北京郊区固安区域房地产市场研究

1、固安区域固安区域+市场研究市场研究问题聚焦。问题聚焦。本报告是严格保密的。一小时交通圈一小时交通圈一小时交通圈一小时交通圈亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州廊坊廊坊顺义顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州廊坊廊坊顺义顺义京哈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速问题聚焦问题聚焦区域印象区域印象北京北京1小时交通圈城镇组团中，发展相对滞后的非热点小时交通圈城镇组团中，发展相对滞后的非热点外围城镇外围城镇,区域竞争力有限区域竞争力有限1 1小时交通圈城

2、镇：小时交通圈城镇：u燕郊：京哈高速，快速公交通达；房地产成熟发展区域；区域配套有限；u大厂：京哈高速，快速公交可达；房地产起步发展区域；区域配套匮乏；u香河：京沈高速，快速公交可达；家具产业、房地产发展区域；区域配套匮乏；u廊坊：京津塘高速，快速公交可达；自身产业发展完善、房地产成熟发展区域；区域配套完善；u永清：京津塘、廊霸路；自然环境良好，房地产启动区域；区域配套匮乏；u固安：京开高速，快速公交可达；农工业、房地产启动发展区域；区域配套匮乏；本报告是严格保密的。永清县永清县固安县固安县廊坊市廊坊市n固安-北京南四环: 京开高速路程约40公里；n固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里

3、n固安-永清县：廊涿线约20公里；n固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；n固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；京津南通道京津南通道密涿高速密涿高速京九铁路京九铁路固安县概况：固安县概况：u总面积698.73平方公里u2008年末总人口416670人u主导产业：农业与大兴县紧邻，且有交通联系紧密与大兴县紧邻，且有交通联系紧密固安县产业结构比例固安县产业结构比例数据来源:2009廊坊经济统计年鉴问题聚焦问题聚焦区域印象区域印象农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇无强势区域价值吸引力无强势区域价值吸引力本

4、报告是严格保密的。主要客户流向燕郊燕郊均价：7500元/平米产品形式：普宅交通方式：公交、自驾车刚需主流热点选择区域香河香河均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：自驾车刚需主流选择区域大厂大厂均价：4500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车刚需选择区域廊坊廊坊均价：65007500元/ 平米产品形式：普宅交通方式：自驾车内向型市场，北京客户鲜少固安固安均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车刚需选择区域永清永清均价：5500元/平米 产品形式：别墅、类低密交通方式：自驾车 低密度首置客群选择区域次要客户流向亦庄亦庄房山房山大兴大兴

5、燕郊燕郊通州通州一小时交通圈一小时交通圈廊坊廊坊顺义顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州一小时交通圈一小时交通圈廊坊廊坊顺义顺义京哈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速问题聚焦问题聚焦区域市场区域市场热点区域热点区域共享北京支付能力有限的刚需客群，受区域发展限制，共享北京支付能力有限的刚需客群，受区域发展限制，当前阶段属认知度有限区域当前阶段属认知度有限区域北京北京永定河永定河106国道国道低密度项目普宅项目核心区核心区区域内市场处于起步阶段，区域市场

6、同质化竞争严区域内市场处于起步阶段，区域市场同质化竞争严重，本项目处于现有认知较低的南部区域重，本项目处于现有认知较低的南部区域固安市场目前主要代表项目固安市场目前主要代表项目北部区域北部区域南部区南部区域域市场分析市场分析板块分析板块分析以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台价格集中在5500-6500元/平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售400套，新政后每月8-9套；规划中新城区域，价格主要集中在5800-6200元/平米；京御系列，不同产品系均有，品牌具有一定知名度 ，大卫城8月8日开盘，续客4月4000组左右，均价53006000元/平米；u固安的房地产市场处于固安的房地产市场处于

7、房地产发展初级房地产发展初级阶段阶段 ，多数为当地开发商，多数为当地开发商，中小规模项中小规模项目为主目为主；u市场市场同质化同质化竞争严重，户型均以竞争严重，户型均以80-10080-100平米平米两居为主力供应（占比两居为主力供应（占比70%70%左右），左右），一居面积一居面积6060平米左右，三居平米左右，三居100-130100-130平米平米之间，建筑类型多以之间，建筑类型多以小高层板楼小高层板楼为主，中为主，中小规模为主；小规模为主；本报告是严格保密的。20102010年年20112011年年目目前前在在售售未未来来供供应应恒基现代城恒基现代城天顺家园天顺家园红城红城方城馨苑方城

8、馨苑汇丰家园汇丰家园孔雀大卫城孔雀大卫城橘洲橘洲万汇广场万汇广场北京第九区北京第九区6868、110110平米的一居，平米的一居，8585、9797平米二居，平米二居，118118、120120、139139平米的三居，供应量平米的三居，供应量3737万平米万平米1 1居居5959平米，平米，2 2居居70-8070-80平米，平米，3 3居居115115平米，供应量平米，供应量16001600多套多套中宏新界中宏新界76-9076-90平米两居，平米两居，120120平米三居，供应量约平米三居，供应量约4040万平米万平米 以二居以二居90-10090-100平米为主，供应量平米为主，供应量

9、5 5万平米万平米一居一居40-6040-60平米，二居平米，二居67-8767-87平米，三居平米，三居91-12591-125平米，供应量平米，供应量4040万平米万平米供应量供应量5 5万平米万平米一居约一居约6060平米；二居约平米；二居约9090平米左右；三居平米左右；三居110-135110-135平米，未来供应量平米，未来供应量8383万平米万平米以以80-9080-90平米两居为主，未来供应量平米两居为主，未来供应量1414万平米万平米以以89-12889-128平米两居为主，未来供应量平米两居为主，未来供应量1010万平米万平米以以85-9785-97平米两居为主，未来供应量

