北京万科工序管理操作指引(2012年4月)

1、n 背景n 集团于2011年9月30日发布“关于明确万科集团样板施工管理要求的通知”。n 北京公司于11月29日发布“北京万科样板施工管理规定”。n 集团于2012年1月29日发布万科集团在建项目产品实测操作指引（A5版），其中在建项目规定动作中明确了工序管理维度的评测标准和方法。转发 请阅悉：关于明确万科集团样板施工管理要求的通知（VKGC-TZ-2011-068）.msgn 明确明确质量标准：质量标准：让每个进入现场的人员都能够直观的明确各个工序的最终成型标准。n 完善完善工艺和设计：工艺和设计：在样板施工过程中，能提前发现大面积施工中容易出现的工艺缺陷、设计缺陷、质量缺陷。有针对性的解决

2、问题，提前消除问题。n 突出突出质量控制要点：质量控制要点：通过样板标示，明确该节点或工序的质量要点，有针对性的跟踪检查。n 指导指导工人施工：工人施工：正确的施工工艺流程，易出现的质量通病，明确的质量控制要点。能够对施工人员起到指导作用，从源头控制质量。n 根据集团A5规定动作要求，在工序管理方面，每个在建项目都必须执行样板引路方略。在施工现场设置样板房、节点和工序样板、样板集中展示区。目前北京公司各个项目都在按照A5要求执行，但是存在设置标准不统一，样式各异，缺项漏项， 标识不明确等各种问题，不能很好的指导现场实际施工作业。存在问题：存在问题：n 工序管理以样板管理作为切入点，分为交付样板

3、交付样板、节点和工序样板节点和工序样板、样板集样板集中展示区中展示区三个部分。工序管理工序管理交付样板交付样板样板集中展示区样板集中展示区节点和工序样板节点和工序样板销售展示区样板房销售展示区样板房招标用施工样板房招标用施工样板房交付用施工样板房交付用施工样板房七大类样板七大类样板总包进场总包进场2 2个月完成个月完成各各楼选标准层设置楼选标准层设置（除别墅）（除别墅）大面积施工前完成大面积施工前完成n 交付样板交付样板n 为什么要做销售样板房？为什么要做销售样板房？样板房，英文名为SHOWROOM，直译意思就是“展示的房子”；是商品房的一个包装，也是购房者装修效果的参照实例。是开放商展示楼盘

4、的户型结构、楼盘定位以及对未来生活方式的规划的工具；项目形象代言人；楼盘销售现场最具杀伤力的销售道具。销售展示区样板房销售展示区样板房销售展示区样板房销售展示区样板房n 作用作用：销售时，向客户展示真实的交付标准和状态。n 完成时间：完成时间：开放前3天 完成施工。n 样板需要达到的标准：样板需要达到的标准：达到交付标准，销售展示区开放后，项目部负责巡查与整改，确保开放品质。n 验收要求：验收要求：项目部组织设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业部门参加验收，开放前3天验收合格并形成会议纪要。销售展示区样板销售展示区样板客厅客厅客厅客厅次卧次卧主卧主卧销售展示区样板销售展示区样板书房书房厨房

5、厨房次卫次卫主卫主卫招标用施工样板招标用施工样板n 作用：作用：用于检验新投标的装修单位是否具备施工能力。n 完成时间：完成时间：定标前3 天完成施工。（对于近期承接万科类似装修标准、完成全套装修工程并且表现良好的投标装修总包，可以不做招标施工样板）n 样板需要达到的标准：样板需要达到的标准：样板区域内所有工程达到交付标准（含清洁）。n 验收要求：验收要求：项目部组织工程、采购、成本、设计部门参加验收，定标前3 天完成样板验收，并形成会议纪要。招标用施工样板招标用施工样板洁具安装洁具安装涂饰工程涂饰工程浴室贴砖浴室贴砖吊顶木作吊顶木作交付用施工样板交付用施工样板n 作用：作用：主要户型（分不同

6、装修总包）各一套房用于施工交底。n 完成时间：完成时间：装修总包定标后，在大面积装修施工前完成样板施工。n 样板需要达到的标准：样板需要达到的标准：样板间所有工程达到交付标准，与交付标准和销售样板间承诺的标准一致。n 验收要求：验收要求：项目部组织设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业等部门参加验收，大面积施工前10天验收合格，并形成会议纪要。交付用施工样板交付用施工样板客厅地板客厅地板墙面涂饰墙面涂饰卧室卧室飘窗飘窗n 样板集中展示区样板集中展示区样板集中展示区要求样板集中展示区要求n 作用：作用：分项工程工艺工法集中展示样板n 完成时间：完成时间：在总包进场后2个月内完成n 样板需要达到

7、的标准：样板需要达到的标准：展示钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏节点构造等分项工程工艺工法n 验收要求：验收要求：项目部组织验收，验收合格并记录。重点工序工程部参与。（验收合格后方可大面积开始施工）实施流程实施流程策划策划 总包单位定标后，三方召开样板展示区实施专项讨论会总包单位定标后，三方召开样板展示区实施专项讨论会 由总包编制样板展示区策划方案由总包编制样板展示区策划方案评审评审 项目部组织样板集中展示区方案进行评审项目部组织样板集中展示区方案进行评审 总包根据评审意见进行调整总包根据评审意见进行调整实施实施 按策划方案完成各类工序样板按策划方案完成各类工序样板 悬挂质量控制点和

