面积同比下降19.54%；全国土地成交价款同比下降16.69%全国土地成交均价同比上涨3.54%全国待开发土地面积为万平方米 132013年中国房地产市场全景图2013年02月05日数据来源：数据来源：Wind资讯资讯土地市场40大中城市图7：40大中城市土地招拍挂市场表现40大中城市2012年全年合计供地以建面计，同比增长1.27%；成交土地合计建筑面积同比下降3.93%全年溢价率平均7.35%，2011年平均溢价率9.69% 。 142013年中国房地产市场全景图2013年02月05日数据来源：数据来源：Wind资讯资讯土地市场40大中

12、城市图8：40大中城市土地成交及供应情况线性回归40大中城市2012年土地成交面积对土地供给面积，成交占全年供给面积的82.5%；2011年该比例80.9%。其中，一线城市土地供给不足，如广州；二线城市土地供给放量，如武汉。2012年土地供需情况：成交面积供地面积一线城市土地供给不足二线城市土地供给放量 152013年中国房地产市场全景图2013年02月05日数据来源：数据来源：Wind资讯资讯图9：主要城市溢价率与土地供给缺口分布图溢价率国内土地市场溢价率方面，一线城市整体高于二线城市，这与一线城市供给短缺有关。例外二线城市中，福州、佛山、成都等城市不仅供给短缺，而且溢价率较高，前二者与广州

13、的存量建设用地稀缺情况相似，成都出现土地热的原因既有本身优质地块的稀缺，也有本身需求较高的因素。土地市场40大中城市一线城市二线城市一线城市土地供给整体偏紧，溢价率也相对较高。二线城市土地供给相对富余，溢价率相对较低，例外城市包括成都、福州、佛山等。 162013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场广州广州2012年，土地供给面积（建面）同比增9.39%，成交面积同比增8.41%，年均土地溢价率12.67%，2011年和2010年分别为3.56%和35.10%。整体来看，广州市区建设用地面积占市区土地面积的21.96%，土地供给呈现紧缺状

14、态。2012年恒大地产以底价的倍竞得广州天河区珠江新城D4-B2地块。图10：2012年广州各区土地供给及成交情况人口概况2011年单位户籍总人口814.58万人总户数212.42万户非农总人口732.28万人城镇化率89.90%土地概况2010年单位市辖区土地面积3843平方公里市辖区建成区面积952平方公里市辖区建设用地面积844平方公里建设用地占市区面积21.96%市辖区人口密度1728.57人/平方公里“地王”名称天河区珠江新城D4-B2地块土地总面积9570平建设用地面积8101平规划用地面积40100平起始价49014万成交价132200万竞得方恒大地产集团有限公司 172013年

15、中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场佛山佛山2012年，土地供给同比增加40.49%，土地成交面积同比增加34.46%，全年平均溢价率9.88%，2011年和2010年分别为14%和28.16%。整体看，佛山存量建设用地仅为市区土地面积的4.40%，供给相对富余。2012年12月20日，佛山南海区出现双料地王。图11：2012年佛山各区土地成交及供给时间地块竞得方地王类型2009-10-28南海桂城街道61、62街区地块中海地产总价地王2009-12-8南海体育场地块广东创鸿集团单价地王2010-2-22禅城区澜石旧城改造项目二期地块新鸿基

16、地产总价地王2010-9-10广佛地铁南海桂城站上盖项目广州越秀城建单价地王2010-11-19千灯湖面积超过50亩的大幅地块广东创鸿集团单价地王2010-12-3雅居乐花园相邻地块雅居乐地产单价地王2011-1-12顺德乐从南区商住地块招商地产单价地王2011-9-19桂城佛平路南侧、桂澜路西侧地块万科总价地王2011-11-9陈村镇大型商服用地广东致合投资单价地王人口概况2011年单位户籍总人口374.77万人总户数113.37万户非农总人口374.77万人土地概况2010年单位市辖区土地面积3798平方公里市辖区建成区面积152平方公里市辖区建设用地面积167平方公里建设用地占市区面积4

17、.40%“地王地王”名称名称岗地铁站地块(佛南(挂)2012-072号)占地面积占地面积112,291.10 底价底价28.4亿元成交价成交价28.4亿元楼面价楼面价6585.07元/平方米溢价率溢价率0.26 竞得者竞得者中海地产 182013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场福州图12：2012年福州各区土地成交与供给福州2012年，土地供应面积同比缩减75%，土地成交面积同比减少61%，全年平均土地溢价率为15.31%，2011年和2010年分别为9.76%和37.25%。福州存量建设用地占全市土地面积的22.53%，供应短缺的状