10、平米两居为主，未来供应量1414万平米万平米未来将面临多层面的激烈竞争，主要为区域内同未来将面临多层面的激烈竞争，主要为区域内同期开发的京御系、绿洲项目期开发的京御系、绿洲项目未来供应量未来供应量150150万平米万平米20122012年年市场内同期存在多个大规模开发项目，市场内同期存在多个大规模开发项目，京御集团旗下京御集团旗下的的孔雀大卫城和廊坊京御地孔雀大卫城和廊坊京御地块块，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超过，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超过400400万平米万平米廊坊京御地块廊坊京御地块未来供应量未来供应量180180万平米万平米绿洲地产地块绿洲地产地块外向型、高品质主要竞争竞

11、争锁定问题聚焦问题聚焦区域市场区域市场问题聚焦问题聚焦核心问题核心问题Q1: Q1: 寻找区域机会寻找区域机会, ,挖掘区域发展价值，突破现有区域挖掘区域发展价值，突破现有区域 竞争劣势竞争劣势Q2: Q2: 寻找市场机会寻找市场机会, , 挖掘自身价值体系，突破激烈综挖掘自身价值体系，突破激烈综 合性市场竞争合性市场竞争审视现有区域认知、市场基础、本体条件与目标实现间存在的问题审视现有区域认知、市场基础、本体条件与目标实现间存在的问题世联的大盘操作经验世联的大盘操作经验大盘操作，有规可循：大盘操作，有规可循：不是随行就市，大盘也可把握、可控制不是随行就市，大盘也可把握、可控制启势炒作区域奠定

12、形象，灵活应变产品升级，精神属性传递生活方式启势炒作区域奠定形象，灵活应变产品升级，精神属性传递生活方式控制卖点、控制节奏、控制价格控制卖点、控制节奏、控制价格远郊大盘，看发展、看客户远郊大盘，看发展、看客户紧抓区域发展前景，把握客户真实需求紧抓区域发展前景，把握客户真实需求机会寻找。机会寻找。p区域机会寻找区域机会寻找p市场机会寻找市场机会寻找p价值体系建立价值体系建立区域机会区域机会 从城市发展视角寻找机会从城市发展视角寻找机会区域机会区域机会凭借优越的地理位置，固安将在北京城市发展过程中受凭借优越的地理位置，固安将在北京城市发展过程中受到南城发展计划、第二机场建设、大七环发展的多重利到南

13、城发展计划、第二机场建设、大七环发展的多重利好影响，取代东部方向成为新的城市发展热点好影响，取代东部方向成为新的城市发展热点北京城市定位北京城市定位国家首都世界城市世界城市文化名城宜居城市大七环范围的北京城 世界城市 2005年2010年2015年2020年2050年中关村、CBD、金融街的逐渐成熟CBD东扩、东扩、“南城计划南城计划”、首都国际第二机场等、首都国际第二机场等 带动北京全面发展，特别是向东南方向的延伸带动北京全面发展，特别是向东南方向的延伸北京城市发展北京城市发展近期远期远景内容来源于北京城市总体规划20042020 北京市2010年政府工作报告区域机会区域机会北京城市未来城市

14、北京城市未来城市西部西部发展发展带带东部东部发展发展带带中心城中心城区域区域山区区域山区区域山区区域山区区域“两轴两带多中心”北京城市发展格局北京城市发展格局中心城区不断升级完善，东部区域首先启动，西部区域以生态涵养发展为主，形成多点带动的城市格局高度发展新城高度发展新城 /05年启动重点新城年启动重点新城 通州通州现代国际化新城，北京未来城市综合服务中心现代国际化新城，北京未来城市综合服务中心；主要功能行政办公、商务金融、文化、会展行政办公、商务金融、文化、会展等。亦庄亦庄高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜业宜居新城；宜业宜居新城；顺义顺义北京

15、绿色国际港北京绿色国际港；主要功能现代制造业、空港现代制造业、空港物流、会展、国际交往、体育休闲等物流、会展、国际交往、体育休闲等；发展中新城发展中新城 /0910年启动新城年启动新城大兴大兴宜居、宜业的，具有综合性区域服务职能的京宜居、宜业的，具有综合性区域服务职能的京南绿色新城南绿色新城；主要功能生物医药等现代制造业生物医药等现代制造业、商业物流、商业物流、文化教育等文化教育等；房山房山首都西南枢纽、友好产业新区、山水文化名城、首都西南枢纽、友好产业新区、山水文化名城、宜居城市宜居城市；主要功能现代制造业、新材料产业现代制造业、新材料产业、物流、旅游物流、旅游服务、教育等服务、教育等；昌平

16、昌平科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城主要功能高新技术研发与生产、旅游服务、教育等高新技术研发与生产、旅游服务、教育等；怀柔怀柔国际交往中心组成部分，生态友好型都市产业国际交往中心组成部分，生态友好型都市产业园区和重要的科技创新及成果转化基地；园区和重要的科技创新及成果转化基地；主要功能会议、会议、旅游、休闲度假、影视文化等旅游、休闲度假、影视文化等；密云密云国际交往中心组成部分，环境优美、舒适宜居、国际交往中心组成部分，环境优美、舒适宜居、节约高效、社会和谐的生态新城节约高效、社会和谐的生态新城；主要功能科技含量高、科技含量高、无污染的都市型工业

