旧工业区更新的发展策略

1、旧工业区更新的发展策略旧工业区改造产生背景社会发展、产业结构调整等原因致使旧厂房闲置、废弃旧厂房产生背景：u 随着城市化发展脚步加快和产业结构的调整，许多大中城市中心区的域部分工厂由于产业转型，扩大再生产，效益不佳，环境污染等因素，纷纷退出主城搬迁郊区，厂房、仓库留在了城区。u随着时间的推移，这些失去功能的旧厂房、仓库，逐渐沦为废弃、空置的老旧厂房，却占据着城市的中心位置。旧工业区改造动因旧厂房占据城市中心位置，改造再利用势在必行旧工业区改造动因：旧厂房虽然废弃、闲置，却占据着城市的重要位置，使得改造势在必行。改造动因可归结为以下5点：1. 厂房企业的自身发展2. 城市规划3. 产业升级4.

2、修旧如旧的建筑保护5. 个性化办公需求的崛起（SOHOLOFT）旧工业区厂房改造方向旧厂房改造方向：以以创意产业服务的办公室、商铺等商业为主，旅馆、博物馆、体育馆为辅。办公室：文创产业办公室，接近4A写字楼标准；商铺：民俗、创意商品、艺术品、收藏品销售展示；旅馆：星级酒店标准或特色主题旅馆方向打造；博物馆：历史文物的保护和展览；体育馆：超大空间的有效利用。更多的旧厂房改造不拘于一种形式，而是多种形式相结合，比如既有办公又馆店、体育休闲，展览馆等。既满足办公功能同时具备旅游休闲功能。旧厂房、仓库改造成商业，发展商业、文创产业,对于工业建筑遗产的保护、再利用和对历史文化、工业文明的延续有重要意义。

3、旧工业区厂房改造方向旧工业区改造案例1.宁波新芝8号基本概况n 区位条件区位条件：新芝8号创意园占地面积5230平方米，利用原宁波方向机厂的厂房改建，在尽可能充分保护和利用原建筑、维持原风格与周边环境的协调的前提下实现其形象与功能的跃升和拓展。n 规规 模：模：园区拥有五栋风格各异的设计室组团建筑，合计18间工作室供创意企业入驻。n 意 义义：此园为宁波市首个市级都市产业园，也是首个真正意义上的LOFT创意园。它标志着一个升级蓬勃的创意产业集聚地在宁波应运而生，标志着宁波在河里利用、改造老工业厂房，推动都市产业发展，推进创新型城市建设方面迈出了成功一步。1.宁波新芝8号基本概况1.宁波新芝8号

4、改造手法n 改造宗旨改造宗旨：机场厂房改建，保留原始的记忆片段n 主要手法主要手法：黄砖墙、大铁门、电线架、发锈的铁板幕墙、笨重的人字屋架、灰色外墙、鹅卵石和水池、8字变形符号等等。2.杭州丝联166基本概况n 区位与规模区位与规模：创意产业园区是由原杭州丝绸印染联合厂的旧厂房部分改造而成，该厂房建于上世纪50年代，占地2万平米。n 历史文化：历史文化：依托运河历史文化和铁路遗址公园等现有资源，融合科技与艺术，打造一个集休闲观光、收藏出售于一体的创意基地。n 主题定位主题定位：斑驳的红砖瓦墙，错落有致的工业厂房，纵横交错的管道，墙壁还保留着各个时代的标语。马路上穿着制服的工人与打扮时尚前卫的参

5、观者相映成趣，历史与现实、工业与艺术在这里完美的契合在了一起。2.杭州丝联166基本概况3.上海红坊基本概况n 区位条件区位条件：红坊国际公共文化艺术社区坐落于淮海西路570号，处于商业中心区，前身为上钢十厂内冷轧钢厂旧址，建筑面积近4万平米，5000平米绿化面积。n 规规 模：模：红坊商务中心分为总建筑面积18000平方米，商务办公面积11000平方米。项目内另有2600平方米大型展示厅、1400平方米画廊和2000平方米酒吧、咖啡厅、西餐厅等休闲场所及1000平方米手工作坊。3.上海红坊基本概况n 意 义义：利用老工业建筑的钢筋铁骨，红坊将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合

6、，既传承了老建筑与生俱来的历史肌理，保护其原生态感，又作通风、安全、和谐的细节处理，使新旧空间互相结合、流动、自然过度，打造成为了一个综合文化中心，以上海城市雕塑艺术中心为主体，并有多功能会议区、大型活动及艺术展览场馆、多功能创意场地等灵活的空间应用。3.上海红坊基本概况3.上海红坊改造成效l打造标准:智能化办公设施智能化办公设施l打造创意：节能环保节能环保l管理服务：专业化专业化4A写字楼打造写字楼打造标准标准:3.上海红坊改造成效租金对比：p上海甲级写字楼平均日租金为人民币7.5元/（225元/.月）；p红坊办公租金4-7元/ （120-210元/.月） ；p商铺12-14元/，接近甲级商