18、态主要集中在马尾和晋安区。相对较低城镇化率与有限的建设用地矛盾较为突出。人口概况2011年单位户籍总人口649.41万人总户数191.73万户非农总人口267.79万人城镇化率41.24%土地概况2010年单位市辖区土地面积1043平方公里市辖区建成区面积220平方公里市辖区建设用地面积235平方公里建设用地占市区面积22.53%市辖区人口密度1808.15人/平方公里 192013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场成都图13：2012年成都各区土地成交与供给成都2012年，土地供给面积同比增加15.40%，土地成交面积同比增加10.4

19、9%，全年平均土地溢价率为18.95%，2011年和2010年分别为12.70%和22.16%。成都存量建设用地占全市土地面积的20.76%，人口集中于成都平原，人口密度较广州高45%，土地供需矛盾正在发酵。人口概况2011年单位户籍总人口1163.28万人总户数439.7万户非农总人口705.7万人城镇化率60.66%土地概况2010年单位市辖区土地面积2129平方公里市辖区建成区面积456平方公里市辖区建设用地面积442平方公里建设用地占市区面积20.76%市辖区人口密度2513.62人/平方公里11月30日，成都武侯区永丰乡太平村地块被大港国际以8500元/平方米的价格夺得，为2012年

20、成都单价地王。 202013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场南京图14：2012年南京各区土地成交与供给南京2012年，土地供给面积同比增加55.05%，土地成交面积同比增加57.87%，全年平均土地溢价率为4.93%，2011年和2010年分别为11.05%和12.97%。南京建设用地占市区土地的13.67%，市辖区人口密度为每平方公里人，低于多数二线城市，江宁、浦口、栖霞三个区土地供给相对富余。人口概况2011年单位户籍总人口636.36万人总户数213.17万户非农总人口517.22万人城镇化率62.83%土地概况2010年单位

21、市辖区土地面积4733平方公里市辖区建成区面积619平方公里市辖区建设用地面积647平方公里建设用地占市区面积13.67%市辖区人口密度1158.61人/平方公里11月30日，中冶置业旗下南京临江投以亿元底价竞得南京滨江2号地块，为全国总价地王。 212013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场重庆图15：2012年重庆各区土地成交与供给重庆2012年，土地供给面积同比增加9.20%，土地成交面积同比减少0.48%，全年平均土地溢价率为4.97%，2011年和2010年分别为11.18%和20.05%。重庆建设用地占市区土地的16.60%

22、，市辖区人口密度为每平方公里1830人，高于多数二线城市，土地供给集中于渝北区，土地供需矛盾较为突出。人口概况2011年单位户籍总人口2919万人城镇人口1606.03万人城镇化率55.02%土地概况2011年单位市辖区土地面积5696.6平方公里市辖区建成区面积1034.92平方公里市辖区建设用地面积945.48平方公里建设用地占市区面积16.60%市辖区人口密度1830人/平方公里11月12日，融创在以29%的溢价率将重庆渝北区3块地收入囊中；11月16日，蓝光地产溢价47%拿下弹子石一地块；11月19日，中渝置地以12.92%和15.66%的溢价率竞得重庆北部新区的两宗相连地块；12月4

23、日，香港沿海地产斥资亿拍得北碚一宗土地，溢价率高达75%。 222013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场杭州图16：2012年杭州各区土地成交与供给杭州2012年，土地供给同比减少1.30%，土地成交同比增加8.37%，全年土地溢价率为8.44%，2011年和2010年分别为10.78%和34.12%。杭州建设用地占市区土地的12.19%，市辖区人口密度为每平方公里人，人口密度适中，西湖区及上城区土地供给紧缺，江干区、滨江区和拱墅区土地供给相对富余。人口概况2011年单位户籍总人口695.71万人总户数218.28万户非农总人口376

24、.03万人城镇化率54.05%土地概况2010年单位市辖区土地面积3068平方公里市辖区建成区面积413平方公里市辖区建设用地面积374平方公里建设用地占市区面积12.19%市辖区人口密度1417.28人/平方公里5月23日，中国平安人寿保险公司（筹）以亿元的价格底价竞得杭州钱江新城单元E-03地块，成交单价元/平方米。 232013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场长沙图17：2012年杭州各区土地成交与供给长沙2012年，土地供给同比增24.89%，土地成交同比增33.58%，全年土地溢价率为6.84%，2011年和2010年分别为

