二手房买卖合同纠纷的法律问题

1、二手房买卖合同纠纷的法律问题最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和 房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几 个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。一、房屋中介结构操作不规范1. 委托合同签订不规范 一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在 实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为 “房屋买卖委托合同 或“房地产买卖契约 '补充协议 ”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内 容约定多含糊不清、 “缺斤少两 ”。

2、2. 逃避居间义务 房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在南京市房地产买卖契约 （现变更为南京市存量房买卖合同）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上， 逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发 生争议。根据市政府办公室 2007 年 7 月 12 日转发市房产局南京市存量房网上交易管理办 法规定，从 2007 年 9 月 1 日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金 监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订南京市存量房买卖合同后，如需贷 款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工

3、填写的 （南京市房屋权属登记申请书存量房交易类）改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交 易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的 房地产经纪资质。在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规 的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。二、房屋买卖合同的内容不完整 如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买 卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算 方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据中华人民共和 国合同法的相关规定和目前

4、的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称 或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、 中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等 8 项内容。房屋买卖合同中应明确房屋 的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其 他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写 明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规 定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次， 合同中应写明合同签订的期限、支付价

5、款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理 相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款 是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险， 避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房 者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交 付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此 时售房人早已 “失踪 ”。三、房屋买卖合同补充协议的效力不确定

6、 在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是， 买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一 方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人 员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制， 明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。开发商逾期办理房产证，购房者应当如何向开发商主张违约责任？ 案情简介2005 年 4 月 12 日，原告章国强与被告上海强隆地产公司签订上海市商品房预售 合同，

7、该合同约定：（ 1 ）原告章国强购买被告上海强隆地产公司开发承建的“天隆城小区”12 号楼三单元 b2003 室商品房 1 套，房屋建筑面积 87.97 平方米，总房款暂定为 502000 元；（ 2 ）被告上海强隆地产公司应在办理了房地产初始登记手续、取得新建商品 房房地产权证后，于 2005 年 12 月 31 日前将房屋交付给原告章国强使用。如被告逾期交 房，原告章国强有权按已付房价款的 0.3?, 按日计算追索违约金；（ 3 ）原告章国强认可被告 上海强隆地产公司在取得新建住宅交付使用许可证后即具备该房屋的交付条件，被告上海 强隆地产公司应在房屋交付后 90 天内取得 “大产证 ”。嗣

8、后，原告章国强向被告上海强隆地产公司实际支付总房价款 504528 元。 2005 年 12 月 30 日，被告上海强隆地产公司未履行交付房屋的义务，直至 2006 年 4 月 1 日才取得 新建商品房房地产权证，于 4 月 3 日履行了交付房屋的义务，但被告在交付房屋时未取 得房屋大产权。 2006 年 4 月 4 日，原告与被告双方结清了自 2006 年 1 月 1 日至同年 4 月 3 日期间的违约金。直至 2006 年 11 月 14 日，被告上海强隆地产公司才取得房屋的 “大产 证”。原告章国强认为， 2005 年 4 月 12 日，其与被告上海强隆地产公司签订了上海市 商品房预售合

9、同一份，该合同约定，其向上海强隆地产公司购买商品房 1 套，房屋总价款 为 502000 元（实际支付 504528 元），被告上海强隆地产公司承诺于 2005 年 12 月 31 日 交付房屋，交付房屋时须办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（即 “大 产证”）。但被告上海强隆地产公司却在 2006 年 11 月14 日才取得房屋的 “大产证”，其逾 期办理产权证的行为已构成违约，理应根据购房合同的约定承担违约责任。双方当事人在协商未果的情况下，原告章国强于 2006 年 3 月 24 日依法向上海市浦 东区人民法院提起诉讼，要求被告上海强隆地产公司承担逾期办理产权证的违约金 2