17、、旅游度假、会议培训等无污染的都市型工业、旅游度假、会议培训等；门头沟门头沟西部综合服务中心的发展平台，生态、旅游西部综合服务中心的发展平台，生态、旅游宜居新城；宜居新城；主要功能文化娱乐、商业服务、旅游服务等文化娱乐、商业服务、旅游服务等；未启动新城未启动新城 延庆延庆北京联系西北地区的交通枢纽、北京国际化旅北京联系西北地区的交通枢纽、北京国际化旅游休闲区；游休闲区；主要功能都市型工业、旅游、休闲度假、物流等都市型工业、旅游、休闲度假、物流等；平谷平谷北京东部物流、休闲度假及绿色农业基地北京东部物流、休闲度假及绿色农业基地；主要功能都市型工业和现代制造业、物流、休闲度假等都市型工业和现代制造

18、业、物流、休闲度假等；东部新城引领新城快速发展，目前已基本成形，部分区东部新城引领新城快速发展，目前已基本成形，部分区域进入升级阶段，南部近城的远郊区县正处于全面启动域进入升级阶段，南部近城的远郊区县正处于全面启动阶段，发展空间巨大；阶段，发展空间巨大；内容来源于北京城市总体规划20042020通州通州顺义顺义亦庄亦庄昌平昌平房山房山大兴大兴怀柔怀柔密云密云门头沟门头沟延庆延庆平谷平谷区域机会区域机会北京新城发展阶段北京新城发展阶段京沈亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州一小时交通圈一小时交通圈廊坊廊坊顺义顺义京哈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机

19、场快速新城发展带动外围城镇的发展，东部区域为发展成熟片新城发展带动外围城镇的发展，东部区域为发展成熟片区，发展空间及后续动力有限，南部区域在城市发展主区，发展空间及后续动力有限，南部区域在城市发展主线上，发展前景良好，主流影响力、吸引力建立中线上，发展前景良好，主流影响力、吸引力建立中交通圈范围确定通过Google Earth测量 / 规划发展情况来源于北京城市总体规划20042020/北京市2010年政府工作报告北京南部区域：北京南部区域：2010年初开始启动的南城计划推动了整个南部区域的发展，之后第二机场落户大兴的利好消息又给南部区域增添了很多机会，并通过辐射作用间接影响到了廊坊、固安、永

20、清等县市廊坊：城市升级阶段；廊坊：城市升级阶段；固安：起步阶段；固安：起步阶段；永清：起步阶段；永清：起步阶段；固安：固安：由南部发展带动，结合自身城市升级改造，正在加速发展。产业园的不断完善也起到一定的助推作用。刚起步，发展中刚起步，发展中北京东部区域：北京东部区域：2000年起由CBD发展带动整个东部区域，另外由于首都机场的辐射效果，东部区域逐步发展至通州乃至燕郊，而近期香河、大厂区域也稳步发展起来。燕郊：发展成熟；燕郊：发展成熟；香河及大厂：起步阶段；香河及大厂：起步阶段；区域机会区域机会北京近郊区县发展北京近郊区县发展区域机会区域机会 从城市发展视角寻找机会从城市发展视角寻找机会区域机

21、会区域机会u处于北京世界级城市发展体系的重点发展方向上处于北京世界级城市发展体系的重点发展方向上u处于近期快速推动发展线路之上，发展空间及机会巨大处于近期快速推动发展线路之上，发展空间及机会巨大u区域影响力及吸引力将在区域发展进程中快速强势化区域影响力及吸引力将在区域发展进程中快速强势化区域机会区域机会 从世界级城市视角寻找机会从世界级城市视角寻找机会 从重大规划、设施建设视角寻找机会从重大规划、设施建设视角寻找机会区域机会区域机会据丰台区相关负责人透露：首都第二机场首都第二机场“落地落地”大兴已成大兴已成“定局定局”，预计1010月份对外公布月份对外公布，北京市有关方面低调处理相关事宜，但业

22、已抽调人手到大兴开展前期工作。大兴区已经为新机场预留了备用地，该预留地目前已具备建设机场的基本框架，并已在已在拆除违章建筑拆除违章建筑。 大兴新城规划大兴新城规划中第中第126126条条明确指出：“要做好第二机场落户大兴的准备做好第二机场落户大兴的准备，预留足够的用地，严格控制预留用地的端净空和侧净空区域，适时开展与新空港配套的集疏运交通设施建设的规划准备工作。”北京首都国际机场相关负责人透露：新机场不会与现在的机场错位发展不会与现在的机场错位发展，而将同样建成一座大型枢纽机场大型枢纽机场，建设规模会满足每年60006000万人次万人次的客流需求，但不会一次建成运营，而是根据需求分期建成。空港

23、经济将为城南区域经济新的增长极，强势占位城市空港经济将为城南区域经济新的增长极，强势占位城市发展极点，快速摆脱现有区域竞争局面发展极点，快速摆脱现有区域竞争局面区域机会区域机会第二机场选址第二机场选址 第二机场第二机场约约3 3公公里里固安固安广阳广阳永清永清本报告是严格保密的。第二机场预计20202020年年达到4000万吞吐量区域机会区域机会第二机场定位及发展第二机场定位及发展n第二机场的设计吞吐量8000万1亿，即使按照目前的增长量预测首都第二机场的旅客吞吐量也将排名于世界顶级；n并且，按照发改委的说法，预计2015年建成运营，将是下一个时代的机场；全球前十大机场年旅客吞吐量（全球前十大

24、机场年旅客吞吐量（20082008年）年）数据来源：国际机场协会数据来源：国际机场协会万人次/年首都机场2009年11月30日年吞吐量达到6000万第二机场的设计吞吐量8000万1亿定位为现代化世界顶级机场，建设开发时序长达定位为现代化世界顶级机场，建设开发时序长达25年，年，初期建设与快速发展期将持续至初期建设与快速发展期将持续至2020年年吞吐量吞吐量年年2015201520202020202520252030203020352035第二机场拟投入使用第二机场拟投入使用预计达到4000万年吞吐量预计达到8000万年吞吐量设计运力8000万1亿初建期初建期成长期成长期发展期发展期成熟期成熟期