25、41.35%和26.59%。长沙建设用地占市区土地的28.36%，市辖区人口密度为每平方公里人，市辖区土地供需矛盾较为突出。城区土地供给偏重西北的岳麓区和望城区。人口概况2011年单位户籍总人口656.62万人总户数226.59万户非农总人口234.45万人城镇化率68.49%土地概况2010年单位市辖区土地面积959平方公里市辖区建成区面积272平方公里市辖区建设用地面积272平方公里建设用地占市区面积28.36%市辖区人口密度2520.65人/平方公里10月10日，保利万科联合体以亿元底价竞得长沙滨江B7地块，规划建设用地面积平方米，折合楼面价2651元/平方米。 242013年中国房地产

26、市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场西安图18：2012年西安各区土地成交与供给西安2012年，土地供应面积同比增49.31%，土地成交同比增43.86%，全年平均土地溢价率1.67%，2011年和2010年分别为14.54%和10.42%。西安建设用地占市区土地的7.73%，市辖区人口密度为每平方公里人，各区土地供给相对富余，需求适中。人口概况2011年单位户籍总人口791.63万人总户数234.34万户非农总人口391.31万人城镇化率47.86%土地概况2010年单位市辖区土地面积3582平方公里市辖区建成区面积327平方公里市辖区建设用地面积

27、277平方公里建设用地占市区面积7.73%市辖区人口密度1570.77人/平方公里 252013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场武汉图19：2012年武汉各区土地成交与供给武汉2012年，土地供给同比增24.9%，土地成交同比增37.44%，成交土地楼面均价同比下降5.65%。武汉建设用地占市区土地的30.50%，市辖区人口密度为每平方公里人，略高于多数二线城市，各区土地供给均放量，却依然显示呈现出紧平衡的态势，比如江汉区、洪山区和硚口区。人口概况2011年单位户籍总人口827.23万人总户数265万户非农总人口541.26万人城镇化

28、率64.56%土地概况2010年单位市辖区土地面积2718平方公里市辖区建成区面积500平方公里市辖区建设用地面积829平方公里建设用地占市区面积30.50%市辖区人口密度1915.56人/平方公里9月27日，深圳市莱蒙鼎盛投资发展有限公司（等）以亿元底价竞得南昌红谷滩新区地块，规划建设面积平方米，折合单价元/平方米。 262013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场南昌图20：2012年南昌各区土地成交与供给南昌2012年，土地供给同比减4.64%，土地成交同比减18.92%，全年土地溢价率为14.08%，2011年和2010年分别为1

29、8.62%和36.30%。南昌建设用地占市区土地的32.74%，市辖区人口密度为每平方公里人，土地供给主要集中于高兴去、经开区，供给相对富余。人口概况2011年单位户籍总人口504.95万人总户数144.79万户非农总人口233.16万人城镇化率46.29%土地概况2010年单位市辖区土地面积617平方公里市辖区建成区面积208平方公里市辖区建设用地面积202平方公里建设用地占市区面积32.74%市辖区人口密度678.53人/平方公里9月27日，深圳市莱蒙鼎盛投资发展有限公司（等）以亿元底价竞得南昌红谷滩新区地块，规划建设面积平方米，折合单价元/平方米。 272013年中国房地产市场全景图20

30、13年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场北京图21：2012年北京各区土地成交与供给北京2012年，土地供应同比减23.24%，土地成交面积同比减27.52%，全年平均土地溢价率17.32%，2011年和2010年分别为18.30%和47.46%。北京建设用地占行政区域土地的20.60%，行政区域人口密度为每平方公里1230人(非市辖区)，土地供给主要集中于大兴区和通州区，主城区供给压力凸显。人口概况2011年单位户籍总人口2018.6万人城镇人口1740.03万人城镇化率86.02%土地概况2011年单位城市城区面积16411平方公里市辖区建设用地面积3380平方公