10、0260 元。被告上海强隆地产公司认为，双方签订的购房合同属实，本公司虽违约在前，但违 约金的计算期间应从 2006 年 1 月 1 日计算至 2006 年 4 月 3 日。因为双方在购房合同中已 约定房屋交付的标志为取得新建住宅交付使用许可证，故该约定印证了其交房并不需要 “大产证 ”。而且本公司已将上述违约期间的违约金支付给原告，可以证实本公司已经承担了 违约责任。更何况，双方已在 2006 年 4 月 3 日办理了房屋交接书，故本公司不存在违约事 实，原告向法院提起的诉讼请求没有法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告章国强的诉讼 请求。法院判决 上海市浦东区人民法院经审理认为，双方当事人

11、签订的商品房预售合同系双方 真实的意思表示，合同约定的内容符合法律的强制性规定，该合同合法有效，理应受到法律的 保护。在本案中，被告上海强隆地产公司未按合同约定在规定的期限内取得房屋的大产权，其 交付房屋的条件存在瑕疵，故其行为构成违约，理应根据购房合同中的约定承担违约责任。鉴 于被告上海强隆地产公司已在办理 “大产证 ”期间向房地产管理部门提交了相关的手续材料， 但违约金计算的数额应扣除双方约定的给予被告上海强隆地产公司 90 天的宽限期及被告上海 强隆地产公司先前已支付的违约金。据此，上海市浦东区人民法院根据中华人民共和国民法通则第 85 条、第 111 条、第 112 条之规定，判决如下

12、：被告上海强隆地产公司应于本判决生效之日起 10 日内，向原告章国强偿付逾期办理 房屋大产权证违约金 16208 元。被告上海强隆地产公司不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提 起上诉，其上诉后认为，本公司根据购房合同的约定，取得新建住宅交付使用许可证后即 已满足了房屋交付的条件，故不应承担取得新建住宅交付使用许可证至取得房屋 “大产证 期间的违约金。可见，一审法院认定事实和适用法律错误，故请求二审法院依法改判，驳回原 告章国强的诉讼请求。上海市第二中级人民法院经审理查明，上诉人上海强隆地产公司与被上诉人章国强 于 2006 年 4 月 3 日签订房屋交接书后即交付了房屋，现被上

13、诉人章国强向上海强隆地 产公司主张自 2006 年 4 月 4 日起至同年 h 月 13 日止的违约金。上海市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的商品房预售合同是双 方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在本案中，原告章国强按合同约定支付了 房价款，被告上海强隆地产公司亦应当按合同约定交付房屋，取得房屋的 “大产证 ”。按双方 购房合同中的约定，被告上海强隆地产公司应当在房屋交付后 90 天内取得 “大产证 ”，但其未 在合同约定的期限取得 “大产证 ”，属违约，应当承担违约责任。由于合同仅约定被告上海强 隆地产公司不能如期交房的违约责任，对其不能如期取得 “大产证 ”的违约责

14、任未作约定，因 此本案的违约金不应按合同约定的方式计算。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释第 18 条是针对买受人未取得房屋权属证书（即 “小产证 ”）作出 的规定，而本案是约定 “大产证 ”取得时间上的违约，前提条件略有差异，故可按原告章国强 已付购房款总额，从交房后第 91 天起算至被告上海强隆地产公司取得 “大产证 ”时止，参照中 国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于被告上海强隆地产公司关于其 取得新建住宅交付使用许可证后已经满足房屋交付的条件、己方没有违约的上诉理由，缺 乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，原审法院所作出被告上海强隆

15、地产公司酌情向原告 章国强偿付违约金 16028 元的判决不当。据此，二审法院依照中华人民共和国民事诉讼法第 153 条第 1 款第（二）、 （三）项，中华人民共和国合同法第 8 条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释第 18 条之规定，判决如下：上诉人上海强隆地产公司应于本判决生效之日起 10 日内，向原告章国强偿付自 2006 年 7 月 2 日起至 2006 年 11 月 13 日止期间的违约金（以 504528 元为基数，按中国 人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利息计算）。争议焦点开发商逾期办理房产证，购房者应当如何向开发商主张违约责任？律师点评本案是

