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文档简介
1、营销费用概算方案一、项目现场销售部概算依照大良项目的进度做出简要计划;1、本项目在销售前期现场销售部必须做好预备准备工作,因为在项目跟人的印象是最初印象,如产品的定位跟实际的销售服务不搭配那么在销售环节中慢慢的会使本项目降低楼盘的档次,后期开发就更难拔高项目品质了。后期我们的预备开发别墅产品就很难跟整体楼盘命名在一起。所以我们的现场必须具备高端的服务人员来衬托项目的单一性和前期项目未健全的氛围。2、现场销售部的投入费用明细;(现场的售楼处装修,样板间、外围体验区、环境绿化、谈判桌椅及沙发等硬性及软性包装均由甲方承担3、现场销售人员配备需15人、业务人员25名、其中不包括客服主管1名客服工作人员
2、3名、前台秘书接待3名、保安4名、保洁2名、水吧服务人员2名、班车两辆及班车2名、客户合同备案人员1名、项目运营总监1名、区域销售总监1名、销售经理2名(正副经理各一名、工作人员宿舍3套三居室。注;如本项目配备有客户观光车的话开车司机需2名销售人员工资按每人底薪1200元计算则1200x15=18000元业务人员工资按每人底薪1500元计算则1500x25=37500元客服人员工资按每人底薪1800元计算则1800x3=5400元,主管2300前台秘书工资按每人底薪1800元计算则1800x3=5400元保安人员工资按每人底薪2000元计算则2000x4=8000元保洁人员工资按每人底薪150
3、0元计算则1500x2=3000元水吧人员工资按每人底薪1800元计算则1800x2=3600元项目班车司机按每人底薪2300元计算则2300x2=4600元销售经理工资按每人底薪4000元计算则4000x2=8000元项目运营总监底薪则8000元,区域销售总监底薪则6000元合同备案人员工资底薪2000元员工宿舍三套按每套1200元计算每月租金需3600元。依照以上数据费用总计每月工作人员费用在120000万元左右(3.1销售人员配置上的要求是从业经验至少在1年以上,形象气质各方面要求最佳标准,15个销售人员9女6男,身高要求至少在1.65以上。(3.2业务人员主要在进入本项目的主要道口派发
4、DM单页,并且在杨村各个项目附近派发本项目资料,以精准、直接、有效方式点对点宣传。(3.3客服人员主要负责项目合同签约、登记、销控、贷款、以及客户的后期服务等(3.4由于本项目的规模较大,项目前台秘书接到必不可少,避免客户走进售楼处后没有销售人员接待,造成客户购房障碍。(3.5项目保安人员主要在进入售楼处门口以及停车场使用,给客户带来宾至如归,以及提高安全性。(3.6保洁人员主要服务在销售大厅的卫生以及卫生间的卫生,保持销售卖场的环境。(3.7建议本项目设置水吧!以提高项目品味及档次的象征。(3.8项目班车必不可少,每两班车跟现旗下项目橄榄郡一样做全车喷绘,增加广告效应。设立班车主要是接送杨村
5、城区来看房的没车购房者。其次就是项目工作人员用车(3.9合同在签约后必须由项目的专人负责在房管局做合同备案登记,所以设计合同备案人员。(3.10项目运营总监负责整个项目整个走向,并且对接甲方销售事宜。(3.11区域销售总监主要负责各个城市设立的工作情况以及销售情况。(3.12销售经理及副经理主要负责项目现场的管理,一个主外一个主内。4、印刷费及各类制作费用,售楼处内海报、折页、楼书、户型图、DM单印刷、纸杯印刷、纸袋印刷、名片、胸牌、销控板、项目信息资料公示板、项目三维动画光盘、三联订单印刷等。三维动画光盘刻录按5000张,每张按2元则5000x2=10000元(不含三维动画制作项目三维动画制
6、作按1分钟计算,每秒制作费市场最低价为750元则750x60=45000元其他名片、工牌、展示板、销控板、三联订单、销售人员工装等预计费用30000元。以上印刷费用依照数据合计约220000元。5、项目前期推广费用是最大的一笔投入,好的产品在第一时间应该公布于市场,让广大客户认知并造成轰动一城一乡镇的影响力,并让广大客户对本项目产生口语的传播。互相介绍大良镇有一个比较富有品味、休闲、舒适、档次的项目。因为我们的开发公司在房地产市场不具备影响力,项目产品在不具备成熟性的情况下毫无疑问就是在传播上狠下文章。所以推广时必不可少。(建议甲方出前期推广费用(5.1京津高速交通要道不少于四块连体的擎天柱广
7、告,京津公路项目入口附近以及杨村附近不少于两块擎天柱。按照每个擎天柱一年最低15万计算四个合约90万元左右。(5.2在进入大良镇的南侧主道口,北侧主道口、西侧主道口等自己设立本项目的交通道路指引牌,各个路口临近项目1500米处开始树立本项目形象道旗指引。本项费用合计约17万元左右。(5.3天津的焦点网、爱房网、搜房网、新浪网、腾讯房产网、等一系列房地产门户网站做顶通一个月,每个门户网站必须配置楼盘详情页。一个月的费用预计在30万左右均能达到效果。(5.4在售楼处建立完善之后每两个月以项目名义举办一次公益活动以及红酒晚会等活动方式扩大本项目的知名度。每次活动的费用预计在5-10万元。(5.5扩大