25、本报告是严格保密的。粗放的、低效的、单一的土地利用方式集约的、高效的、复合的利用方式由到高端的、高附加值的产业由到低端的、低附加值的产业由到由到单一的公路交通，不完善的配套立体交通体系完善的生活配套高建筑密度的工业区宜产宜居宜商宜游的新城市社区设施生活化社区设施生活化发展理念：以价值为导向的新一代空港新城市，突出发展理念：以价值为导向的新一代空港新城市，突出“公园化、体验化、生活化、娱乐化公园化、体验化、生活化、娱乐化”区域机会区域机会第二机场定位及发展第二机场定位及发展区域机会区域机会固安之于第二机场固安之于第二机场固安作为业态提升型空港市镇，未来将提供办公、产固安作为业态提升型空港市镇，未

26、来将提供办公、产业及提升生活质量的综合性配套设施业及提升生活质量的综合性配套设施城市配套成熟具备综合性发展基础具备人才资源基础有发达的外向型交通网络具备一定的产业基础并且有升级趋势具备良好的自然资源基础有一定旅游资源基础具备生态产业基础具备旅游服务配套基础有足够多的发展空间与机场核心城交通联系紧密与机场交通联系紧密具备工业用地资源具备吸引产业人口基础广阳广阳复合发展型空港市镇复合发展型空港市镇永清永清资源导向型空港市镇资源导向型空港市镇固安固安业态提升型空港市镇业态提升型空港市镇本报告是严格保密的。业态提升型机场市镇通过机场驱动产业升级业态提升型机场市镇通过机场驱动产业升级或完善产业链，有专业

27、的产业功能或完善产业链，有专业的产业功能拉斯科琳娜的总部办公楼拉斯科琳娜的总部办公楼斯劳贸易产业园斯劳贸易产业园巴黎巴黎北部北部IIII商务区商务区功能特点：功能特点：p依托机场，以某类产业为主要驱动力形成或发展的城镇，都有较成依托机场，以某类产业为主要驱动力形成或发展的城镇，都有较成熟的产业园或产业集中区；熟的产业园或产业集中区；p有吸引产业人口的居住、公建配套设施，能够形成一个综合服务的有吸引产业人口的居住、公建配套设施，能够形成一个综合服务的中心；中心；空间特点：空间特点：p产业用地比例突出产业用地比例突出p有相当比例的居住用地和配套用地有相当比例的居住用地和配套用地p生态绿地占一定比例

28、生态绿地占一定比例设施类型：设施类型：p写字楼、科技园区、数据中心、文化娱乐综合体、公园、会展中心、写字楼、科技园区、数据中心、文化娱乐综合体、公园、会展中心、购物中心购物中心代表案例：代表案例：p维拉潘特（戴高乐机场）、拉斯科琳娜（达拉斯维拉潘特（戴高乐机场）、拉斯科琳娜（达拉斯- -沃斯堡机场）、沃斯堡机场）、巴黎北部巴黎北部市镇市镇( (巴黎戴高乐机场巴黎戴高乐机场) )、埃格姆（伦敦希思罗机场）、埃、埃格姆（伦敦希思罗机场）、埃尔克格罗夫（美国芝加哥奥黑尔机场）尔克格罗夫（美国芝加哥奥黑尔机场）区域机会区域机会固安之于第二机场固安之于第二机场本报告是严格保密的。固安工业园已经形成了良好

29、的投资结构，信息产业固安工业园已经形成了良好的投资结构，信息产业产业占据主导地位产业占据主导地位固安工业园区品牌效应逐渐扩大固安工业园区品牌效应逐渐扩大固安工业园三大主导产业信息产业、汽车零部件信息产业、汽车零部件和机械制造和机械制造所占的投资比例之和达到了91%，其中信息产业投资额度所占比例达到了53%，占园区投资额度的半壁江山。跨国公司最佳投资开发区跨国公司最佳投资开发区中国十大最具投资价值工业园区中国十大最具投资价值工业园区2008中电绿环奖中电绿环奖绿色制造最佳基地绿色制造最佳基地中国最具投资价值十大环保园区中国最具投资价值十大环保园区最佳通信产业基地最佳通信产业基地河北省高新技术区域

30、特色产业基地河北省高新技术区域特色产业基地河北省高新技术区域特色产业基地河北省高新技术区域特色产业基地河北省发展速度最快园区河北省发展速度最快园区最具投资潜力省级十强开发区最具投资潜力省级十强开发区资料来源：固安工业园网站资料来源：固安工业园网站以现有信息产业为基础通过机场驱动产业升级或完善产业链，以现有信息产业为基础通过机场驱动产业升级或完善产业链，形成专业的产业功能，带动规模产业人口进驻形成专业的产业功能，带动规模产业人口进驻p 以现有信息产业为基础，依托机场，以信息产业为主要驱动力形成或发展的城镇，形成较成熟以现有信息产业为基础，依托机场，以信息产业为主要驱动力形成或发展的城镇，形成较成

31、熟的产业园或产业集中区；的产业园或产业集中区；区域机会区域机会固安之于第二机场固安之于第二机场区域机会区域机会 从重大规划、设施建设视角寻找机会从重大规划、设施建设视角寻找机会区域机会区域机会u作为第二机场重要组成部分，区域升级指日可待，基础设施建设，高等级作为第二机场重要组成部分，区域升级指日可待，基础设施建设，高等级生产、生活配套即将落地生产、生活配套即将落地u在现有产业基础上大力推进产业发展，带来大规模产业人口进驻在现有产业基础上大力推进产业发展，带来大规模产业人口进驻u机场大规模建设与前期快速发展阶段与本项目开发时序吻合度高，可充分机场大规模建设与前期快速发展阶段与本项目开发时序吻合度

