当前拆迁补偿中存在的问题研究

1、当前拆迁补偿中存在的问题研究摘要 在旧房拆迁过程中，被拆迁方与拆迁方常常因为拆迁补偿发生矛盾。文章从多方面对当前拆迁补偿中存在的问题进展了认真的分析和研究，并提出了针对性解决方法。关键词拆迁补偿；问题；方法随着我国城市化进程的不断加快，城市建立对于土地的需求也快速增长。为满足城市建立用地的需求，地方政府一方面征收农村集体土地，并将这些土地转变为城市建立用地，一方面通过拆迁城市旧房获得城市建立用地。在上述获得城市用地的方式中，拆迁旧房是最主要的方式，这种方式既满足率城市建立对土地的需求，有改善了城市的居住环境，提升了城市的形象。但是，在旧房拆迁过程中，被拆迁方与拆迁方常常因为拆迁补偿发生矛盾，有

2、的大打出手，有的诉诸法律。在这种情况下，研究拆迁补偿中存在的问题，对于化解被拆迁方与拆迁方之间的矛盾，推动城市化进程就具有了非常重要的现实意义。1 当前拆迁补偿中存在的问题1.1 集体土地征用补偿制度不尽完善在我国?宪法?中规定，政府对于集体土地拥有征用权，但是对于详细补偿并没有任何规定，这样，从法律层面上来讲，对于集体土地，我国公民就面临着保障缺乏的难题。此外，由于我国地域广，地区之间经济开展不平衡，贫富差距较大，集体土地的种植构造、耕作程度也存在着较大的差异，土地创造的经济价值也不尽一样，其补偿标准也各不一样。最后，由于区域之间的开展不平衡，与农民现有的经济根底与今后生活的需要，当前的补偿

3、标准无法保障或改善农民现有的生活，为今后生活考虑，假设补偿标准相对较低，便会导致拆迁补偿问题1。在拆迁补偿过程中，被拆迁人与拆迁人的民事主体关系是平等的，而建立在这种民事主体平等关系之上的拆迁补偿程序也必然是透明的。但是因为拆迁人与政府之间常常存在着非常亲密的关系，处于绝对的强势地位，这样就将被拆迁人置于非常被动的地位。在这种情况下，拆迁人与被拆迁人甚至根本不对拆迁补偿进展协商，部分地区甚至只是简单地发布一个拆迁公告，拆迁公告上对拆迁补偿进展简单的阐述，根本不涉及拆迁补偿程序，对于这样的拆迁补偿，被拆迁人只能被动承受。正是因为拆迁补偿程序模糊不清，使得拆迁人与被拆迁人处于对立关系之中，同时，部

4、分被拆迁人还可以通过走关系获取更多的拆迁补偿，使得被拆迁人之间本来平等的关系转变为不平等的关系。这样就经常导致抗拆迁事件的发生2。1.3 拆迁补偿范围模糊不清按照我国?城镇房屋拆迁管理条例?规定，拆迁补偿既可以以货币进展补偿，还可以实行产权调换。货币补偿金额按照被拆迁建筑的区位、建筑面积、用途等因素由房地产市场进展评估，并根据评估的价格确定。其详细方法由省市等各级人民政府规定。对于调换房屋产权的，须按照?城镇房屋拆迁管理条例?的规定，对被拆迁房屋的补偿金额以及条换房屋的价格进展计算，并将产权调换差价结清。这样，外表上看?城镇房屋拆迁管理条例?似乎对被拆迁人的经济利益进展了全面考虑，表达出等价交

5、换原那么。但是?城镇房屋拆迁管理条例?过分抽象，且弹性太大，缺乏理论操作性。实际上，在对旧有房屋的评估过程中，相关单位并没有严格的拆迁补偿范围标准，在价值的评估上，只是对房屋的经济价值进展评估，其中不但不包括土地出让金、搬迁损失费、装修材料费以及适当的救济补偿，甚至还不包括其他的隐形损失等。但是重新开发建立的商品房，其销售价格除了包含土地出让金外，还包括支付给被拆迁人的补偿费用、市政建立配套费用、经营本钱、装修本钱与开发商自身获取的利润。这样常常导致被拆迁人在得到补偿款后买不起商品房，或者在调换产权后难以支付商品房比原来房屋多出面积的价款3。在这种情况下，就会经常导致抗拆迁事件的发生。1.4

6、房地产评估缺乏标准目前，对于房屋拆迁赔偿的房地产评估非常不标准，相当多的市场评估机构缺乏资质，甚至直接由政府出面组成评估机构，其评估人员资质自然良莠不齐，甚至根本不具备任何评估资质，这样就导致拆迁赔偿评估缺乏科学性、准确性，甚至拆迁赔偿价格严重偏离房屋价值。在房屋拆迁赔偿过程中，估价机构难以独立进展赔偿，正常价格评估常常受到政府或者其他机构干预，部分政府单位为了将补偿标准降到最低，常常直接出面干预价格评估，导致房屋拆迁评估价格严重偏低。在房屋拆迁评估过程中，为承揽评估业务，部分评估机构常常迎合某些单位或个人的需要，假评估、乱评估，违规进展评估，甚至出具严重偏离房屋实际价值的违规评估报告4。1.

