建筑业评估模型与相关行业案例分析报告

1、附录一：建筑业评估模型建筑业纳税评估模型（只适用于楼房建设）第一篇建筑业基本情况简介1.1行业概况1.2行业特点1.3基建项目基本建设程序1.4建筑施工程序1.5建筑业经营方式1.6建筑业涉及的中介机构1.7行业涉税疑点第二篇建筑业纳税评估模型的建立与应用2.1纳税评估模型简介纳税评估指标体系内容应用流程2.2根据评估重点，合理选用指标2.3围绕选用指标，全面采集信息内部信息采集外部信息采集2.4统筹思考分类疑点，对企业纳税情况进行定性、定量、定论收入分析类成本费用分析代扣代征税款分析2.5建筑业纳税评估模型的应用实例第一篇建筑行业基本情况简介1.1行业概况建筑安装，是指使用建筑材料建造建筑物

2、、构筑物并对其进行修缮、 装饰以及安装各种设备的劳务活动。建筑行业是国民经济的一个重要物质 生产部门，担负着投资建设的重要任务，它是实现固定资产扩大再生产的 支柱行业，是一个地区经济发展的龙头产业，也是地方税收收入的重要来 源。目前，建筑业税目的征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他 工程作业。1.2行业特点一是建筑项目生产周期长。每一单件产品需要较长的时间。二是施工生产流动性大。承建的工程固定不动，需要按照指定的位置 组织施工，组织流动施工特征鲜明，给组织、管理和施工带来了许多特殊 困难。三是产品生产的品种复杂。建筑企业生产的最终产品其类型、规模、结构、型号、规格等极不相同，要求对不同用

3、途和不同标准的产品单独设 计、单独施工、单独定价。建筑企业必须根据这一特点，编制施工图和预 算、施工组织设计、建筑材料供应计划、劳动力使用计划、施工机械配量 计划和资金筹措及使用计划等，周密策划建设产品生产的人、财、物需要 量，并按计划、预算、定额、程序对整个施工过程实行监督与控制。四是建筑施工企业多而杂。目前在建筑安装市场，建筑企业分为全民 所有制、城镇集体所有制企业、农村建筑队三种，建筑资质分为施工总承 包、专业承包和劳务分包三个序列。五是内部管理规范化程度不同。一般建筑安装企业实行公司、工区（工 程处、分公司）和施工队（项目经理部）三级组织管理模式，规模较小的 建筑安装企业实行公司和工区

4、两级组织管理模式。在公司一级主要设立下列与生产经营有关的部门：经营或市场开发部门、工程项目管理部门、材 料与设备采购管理部门、质量和安全管理部门、人力资源或劳资部门、预 算部门、财务部门、审计部门。六是税收贡献率高。随着城市化、工业化建设步伐的加快，建筑业税 收已成为地方财政收入不可或缺的重要来源。七是税收征管难度大。建筑业税收征管涉及税种多，财务核算复杂， 销售和结算形式多样，行业特点在很大程度上为纳税人主观上的拖延和偷 逃税款提供了便利，使得建筑业税收漏征漏管现象较为普遍，增加了税收 征管的难度。1.3基建项目基本建设程序决策阶段1r设计文件阶段提交项目建议书 进行可行性研究报告 筹建机构

5、编制工程概算编制工程图纸和说明书 编制工程预算建设准备阶段1r建设实施阶段征地拆迁和三通一平工程地质勘察组织设备、材料订货准备施工图纸招标投标施工单位发放中标通知 书建筑安装施工竣工验收，交付使用工程交工验收编制竣工决算处理剩余物资和资金1.4建筑施工程序（1）先地下，后地上。（2）先土建，后设备。（3）先主体，后围护。（4）先结构，后装饰。1.5建筑业经营方式建设单位与建筑企业通过不同形式建立承发包关系，签订施工合同， 按合同要求组织施工，其中建设单位为合同的甲方（又称发包方），建筑企业为合同的乙方（又称承包方）。目前市场上最常见的三种承包方式：第一 种是包工包料。第二种是包工半包料。第三种

6、是包工不包料。另外，分包、 无资质的建筑安装企业和个人挂靠有资质的建筑安装企业的现象比较普 遍，总包方一般向分包、挂靠方收取分包、挂靠工程价款一定比例的管理 费。1.6建筑业涉及的中介机构（1）建设工程监理公司。主要职责是控制工程建设的投资、 建设工期、 工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作 关系。（2）审计师（会计师）事务所。负责对预（决）算报告进行审计，出 具审计报告。审计报告是编制决算的重要依据，对审核建筑业应税 收入的真实性具有重要参考价值。1.7行业常见涉税疑点（一）未按规定确认应税收入一是目前多采取委托建设单位在付款环节委托代征的办法，由于建设 方未按合