7、业商务租金水平。社会效益：保护工业历史建筑，资源整合再利用；促进创意产业的发展，增加就业人数；提升区域商业氛围，促进配套商业、物业等发展，提升周边物业价值；增加政府税收收入，促进经济发展。较高租金，显著社会效益4.上海八号桥基本概况n 区位条件区位条件：位于上海市中心城区，占地7000多平方米，总建筑面积12000平方米。园区由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的8栋老厂房改造而成。改造特点：以保护整体建筑格局为基础内部注重空间设计利用外部注重形象创意、公共区域打造4.上海八号桥改造手法现代时尚元素与历史建筑融合桥廊建筑的创新增设，寄寓8号桥命名内涵多层建筑改创意写字楼厂房入口广场设计理

8、念外立面玻璃，创意墙壁设计厂房内部空间创意改造4.上海八号桥改造手法风风 韵韵：时尚创意元素4.上海八号桥改造手法创创 意意：8号桥内汇集了与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。同时无论是建筑设计，园区规划还是活动策划，始终创造着最新的创意园区模式，把创意行业进行完美嫁接。科科 技技：区内拥有高科技硬件与软件设施。它可以实现信息收集、整合、发布以及园区对内管理、对外服务等一系列应用功能，实现全信息化覆盖，为在此工作的人们创造更方便，更高效率的服务。4.上海八号桥改造手法4.上海八号桥改造手法时时 尚尚：8号桥同时赋予我们与众不同的时尚理念。最IN、最热的派对活动每个月都会在这里举行。原创、

9、优秀的艺术作品都会在这里展出。张扬着不失本色，含蓄却又保存着独特的个性，传统与现代的结合。4.上海八号桥文化推广定期举办各类创意活动，有效进行品牌推广运营管理：定期举办各种创意活动及展示会，逐渐形成为广告拍摄、发布会，媒体见面会、文化交流会、慈善晚会等综艺活动举办场所，有效的推进8号桥品牌提升。每月举办最IN、最热的派对活动及原创、优秀的艺术作品展。知名广告拍摄汽车发布会Kanebo佳丽宝瑞丽第7届封面女孩大赛高尔夫改装大赛知名品牌媒体见面会4.上海八号桥打造成效 知名创意产业、影视拍摄、产品展示、综合活动举办场地打造成效打造成效:入住业态：入驻率已达到100，其中80为办公楼出租，20为餐饮

10、、休闲等配套服务，汇集了来自国内外的各类知名创意、艺术、时尚类企业，业态包括建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚商铺、休闲餐饮标。对入驻商业进行严格筛选。租金：日租金达6元/平方米，相当于接近上海甲级写字楼平均租金标准。效益：开创和促进创意产业发展，增加就业人口；带动创意产业链的发展，提升区域物业价值，促进经济发展，增加政府财政收入；提升城市形象和品味。5.北京798艺术区基本概况 区位条件区位条件：798艺术区。它位于北京朝阳区酒仙桥街道大山子地区，故又称大山子艺术区,原为原国营798厂等电子工业的老厂区所在地。 发现过程：发现过程：从2001年开始，来自北京周边和北京以外的艺术家开始集聚79

11、8厂，他们以艺术家独有的眼光发现了此处对从事艺术工作的独特优势。5.北京798艺术区改造手法艺术家们充分利用原有厂房的风格（德国包豪斯建筑格），稍作装修和修饰，一变而成为富有特色的艺术展示和创作空间。典型特征分析客群特征n 一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的。依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。启示一：人气的来源启示一：人气的来源由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据60以上，构筑一个

12、中高档的生活圈。启示二：消费的主力启示二：消费的主力面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。启示三：亮点的塑造启示三：亮点的塑造业态特征依托空间特色，打造特色休闲商业集群业态配比的一般规律业态配比的一般规律旧改项目常见商业形态的一般特征旧改项目常见商业形态的一般特征休闲商业n 临近广场、步行道的1-2层厂房改建n 形成连续的商业界面n 与开放空间形成互动n 以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主n 主题鲜明、装修精致、富有情调酒店会所n 通常选在相对僻静的场所n 多为小型的独栋建筑改建而成n

13、 外表朴实，内部装修奢华n 精品酒店的客房数通常在50左右，具有很强的设计感和文化性剧院剧场n 规模较大、层高更高的大型车间，通常被改造成剧场或展示的空间n 内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途创意办公n 通常由3层以上的厂房改建而成；n 内部空间比较灵活，可根据企业需要进行划分；n 主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室开放空间n 围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间；n 经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览，吸引人群集聚经验借鉴和启示区位优越的老旧厂房蜕变创意产业总结：项目均是老旧产房改商业，规模不大；位于市核心或次核心商业区，区位优越；定位以创意产业园为主。经验借鉴和启示重视市场需求，明确