商品房认购书的法律分析开题报告

1、河北建筑工程学院毕业论文开题报告课题名称商品房认购书的法律分析系另比专 业：班 级：学生姓名：学 号：指导教师： 职称： 开题时间：2012年 月 日课题来源导师课题课题类别毕业论文一、论文资料的准备本文围绕商品房认购书的法律分析问题收集了大量的书籍和期刊资料。首先，通过学院图书馆查阅了大量关于商品房认购书的法律分析的书籍，在掌握了与 本课题相关知识内容的基础上，对商品房认购书的法律性质、法律地位和主要策略有了一 个全面的认识。其次，根据所研究课题选择了中国知网作为检索工具，禾用校图书馆的电子阅览室查 找相关的资料，重点是近三年来发表在国内比较有影响力的相关专业期刊上有关商品房认 购书的法律分

2、析的论文，使自己能在较短的时间里掌握本课题的最新研究成果、指导理论 和新的研究动向，为论文的前瞻性提供了保障，使自己的论文能够在创新上有所突破。最后，通过对所得资料进行大量的阅读、分析和整理，为撰写论文开拓思路，奠定了 较为坚实的理论基础。二、本课题的目的（重点及创新点）（一）研究背景随着经济发展和生活水平的提高，人们的思想观念和对住房要求也越来越高，不再满 足只要有房住就可以的传统观念，越来越多的人由过去那种把钱存入银行转变为投资房产， 因此，在购房的过程中也出现了越来越多的法律问题。我们众所周知，商品房预售是一项 所涉标的额较大的民事交易。预售合同的订立需要一个过程，双方当事人为订立合同必

3、须 做一些准备。对于购房人来说，其与开发商就商品房买卖合同的一些基本内容已经达成了 一致，但由于还需筹措资金及办理其他一些必要的手续和证件等未疋情形，故合同还一直 未能订立，但又不愿意放弃成立合同的机会，于是以交付疋金的形式作为认购某一特疋商 品房的担保以待条件成熟后对该商品房的优先购买权得到保障，开发商收取定金后就不能 将该商品房再售予其他购房人。对于开发商来讲，由于商品房头卖的不可重复性，当某一 购房者定购了某套商品房，这就排除了其他具有相同购房倾向的购房人就该套商品房定购 的机会，如果定购者退购该商品房就必然会使开发商因机会的丧失而造成一定的经济损失。 因此在预售商品房过程中，在签定预售

4、合同之前，一般会先签定认购书，并向开发商支付 一定数额的定金，这已成为业界的习惯做法，并且已为广大购房者所认同（当然法律法规并没有规定签定正式的商品房预售合同之前必须签定认购书。开发商与购房人完全可以不签 定认购书而直接签定预售合同）。但在实践中对认购书的认识及处理意见相当不统一。（二）研究目的和意义商品房认购书是一种源于香港房地产市场的销售方法，在香港称为临时买卖合同'。其目的是在正式售房以前确立双方的预疋头卖关系。匕在本质上就是疋金合同。所谓疋金 是指当事人在订立合同时或支付对价期限之前，由一方向对方支付的金钱。我国担保法 第89条对定金内容作了详细规定。根据给付目的和效力的不同，

5、定金可以分为证约定金，立约定金，成约定金，违约定金和解约定金。立约定金是为保证正式订立合同而交付的定 金。最高人民法院关于适用 < 担保法若干问题的解释第115条规定：当事人约定以交 付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”亥司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。如果当事人违背承诺，拒绝订立正 式合同，则适用定金罚则。商品房认购书是定金合同，准确的来讲是立约定金合同，当然 也是担保合同的一种。而它担保订立的主合同是商品房预售合同。如果预售合同不存在或 成为无效合