32、高，可充分利用机场开发进程带来的各项利好利用机场开发进程带来的各项利好区域机会区域机会 机会点：多重规划利好下的快速区域价值增长机会点：多重规划利好下的快速区域价值增长Q1: Q1: 寻找区域机会寻找区域机会, ,挖掘区域发展价值，突破现有区域竞争劣势挖掘区域发展价值，突破现有区域竞争劣势 价值点：价值点：p城市级别规划利好，与房山、大兴南城区城市级别规划利好，与房山、大兴南城区域共享，突破城市发展方向竞争阻隔；域共享，突破城市发展方向竞争阻隔；p交通体系建立完善，高速路、快速公交、交通体系建立完善，高速路、快速公交、轨道交通均投入使用；轨道交通均投入使用；p 城市级别综合配套规划建设中城市级

33、别综合配套规划建设中 p城市群级别规划利好，与大兴、广阳、永城市群级别规划利好，与大兴、广阳、永清共享，突破南部区域竞争阻隔；清共享，突破南部区域竞争阻隔；p强势带动京冀两地区域发展；强势带动京冀两地区域发展；p 高层级现代化综合配套规划建设中；高层级现代化综合配套规划建设中； p空港新城级别规划利好，区域独享，突破空港新城级别规划利好，区域独享，突破空港新城各市镇间竞争阻隔；空港新城各市镇间竞争阻隔；p机场建设中发展时序利好明显；机场建设中发展时序利好明显；p现代化国际化市镇级别配套规划建设中；现代化国际化市镇级别配套规划建设中；p高端产业人口进驻将有效推动区域生活需高端产业人口进驻将有效推

34、动区域生活需求不断升级；求不断升级； 机会寻找。机会寻找。p区域机会寻找区域机会寻找p市场机会寻找市场机会寻找p价值体系建立价值体系建立市场机会市场机会 从北京外围区域市场发展视角寻找机会从北京外围区域市场发展视角寻找机会市场机会市场机会北京内城北京内城NEWS房地产市场发展成熟区域房地产市场发展成熟区域东部：2000年CBD启动开始，随着CBD的成熟，房地产市场也成熟起来，现处于深耕、完善阶段北部：随着北部居住区及中关村、上地区域的发展逐步成熟，房地产市场也成熟起来，现处于深耕、完善阶段客户认知高、区域发展有限客户认知高、区域发展有限房地产市场发展受限制区域房地产市场发展受限制区域西部：西部

35、山地及绿地覆盖较大，基于此，区域内可用于房地产开发的地块有限，而可开发地块已较为成熟，且暂未有明显规划利好，现处于深耕、完善阶段客户认知较高、区域发展有限客户认知较高、区域发展有限房地产市场快速发展区域房地产市场快速发展区域南部：较为落后，但2010年开始启动的“南城计划” ，以及首都国际第二机场落户大兴的消息都推动着南部区域快速发展，现处于快速发展阶段客户认知较差、区域发展空间巨大客户认知较差、区域发展空间巨大随城市发展方向转变，北京南部是未来房地产市场随城市发展方向转变，北京南部是未来房地产市场的重要发展方向的重要发展方向北京东部及北部区域通过北京东部及北部区域通过10-20年的发展，年的

36、发展，都已经较为成熟，待开发空间有限，而西都已经较为成熟，待开发空间有限，而西部由于受地域情况的影响发展有限。部由于受地域情况的影响发展有限。相比之下，南部较为落后，但发展空间巨相比之下，南部较为落后，但发展空间巨大，于此同时由于政府的政策导向，南部大，于此同时由于政府的政策导向，南部必然成为北京房地产市场发展的重要方向必然成为北京房地产市场发展的重要方向市场机会市场机会固安市场之于北京固安市场之于北京以环线交通为客群流动路径，南部区域以环线交通为客群流动路径，南部区域市场在区域升级推动下，凸现区域市场市场在区域升级推动下，凸现区域市场优势，愈发分流被动外溢客群优势，愈发分流被动外溢客群主要客

37、户流向顺义顺义均价：1.5-1.8万元/平米产品形式：普宅、别墅、类低密交通方式：公交、自驾车产业：空港会展渡假通州通州均价：1.5-1.6万元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：轨道、公交产业：CBD配套燕郊燕郊均价：7500元/平米产品形式：普宅交通方式：公交、自驾车产业：无(规划产业园)香河香河均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：自驾车产业：家具城大厂大厂均价：4500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车产业：无房山房山均价：1.3-1.5万元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：轨道、公交、自驾车产业：CSD化工物流大兴大兴均价：1.7-1.8万元/平米

38、产品形式：普宅、别墅交通方式：轨道、公交、自驾车产业：物流高新技术廊坊廊坊均价：65007500元/ 平米产品形式：普宅交通方式：自驾车产业：会展高科技产业固安固安均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车产业：工业园永清永清均价：5500元/平米 产品形式：别墅、类低密交通方式：自驾车 产业：休闲、渡假次要客户流向亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州廊坊廊坊顺义顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速亦庄亦庄房山房山大兴大兴燕郊燕郊通州通州一小时交通圈一小时交通圈廊坊廊坊顺义顺义京哈京津塘京开京石京承永