16、一起购房者与房地产开发商约定交房与取得房屋 “大产证 ”相分离的纠纷案件， 本案的争议焦点在于房地产开发商逾期办理 “大产证 ”是否构成违约以及如何承担违约责任？ 一、在本案中，被告上海强隆地产公司逾期取得房屋 “大产证 ”，其行为构成违约， 理应承担违约责任。在本案中，首先要明确的是，这里所指的违约，并不是指被告强隆地产公司与原告 章国强已经自行解决的违约部分，而是指被告强隆地产公司是否因逾期办理 “大产证 ”构成违 约？在司法实践中，不动产权属证书是享有不动产物权的凭证，对内容真实、符合法定条件的 物权，登记机关在办理登一记后，应当给权利人颁发不动产权属证书，一旦发生产权争议，权 属证书可

17、以用作确权的证据。因此，不动产权属证书是对财产拥有或交易事实的确认，它原则 上是公开的正式的法律文书，可供公众查阅，起到向社会公众公开所有权的作用，故其具有直 接表征所有权的能力。在我国，实行的是土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在商品房买 卖法律关系中，买受人在接受房屋后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房 屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房 屋抵押或再次出售，房屋原来买受人的权益就会受到侵害。因此，买受人在房屋交付后，应立 即办理产权登记手续，领取房地产权证书。而房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给 买受人，这是房屋出卖

18、人最基本的一项义务。据此，房屋出卖人应按合同约定的时间和方法交 付房屋。房屋的交付包含实物交付和权利交付。所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买 受人占有、使用。所谓权利交付，是指房屋出卖人将房产证交付买受人，并协助实现房产转移 登记。在实务操作中，房屋买卖一般都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之 间需要一段时间。综上，在本案中，被告上海强隆地产公司在对原告章国强履行交付房屋义务的行为 中，实物交付与权利交付是相分离的。被告上海强隆地产公司在实物交付与权利交付时都应按 约履行，才能被认为完全按约履行义务，否则就需承担相应的违约责任。因此，本案中的被告 上海强隆地产公司认为其履行

19、了实物交付义务就是按约履行了义务，不应再承担违约责任的观 点是错误的。因为被告上海强隆地产公司履行的只是实物交付义务，权利交付的义务并未按约 履行，因而是不适当履行合同的行为，其应对不按时不适当履行权利交付义务的行为承担逾期 交付的违约责任，即在本案中，被告上海强隆地产公司未按购房合同约定的时间取得房屋的大 产权证，其逾期取得房屋 “大产证 ”的行为构成违约，理应承担违约责任。二、在本案中，被告逾期办理房屋大产权证构成违约，应参照中国人民银行规定的 金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。在本案中，一、二审法院判决一致认为，合同约定交房后 90 天内办理 “大产证 ”， 是给予被告上海强隆地

20、产公司的宽限期，如果要追究其违约责任，应当扣除这一宽限期。现被 告上海强隆地产公司在此后再逾期办理 “大产证 ”，其行为违反了双方购房合同中约定的期限， 其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。但本案存在的问题在于被告上海强隆地产公司对 此应承担何种形式的责任以及其违约责任应当根据何种标准进行计算？在本案中，一审法院判决被告上海强隆地产公司承担原告章国强违约金 16208 元， 而根据二审法院的判决，被告上海强隆地产公司应当给付原告章国强违约金 14303.37 元， 比一审判决的违约金数额少了 1724.63 元。出现这一差别的原因在于，一审法院是按照当事 人合同约定的计算违约金的方法加以确

