论述菏泽市房地产市场的运行状况

1、 论述菏泽房地产市场的运行状况姓名：胡凡盛学号：专业：资源厅与环境与城乡规划管理班级：资城本科班近年来，在省委省政府“突破菏泽”战略的强力推动下，菏泽市以科学发展观为指导，坚持工业化和城市化双轮驱动,积极推进“四大基地大产业”建设,加快城市建设步伐，努力打造苏鲁豫皖四省交界处的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重视住宅与房地产业的发展。近五年来，全市累计完成房地产开发投资134.23亿元，开发竣工面积677.81万平方米。为了解决中低收入家庭住房困难，市及县区共建设经济适用住房小区13个，76万平方米，有8000多户中低收入家庭搬进新居，初步实现了“住有所居”。菏泽已成功举办五届住博

2、会，为百姓选房购房、促进行业间交流、繁荣房地产市场起到积极作用。菏泽市坚持把发展房地产业作为改善民生，推动经济发展的重要措施来抓，在加快住房保障体系建设、改善市民居住条件、促进房地产业又好又快发展等方面作了大量工作，取得了显著成绩。 菏泽房地产市场运行特征一、全市房地产开发投资增速放缓（一）投资增速持续回落，为2000年来新低2011年，菏泽市房地产开发投资完成额100.00亿元，同比增长16.6%，占全社会固定资产投资比重为24.5%。自金融风暴席卷全球，并开始逐步波及实体经济以来，我市房地产累计投资增速于10月份开始持续回落，10、11、12月累计投资增速分别为24.9%、21.6%和16

3、.6%，全年开发投资增速较前三季度下降11.6个百分点，较去年下降18.4个百分点。自2000年以来，我市房地产开发投资增速首次下滑至20%以下，受整体经济环境影响明显。图一：2000年以来我市房地产开发投资增速情况（二）经济适用房投资高位运行按商品房类型分组，全年住宅投资59.53亿元，同比增长18.7%；办公楼投资12.33亿元，下降25.8%；商业营业用房投资80.44亿元，增长6.9%，其他商品房投资123.70亿元，增长18.0%。全年经济适用房投资增速持续高位运行，各月增速均在30%以上。2011年全市总计完成经济适用房投资51.72亿元，增长43.5%，较去年提高6.3个百分点。

4、同时，经济适用房销售面积与销售额分别增长41.1%和41.5%，经济适用房价格相对稳定，销售状况良好，反映出政府积极推进保障性住房的决心与力度，为解决中低收入家庭住房问题及率先实现全面小康打下坚实基础。（三）“一小时经济圈”占绝对比重，“两翼”快速发展从房地产开发投资区域构成看，“一小时经济圈”占全市比重为92.6%，全年完成房地产投资114.23亿元，同比增长14.7%。其中，牡丹区、新开发区和巨野房地产开发投资总量位列全市前三位，分别占全市总量的15.7%、14.7%和14.5%，三区合计占全市开发投资近一半比重，是近年来我市房地产开发的重点与支柱。二、商品房销售面积减少，空置面积增加（一

5、）商品房销售面积降幅逐渐加深自六月份出现负增长以来，全市商品房销售面积持续下降，且降幅逐渐加深。全年实现商品房销售2872.19万平方米，同比下降19.2%。房地产市场销售疲软，一方面受去年同期高增长后基数提高的影响，另一方面，本年全国房地产市场整体低迷，双重因素导致我市商品房销售自直辖以来首次出现负增长。图二： 2007-2008年各月商品房累计销售面积同比增速（二）空置面积增加，空置三年以上面积增速放缓截至2011年末，全市商品房空置面积609.10万平方米，同比增长10.5%。其中住宅空置面积137.32万平方米，增长16.8%；办公楼空置面积由于本年竣工零增长，空置面积小幅下降0.6%