8、关键数据悬挂质量控制点和关键数据验收验收 三方验收，重要工序工程部参与三方验收，重要工序工程部参与 根据验收意见进行调整根据验收意见进行调整交底交底 验收合格后对劳务班组进行实地技术交底验收合格后对劳务班组进行实地技术交底 交底后开始大面积施工，样板集中展示区在总包进场后交底后开始大面积施工，样板集中展示区在总包进场后2 2个月内完成个月内完成实施流程实施流程策划策划 总包单位定标后，三方召开样板展示区实施专项讨论会总包单位定标后，三方召开样板展示区实施专项讨论会 由总包编制样板展示区策划方案由总包编制样板展示区策划方案实施流程实施流程评审评审 项目部组织样板集中展示区方案进行评审项目部组织样

9、板集中展示区方案进行评审 总包根据评审意见进行调整总包根据评审意见进行调整实施流程实施流程实施实施 按策划方案完成各类工序样板按策划方案完成各类工序样板 悬挂质量控制点和关键数据悬挂质量控制点和关键数据实施流程实施流程模板支撑模板支撑展示区展示区抹灰抹灰防水防水管线管线砌筑砌筑钢筋钢筋防渗漏防渗漏集中交底区集中交底区宣传板宣传板n 展示区位置选址原则在工地现场选择易于对外展示的位置场地面积5m8m（40平米）推荐集中展示区与班前教育场所相结合效果更佳场地位置对后续施工组织影响影响较小实施流程实施流程n 展示区样板内容序号分项样板名称完成时间关注要点及形式1钢筋底板钢筋绑扎之前1、钢筋加工、搭接

10、、绑扎等；2、实物展示+图片展示2模板主体结构出地面之前1、模板的定位、支撑体系2、门窗洞口模板的控制3砌筑主体结构施工至5层后完成1、灰缝、顶砌、勾缝、构造柱2、管线的埋设4抹灰主体结构施工至10层后，或大面积施工前完成1、抹灰准备工作2、抹灰成活样板5防水卫生间防水大面积施工之前1、基层处理2、防水施工及保护6管线大面积管线安装开始之前1、管线安装、管线定位2、成品保护7防渗漏分阶段在集中展示区对各类防渗漏节点进行样板设置1、各类防渗漏节点2、实物展示+图片展示样板集中展示区：钢筋样板集中展示区：钢筋样板集中展示区：模板样板集中展示区：模板样板集中展示区：砌筑样板集中展示区：砌筑样板集中展

11、示区：样板集中展示区：抹灰抹灰抹灰成活面样板集中展示区：防水、管线、防渗漏样板集中展示区：防水、管线、防渗漏样板集中展示区：宣传板样板集中展示区：宣传板实施流程实施流程验收验收 三方验收，重要工序工程部参与三方验收，重要工序工程部参与 根据验收意见进行调整根据验收意见进行调整实施流程实施流程交底交底 验收合格后对劳务班组进行实地技术交底验收合格后对劳务班组进行实地技术交底 交底后开始大面积施工，样板集中展示区在总包进场后交底后开始大面积施工，样板集中展示区在总包进场后2 2个月内完成个月内完成样板集中展示区样板集中展示区n 样板集中展示区效果 设立样板集中展示区的目的，绝非设立样板集中展示区的

12、目的，绝非是是展示给领导或评估组参观，应付了事，而应当展示给领导或评估组参观，应付了事，而应当与施工方案、现场实际相吻合，真正起到指导劳务班组进行施工的作用。与施工方案、现场实际相吻合，真正起到指导劳务班组进行施工的作用。n 节点与工序样板节点与工序样板节点与工序样板节点与工序样板n 作用：作用：展示各项工程工艺工法，明确工序流程和质量标准，用于工人质量安全技术交底n 完成时间：完成时间：在主体工程达到6层层后开始施工，在大面积施工前完成验收n 样板需要达到的标准：样板需要达到的标准：在各楼栋选择一个标准层（别墅按户型各选一套），且每种户型不少于一套，分阶段展示各类节点与工序样板。n 验收要求

13、：验收要求：项目部组织验收，验收合格并记录，且有技术交底记录。验收合格验收合格后方可大面积开始施工，且实际施工时的节点与样板符合。后方可大面积开始施工，且实际施工时的节点与样板符合。节点工序汇总表节点工序汇总表序号序号节点工序名称节点工序名称样板需达到的标准样板需达到的标准1防开裂节点设置双线控制、标高控制、拉墙筋设置、顶砖工艺、砌体勾缝、配筋带或腰带、构造柱的砌筑节点，正确且无遗漏。2防渗漏节点有表明反坎留设、门窗洞口及门垛留设之间相互节点关系的样板，正确且无遗漏。3安装节点1有表明厨卫间、阳（露）台、外墙、管道留孔节点构造的样板，且符合防渗漏节点要求。4安装节点2样板有水电预留位（底盒或接