7、同履约付款，施工企业不按营业税暂行条例及企业所得税法规定 确认应税收入，收取工程款项后挂“预收账款”、“应付账款”、“短期借款”、 “应收账款”等科目，造成营业税费及企业所得税等延迟申报缴纳；二是收取临时设施费、劳保基金、施工机构迁移费、材料差价款、抢 工费、全优工程奖和提前竣工奖等，未按规定确认收入；三是由于工程质量问题而发生向建设单位支付的罚款和因延误工期造成的损失，违反规定冲减工程收入，增加工程成本；四是未将“甲方供料”的材料价款计入计税依据，部分建设单位未按 规定委托代征，施工企业也未按照规定申报纳税；五是部分纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，未能按 照现行营业税政策规定分

8、别核算应税劳务的营业额，未按照规定申报纳税（二）隐匿应税收入一是以自建自用建筑物名义向关联企业提供建筑劳务，未确认应税收 入；二是发包方以开发产品、厂房、土地使用权、材料物资等抵偿债务， 承包方未按规定确认工程收入；三是收取的机械作业收入、材料转让收入、固定资产转让收入等未结 转收入；四是合同决算环节发包方提供的水电费等成本费用直接坐支收入，差 额开票申报纳税；五是出租收入、资质管理费等收入项目，未按照规定或错用税目税率 申报纳税。（三）未按规定结转成本费用一是工程成本结转采取暂估成本，对未能及时取得正式发票的工程成 本，企业会计处理往往存在暂估成本的做法，与税法强调的合法性、真实 性原则相悖

9、；二是将直接费用和间接费用提前转入工程成本；三是擅自缩短临时设施的摊销期，虚增临时设施摊销成本；四是虚列耗用材料的单价、数量，将尚未耗用的材料、不属于材料成 本、不能税前扣除的其他费用以及取得虚开发票或虚构购进材料业务列入 成本，虚增工程成本；五是虚列临时性、季节性施工人员工资，虚增人工费用成本。（四）企业所得税行业税负不均衡一是个别查账征收企业所得税负担率偏低，甚至零税负；二是部分企业未将其他业务收入、营业外收入作为核定基数，已核定税款不能及时足额申报。（五）未按规定代征和扣缴税款一是工程分包未按照规定委托代征营业税等税费；二是将高级管理人员、施工人员的工资人为肢解，个人所得税扣缴比 例偏低

10、、税收贡献率较低。（六）发票管理、使用相对混乱一是实行“项目经理”管理模式，按项目经理的工程承包款确认工程 成本，而不是按工程项目结算书审定的价款或内部结算书作为工程成本， 成本票据难以规范。二是发票取得不合法，如沙、石、土等大都无法取得发票，米取虚列 工资表或以低税负票替代较高税负的发票，造成成本项目上的串混，人为 降低税负；发票内容填写不完整、涂改及字迹潦草等，特别是开具发票的日 期不填写，引起纳税义务发生时间的确认问题，从而造成滞后申报、占压 税款等情况；三是向发包方提供虚开的发票，发包方据此虚增固定资产价值或虚增 税前扣除额。为此，建立建筑业纳税评估模型，对纳税申报情况的真实性、及时性

11、 做出准确判断，强化重点行业的税收管理，成为推进税源专业化管理的一 个重要课题。第二篇建筑业纳税评估模型的建立与应用2.1纳税评估模型简介结合建筑业常见涉税问题，依据营业税暂行条例及实施细则、企业所得税法及实施条例等现行税收法律、法规以及规范性文件规定，从 建筑业务流程入手，实行分项目、分税种管理的理念，依托内外信息，特 别是参照建筑工程量计算规则、建筑工程消耗量定额、建筑工程消 耗量定额价目表、建筑工程费用项目组成及计算规则等外部第三方信 息，通过科学选取样本单位工程，进行数据采集，分类整理，逐一计算设 置指标的数值和比率，选取事关税源监控的关键要素，确定出行业指标的正常区间值，作为评价纳税

12、人纳税遵从度的预警值，以此来衡量和判断企 业纳税是否正常、税负是否合理。纳税评估指标体系内容（一）建筑业纳税评估指标体系建筑业纳税评估指标体系序号指标名称计算公式区间值或参照值适用情况1营业税入库率（当期入库营业税+当期已被代征营业税）*（主营业务收入+预收账款期末余额-预收账款期初余额）X 3X 100% 1包工包料、包工半包料、包工不包料2单位建筑面积主要建筑材料单耗单位工程实际耗用钢筋数量决算建筑面积32公斤-33公 斤七层以下的普通住宅（框架结构）35公斤-40公 斤小高层（框架结构）50公斤-60公 斤12层及以上高层（框 架结构）单位工程实际耗用商品混凝土数量-决算建筑面积0.26