39、清永清固安固安半小时交通圈半小时交通圈大厂大厂香河香河机场快速亦庄亦庄均价：1.8万元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：轨道、公交自驾车产业：产业新城市场机会市场机会北京东南部市场情况北京东南部市场情况成熟发展区域成熟发展区域启动发展区域启动发展区域燕郊等东部外围区域受通州新城的快速发展带动下燕郊等东部外围区域受通州新城的快速发展带动下发展较成熟，价格增长迅猛，客群分流趋向显著；发展较成熟，价格增长迅猛，客群分流趋向显著；香河、固安区域市场成为首要承接区域；香河、固安区域市场成为首要承接区域；半小时交通圈所含区域对比半小时交通圈所含区域对比一小时交通圈所含区域对比一小时交通圈所含区域对比一

40、小时区域：价格低廉，交通方式低级，产业结构初级，发展相对缓慢，客户构成多为价格挤压客户。而其中东部区域认知高，廊坊城市等级较固安高级。因此，在现阶段房地产市场上固安并无明显优势。半小时区域：价格较高，交通便捷，产业完善，发展相对已经成熟。而其中东部区域认知高，顺义、通州要领先于房山、大兴、亦庄区域。其客户较为高级。截至截至2010年年7月各区域成交居住用地楼面地价对比月各区域成交居住用地楼面地价对比外围县市在楼面价格上都有很大优势，但由于东部区域主要承接通州客户，南部区域主要承接大兴客户，而土地成本价值基本相同，在考虑价格提升空间上，东部区域具有一定的优势。市场机会市场机会区域市场类比区域市场

41、类比市场机会市场机会外围区域市场类比外围区域市场类比燕郊作为外围县市中首个大批量承接北京外溢客户的区域，发展已相对成熟，比逐渐扩散至香河、大厂区域。而现今香河、固安已成为承接被动外溢客群的主要区域，香河作为燕郊积压下的发展区域，大开发商纷争且无强势规划利好，相反固安处于起步阶段，受大兴、房山快速增长带动，强势规划利好不可替代，即将成为继燕郊之后承接主流外溢客群区域市场，且区域市场发展条件优于其它各片区。“全北京向南看、向固安看全北京向南看、向固安看”的新格局即将形成。的新格局即将形成。香河、固安为承接被动外溢客群的主要区域，但香河香河、固安为承接被动外溢客群的主要区域，但香河竞争激烈且无强势利

42、好。固安不可动摇的发展地位将竞争激烈且无强势利好。固安不可动摇的发展地位将其推向继燕郊后承接外溢客户的主力区域。其推向继燕郊后承接外溢客户的主力区域。外围县市详细对比市场机会市场机会u处于市场新发展方向上处于市场新发展方向上u区域强势升级推动市场成为首要承接被动外溢客群市场区域强势升级推动市场成为首要承接被动外溢客群市场市场机会市场机会 从北京外围区域市场发展视角寻找机会从北京外围区域市场发展视角寻找机会市场机会市场机会 从北京外围区域市场发展视角寻找机会从北京外围区域市场发展视角寻找机会 从区域市场发展视角寻找机会从区域市场发展视角寻找机会市场机会市场机会北京北京永定河永定河106国道国道橘

43、洲中宏新界学府芳园红城汇丰家园万汇广场孔雀大卫城天顺家园方城馨苑第九区恒基现代城永定河孔雀城低密度项目普宅项目核心区核心区固安房地产市场以普宅项目为主，主要集中在核心区固安房地产市场以普宅项目为主，主要集中在核心区 ，南部及北部零星分布；核心区价值最高南部及北部零星分布；核心区价值最高固安市场目前主要代表项目固安市场目前主要代表项目北部区域北部区域南部区南部区域域市场机会市场机会区域内市场区域内市场核心区板块核心区板块以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台价格集中在价格集中在5500-65005500-6500元元/ /平米，目前仅万汇广场在售，开平米，目

44、前仅万汇广场在售，开盘当月销售盘当月销售400400套，新政后每月套，新政后每月8-98-9套；可开发空间有限；套；可开发空间有限；客户多来自北京，本地客户相对较少，投资、自住客户各占一半客户多来自北京，本地客户相对较少，投资、自住客户各占一半中小规模、中高容积率项目为主，建筑形式多为高层和小高层中小规模、中高容积率项目为主，建筑形式多为高层和小高层户型主要集中在户型主要集中在4060平米一居、平米一居、80100平米二居、平米二居、100130平米三居平米三居单价区间主要集中在单价区间主要集中在55006500元元/平米平米目前仅万汇广场开盘，成交价格目前仅万汇广场开盘，成交价格5700元元

45、/平米，月均销售平米，月均销售88套套市场机会市场机会区域内市场区域内市场南部区域南部区域规划中新城区域，价格主要集中在规划中新城区域，价格主要集中在5800-62005800-6200元元/ /平米，可开发空间巨大平米，可开发空间巨大80%以上客户来自北京，年龄在以上客户来自北京，年龄在40岁以上，多为改善需求，自住为主岁以上，多为改善需求，自住为主单价区间主要集中在单价区间主要集中在5800-6200元元/平米平米户型主要集中在户型主要集中在5060平米一居、平米一居、80100平米二居、平米二居、100120平米三居平米三居中等容积率，主流住宅，建筑形式为高层、小高层中等容积率，主流住宅

46、，建筑形式为高层、小高层市场机会市场机会区域内市场区域内市场北部区域北部区域京御系列，产品类型丰富，品牌具有一定知名京御系列，产品类型丰富，品牌具有一定知名度度 ，大卫城，大卫城8 8月月8 8日开盘，续客日开盘，续客4 4月月40004000组左右，均价组左右，均价5300530060006000元元/ /平米；可开发空间良好；平米；可开发空间良好；客户以北京为主，低密客户多用于周末度假，普宅客户自住、投资各占一半客户以北京为主，低密客户多用于周末度假，普宅客户自住、投资各占一半京御系列，低密及普宅项目，多产品线，产品品质较好京御系列，低密及普宅项目，多产品线，产品品质较好市场机会市场机会区