14、驳口安装完成并标识功能）、空调孔、家具及厨柜（用油漆在墙上和地面按实际尺寸画出定位）与土建的相互关系，正确且无遗漏。5内墙面抹灰工序（含粉刷石膏）基层处理、挂网符合抗裂要求；灰饼布置、方正控制、护角做法、标高控制、门窗洞口尺寸控制有清晰说明；分层工艺正确；水电出墙位（抹灰面）埋深控制措施有效；石材或瓷质踢脚线部位的抹灰层预留粘贴厚度。6门窗安装工序平面位置控制、标高控制（门楣、窗台及门槛）措施清晰有效；窗框固定、框边塞缝、窗边防水符合节点要求。7外墙抹灰工序基层处理、挂网等做法符合抗裂要求；门窗洞口标高及尺寸控制清晰有效；外墙砖与土建模数匹配，阴阳角收口方正顺直；窗台泛水、滴水线、窗框收口符合

15、节点要求。8外墙砖粘贴工序外墙砖与土建模数匹配，阴阳角收口方正顺直；窗台泛水、滴水线、窗框收口符合节点要求；瓷砖与其它材质交接面的收口合理，观感佳。9外墙腻子涂料工序涂料与其它材质交接面的收口合理，观感佳。10室内地面找平层工序厨卫间与室内地平有降板处理；室外阳台、露台与室内地平有降板处理；室内不同地面装饰材料因铺贴厚度（含地采暖）不同所发生的标高解决方案合理有效；地面找平层平整度控制的工艺措施合理有效。11防水层施工工序防水基层平整清洁；线条顺直；排水方向正确；涂层范围正确；附加层位置符合要求；涂层表面无系统性质量问题，包括起泡、分层、粉化等问题。12内墙砖粘贴工序排版方式：可尽量降低墙砖切

16、割的数量；切割后的非整砖尽量设置在不显眼或隐蔽部位；细部处理：砖缝宽度均匀一致；阴阳角目测顺直方正；瓷砖与其它交接面的收口合理，观感佳。 设置双线控制、标高控制、拉墙筋设置、顶砖工艺、砌体勾缝、配筋带或腰带、构造柱的砌筑节点，正确且无遗漏。防开裂节点防开裂节点控制线控制线勾缝勾缝顶砖顶砖构造柱构造柱防防渗漏节点渗漏节点 有表明反坎留设、门窗洞口及门垛留设之间相互节点关系的样板，正确且无遗漏。反坎反坎窗台板做法窗台板做法屋面烟道屋面烟道反坎凿毛反坎凿毛安装节点安装节点1 有表明厨卫间、阳（露）台、外墙、管道留孔节点构造的样板，且符合防渗漏节点要求。穿板孔洞吊洞穿板孔洞吊洞外墙预留套管外墙预留套管

17、卫生间排水管卫生间排水管外墙预制空调洞外墙预制空调洞安装节点安装节点2样板有水电预留位（底盒或接驳口安装完成并标识功能）、空调孔、家具及厨柜（用油漆在墙上和地面按实际尺寸画出定位）与土建的相互关系，正确且无遗漏。红外幕帘红外幕帘室内线盒室内线盒强、弱电箱强、弱电箱卫生间水管卫生间水管内内墙面抹灰墙面抹灰工序（含粉刷施工）工序（含粉刷施工）基层处理、挂网符合抗裂要求；灰饼布置、方正控制、护角做法、标高控制、门窗洞口尺寸控制有清晰说明；分层工艺正确；水电出墙位（抹灰面）埋深控制措施有效；石材或瓷质踢脚线部位的抹灰层预留粘贴厚度。分层抹灰分层抹灰灰饼、网片样板灰饼、网片样板室内抹灰成活面室内抹灰成活

18、面粉刷石膏样板粉刷石膏样板门窗安装门窗安装工序工序平面位置控制、标高控制（门楣、窗台及门槛）措施清晰有效；窗框固定、框边塞缝、窗边防水符合节点要求。窗框安装样板窗框安装样板窗框固定窗框固定窗框成品保护窗框成品保护发泡胶填缝发泡胶填缝外墙外墙抹灰工序抹灰工序 基层处理、挂网等做法符合抗裂要求；门窗洞口标高及尺寸控制清晰有效；外墙砖与土建模数匹配，阴阳角收口方正顺直；窗台泛水、滴水线、窗框收口符合节点要求。外墙抹灰、保温外墙抹灰、保温外墙抹灰、保温外墙抹灰、保温外墙砖粘贴外墙砖粘贴工序工序外墙砖与土建模数匹配，阴阳角收口方正顺直；窗台泛水、滴水线、窗框收口符合节点要求；瓷砖与其它材质交接面的收口合理，观感佳。外墙贴砖外墙贴砖外墙砖外墙砖外墙腻子涂料外墙腻子涂料工序工序涂料与其它材质交接面的收