21、定的，而二审法院在认定合同有效，被告上海强隆地产 公司逾期取得 “大产证 ”是一种违约行为，应当承担违约责任这一基础上，又鉴于当事人在合 同中对逾期办理 “大产证 ”的违约情况应如何承担违约责任没有作出明确约定的情况下，二审 法院参照了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 18 条的规定，即 “由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当 事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： ? 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋 的，自房屋交付使用之日起 90 日? 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照 已付购房款总额，参照中国人民银

22、行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 ” 综上所述，在本案中，双方当事人对于逾期办理房屋大产权应如何承担违约责任未 作出明确约定，二审法院根据上述司法解释的规定，依法判决被告上海强隆地产公司参照中国 人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是正确的，亦是符合法律规定的。二手房买卖中的几个法律问题研究 近两年，全国不同的地区均出现了房地产热，这是我国改革开放以来出现的第二次 房地产热。而二手房市场的逐渐成熟是推动这次房地产热的一个重要原因。正是二手市场的形 成使房屋不再是一种单纯的生活用品，而逐渐成为一种真正意义上的商品，商品的有序流转又 加速了二手市场的进一步完善和成熟。

23、相对于一手房来说，二手房交易中形式的多样性和交易 手续的繁杂性决定了其复杂性。笔者想就二手房买卖中存在的几个法律问题谈一点自己的意见， 并求教于方家。二手房买卖的几种表现形式。1 、买卖双方均为一次性付款购房。 指二手房卖方以一次性付款方式购得原始房屋， 而二手房买方也欲以一次性付款方式购房。由于交易中房权证的过户及房款的交付都不存在任 何不便之处，因此此种交易为二手房买卖中最简单的方式。只要结清房款，办理好房权证过户 手续就可顺利完成交易。2 、卖方以一次性付款方式购房，买方欲以银行按揭方式购房。由于卖方采用一次性 付款方式购房，其持有房权证。买方以按揭方式购房，需先与提供按揭的银行签订贷款

24、协议， 经与按揭银行合作的评估机构评估后，确定买方贷款额度及年限。买方需将非贷款部分的房款 交由房屋中介公司托管。在房产过户后，卖方可收到此款项。买方持房权证到银行办理按揭手 续，所贷款项将由银行一次性转入卖方账户。交易完成。3 、卖方以按揭方式购房，买方欲以一次性付款方式购房。当房产是由卖方以银行按 揭方式购买时，必须先付清卖方的购房贷款余额，将房权证由银行赎出，才可将房权证拿到房 产交易中心办理过户手续。与第一种方式相比，多了一道赎证手续。4、买卖双方均以银行按揭方式购房。此种形式是二手房交易中最繁琐、也较常见的 形式。首先卖方需到按揭银行将房权证赎出（在卖方资金不足的情况下，可与买方协商

25、，由买 方出资代为赎出。如买方也无力一次性支付余款，则可通过融资机构的介入来解决）。其次， 买方与为其提供按揭的银行签定贷款协议，经与按揭银行合作的评估机构评估后，确定贷款额 度及年限。买方需将房款中的非贷款额交由中介公司托管。同时，持房权证到房产交易中心办 理房产过户手续。过户后，卖方可先收到非贷房款部分，在买方到银行办理完按揭手续后，所 贷款项将由银行一次性付给卖方。由于该方式手续繁琐，一般都需要中介公司介入，协助办理 赎证及房产过户手续。值得一提的是，近前几年各银行开始推出的转按揭业务大大简化了此类 交易手续，也促进了二手房市场的发展。对此问题后文将专门述及。二手房买卖中卖方的风险。由于

26、卖方在交易中占有较为主动的地位，其风险相对于买方较小。卖方的交易风险 最有可能出现于买方以按揭方式购房的交易形式中。即上述的第 2 和第 4 种交易形式。由于买方欲以按揭方式购房，若不办理房屋抵押，提供按揭的银行不会发放贷款。 这就要求卖方在尚未得到房款的情况下将房产过户到买方名下，由买方持房权证办理抵押登记 手续，然后在银行发放贷款后将房款付清。从房产过户到银行发放贷款一般有一个月左右的时 间。而这对卖方来说是存在一定风险的。要有效的规避风险应当做到：通过房屋中介公司交易。卖方将房权证交给中介公司，由中介公司的工作人员陪同 双方到房产交易中心办理房产过户手续，发下的新证仍由中介公司掌管，再由