13、 方-0.28 方七层以下的普通住宅（框架结构）0.30 方-0.35 方小高层（框架结构）0.44 方-0.48 方12层及以上高层（框 架结构）单位工程实际耗用水泥数量决算建筑面积55公斤-60公 斤七层以下的普通住宅（框架结构、外购混凝土）155 公斤-170公斤七层以下的普通住宅（框架结构、现场搅拌 混凝土）65公斤-70公 斤小高层（框架结构、外 购混凝土 ）70公斤-76公 斤12层及以上高层（框架结构、外购混凝土 ）3成本拨款率被代征营业额累计总额*建筑安装工程成本X工程形象进度X 100%55%-95%同14材料占建筑安装工程成本比材料费用*建筑安装工程成本X100%60%-6

14、5%包工包料50%-55%包工半包料5人工费用占建筑安装成本比人工费用*建筑安装工程成本X100%15%-20%包工包料25%-30%包工半包料70%-85%包工不包料6机械费用、其他直接费 用、间接费用占建筑安装成本比（机械费用+其他直接费用+间接费用）建筑安装成本比X 100%20%-25%包工包料15%-20%包工半包料15%-30%包工不包料7应税劳务收入与混合销售收入比应税劳务收入*（应税劳务收入 +货物的销售额）X 100%4%-8%钢结构房、钢结构产 品用于企业厂房建设等5%-8%铝合金门窗25%-30%防水处理83年以上未核销应收账 款占单位工程决算收入 比3年以上未核销应收账

15、款-单位工程决算收入X100%5%-40%账外核算 以物抵债9资质挂靠费率资质挂靠收入一资质挂靠项目竣工决算收入X100%1%-2%挂靠施工10毛利率（主营业务收入-主营业务成本）主营业务收入X100%10%-15%查账征收核定征收11期间费用率（管理费用+财务费用+销售费用）主营业务收入X 100%2%-5%12所得税实际负担率当期实际缴纳的企业所得税（收入总额 -不征税 收入-免税收入+预收账款的期末余额-预收账款的期初余额）X 100%2.5%-2.64%核定征收0.5%-3.0%查账征收13项目实现税收进度（项目开工以来申报税款 +被代征税款）* 依据项 目合同估算实现的税收X 100

16、%60%-95%同114形象进度付款额度累计付款总额一（项目合同估算收入X实际工程形象进度X合同约定的付款比例）X100%60%-95%同115个税扣缴率被扣缴个税管理高层人数*管理高层人数X100%90%-100%主要包括经理、副经 理、部门负责人及工程项目负责人被扣缴个税施工人数施工人数X100%80%-90%施工人员（二）本纳税评估指标体系结合XX市目前建筑市场实际，以常见的市场份额较大的框架结构居住类建筑建设项目为测算主体，兼顾与其配套 相关的提供建筑业劳务并销售自产货物行为的应税营业额的确定，强化建 筑业个人所得税的源泉扣缴，具体指标内容如下：1、营业税入库率：（当期申报入库营业税

17、+当期已被代征营业税） （主营业务收入+预收账款期末余额-预收账款期初余额）X 3% 100%参照值：1分单位工程采集建筑企业入库的建筑业营业税税款（含当期分包工程 营业税），从建设单位采集委托代征的税款，合并计算得出实缴税款；分单 位工程采集建筑企业已经结转的主营业务收入和收取的预收账款余额，合 并计算后乘以法定税率得出应缴税款，实缴税款与应缴税款相除，与参照 值进行比对，判断是否存在已经付款未同步代征税款、已经收款未申报税 款的疑点。同时应注意单位工程收入是否列其他应付款、短期借款等科目 该指标设置依据现行政策和管理实际，建筑企业取得的预收账款通常 低于按合同形象进度应确认的收入，特别是在

18、跨年度工程的情况下，考虑 实际纳税能力，年终可考虑将预收账款余额同时作为营业税和核定征收企 业所得税的计税依据，以简化评估程序。该指标可同时用于评估建筑企业 一定时期内营业税纳税申报情况，但应注意资产负债表的其他应付款、短 期借款等科目是否有未按规定结转收入情况。2、单位建筑面积主要建筑材料单耗（1）单位建筑面积钢筋单耗：单位工程实际耗用钢筋数量宁决算建筑 面积，区间值为：32公斤-33公斤七层以下的普通住宅（框架结构）35公斤-40公斤小高层（框架结构）50公斤-60公斤12 层及以上高层（框架结构）从施工企业获取已经竣工决算单位工程实际耗用的钢筋用量，从建设 单位或施工企业获取工程造价审定