6、；商业营业用房空置面积增长1.0%；其他商品房空置面积增长29.7%空置三年以上商品房面积较2010年增长6.3%，增速下降22.1个百分点，空置三年以上住宅增长1.7%，增速下降31.2个百分点。从一个侧面反映出开发商大力消化存量房，积极争取资金回笼的意图。三、新开工面积减少，竣工面积占施工面积比重下降2011年我市商品房施工面积11639.27万平方米，同比增长10.0%，新开工面积3508.62万平方米，同比下降1.3%。其中，住宅施工面积9166.21万平方米，增长12.1%，住宅新开工面积2857.70万平方米，下降1.6%；办公楼施工面积232.18万平方米，下降9.4%，办公楼新

7、开工22.33万平方米，下降58.3%；商业营业用房施工面积1248.64万平方米，下降4.0%，新开工325.37万平方米，增长2.7%；其他商品房施工面积992.24万平方米，增长17.8%，新开工303.22万平方米，增长7.6%。2011年全市商品房竣工面积2367.94万平方米，同比增长5.1%，占全市施工面积比重20.3%。自2009年以来，竣工比重连续三年下降，施工周期有拉长的趋势。图三：1997-2008年全市竣工面积占施工面积比重四、全年到位资金同去年基本持平全市房地产开发投资增速回落受制于企业资金状况明显，全年企业到位资金1559.56亿元，同去年基本持平，同比增长0.3%

8、。其中本年到位资金1242.62亿元，下降8.5%。从企业资金来源渠道来看，2007年的火爆销售为企业提供了较为充足的结余资金，同比增长60.9%，占比20.3%，较去年提高7.6个百分点，但本年销售面积下降19.2%的市场状况，使以定金、预售款和个人按揭贷款为主体构成的其他资金下降25.6%，占比回落10.0个百分点；全年房地产企业国内贷款245.62亿元，下降2.5%，其中银行贷款下降1.0%；企业自筹资金403.34亿元增长12.4%，其中自有资金298.06亿元，增长43.6%。 五、菏泽地处四省交界和济南、菏泽、郑州等大中城市的中心位置，是我国承东启西，引南联北的接力站和桥头堡。区位

9、的优越性、交通的便利性，为菏泽城市经济的发展提供了良好的基础条件。区域中心城市的形成，城市竞争力的提升，有效扩大城市辐射范围，增强对周边县市的吸引力，推动菏泽房地产持续不断向前发展。菏泽城市人口基数多，对房地产的潜在需求量大，房地产开发市场有着较强的人口支撑力，前景广阔。“突破菏泽”战略的实施，“两大基地、一个中心”城市建设的逐步形成，是菏泽经济发展的快速增长极，城市整体经济实力的增强，带动了居民对房地产的消费能力与投资能力，房地产具有可持续发展的经济基础。 菏泽房地产市场分析概括六、房地产市场总体布局 （一）、中心城区用地发展方向 以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。 （二）中心城区用

10、地布局 按照组团式结构形态，通过水系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组团”的布局结构。 1、 一核：城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太原路，北到大学路，面积约16平方公里。以赵王河为轴，在赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心。 行政中心 位于赵王河西岸、黄河路北侧，面积约80公顷，集中布置市级行政办公机构和相配套的服务设施。 文化中心 位于丹阳路北、黄河路南、赵王河两岸，面积约110公顷，结合规划建设的赵王河公园，重点布置大剧院、博物馆、艺术馆、科技馆、图书馆、规划展览馆等大型公共设施。 商务中心 位于赵王河以东、火车站以西、中华路两侧，面积约280公顷，

11、形成以中华路为核心的市级商业金融服务中心。 2、两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。3、四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。 小结l 从开发规模分析，菏泽房地产开发已进入了大盘时代，出现了多个百亩以上的大盘。大盘的不断上市，使市场整体供应量剧争，市场竞争激烈。l 从开发模式分析，菏泽房地产开发基本上采取大规模圈地、小规模滚动开发的模式，城区项目由于受拆迁进度的影响，开发项目多数采用边拆边建的策略，此种小规模的滚动开发模式，短期内无法突显大盘的规模效应，影响大盘形象的提升。l 从产品规划分析，多层住宅成为市场的开发热点，小高层、高层电梯开发量相对较少。在项目产品规划上，多