31、里建设用地占市区面积20.60%行政区域内人口密度1230.029人/平方公里4月16日，南昌市政公用投资控股有限责任公司以亿元的总价摘得东城区香河园3号地,折合楼面价25749元/平方米，溢价率43%。7月10日，民企中赫置地以亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件拿下地块，这一价格折合楼面价约万元/平方米，溢价率41%。6月18日，北京鹏辉房地产开发有限公司以亿元竞得门头沟龙泉镇地块，折合单价元/平方米，溢价率50%。2月14日，招商局地产和大连盈致联合体以37000万元底价竞得来广营乡土地储备项目A4和b4地块，折合均价12523元/平方米。 282013年中国房地产市场全

32、景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场上海图22：2012年上海各区土地成交与供给上海2012年，土地供给同比减少27.12%，土地成交同比减少18.11%，全年土地溢价率为8.10%，2011年和2010年分别为17.56%和51.33%。上海建设用地占行政区域土地的38.31%，行政区域人口密度为每平方公里3702人(非市辖区)，土地供需矛盾突出，呈现郊区土地需求集体放量的态势。人口概况2011年单位户籍总人口2347.46万人城镇人口2096.28万人城镇化率89.30%土地概况2011年单位行政区域土地面积6340.5平方公里建设用地面积2429.0

33、8平方公里建设用地占土地面积38.31%城区内人口密度3702.326人/平方公里11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以亿元竞得黄浦区594（北块）、596街坊地块，楼板价为36176元/平方米。10月10日，保利以45亿元竞得上海徐汇区滨江地块，出让面积平方米，楼面价27055元/平方米，溢价率42.86%。 292013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场深圳图23：2012年深圳各区土地成交与供给深圳2012年，土地供给面积同比减少29.94%，土地成交同比减少45.44%，全年土地溢价率

34、为5.07%，2011年和2010年分别为2.23%和9.94%。深圳建设用地占行政区域土地的41.01%，行政区域户籍人口密度为每平方公里1345人(非市辖区)，常住人口密度5054人，土地供给短缺，需求外溢。人口概况2011年单位户籍总人口267.9万人城镇人口259.87万人城镇化率97.00%土地概况2010年单位行政区域土地面积1992平方公里建设用地面积817平方公里建设用地占土地面积41.01%城区内人口密度1344.88人/平方公里 302013年中国房地产市场全景图2013年02月05日目 录国内宏观 3 国内生产总值 5 国内流动性 6 固定资产投资 9 土地市场 10 全

35、国 12 40大中城市 13 各地方 16房地产开发 30 开发投资情况 32 开发建设情况 35 各地开发情况 39 商品房市场 64 全国销售情况 67 中期供求解读 72 各地住宅市场 76 312013年中国房地产市场全景图2013年02月05日房地产开发相关核心观点介绍：u 2012年，商品房市场的好转，带动销售回款速度加快，银行对房地产开发贷款支持力度有一定改善，全国多数省份开发资金来源增速明显回升。u但全年，多数省份的住宅开发投资额和住宅新开工面积增幅均下滑，甚至出现负增长，这直接造成2012年商品住宅供给不足，不过象贵州和甘肃两个省份投资和新开工面积均出现较大幅度的增长。u关于

36、全国商品房的供给格局，可以先看2009-2012年的几个数据：l土地购置面积占房屋新开工面积的23.41%，土地购置费仅占房地产开发资金来源的12.67%。土地开发和供给不足成为商品房供给的刚性约束，未来加大土地供给和土地开发资金支持是必备的政策环节。l房地产开发投资完成额占开发资金来源比例为49%，期房销售比例则上升到46%。期房的竣工交付，供给主体由期房向现房转化的同时实现现房库存去化的过程，2012年北京/上海/天津已经进入该进程。 322013年中国房地产市场全景图2013年02月05日房地产开发开发投资2012年房地产开发商资金来源累计同比增加12.66%，2011年累计同比增加17

37、.47%。其中个人按揭贷款增速增加2164亿元，2011年减少851亿元；银行贷款增2121亿元，2011年减少345亿元；定金及预收账款增4948亿元，2011年增2335亿元；各项应付款合计值增加4268亿元，2011年增加3603亿元。图24：房地产开发商资金来源资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各部分增加额 332013年中国房地产市场全景图2013年02月05日房地产开发开发投资2012年房地产开发投资完成额累计同比增加16.19%，2011年增加28.05%。其中，建筑工程投资完成额同比增速腰斩至14.37%；安装工程投资完成额同比增长49%，2011年累计同比增长32.65%。