19、（定案）表，掌握最终确定的建筑 面积，计算单位建筑面积钢筋实际单耗，与区间值进行比对，判断是否存 在虚耗材料成本、不同单位工程之间人为调剂材料成本的问题，单位工程 耗用材料真实，判断是否存在已决算面积之外的其他工程项目收入。指标 在应用时应注意建筑基础及户型格局不同，实际单耗不同。小高层指建筑标准分类中高层的 8-9层和高层住宅的10-11层。目前 XX市12层以下住宅为框架结构，无剪力墙结构；12层及以上住宅多为框 架结构，个别为剪力墙结构。采用剪力墙结构的，单位建筑面积钢筋单耗 最高参照值为70公斤左右。（2）单位建筑面积商品混凝土单耗：单位工程实际耗用商品混凝土 数量宁决算建筑面积，区间

20、值为：0.26方-0.28方七层以下的普通住宅（框架结构）0.30方-0.35方小高层（框架结构）0.44方-0.48方12层及以上高层（框架结构）从施工企业获取已经竣工决算单位工程实际耗用的商品混凝土用量,从建设单位或施工企业获取工程造价审定（定案）表，掌握最终确定 的建筑面积，计算单位建筑面积商品混凝土实际单耗，与区间值进行比对, 判断是否存在虚耗材料成本、不同单位工程之间人为调剂材料成本的问题, 单位工程耗用材料真实，判断是否存在已决算面积之外的其他工程项目收 入。指标在应用时应注意建筑基础及户型格局不同，实际单耗不同。该指标没有设定七层以下的普通住宅建筑企业现场搅拌混凝土的单耗，因为目

21、前XX建筑市场强制要求建筑企业使用商品混凝土。经过测算， 建筑企业现场搅拌混凝土的单耗一般在0.24方-0.26方。七层以上的普通住宅一般采用外购商品混凝土。12层及以上高层采用剪力墙结构的较少，参照值为：120平米及以上的大户型为0、55方/平米左右，80-100平米的 小户型参照值0.66方/平米左右。（3）单位建筑面积水泥单耗：单位工程实际耗用商品混凝土数量+ 决算建筑面积，区间值为：55公斤-60公斤七层以下的普通住宅（框架结构、外购混凝土）155公斤-170公斤七层以下的普通住宅（框架结构、现场搅拌混 凝土）65公斤-70公斤小高层（框架结构）70公斤-75公斤12层及以上高层（框架

22、结构）从施工企业获取已经竣工决算单位工程实际耗用的水泥用量，从建设 单位或施工企业获取工程造价审定（定案）表，掌握最终确定的建筑 面积，计算单位建筑面积实际耗用的水泥数量，与区间值进行比对，判断 是否存在虚耗材料成本、不同单位工程之间人为调剂材料成本的问题；单 位工程耗用材料情况，判断是否存在已决算面积之外的其他工程项目收入。 指标在应用时应注意建筑基础及户型格局不同，实际单耗不同。注意单位 工程主体建设采用外购商品混泥土与现场搅拌混凝土的，实际单耗差异较 大。该指标设定中现场搅拌混凝土和外购商品混凝土情形均包括内外墙 面抹灰、外墙面粘贴瓷砖、地面抹灰、砌筑用沙浆等用途，不同标号水泥 不再区分

23、，使用数量合并计算。另外，根据调查测算，外墙面采用保温层 加抹面沙浆加粘贴面砖的与外墙面采用保温层加抹面沙浆加涂料的相比增 加的水泥用量，均摊到决算建筑面积上，七层以下的普通建筑单位建筑面 积多6.6公斤左右，七层以上（含七层）普通建筑单位建筑面积多6公斤左右。3、成本拨款率：被代征营业额累计总额宁建筑安装工程成本X工程 形象进度X 100%区间值为：55%-95%从建设单位调取工程验收单、建筑安装工程施工进度明细表、工 程结算书、有关监理资料，对已完工的工程还应调取审计师事务所出具的审计报告，总体掌握工程进度、完成工程量、工程付款、委托代征税款 数据，计算成本拨款率，低于区间值下限的为异常，

24、判断是否存在“甲方 供料”行为。该指标设定依据包工包料情形下人工费、材料费、机械费用、其他直 接费用和间接费用的通常比例，综合考虑建设方自行购置电梯等设备成本， 生产厂商直接销售自产货物并提供应税劳务的铝合金、玻璃幕墙等材料成 本以及工程竣工结算后保留5%左右的质量保证（保修）金等因素，合理测 算确定。该指标适用于包工包料、包工半包料、包工不包料三种情形。4、材料占建筑安装工程成本比：材料费用+建筑安装工程成本X 100% 区间值为：60%-65% 包工包料50%-55% 包工半包料从施工企业获取单位工程财务核算耗用的材料费用、建筑施工成本、结转的主营业务成本，计算材料占建筑安装工程成本比，与