47、域内市场区域内市场u固安的房地产市场处于固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段房地产发展初级阶段 ，多数为当地开发商，多数为当地开发商，中小规模中小规模项目为主项目为主，少有大盘项目；，少有大盘项目；u市场市场同质化同质化竞争严重，户型均以竞争严重，户型均以80-10080-100平米平米两居为主力供应（占比两居为主力供应（占比70%70%左左右），一居面积右），一居面积6060平米左右，三居平米左右，三居100-130100-130平米之间，建筑类型多以平米之间，建筑类型多以小高层板小高层板楼楼为主，中小规模为主；为主，中小规模为主；u目前市场价格主要集中在目前市场价格主要集中在5300-6

48、2005300-6200元元/ /平米，以平米，以满足北京南部区域刚需客群满足北京南部区域刚需客群需求，价格差距主要存在在地段及周边配套上；需求，价格差距主要存在在地段及周边配套上；u新政后大部分项目都在观望中，目前仅万汇广场及孔雀大卫城在售，大卫城新政后大部分项目都在观望中，目前仅万汇广场及孔雀大卫城在售，大卫城一居消化能力最强（全部认购），实现价格最高，二居占比一居消化能力最强（全部认购），实现价格最高，二居占比70%70%，消化，消化90%90%，价格实现仅次于一居，三居价格实现最少，消化价格实现仅次于一居，三居价格实现最少，消化90%90%；市场机会市场机会区域内市场区域内市场受北京高

49、企房价挤压，区域客户主要来自亦庄、大兴、受北京高企房价挤压，区域客户主要来自亦庄、大兴、丰台等南三环以南的外溢刚需客群丰台等南三环以南的外溢刚需客群固安：京郊区域，面向主流置业客群固安：京郊区域，面向主流置业客群到达项目的置业路线：到达项目的置业路线：道路交通：地铁4号线，京开高速，106国道客户的主要来源区域：客户的主要来源区域：刚需客户亦庄、大兴、丰台等南三环以南的刚需自住客户，看重固安商品房的性价比廊涿高速公路廊涿高速公路南六环南六环南三环南三环南四环南四环南五环南五环京九铁路京九铁路京开高速京开高速106国道国道大广高速大广高速亦庄亦庄丰台丰台京石高速京石高速大兴大兴市场机会市场机会区

50、域客群分析区域客群分析客户的主要来源区域：客户的主要来源区域：投资客户主要来源北京丰台、朝阳、海淀等全市客户，看重未来第二机场给固安带来的升值潜力；丰台、大兴等丰台、大兴等南部客户南部客户访谈孔雀大卫城销售代表访谈孔雀大卫城销售代表 访谈中宏新界销售代表访谈中宏新界销售代表 北京来的客户占了80%80%，本地人买房的不多；北京客户中40%-50%40%-50%是纯投资是纯投资，这批客户年纪在40-50岁，私企老板及一些个体较多，新政后这部私企老板及一些个体较多，新政后这部分客户几乎没有了分客户几乎没有了；也有自住的自住的，年纪约在20-3020-30岁岁，他们一般是两口子新婚买房新婚买房，月收

51、入不高，两人每月收入之和在月收入之和在6000-70006000-7000元之间；元之间；北京来的纯投资客户都有有10-3010-30万万左右的车车；还有北京大兴、南城来的拆迁户拆迁户，因拆迁得了不少拆迁费，就上这边多买几套房投资，多买几套房投资，或是买上买上一套房自住再买辆车；一套房自住再买辆车；99%99%的客户都是贷款。贷款。大部分为北京客户，投资投资客和自住自住客户均有，大概各占一半各占一半；投资客投资客主要还是来自北京南部南部及东部东部，像丰台丰台、朝阳朝阳，大兴大兴，海淀、廊坊海淀、廊坊也会有少量投资客，主要还是偏南一些，以个体为主个体为主，主要还是看重固安未来的发展机会发展机会及

52、京御京御的这个品牌，年纪大概在4040岁岁左右，新政后有这部分客群没有太大变化，只是稍微有所减少，主要还是因为固安现在的房价还不贵；自住自住有30-4030-40岁带小孩的夫妻岁带小孩的夫妻，在南城上班，多为打工族，在北京买不起房子；也有年纪大点的客户给孩子购买，可先自己住两年，将来给孩子用做婚房给孩子用做婚房；也有部分客户用做第二居所，第二居所，周末休息度假使用；刚需、自住的客户居多，大多数客户都有车大多数客户都有车；有部分客户是孔雀城的老业主介绍朋友来购买；部分客户会问是否有精装。精装。市场机会市场机会区域客群分析区域客群分析访谈塞纳香堤销售代表访谈塞纳香堤销售代表 大部分为北京客户北京客

53、户，多来自南三环以南南三环以南亦庄、大兴等区域，多为打工的外地人外地人；自住客户与投资客户各占一半；自住客户与投资客户各占一半；投资客户多为投资客户多为4040多岁，多岁，外地人在北京做生意做生意，或者北京的回迁户，大兴大兴、丰台丰台、朝阳南部朝阳南部较多，看中固安未来升值潜力；自住多为20多岁的年轻人，在此置业用做婚房，多购买婚房，多购买7070平米两居；平米两居；部分年纪大的客户在此置业用于以后养老养老；大部分客户大部分客户都选择贷款，贷款，一次性付款的客户很少。访谈学府芳园销售代表访谈学府芳园销售代表 大部分为北京客户，多来自大兴等南部区域大兴等南部区域，大概能占到80%80%，固安本地

