浅谈商业银行房地产信贷风险及防范

1、C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S 浅谈 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 风 险 及 防 范 谢琮穗(中国建设银行三峡分行湖北宜昌443002【 摘要 】 房地产信贷是银行信贷业务的重要 内容之一 。 随着经济体制改革的不断深入 , 国家有 关部门就加强金融宏观调控作用 、 促进房地产市场 持续健康发展出台了一系列措施 。 因此 , 加强对房 地产投资风险的分 析 和 提 高 风 险 防 范 意 识 具 有 特 定的现实意义 。 本文分析了房地产投资的风险 , 揭 示了房地产金融投资风险的成因 , 并提出了银行房 地产信贷的风险防范措施 ,

2、在房地产金融风险防范 方面提供了有益的借鉴 。【 关键词 】 风险防范 房地产信贷 银行业 房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产 业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平 、 拉动相关行业发展 、 扩大内需等都产生着极为重要 的作用, 房地产信贷又是一项充满风险的业务 。 因 此, 如何规避金融风险 、 积极促进房地产业持续健 康地向前发展, 将是我国当前十分重要的任务 。 一 、 银行房地产信贷过程分析1、 地产开发阶段 。 承担土地一级开发的有土地 储备中心 、 土地出让单位 、 项目公司以及土地出资 (合作 者 。 这三类单位都有银行贷款介入, 他们的 还贷资金又主要来源于土地转让

3、。2、 房地产开发阶段 。 房地产开发企业的资金主 要来源于自筹资金 、 国内贷款 、 外资 、 债券及其他 。 房地产开发企业取得贷款后, 将部分资金支付给地 产一级开发商, 这也使银行对地产开发阶段的贷款 收回 。 房地产开发企业通常将工程分为一期 、 二期 、 三期等, 启动项目后着力开发一期, 在取得销售许 可证等 “ 五证 ” 齐全后预售商品房, 获得预售收入并 用该资金开发二期, 实现循环开发 。3、 房地产销售阶段 。 银行向购房者提供按揭贷 款等服务, 房地产开发企业将取得的销售收入支付 建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行 还贷, 银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地

4、 产信贷资金的 “ 回笼 ” 。二 、 银行房地产信贷风险揭示结合以上银行对房地产信贷过程, 银行可能遇 到风险如下 。1、 项目合法有效性风险 。 由于房地产和其他行 业的差异, 这一业务既有房地产企业 (借款主体 的 资质管理 保留行政审批的项目, 还有项目本身 的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的, 尤其是进行规划的审批很普遍, 所以存在较大的政 策性风险, 这体现在房地产项目的地产一级开发阶 段和项目开发阶段, 这类风险发生最为显著的是工 业园区的房地产开发项目 。2、 市场风险 。 房地产项目的市场定位往往成为 市场风险的主要决定因素, 其中价格和当地对该同得增殖的空间;从根本

5、上消除用农副产品剪刀差 、 土地交易 、 农村金融资源 、 人力资源流失所产生的农村整体贫困化趋势的漫延 。 推进小城镇建设, 深化新农村建设的各项工作 。 进一步加快 “ 农村社区建设 ” , “ 百镇千村工程 ” 及区域一体化试验区步伐, 探索解决新农村建设各种具体问题 。3、 湖北省要千方百计创造条件, 发展自己潜在竞争优势,并努力消除在经济地域上的比较劣势通过增长方式转变 、 发展高新产业 、 企业技术进步等一系列契机,充分发挥湖北省科技资源 、 人力资源丰富的优势, 将经济发展的动力放在主要靠依托于人力资本投资增长主导增长基础上来 。 形成合理的区域发展战略, 通过大力发展交通 、

6、物流 、 缩小武汉与上海的距离, 使长江沿线城市 、 地区尽可能多地纳入长三角经济圈之中; 展开湖北各市 、 县与沿海发达地区的全方位经济合作 。 沿海经济圈大多是外向型经济,在转向内需主导的发展模式中要经历很多困难 。 湖北省应当继续将经济的市场放在国内市场上;要防止承接东部产业转移形成的 “ 新陷井 ” :不能过多通过承接转移将沿海加工贸易 、 贴牌生产的落后形式嫁接到内地; 不能因为东部产业转移, 使湖北省丧失自己实行产业升级换代的时机,并使其陷入全国性产业结构分布体系的中低端位置陷井; 这样, 湖北省与上海 、 广东 、 浙江的差距只会越拉越大; 提高湖北重点产业,尤其是钢铁 、 汽车

7、 、 石化及光电子信息产业抗 “ 经济周期 ” 、 “ 危机 ” 干扰的能力 。(注 :本 文 系 湖 北 省 2008年 度 社 会 科学基金项目 湖北经济发展方式转变的重点 、 途径与对策研究 的研究成果 ; 项目立项号 :2009122。 【 参考文献 】1涂正革 :全要素生产率与区域工业的和谐快速发展 J.财经研究 , 2007(12 .2文红星 :中国全要素生产力的差异比较与启示 以上海 、 湖北 、 四川为例 J.财经问题 , 2005(2 .(责任编辑:唐石泉 财 经 论 坛103 当代经济 2009年 11月 (上 C O N T E M P O R A R Y E C O N