8、项目的广泛认知,必须在杨村县城内主流街道制作道路,公交车站制作灯箱广告,并且在知名小区内制作滚动性广告。为期半年时间预计费用在18万元左右。以上为本项目前期广告推广费用明细合计约为160万元。6、办公用品也是现场售楼处的一笔开销,台式电脑至少10个,客服人员4个,前台2个,总监办公室2个,经理办公室2个,按照每台平均2500计算则2500x10=25000元,台式复印打印机两台,每台单价4500元两台则4500x2=9000元,各类销售道具如;无线电话机10部、文件夹、销售日记本、纸张耗材、合同档案柜6个、文具柜10个等预计费用在30000元,办公用品总计费用预计约65000元。7、考虑到项目
9、的独特性得有为本项目专属驻场服务的策划人员,主要负责项目形象维护,文字矫正及编写,推广主题语及推广力度的执行与监督,印刷产品的质量及维护,销售策略制定以及执行等,按两个人计算每月开支不少于 16000 元。 二、 外域市场的成本及月费用明细 1、 每个区域市场均有一个根据地, 就是说每个区域至少有一个本 项目的客户接待中心,按照最节省的办法每个接待中心的使用面 积在 50 平方左右。每月租金按照一般二线城市价格月租金会在 3500-5000 元左右。 2、 区域销售部不会像现场销售部安排销售人员的配置比较多了, 一般会有销售人员 5 名,业务人员 8 名(根据当地的实际市场情 况在增加业务人员
10、) 经理 1 名、 、 秘书 1 名、 班车 1 辆及司机 1 名。 (2.1)外域的销售人员薪水略较高一些,因为成交量没有现场部 门 的 多 , 所 以 每 人 按 1500 元 底 薪 同 于 业 务 人 员 一 样 。 则 1500x13=19500 元。 (2.2)销售经理比现场的销售经理薪水也要高,每月薪水不少于 5000 元。 (2.3)秘书底薪主要负责收发总部传真,接听客户热线底薪则不 少于 2000 元。 (2.4)考虑到客户量的问题一般的小型班车不能满足外域市场部 门,所以班车租赁车带人一个月至少在 10000 元 以上数据总计在 36500 左右。 3、 外域的印刷品、办公
11、费用、前期布置制作费用及推广费用 (3.1) 外域市场不用印刷一些形象放面的印刷品, 比如一些折页、 海报、纸杯、纸袋等总部配齐、需要印刷的只有 DM 单页。按照 每次 200000 份计算每份 0.05 则 200000x0.05=10000 元。注;按照 每月印刷两次 40 万份的量则 10000x2=20000 元。 (3.2)简单办公用品购置,电脑一台、小型复印打印机一台、售 楼处布置、户型及鸟瞰图制作,谈判桌椅购置,办公纸张耗材费 用等一次性投入预计在 25000 元。 (3.3)路途费用,往返的油、高速费、客户餐费等。因区域的距 离不一样按照每周一次发车频率平均每次按照 5000
12、元计算则 5000x4=20000 元。 (3.4)推广费用,外地区域一般都会有分类报纸,名片大小的广 告 位 每 次 费 用 预 计 在 300 元 , 按 照 每 星 期 等 三 次 计 算 则 300x12=3600 元。配合一些短信发放,初周六日外每天以一万条的 量发放则 10000x0,035x20=7000 元 以 上 数 据 总 计 在 75600 左 右 , 减 掉 一 次 性 投 入 则 75600 25000=50600 元则是每月的推广费用。 三、销售成本及利润 1、 按照上述第一条里面的第 3、4、6、7 小条总计算,现场部门 我方前期投入至少预计在 45-60 左右,
13、 如果推广费用由我担负的情 况下那么前期投入至少在 200-2500 万元左右。 2、 正常开展销售后项目现场每月的合计费用不含销售佣金, 包括 DM 单页印刷按照每天每人 1500 份的派发量则 1500 份 x25 人 x28 天=105 万份。1050000x0.05=52500 元,销售及管理层各项基本工 资 115000 元,油费、电话费、办公耗材费用及日常费用预计在 50000 元左右。注当月现场部门费用总计约 217500 元。 (2.1)就大良项目定位基础价 3700 左右看,平均销售面积按照 85 平米。销售套数现场部门按照每月 25 套计算, 销售费用按照之 间 商 议 点
14、 位 提 成 比 例 1.7% 2.0% 来 看 , 每 套 房 销 售 佣 金 则 3700x(1.7%或 2,0%x85=6290 每套房。25 套或 30 套 x6290=188700 当月总佣金。 (2.2)按照基础价 3700 每平米 x 平均面积 85x 当月销售套数 30 套=9435000 万销售额,依照销售额销售及管理层平均佣金应在千 分之八则 9435000x0.008=销售佣金 75480 元。 (2.3)按照当月销售总提佣金 188700 元销售代理税费应在 6.5% 则 188700x0.65=当月纳税额 12265 元。 ( 2.4 ) 当 月 现 场 部 门 总 佣 金 利 润 收 入 则 188700 75480 12265=100955 元, 当月现场部门总开支费用约在 217500 元。 当月 亏损额 100955217500=118545 元。 3、各区域的成本利润 (3.1)以山东、唐山、北京、保定、河南、河南为列,这个几个省 市的距离并不是很远,交
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