25、区间值比较， 判断工程形式，分析确认是否存在“甲方供料”、虚列、多列材料成本税前 扣除等行为。该指标设定中鉴于包工半包料情形复杂，采用包料程度不一，指标测 算采用行业通常情况，即主体建设由施工方提供，主体建设完工后部分建 筑辅料由建设方购买提供。5、人工费用占建筑安装成本比：人工费用宁建筑安装工程成本X 100%区间值为：15%-20%包工包料25%-30%包工半包料70%-85%包工不包料从施工企业获取单位工程财务核算耗用的人工费用、建筑施工成本、 结转的主营业务成本，计算人工费用占建筑安装工程成本比，与区间值比 较，判断工程形式，分析确认是否存在“甲方供料”、虚列、多列工资费用 税前扣除等

26、行为。该指标设定中包工不包料情况测算数据，以建筑企业派驻人员施工同 时安排配套建筑机械入场作业为依据，纯粹采用“包清工”形式的，人工 费用占建筑安装总成本比例为100%是本指标设置的例外情况。6、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比：（机械 费用+其他直接费用+间接费用）宁建筑安装成本比X 100%区间值为：20%-25% 包工包料15%-20% 包工半包料15%-30%包工不包料从施工企业获取单位工程财务核算耗用的机械费用、其他直接费用、 间接费用、建筑施工成本、结转的主营业务成本，计算机械费用、其他直 接费用、间接费用占建筑安装工程成本比，与区间值比较，判断工程形式， 分析确认

27、是否存在“甲方供料”、虚提、虚列、多列成本费用税前扣除等行 为。7、应税劳务收入与混合销售收入比：应税劳务收入+（应税劳务收 入+货物的销售额）X 100%区间值为：4%-8%钢结构房、钢结构产品用于企业厂房建设等。5%-8%铝合金门窗25%-30%防水处理从建设单位获取销售钢结构房、钢结构产品、铝合金门窗、防水处理 相关合同协议、销售发票以及财务核算资料、申报资料，按照合同项目， 分项测算确认提供建筑业劳务收入与混合销售收入的比例，与区间值比较， 判断提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，是否按照规定将劳务收 入从总收入中进行合理剥离，并按照规定分别开票结算、申报纳税。该指标适用于提供建筑

28、业劳务的同时销售自产货物的行为。& 3年以上未核销应收账款占单位工程决算收入比：3年以上未核销应收账款+单位工程决算收入X 100%区间值为：5%-40%从施工企业逐笔获取 3年以上未核销应收账款明细及其占原单位工程 决算收入，计算确定比例，与区间值进行比对，分析确认企业未按规定进 行税前扣除财产损失申请审批的原因，判断是否存在账外核算以商品房、 建筑材料等实物抵偿工程欠款、尾款等情形。该指标设定结合建筑企业工程进度款的结算程序，一般在单位工程决 算前后，发包人应按不低于工程价款的 60%，不高于工程价款的90%向承 包人支付工程进度款。同时考虑工程竣工结算后保留5 %左右的质量保证（保修）金

29、等因素确定。9、资质挂靠费率：资质挂靠收入宁资质挂靠项目竣工决算收入X100%区间值为：1%-2%从施工企业逐笔获取资质挂靠收入及其对应的单位工程决算收入，计 算确定比例，与区间值进行比对，分析确认企业是否按照通常费率标准收 取，判断是否按照规定入账核算，是否存在账外收取等情形。该指标设定考虑规范建筑市场下收费标准（一般为5%-7%，结合我市实际执行情况确定：一是资质挂靠费与单位工程决算收入挂钩，实际执行 收费标准较低，一般在2%以下；二是部分无资质、低资质单位采取按年定 额缴纳管理费形式挂靠。10、毛利率：（主营业务收入-主营业务成本）+主营业务收入X 100% 区间值为：10%-15%从建

30、筑施工企业采集单位工程的主营业务收入、主营业务成本资料， 计算毛利率，与区间值进行比对，判断是否存在多提、多列、虚列成本费 用而少申报应纳税所得额或应税收入疑点。该指标设定以财务核算规范的建筑施工企业确定，运用该指标计算单 位工程毛利率的同时，可从大集中系统财务报表采集一定时期的主营业务 收入、主营业务成本资料，计算整体毛利率，与单位工程毛利率进行比对， 分析查找疑点。11、 期间费用率：（管理费用+财务费用+销售费用）+主营业务收入X 100%区间值为：2%-5%从大集中系统采集管理费用、财务费用、销售费用以及主营业务收入 资料，计算期间费用率，判断是否存在虚列、多列期间费用而少申报应纳 税