8、 O M I C S类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标 。 这类风险 主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段, 易受该行业经济 “ 泡沫 ” 的影响, 海南房地产 “ 泡沫 ” 的破灭至今 让人记忆深刻 。3、 项目质量风险 。 由于房地产项目按揭时间较长, 在此期间 容易滋生许多不确定性风险因素 。 其中项目的工程建设质量相 对容易监控, 而项目的选址 、 项目类型 、 物业配备等将会在长时 间影响项目质量, 从而给银行带来相应的信贷风险 。 这类风险 体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上 。 4、 经济风险 。 经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,

9、 例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本, 甚至 推动房价的上涨, 给市场带来许多不确定性 。 此外, 国民经济总 量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场 。 由于 房地产的行业特性, 其受经济环境的影响因素较多 。5、 政策性风险 。 对房地产而言, 其政策性风险主要指货币政 策 、 财政政策 、 政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影 响 。三 、 银行房地产信贷风险防范措施1、 政府对房地产市场的宏观调控能力 。 政府要增强对房地 产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管 理, 完善调控手段, 提高调控能力, 促使房地产业稳定 、 健康 、 有 序地均衡

10、发展, 防止大起大落, 防范房地产泡沫的产生 。 为此, 必须首先加强房地产市场的统计工作, 完善全国房地产市场信 息系统, 建立健全全国房地产市场预警预报体系 。 通过全面 、 准 确 、 及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发 展的相关数据进行分析 、 公布, 政府可以全面 、 及时 、 准确地掌 握我国房地产市场运行情况, 并进一步加强对房地产市场的监 控和指导, 以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地 产投资 、 消费的引导 。其次, 政府要设计合理 、 严密的房地产税制, 引导土地持有 者合理提高土地使用效益, 抑制土地的过度投机 。 比如对土地 空 (闲 置征税,

11、 以鼓励持有人积极投资开发, 提高囤积投机的 成本; 征收土地增值税, 土地增值税能有效地抑制土地投机, 且 能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社 会, 体现了社会公正 。 征收土地保有税, 以刺激土地供给等 。 2、 发展多元化的房地产金融市场 。 我国应当大力发展多元 化的房地产金融市场, 形成具有多种金融资产和金融工具的房 地产二级金融市场, 以达到分散银行信贷风险的目的 。 房地产 对于银行的依赖性过大, 不利于自身发展, 同时商业银行过度 的房地产贷款, 有悖于商业银行的 “ 三性 ” 原则 。 因为商业银行 的资金来源主要是吸收社会存款, 而将这部分资金投向期限较

12、长的房地产项目不符合银行资产流动性 、 安全性的要求, 容易 造成清偿危机, 产生金融风险 。 在成熟规范的市场中, 房地产开 发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式, 在一级市场以外, 还应存在着发达的证券化二级市场 。 在这个 二级市场上, 各种房地产金融工具同时存在, 包括投资基金 、 信 托证券 、 指数化证券等等 。 房地产证券化可以促使房地产经营 专业化, 实现资源的合理配置 。3、 房地产企业要提高自身的抗风险能力 。 房地产企业自身应增强管理能力 、 市场竞争能力 、 风险控制能力和诚信度, 提高 抗风险能力 。 作为资金密集型产业, 房地产业的规模经济效应 较其

13、他行业尤为明显 。 规模小的开发商的单位成本居高不下, 在广告策划 、 营销推广 、 环境改造 、 配套设施 、 物业管理等方面 规模较大的公司占有明显优势 。 此外, 规模大尤其是具有较强 现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权 。 因此, 房地产业内部适度的资本集中, 能有效地节约房地产开 发和经营成本, 提高抗风险能力 。4、 银监会要充分发挥监管作用和服务功能 。 银监会应加快 发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用, 完善 监管手段, 提高监管能力, 充分发挥其监管作用和服务功能 。 激 励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习 惯, 彼此建立起互

14、信 、 互利的信用关系, 确立失信成本递增的违 约制裁机制, 严惩欺骗和违约行为, 在全社会范围内营造起诚 实守信的氛围和环境, 促进金融稳定 。5、 提高商业银行的风险防范能力 。 商业银行自身应加强管 理, 提高风险防范能力 。 首先, 商业银行要建立和完善房地产市 场分析 、 预测和监测指标体系, 建立和扩大房地产市场信息来 源, 及时关注各地房地产市场的发展变化情况, 提高对房地产 市场发展形势的分析预测能力; 要加强产业政策研究, 制订与 产业政策相互协调的房地产信贷政策; 要加强对房地产行业周 期波动的研究, 防范市场风险于未然 。 其次, 信贷从业人员必须 树立牢固的风险意识和良

15、好的职业道德意识, 在调查环节尽职 尽责, 认真做好贷前调查工作, 及时分析信贷业务的客户风险 和经营风险, 研究信贷风险防范措施 。信贷审批人员应在审批环节严格把关 。 一是分析项目是否 符合国家宏观政策; 二是分析项目投资资金组成的合理性和来 源的可靠性, 项目资本金比例是否达到国家规定的比例, 自有 资金是否到位, 部分销 (预 售收入作为投资来源是否可行等; 三是分析项目总投资的合理性, 如建安成本是否过高等; 四是 分析项目的合法合规性, 结合 “ 四证 ” 分析有无超规划 、 超容积 率等情况; 五是分析项目抗风险能力, 结合成本 、 净现金流量 、 投资收益率 、 敏感性因素分析等指标进行分析; 六是分析项目 的市场前景及其竞争力, 要结合产品价格 、 项目所在地的位置 、 规划布局和建筑设计 、 开发商的品牌等因素分析; 七是分析担 保措施, 抵押物是否足值 、 变现能力是否强, 保证人保证能力