38、房地产行业投资维持数年高增长，与相应配套工程及安装工程投资却相当少，造房不造城。2012年安装工程的加速增长暗示新城镇化政策下投资倾向。图25：房地产开发投资完成额资料来源：资料来源：Wind资讯资讯 342013年中国房地产市场全景图2013年02月05日房地产开发开发投资线性回归各省房地产开发资金来源（增量）(Y轴)与房地产开发投资完成额（增量）2012年资金来源为开发投资的68.9%。注意到2008-2012年，开发增量资金为开发增量投资的133.7%，略低于2002-2012年的长期值138.9%，房地产开发资金进一步紧缩的可能性较小。其中，北京、上海、江苏等省份资金来源明显好转，而天

39、津、四川、湖南等省份开发资金增幅明显放缓。 图26：2012年增量房地产资金来源 VS 房地产投资完成额资料来源：资料来源：Wind资讯资讯一线城市二线城市一线城市房地产开发资金状况明显好转。二线城市中天津等城市房地产开发资金增长放缓。 352013年中国房地产市场全景图2013年02月05日房地产开发开发建设情况2012年房屋新开工面积累计同比减少7.27%，2011年同比增16.86%。其中,住宅新开工面积同比减少10.50%, 2011年增12.80%;办公楼新开工面积同比增加11.67%,2011年增45.76%;商业营业房新开工面积同比增6.46%,2011年增18.38%。 土地购

40、置面积的下降/房地产投资完成额下降/新开工面积的下降，三者应该是同一事物的不同侧面，直接结果是2012年期房增量供给的减少。图27：房屋新开工面积资料来源：资料来源：Wind资讯资讯 362013年中国房地产市场全景图2013年02月05日房地产开发开发建设情况2012年房屋施工面积累计同比增加13.15%，2011年同比增25.02%。其中,住宅施工面积同比增加10.43%, 2011年增23.34%;办公楼施工面积同比增加21.85%,2011年增31.39%;商业营业房施工面积同比增16.94%,2011年增26%。 图28：房屋施工面积资料来源：资料来源：Wind资讯资讯 372013

41、年中国房地产市场全景图2013年02月05日房地产开发开发建设情况2012年房屋竣工面积累计同比增加7.35%，2011年同比增17.62%。其中,住宅竣工面积同比增加10.25%, 2011年增17.11%;办公楼竣工面积同比增加6.24%,2011年增24.65%;商业营业房竣工面积同比增13.06%,2011年增14.04%。 图29：房屋竣工面积资料来源：资料来源：Wind资讯资讯 382013年中国房地产市场全景图2013年02月05日房地产开发开发建设线性回归住宅新开工面积（增量）(Y轴)与住宅投资额（增量）2012年，住宅新开工面积对住宅投资的边际转化率（斜率）为96.8%，20

42、11年为88.4%，而2009-2012年和2002-2012年转化率分别为173.5%和191.2%，新开工意愿的下降，导致住宅供给多数分省份下降。其中，北京、上海为代表的一线城市及以天津为代表的二线城市，住宅新开工面积和投资均出现下滑；重庆、福州等为代表的为二线城市住宅投资有所增长，但新开工面积出现“意愿性”下滑。图30：2012年增量住宅新开工面积 VS 住宅投资额资料来源：资料来源：Wind资讯资讯一线城市二线城市一线城市住宅投资及新开工面积双双下滑。二线城市中福州、重庆等城市住宅新开工面积下滑。 392013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯

43、资讯各地开发情况北京图31：2012年北京房地产投资及开工情况北京2012年，房地产开发投资资金来源同比增13.56%，房地产开发投资额同比增长3.86%，其中住宅投资额减8.45%。新开工面积住宅减少37.32%，2011年增加25.83%。办公楼增加9.69%，2011年增加140.74%；商业营业用房增加6.26%，2011年增加26.40%.13.56%3.86% 402013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况上海图32：2012年上海房地产投资及开工情况上海2012年，房地产开发投资资金来源同比增15.24%，房地产开发投资额

44、同比增长5.66%，其中住宅投资额减0.93%。新开工面积住宅减少36.80%，2011年增加17.17%。办公楼增加34.64%，2011年增加53.14%；商业营业用房增加52.15%，2011年减少19.49% 412013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况广东图33：2012年广东房地产投资及开工情况广东2012年，房地产开发投资资金来源同比增15.13%，房地产开发投资额同比增长11.29%，其中住宅投资额增7.30%。新开工面积住宅减少15.17%，2011年增加18.43%。办公楼减少7.34%，2011年增加90.14%