7、5 片面扩大公共利益界定的范畴由于公共利益本身界定的范畴并不确定，也没有较为统一的界定标准，这样就导致部分地方政府管理人员打着“公共利益的旗号，违法违规征收公民的房屋与土地，然后再将这些土地以政府的名义批给房地产开发商，从而谋取不正当的权益。在城镇化建立过程中，城镇建立，尤其是城镇居民住宅建立主要是由开发商进展的，这样常常导致开发商打着“公共利益的招牌开发城镇居民住宅，并按照“公共利益给房屋的所有者进展赔偿，其本质上是打着“公共利益的招牌对公民房屋所有权的剥夺与损害。2 解决当前拆迁补偿中存在问题的方法2.1 依法完善城镇房屋拆迁相关条例认真分析我国?城镇房屋拆迁管理条例?，我们不难发现，该条

8、例的制定主要是从管理者的角度进展的，而不是从物权保护的角度进展的，这样就导致在房屋拆迁过程中行政过多干预现象的出现。在市场经济时代，任何主体都必须严格按照法律的规定行使权利并履行义务，在房屋过程中，也必须依法完善城镇房屋拆迁相关条例。而相关条例必须包含下面的内容：第一，房屋拆迁必须有明确的目的，严格区分商业工程与公益工程，并且不同的工程要制定出不同的管理方法。第二，房屋拆迁必须由一定行政级别的政府机构进展，对于不具备相关资格的政府机构、单位或者个人严格进展约束，假设超越行使权利，进展房屋拆迁或者对房屋拆迁进展干预，必须依法进展处分。第三，明确房屋拆迁赔偿标准。在赔偿标准制定的过程中，必须认真分

9、析地区之间经济开展的差异，按照地区经济差异分别制定不同的房屋拆迁赔偿标准，并且按照地区经济的开展对赔偿标准适时进展调整。第四，严格房屋拆迁程序。房屋拆迁赔偿程序，必须以法律法规的形式进展规定，只有以法律法规的形式进展规定，才能对政府机关形成约束。同时，要明确拆迁程序的详细施行细那么，施行细那么越详细，对房屋所有者的保护力度也就越大。对于由于市场变化存在不确定性的拆迁细那么上，必须建立一定程序的监视机制，并且以法律的形式对这些监视机制进展约束。 2.2 明确补偿程序在土地使用之前，土地使用者必须依法向政府提出土地使用申请，并提供使用土地所必须的相关证明。在收到申请后，政府必须按照相关程序对土地使

10、用申请进展严格的审查，在审查过程中，本着公平、公正、公开的原那么，政府管理人员要广泛听取各方面的意见，并举行听证会，假设审查符合相关规定，那么向土地使用者颁发房屋拆迁容许证，否那么，那么不予颁发。政府在颁发房屋拆迁容许证之后，要进展公告，并对相关拆迁事宜进展明确的说明，并根据相关标准给予房屋所有者足量发放补偿金。房屋所有者在领取足量的补偿金后，要按照规定的时间进展搬迁。2.3 明确拆迁补偿范围按照我国?城镇房屋拆迁管理条例?相关规定，房屋拆迁补偿范围主要包括房屋所有权、收益权以及附属物所有权，补偿的收益包括消费经营产生的预期收益、租金、拆迁必需的费用等。为保证房屋所有者的权利，必须明确上述补偿

11、范围。而要想明确补偿范围，首先要对不同地方政府的补偿规定给予严格的监视与管理，对于不符合相关规定，或者不合理的补偿，必须提出整改意见，并责令其进展修改，并对整改完成的补偿范围进展认真的审查。其次，要鼓励个地方政府尽最大可能扩大房屋补偿范围，保证房屋所有权者合法权益，防止发生拆迁补偿冲突。2.4 依法标准房地产评估为保证房屋所有者的经济利益不受进犯，必须依法标准房地产评估。首先必须依法界定市场评估机构资质，对于缺乏资质的房地产评估机构坚决进展关停。其次，严格防止政府出面组成评估机构，对于政府出面组成的房地产评估机构，必须撤销。再次，政府机关人员要严格约束自己的行为，不得因为个人私欲直接出面干预房

12、地产价格评估。最后，政府要加强对房地产评估单位的监视与管理，实在防止房地产评估单位之间的不当竞争，防止为承揽评估业务，迎合某些单位或个人的需要，搞假评估、乱评估，违规评估，甚至出具严重偏离房屋实际价值违规评估报告现象的发生。2.5 明确公共利益按照我国?城镇房屋拆迁管理条例?规定，只要是符合城镇规划，对城镇旧区改造以及生态环境改善，有利于保护文物古迹的房屋拆迁，都可认定为“公共目的，但这个规定中并没有对商业工程和公共工程进展区分。按照国际上的惯例，公共利益主要包括国防、公共活动场所、环境保护等方面。由此看来，社会公共利益是指全体社会成员的共同利益，是与社会整体稳定与开展亲密相关的。要想明确公共利