31、所得额疑点。该指标设定以财务核算规范的建筑施工企业确定，注意期间费用无法 在各个单位工程之间区分，以一定时期内整体的期间费用率为参照。12、 所得税实际负担率：当期实际缴纳的企业所得税+（收入总额-不 征税收入-免税收入+预收账款的期末余额-预收账款的期初余额）X 100%区间值为：2.50%-2.64% 核定征收0.50%-3.0%查账征收从大集中系统采集当期实际缴纳的企业所得税数据，从大集中系统财 务报表采集收入总额、征税收入、免税收入、预收账款的余额数据，计算 所得税实际负担率，与区间值进行比对，区分核定征收与查账征收情形， 判断是否存在多提、多列、虚列成本费用而低于省局确定所得税税负最

32、低 预警率，是否存在按照规定的核定征收率缴纳企业所得税，存在未按照规 定及时申报缴纳企业所得税，存在欠税等疑点。同时，该指标计算中选取 预收账款的期末余额和期初余额，是基于建筑企业通常取得工程款项低于 按照工程形象进度付款的设定前提，如果建筑企业严格按照工程形象进度 确认收入或者期末预收账款为某项目正式开工前的预收账款，可忽略不计。该指标设定中核定征收企业区间值的确定，按照国税发 200830号和 国税函2009377号文件规定，依据XX市局确定的应税所得率， 注意税法 变动年度税率调整（2007年法定税率33% 2008年法定税率为25% ）, 综合考虑2007至2009年税率变化合理确定；

33、查账征收企业区间值的确定， 依据山东省地税局建筑业所得税税负最低预警率确定下限，选取多个样本 企业，以实际税务稽查进行纳税调整后测算的平均税负，确认上限。13、项目实现税收进度：（项目开工以来申报税款+被代征税款）-依 据项目合同估算实现的税收X 100%区间值为：60%-95%从建设施工企业和建设单位采集项目开工以来申报税款（含分包工程 已代征税款）和已被代征税款数据，从建设施工企业或建设单位采集建筑 安装施工合同和工程预决算资料，估算或确认项目合同收入，计算项目实 现税收进度，与区间值进行比对，判断建设单位是否按照合同规定付款、 代征税款，建筑施工企业是否按照合同规定确认应税收入、申报纳税

34、和代 征税款，建设项目工程付款、形象进度与税款实现是否同步配比。该指标设定结合建筑企业工程进度款的结算程序，一般在单位工程决 算前后，发包人应按不低于工程价款的 60%，不高于工程价款的90%向承 包人支付工程进度款。同时考虑工程竣工结算后保留5 %左右的质量保证（保修）金等因素确定。单位工程采取包工包料、包工半包料、包工不包 料形式，该指标均适用。14、形象进度付款额度：累计付款总额宁（项目合同估算收入X实际 工程形象进度X合同约定的付款比例）X 100%区间值为：60%-95%从建设单位采集项目累计付款总额数据，从建设施工企业或建设单位 采集工程验收单、建筑安装工程施工进度明细表、工程结算

35、书 等有关监理资料或审计报告，确认实际工程形象进度，依据合同约定 的付款比例，计算形象进度付款额度。与区间值进行比对，判断建设单位 是否按照合同规定付款、代征税款，建筑施工企业是否按照合同规定确认 应税收入、申报纳税和代征税款，建设项目工程付款、形象进度与税款实 现是否同步配比。该指标设定结合建筑企业工程进度款的结算程序，一般在单位工程决 算前后，发包人应按不低于工程价款的 60%，不高于工程价款的90%向承 包人支付工程进度款。同时考虑工程竣工结算后保留5 %左右的质量保证(保修)金等因素确定。单位工程采取包工包料、包工半包料、包工不包 料形式，该指标均适用。15、个税扣缴率(1)被扣缴个税

36、管理高层比率：被扣缴个税管理高层人数宁管理高层 人数X 100%区间值为：90%-100%(2)被扣缴个税施工人比率：被扣缴个税施工人数+施工人数X100%区间值为：80%-90%从大集中系统采集年所得12万元以上个人所得税申报和个人所得税全 员全额申报基础数据信息，从建筑施工企业分类采集管理人员和施工人员 的数量、工资收入等情况，分别计算被扣缴个税管理高层比率和被扣缴个 税施工人比率，与区间值进行比对，判断建筑企业是否按照规定代扣代缴 个人所得税，是否存在人为肢解工资收入、偷逃个人所得税等疑点。该指标设定主要依据税收政策规定和税收管理实际，为强化个税管理、 堵塞漏洞而设。管理高层主要包括经理

37、、副经理、部门负责人及工程项目 负责人等。应用流程首先，根据评估重点合理选用指标；其次，围绕选用指标，采集内外部信息并计算出指标数值；最后，统筹思考分类疑点，对企业纳税情况进行定性、定量、定论。2.2根据评估重点，合理选用指标1、分析收入确认、纳税申报情况主要涉及指标有：营业税入库率；单 位建筑面积主要建筑材料单耗；成本拨款率；材料占建筑安装工程成本比； 人工费用占建筑安装成本比；机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑 安装成本比；应税劳务收入与混合销售收入比；3年以上未核销应收账款占 单位工程决算收入比；资质挂靠费率。2、分析成本费用确认、纳税申报情况主要涉及指标有：单位建筑面积 主要建筑材