6、同，也并不影响此前存在的商品房认购书的效力。目前，由于我国房地产市场起步晚，相关的法律法规不健全，商品房预售制度存在较 多的缺点，其中的一个重要方面就是预售合同不规范，漏洞较多，容易侵犯购房人的权利， 因此，研究商品房认购书的法律问题具有重要的现实意义。（三）研究重点本文以商品房认购书的法律问题为研究对象，从我国商品房的法律性质出发着重对商 品房认购书与商品房预售合同的比较进行分析。（四）本文创新点本文的创新之处在于通过对商品房认购书的法理分析的全面阐述与研究，提出了现阶 段适合我国商品房认购书。，三、主要内容、研究方法、研究思路（一）主要内容第一章商品房认购书的基本理论1.1商品房认购书的概

7、述1.2商品房认购书的性质1.3商品房认购书的特点第二章商品房认购书的成立条件2.1商品房认购书应具有确定性2.2商品房认购书应具有合法性2.3商品房认购书认不以登记为成立要件第三章商品房认购书的法律效力3.1商品房认购书效力的中断3.2商品房认购书法律效力的终止 第四章商品房认购书的法理分析 4.1各种观点的介评4.2认购书的认定第五章商品房认购书与商品房预售合同的比较5.1商品房认购书与商品房预售合同的内容不同商品房认购书的内容商品房预售合同的内容5.2商品房认购书与商品房预售合同的性质不同商品房认购书的性质商品房预售合同的性质5.3商品房认购书与商品房预售合同的订约目的和功能不同商品房认

8、购书的订约目的和功能商品房预售合同的订约目的和功能5.4商品房认购书与商品房预售合同的履行不同商品房认购书的履行商品房预售合同的履行5.5商品房认购书与商品房预售合同的违约责任和承担责任的方式不同商品房认购书的违约责任和承担责任的方式商品房预售合同的违约责任和承担责任的方式5.6商品房认购书与商品房预售合同的债权人的权利性质和权利保护不同结论参考文献致谢（二）研究方法撰写论文主要的工作内容包括完成通过大量的文献阅读和分析，加上实际考察和创新,最终完成一篇到达标准的论文。（三）研究思路本文首先介绍商品房认购书的基本理论，结合我国目前商品房认购书的法律问题，分 析商品房认购书的成立条件、商品房认购

9、书的法律效力、商品房认购书的法理分析等；最 后，重点对商品房认购书与商品房预售合同的比较进行分析。四、总体安排和进度（包括阶段性工作内容及完成日期）一、资料搜集，确定论文题目阶段二、文献整理，开题准备阶段三、开题撰写阶段四、撰写论文初稿阶段，并于中期进行检查五、提交论文初稿，在导师指导下修改论文阶段六、资格审查及定稿阶段七、答辩准备与答辩阶段五、主要参考文献1 最高人民法院民事审判第一庭（编著）关于审理商品房买卖合冋纠纷司法解释的理解与适用C.北京：人民法院出版社，2010.2 史尚宽.债法总论M.北京：中国政法大学出版社,2008.3 曾兴隆.民法债权总论M.台北:台北三民书局,2009.4

10、 王利明.合同法新论总则（修订版）M.北京：中国政法大学出版社，2010.5 王泽鉴.债法原理（第1册）M.北京：中国政法大学出版社,2009.6 李 伟.房地产认购书法律问题初探J.广西政法管理干部学院学报，2010.7 叶建丰.民商法论丛（第19卷）C.北京:金桥文化出版（香港）有限公司，2011.8 陈耀东.商品房买卖法律问题专论M.北京：法律出版社，20099 吴颂明.预约合同研究J.民商法论丛，2011.10 符启林.商品房预售制度研究M.北京：中国政法大学出版社，2009.11 李国光主编.中国合同法条文释解M.北京：新华出版社，2010.12 雷兰：商品房预售法律问题研究，北京：知识产权出版社，2007年版。13 蔡耀忠：中国房地产法研究（第一卷），北京：法律出版社，209年版。14 沈志先.房产商违反预约合冋的民事责任.人民司法.2008 （6）.15 王平.商品房买卖预约合冋解除后的定金处理.人民司法.2008 （18）.16 美科宾：科宾论合同（上），王卫国等译，北京：