45、；商业营业用房增加8.79%，2011年增加32.49% 422013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况天津图34：2012年天津房地产投资及开工情况天津2012年，房地产开发投资资金来源同比减0.68%，房地产开发投资额同比增长16.64%，其中住宅投资额增22.30%。新开工面积住宅减少25.76%，2011年增加17.14%。办公楼减少16.98%，2011年增加34.60%；商业营业用房减53.69%，2011年增加7.05% 432013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情

46、况重庆图35：2012年重庆房地产投资及开工情况重庆2012年，房地产开发投资资金来源同比增17.41%，房地产开发投资额同比增长24.60%。其中住宅投资额增18.70%，2011年增31.80%。新开工面积住宅减少16.67%，2011年减少1.03%。办公楼增加4.01%，2011年增加170%；商业营业用房减23.88%，2011年增加63.28% 442013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况江苏图36：2012年江苏房地产投资及开工情况江苏2012年，房地产开发投资资金来源同比增18.61%，2011年增3.59%；房地产开

47、发投资额同比增长11.46%。其中住宅投资额增6.40%，2011年增加29.40%。新开工面积住宅减少7.82%，2011年增加5.06%。办公楼减少20.63%，2011年增加35.37%；商业营业用房增加4.98%，2011年增加9.32% 452013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况浙江图37：2012年浙江房地产投资及开工情况浙江2012年，房地产开发投资资金来源同比增5.96%，2011年增13.06%；房地产开发投资额同比增长26.32%。其中住宅投资额增26.20%，2011年增加31.20%。新开工面积住宅减少25.

48、90%，2011年增加27.37%。办公楼减少30.27%，2011年增加24.39%；商业营业用房减少12.49%，2011年增加19.92% 462013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况福建图38：2012年福建房地产投资及开工情况福建2012年，房地产开发投资资金来源同比增18.42%，2011年增32.25%；房地产开发投资额同比增长17.36%。其中住宅投资额增11.40%，2011年增加63.20%。新开工面积住宅减少26.16%，2011年增加42.03%。办公楼减少15.98%，2011年增加63.73%；商业营业用房

49、减少22.27%，2011年增加81.40% 472013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况湖北图39：2012年湖北房地产投资及开工情况湖北2012年，房地产开发投资资金来源同比增17.45%，2011年增29.04%；房地产开发投资额同比增长22.89%。其中住宅投资额增27.30%，2011年增加27.60%。新开工面积住宅增加3.80%，2011年减少0.08%。办公楼增加115.79%，2011年减少1.02%；商业营业用房减少11.27%，2011年增加5.33%。 482013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资

50、料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场山东图40：2012年山东房地产投资及开工情况山东2012年，房地产开发投资资金来源同比增5.90%，2011年增22.07%；房地产开发投资额同比增长14.65%。其中住宅投资额增8.60%，2011年增加27.50%。新开工面积住宅减少3.80%，2011年增加9.86%。办公楼增加1.32%，2011年增加136.63%；商业营业用房增加17.85%，2011年增加7.96%。 492013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场陕西图41：2012年陕西房地产投资及开工情况陕西2012年，

51、房地产开发投资资金来源同比增19.59%，2011年增15.08%；房地产开发投资额同比增长30.12%。其中住宅投资额增25.50%，2011年增加25.80%。新开工面积住宅增加16.79%，2011年增加16.52%。办公楼增加28.96%，2011年增加101.96%；商业营业用房增加75.04%，2011年减少6.80%。 502013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯地方土地市场四川图42：2012年四川房地产投资及开工情况四川2012年，房地产开发投资资金来源同比增1.03%，2011年增32.77%；房地产开发投资额同比增长15.8

52、6%。其中住宅投资额增10.50%，2011年增加30.10%。新开工面积住宅减少9.14%，2011年增加4.65%。办公楼增加123.47%，2011年增加9.49%；商业营业用房增加30.77%，2011年增加31.26%。 512013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况安徽图43：2012年安徽房地产投资及开工情况安徽2012年，房地产开发投资资金来源同比增12.81%，2011年增19.29%；房地产开发投资额同比增长20.68%。其中住宅投资额增10.10%，2011年增加18.10%。新开工面积住宅减少14.94%，201