38、料单耗；材料占建筑安装工程成本比；人工费用占建筑安装成 本比；机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比；毛利率； 期间费用率；所得税实际负担率。3、分析税款扣缴、纳税申报情况主要涉及指标有：项目实现税收进度、 形象进度付款额度、个税扣缴率。实际应用中，根据评估重点选用的指标分析结果互通交融，一般要求 纳税评估人员在建筑企业案头分析环节进行“一揽子”评估分析，各个评 估指标综合运用、相互印证，确保客观公正地评价企业的纳税情况。2.3围绕选用指标，全面采集信息内部信息采集内部信息采集主要是到大集中系统和企业财务部门采集财务基础信 息、纳税申报、成本核算、税款代征扣缴等信息。建筑企业财务信息

39、采集表（一）项目评估年度备注主营业务收入主营业业务成本其他业务收入管理费用财务费用销售费用营业外收入利润总额不征税收入免税收入所得税净利润预收账款期初余额预收账款期末余额建筑企业纳税申报信息采集表（二）项目评估年度税种税目自行申报代征税款已被代征 税款自行申报代征税款已被代 征税款营业税建筑业服务业城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税个人所得税工资薪金所得利息股息红利印花税建筑安装合同购销合同房产税土地使用税建筑企业单位工程基本情况采集表（三）项目情况评估年度备注项目名称施工单位建设单位开工时间竣工时间合同金额决算金额累计收款金额累计代征税额其中：营业税城建税教育费附加地方教育费附加印花税

40、企业所得税个人所得税累计自行申报税款其中：营业税城建税教育费附加地方教育费附加印花税企业所得税个人所得税建筑企业单位工程料工费耗费情况采集表（四）项目成本构成评估年度备注材料费用其中：钢筋用量（公斤）商品混凝土用量（公斤）水泥用量（公斤）人工费用机械费用、其他直接费用、间接费用截止评估日工程施工余额其中：材料费用人工费用机械费用、其他直接费用、间接费用截止评估日已经结转主营业务成本其中：材料费用人工费用机械费用、其他直接费用、间接费用合同建筑面积决算建筑面积截止评估日建筑面积单位建筑面积单耗其中：钢筋（公斤）商品混凝土（公斤）水泥（公斤）建筑企业3年以上未核销应收账款情况采集表（五）序号项目名

41、称决算时间应收账款余额决算收入总额比例备注123建筑企业资质挂靠情况采集表（六）骨口. 序号挂靠单位项目名称决算收入管理费金额比例备注123建筑企业个税扣缴情况采集表（七）项目评估年度备注管理人员数量其中：扣税人数扣税比例工资薪金所得股息利息红利所得施工人员数量其中:扣税人数扣税比例工资薪金所得建筑企业提供建筑业劳务并销售自产货物情况采集表 （八）项目收入总额劳务收入产品销售收入劳务收入占总收入比重比重备注钢结构房钢结构产品铝合金防水处理232外部信息采集外部信息采集主要途径包括三个方面：一是从建设主管部门采集建 筑工程量计算规则、建筑工程消耗量定额、建筑工程消耗量定额价目 表、建筑工程费用项

42、目组成及计算规则等资料，结合当地建筑市场供 评估参考；二是对建筑企业评估年度内建设项目与已有控管的重大建设项 目重合的，根据评估工作需要，直接从重大建设项目控管档案资料采集信 息；三是分建设项目从建设单位采集项目建设施工合同、预决算文件资料 等与涉税评估相关的信息，与内部信息进行同步比对核实，发现纳税疑点。建设单位工程基本情况采集表（一）项目情况评估年度备注项目名称施工单位建设单位开工时间竣工时间建筑类型预算金额合同金额决算金额决算建筑面积累计应付款金额累计已付款金额累计已代征税额其中：营业税城建税教育费附加地方教育费附加印花税工程承包形式工程形象进度开发产品等抵顶工程款金额工程质量问题罚款延

43、误工期扣款甲方供料金额合冋变更、索赔、奖励等支出建筑现场提供水电费扣款2.4统筹思考分类疑点，对企业纳税情况进行定性、定量、定论针对涉税疑点，结合纳税评估指标体系，重点分析其收入、成本、费 用的合理性，分析应缴或应代扣、代征税款与申报入库税款是否配比。收入分析类收入分析主要涉及指标有：营业税入库率；单位建筑面积主要建筑材料 单耗；成本拨款率；材料占建筑安装工程成本比；人工费用占建筑安装成 本比；机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比；应税劳务 收入与混合销售收入比；3年以上未核销应收账款占单位工程决算收入比; 资质挂靠费率共9类11个指标。1、合同收入合同收入主要由两部分构成：一是合