54、客户较少，部分为固安三中的老师；目前自住客户自住客户和投资客户投资客户大概各占一半各占一半，但前期以自住客户为主，投资客都不会在这里居住；客户看重现房，还有教育资源；大部分客户都选择贷款大部分客户都选择贷款，一次性付款的客户很少；前期产品已经入住，入住率大概入住率大概70-80%70-80%。市场机会市场机会区域客群分析区域客群分析姓名：李先生职业：老板年龄：40购房目的：投资投资现居住：北京朝阳区大郊亭桥附近“年初的时候知道固安这地儿，最开始关注是因为大兴那机场机场；离固安最近，将来肯定会升值，你看顺义都涨成什么样了；现在固安这么便宜，所以就买了”“自己不会去固安住，买来主要是出租和升值，这

55、地见效益快，比燕郊什么的自己不会去固安住，买来主要是出租和升值，这地见效益快，比燕郊什么的升值潜力大多了；升值潜力大多了；”“我对房子本身的设计、园林、配套、户型设计、园林、配套、户型都挺看重的，比较信赖有名的开发商及大盘，而且大社区才有好的产品设计嘛，环境、品质产品设计嘛，环境、品质才有保证，以后不管租还出手都非常方便，比较看好80-9080-90平米的两居和平米的两居和120120左右的三居左右的三居”客户关注点：80-90平米&120平米+前景+规模+产品+社区环境+配套+园林“06年的时候就已经知道固安了，最近开始关注是因为新机场机场；离固安就一条河之隔，将来肯定会升值；”“主

56、要还是看好未来的升值潜力，不排除几年后机场起来了固安的配套成熟后，主要还是看好未来的升值潜力，不排除几年后机场起来了固安的配套成熟后，去住固安的可能；去住固安的可能；”“我比较关心房子的户型、配套及社区环境户型、配套及社区环境都挺看重的，得保证房子的品质，以后不管是自己住还是转手都有好处，会买大盘，大社区才有保证，以后不管租还出手都非常方便，比较看好80-9080-90平米的两居平米的两居，总价合适，也只会买80-90的两居。”姓名：李先生职业：个体年龄：35购房目的：投资投资现居住：北京丰台区看丹桥附近客户关注点：80-90平米+前景+规模+户型+社区环境+配套+价格“固安不远，我开车也就4

57、0分钟左右，现在北京去哪不要大半个小时，以后地铁到黄村之后就算坐公交也很快，主要还是便宜，现在买着住，等机场起来了，什么时候需要钱卖了还能什么时候需要钱卖了还能 赚一笔赚一笔。”“北京适合创业，至少年轻的时候不会回老家年轻的时候不会回老家。”“现在既然已经决定在这买房了，就得选个自自 己喜欢的己喜欢的，住着方便住着方便的，看好90-12090-120平米左右的房子平米左右的房子。什么卖场啊、餐厅啊至少得近点吧，最好能有个会所啊、公园广场会所啊、公园广场什么的，朋友来了大家也有地方玩啊。社区社区绿化也应该多点绿化也应该多点，要是能有好玩的小品摆设，那就太喜欢了。”姓名：徐小姐职业：个体年龄：29

58、购房目的：投资兼自住投资兼自住现居住：北京丰台花乡客户关注点：90-120平米+社区配套+园林设计+性价比+交通 “一直住的都是七八十年代分的公房，户型比较老旧，木地板也有点坏了。一直想换个舒服点的房子，但四环这边的房价涨的太快了，光靠我和老伴的退休金肯定买不起。固安那边的房子，价格比较便宜，而价格比较便宜，而且有南北向的房子，通风好，很适合我们老人居住且有南北向的房子，通风好，很适合我们老人居住，如果周边环境跟得上，就更好了。 有考虑以后在那买一套，毕竟离北京也不是很远离北京也不是很远，给孩子做婚房也可以，或者将来升值了卖了也合适，这边的房价还是涨的挺快。 当然，如果选择固安买房，对社区规划

59、、居住环境等肯定会有要求的，看好9090平米左右的两居平米左右的两居。最好是板楼，南北通透板楼，南北通透的那种，有广场和广场和绿地绿地，可以走走路、打打太极。平时生活的日常配套日常配套也要有，年龄都比较大了，不可能跑老远去买东西。”姓名：曹先生职业：退休年龄：54购房目的：养老兼投资养老兼投资现居住：北京大红门客户关注点：90平米+大盘+产品设计+社区环境+社区配套+园林规划销售代表语录户型户型& &价格价格固安市场在新政后受了一些影响，现在房价现在普遍是5500-6000元/平米左右，北京的客户大多都是刚需客户，挺看重价格的，目前的这个价位，还是会有不少客户观望；区域80-9

60、080-90平米的二居平米的二居最好卖，100-120100-120的三居的三居也是比较好卖的，超过130左右的卖的不是很好。小户型问的人较少，在这边不是很吸引人；北京的客户并不要求大面积，满足居住功能满足居住功能和基本舒适度基本舒适度的前提下，要是面积做小点面积做小点，总价低点总价低点，会更好卖。销售代表语录规模规模& &品质品质& &服务服务因为在北京同样的钱肯定是买不到太好的楼，虽然选择的这个地不好，但是在这买的话肯定是要买好一点买好一点的楼盘的楼盘。小区周围的环境肯定要好的。到固安买房的客户不太在意开发商的品牌不太在意开发商的品牌。毕竟也不是这个行业的，老百姓知道的少，也不是很懂。电梯公寓电梯公寓好卖。1