53、1年增加11.40%。办公楼增加57.38%，2011年减少9.13%；商业营业用房增加27.96%，2011年增加17.47%。 522013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况河南图44：2012年安徽房地产投资及开工情况河南2012年，房地产开发投资资金来源同比增19.51%，2011年增17.10%；房地产开发投资额同比增长15.56%。其中住宅投资额增9.00%，2011年增加20.00%。新开工面积住宅增加3.26%，2011年增加11.76%。办公楼增加42.52%，2011年增加47.73%；商业营业用房增加13.75%，

54、2011年增加14.09%。 532013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况山西图45：2012年山西房地产投资及开工情况山西2012年，房地产开发投资资金来源同比增21.56%，2011年增6.81%；房地产开发投资额同比增长20.68%。其中住宅投资额增10.10%，2011年增加18.10%。新开工面积住宅增加35.23%，2011年增加7.34%。办公楼增加125.83%，2011年减少46.07%；商业营业用房增加121.99%，2011年减少30.88%。 542013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资

55、料来源：Wind资讯资讯各地开发情况江西图46：2012年江西房地产投资及开工情况江西2012年，房地产开发投资资金来源同比增21.45%，2011年增20.65%；房地产开发投资额同比增长11.83%。其中住宅投资额增3.50%，2011年增加20.60%。新开工面积住宅减少10.59%，2011年增加37.21%。办公楼增加126.48%，2011年增加44.67%；商业营业用房增加31.47%，2011年增加46.10%。 552013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况湖南图47：2012年湖南房地产投资及开工情况湖南2012年，

56、房地产开发投资资金来源同比增6.67%，2011年增35.89%；房地产开发投资额同比增长13.72%。其中住宅投资额增5.70%，2011年增加30.80%。新开工面积住宅减少12.15%，2011年增加6.86%。办公楼增加85.24%，2011年增加59.24%；商业营业用房增加1.43%，2011年增加26.02%。 562013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况海南图48：2012年海南房地产投资及开工情况海南2012年，房地产开发投资资金来源同比增47.24%，2011年增12.77%；房地产开发投资额同比增长36.24%。

57、其中住宅投资额增29%，2011年增加37.70%。新开工面积住宅减少2.27%，2011年增加46.38%。办公楼减少18.78%，2011年增加55.47%；商业营业用房增加49%，2011年增加38.38%。 572013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况辽宁图49：2012年辽宁房地产投资及开工情况辽宁2012年，房地产开发投资资金来源同比增13.79%，2011年增9.75%；房地产开发投资额同比增长21.60%。其中住宅投资额增16.20%，2011年增加37.60%。新开工面积住宅增加7.56%，2011年增加0.49%。

58、办公楼增加101.94%，2011年减少45.72%；商业营业用房增加21.92%，2011年减少14.23%。 582013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况吉林图50：2012年吉林房地产投资及开工情况吉林2012年，房地产开发投资资金来源同比增13.61%，2011年增31.65%；房地产开发投资额同比增长9.59%。其中住宅投资额增7.30%，2011年增加23.50%。新开工面积住宅减少2.56%，2011年增加29.46%。办公楼增加28.11%，2011年增加190.86%；商业营业用房增加13.54%，2011年增加45

59、.29%。 592013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况黑龙江图51：2012年黑龙江房地产投资及开工情况黑龙江2012年，房地产开发投资资金来源同比增6.89%，2011年增52.43%；房地产开发投资额同比增长25.11%。其中住宅投资额增18.60%，2011年增加42.60%。新开工面积住宅减少33.99%，2011年增加40.68%。办公楼增加23.86%，2011年增加86.51%；商业营业用房减少12.27%，2011年增加43.58%。 602013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Win

60、d资讯资讯各地开发情况贵州图52：2012年贵州房地产投资及开工情况贵州2012年，房地产开发投资资金来源同比增13.87%，2011年增34.60%；房地产开发投资额同比增长68.02%。其中住宅投资额增61.40%，2011年增加76.50%。新开工面积住宅增加18.29%，2011年减少3.13%。办公楼增加777.69%，2011年减少31.28%；商业营业用房增加37.32%，2011年增加35.78%。 612013年中国房地产市场全景图2013年02月05日资料来源：资料来源：Wind资讯资讯各地开发情况云南图53：2012年云南房地产投资及开工情况云南2012年，房地产开发投资