27、中介公司陪同买 方办理房屋抵押登记手续。由于房权证一直由中介公司保管，到不了买方手中，能够有效地避 免因买方违约而给卖方带来的风险。贷款应当通过银行转账的方式划入卖方开立的账户，而不经买方之手。3、签订一份完备的房屋买卖合同是非常有必要的，尤其要在合同中明确约定违 约责任和违约金的计算方法，一旦买方违约，能够有效地通过法律救济。二手房买卖中买方的风险。相对于卖方来说，买方在交易中的风险更大一些。因为在任何一种交易方式中，买 方都需要预付一部分房款，若付款后卖方反悔或买方根本就是遭遇欺诈，则会给自己带来重大 损失。尤其是在卖方以按揭方式购房的交易形式中，买方有可能先行垫款为卖方赎证，此间风 险更

28、大。而要避免风险也应做到：1、通过房屋中介公司交易。买方将预付款交给中介公司，由中介公司陪同卖方到银 行赎证，赎出的房权证由中介公司保管而不到卖方手中。2、应当签订一份完备的合同，要使用定金条款并约定违约金。3、由于是二手房，买方在接房时一定要查明该房屋的物业费、水电热气费、有线电 视费等费用是否已在交付前结清，否则后患无穷。谈谈中介方面临的法律问题。中介公司在二手房交易中扮演着越来越重要的角色，一些复杂的交易要想没有中介公司的 参与而顺利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出现的新鲜事物，已有相当长的历史。 近年二手房市场的繁荣为中介公司提供了一片广阔的活动天地，所以房屋中介公司如雨后春笋

29、 般地涌现了出来。但由于法律法规的不配套和监管措施的不力，使得中介公司良莠不齐，交易 双方吃 “黑中介 ”之亏的事例经常见之报端，严重影响了中介公司的形象，致使人们买房卖房 都不愿意通过中介。但不通过中介的房屋交易出现纠纷的机率又较大，从而影响了二手市场的 正常发展。近年法律法规的出台以及主管部门对中介市场的大力整治，使其规范了许多。但一 个市场的成熟是需要相当长的时间的，需要所有的中介公司共同努力，依法经营，并切实维护 自己的权益，才能保护自己的市场并使其有序发展。笔者认为，中介公司应当解决好以下几个问题：1、远离恶意竞争。一个地区的二手房市场并不是一块无限大的蛋糕，人人都想吃一 口。价格战

30、是中介公司经常采取的竞争手段。中介公司一般收取房屋成交价1%至 2%的佣金，为争市场，中介公司不惜将佣金压得更低。但微薄的利润不足以维持此类中介公司的生存，只 有以其他方式寻求利润，所以就出现了一系列的暗箱操作以赚取非法利润。但这种短视的违规 行为只会坑人害己，损坏了中介公司的形象，扰乱了二手市场的秩序，影响了二手市场的发展， 这恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。2、规范合同文本。目前并没有完全适用于二手房交易的格式的中介合同和买卖合同。 而一份规范完备的中介合同和买卖合同无论对中介方还是买卖双方均是非常重要的。中介公司 应当委托律师制定一份能够切实维护自己权益又不侵害交易双方利益的中介合同，更应当根据 交易的不同形式，制定出与之适用的房屋买卖合同。因为交易的安全和顺利进行对中介公司来 说是至关重要的，也是保持自己市场保有量和扩大业务范围的保证。3 、如何对付 “甩中介 ”的行为。暗箱操作不允许，约买卖双方见面又可能出现买卖双 方甩开中介私下交易的情况，这是中介公司最为头痛的。这种情况只有