44、同中规定的初始收入，二是因合 同变更、索赔、奖励等形成的收入。合同变更收入：对合同总价款进行变 更增加合同收入。索赔收入：在建造过程中由于技术原因以及其他不可抗 拒的原因导致合同履行存在困难或导致建造合同承建方有损失时所形成的 索赔款、奖励收入：提前完工发包方给予的奖励等。建筑企业一般米用完 工百分比法确认主营业务收入。在运用时，先确定工程的完工进度，然后 根据完工百分比确认和计量当期的收入。合同收入主要是分析当期申报的营业税、企业所得税（核定征收）的 计税依据是否正确、完整，预收的工程款是否按照规定结转销售收入，销 售收入是否全额入账、完整核算、及时申报、正确缴纳。在分析评估收入 的过程中，

45、各个指标在收入分析过程中各有侧重：营业税入库率侧重分 析预收账款的申报和代征情况；单位建筑面积主要建筑材料单耗侧重从 投入产出角度分析工程产值与工程收入的配比情况，是否存在账内投入、 账外收入等情况；成本拨款率、材料占建筑安装工程成本比、人工费用 占建筑安装成本比、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本 比，侧重从施工成本料、工、费构成比例入手，确认是否存在“甲方供料” 情况以及是否按照规定申报纳税和代征税款；应税劳务收入与混合销售 收入比侧重从二三产业剥离入手，确认企业是否按照规定申报纳税；3年 以上未核销应收账款占单位工程决算收入比侧重分析账外以开发产品等实 物抵顶工程款是否未入账

46、核算。2、对既具有建筑安装资质又具有房地产开发资质的房地产开发企业， 发生的建筑安装成本，在开发产品实现销售时，分析是否申报缴纳自建环 节的营业税金及附加。3、其他业务收入租金、资质挂靠管理费等收入，通常采取收取冲减费用、账外核算等 情形，通过资质挂靠费率，侧重分析挂靠资质收取的管理费是否按照规定 收取，是否按照规定确认收入以及是否正确按照服务业税目申报纳税。收入分析工作底稿序 号指标名称指 标 测 算 值指 标 区 间 值差 异 值差异 说明税收差异估算营业 税城建 税教育 费附 加地方教 育费附 加企业所 得税印花|税1营业税入库率2单位建筑面积钢筋单耗3单位建筑面积商 品混凝土单耗4单位

47、建筑面积水 泥单耗5成本拨款率6材料占建筑安装 工程成本比7人工费用占建筑 安装成本比8机械费用、其他 直接费用、间接 费用占建筑安装 成本比9应税劳务收入与混合销售收入比103年以上未核销应收账款占单位工程决算收入比11资质挂靠费率差异汇总说明242成本费用分析成本费用的分析，主要涉及的评估指标有单位建筑面积主要建筑材料 单耗；材料占建筑安装工程成本比；人工费用占建筑安装成本比；机械费 用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比；毛利率；期间费用率； 所得税实际负担率共9类11个指标。1、工程成本建筑工程成本由直接费用和管理费用组成，一般包括人工费用、材料 费用、机械使用费、其他直接费用和间

48、接费用五个项目。施工成本的核算 方式以分级核算为基础，分为三级核算和两级核算两种方式。目前XX市 内建筑企业以两级核算为主要核算方式。核算简要流程如下：工程成本主要是遵循因素分析法的思路， 重点分析当期核算的料、工、费等是否真实、准确、完整、及时，跨年度工程是否按照工程形象进度结 转工程成本，并与结转收入是否同步、配比。在分析评估工程成本的过程 中，各个指标在分析过程中各有侧重：建筑面积主要建筑材料单耗侧重 从建筑工程常用的钢筋、商品混泥土、水泥等主要建筑材料入手，参照X X市内同行业、同结构工程量消耗定额测算标准，分类测算建筑单位工程 钢筋、商品混泥土、水泥平米单耗，比看材料消耗是否合理，是

49、否存在不 同工程项目成本核算串户以及是否存在账内材料、账外收入情况，分析判 断工程承包经营形式；材料占建筑安装工程成本比、人工费用占建筑安 装成本比、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比三个指 标，侧重从工程成本构成因素入手，利用现有数据，分别测算三个指标比 率，分析判断工程承包经营形式，比看在既定承包经营模式下料、工、费 构成权重是否合理，是否存在虚列、多列成本税前扣除的问题；毛利率、 所得税实际负担率两个指标相结合，侧重从成本角度，分析判断查账征收 企业是否存在虚列、多列成本税前扣除、少缴企业所得税的问题。成本分析工作底稿序 号指标名称指 标 测 算 值指 标 区 间 值差异 值差异 说明税收差异估算营业 税城建 税教育费 附加地方教 育费附 加企业