强管理练内功提高物业管理水平

1、强管理 练内功 提高物业管理水平秦皇岛市东华物业管理公司我们东华物业管理公司成立于 1994 年 11 月，下设四个子 公司，现有正式职工 23 名，临时职工 85 名，管理着东华里、 东环里、东环北里、东环北里二区、长城花园 5 个住宅小区总 计 101 栋， 3200 户， 33.7 万平方米，是我市目前规模最大， 管理居住人员最多的物业管理公司。我们管理的东华里小区 1995 年被建设部评为全国物业管理优秀住宅小区， 1997 年又 被评为全国物业管理优秀示范小区。回顾几年来的工作，我们感到有如下做法和体会：一、依靠集体的智慧和力量企业成功的必要条件1994 年，我们正式接管了东华里小区

2、。给区兴建于 1993 年，当时在我市属大型住宅区，建筑面积 14.6 万平方米，有 1542 户居民， 55 个商业网点，区内有大型幼儿园、中、小学 各一座，小区内住宅全是商品房，纯属杂居区。更难的是老百 姓对物业管理这个当时的新生事物不能接受，同时也存在着硬 件设施不全，环境质量差等问题，不少人拒绝交纳粹物业管理 费。针对这些困难，我们选择了老百姓比较关心的环境问题为 突破口，对小区进行了彻底整治。为了恢复小区规划的区容区 貌，在一没资金，二没劳力的情况下，我们动员全公司仅有的 几名职工，起早贪黑，自己动手，整治环境。经过几个月的努 力，东华里小区得到了初步改善。居民的思想也受到了感化，

3、看到了我们的真情，看到了物业管理带来的好处。我们的工作 开始出现了转机。为了不断提高管理水平、强化管理意识，我们下大力对职 工进行专业技术培训，分期分批组织大家参加上级举办的各来 培训班。目前，已有 80% 的职工取得了物业管理资质证书。整 个管理队伍的业务素质游乐很大提高，从而为企业想高层次发 展奠定了人才基础。二、深入细致的思想工作和事实求是的工作作风是连接员工与 业主关系的桥梁和纽带实践使我们体会到，物业管理工作涉及千家万户，与人民群 众的生活和工作息息相通。我们的员工在某种程度上代表着党 和政府的形象。我们的工作做好了，做细了，做到了群众的心 坎上，群众就满意，就高兴，也树立了党和政府

4、的良好形象。 基于这一认识，我们在工作实施了“一、二、三、四”工程。即 夯实一个基础， 抓好两个教育， 立稳三大支柱， 擦亮四大窗口 夯实一个基础，就是夯实理论学习这个基础，组织职工认真学 习马列主义、毛泽东思想和邓小平理论，特别是学习江泽民同 志“三个代表”的重要思想。引导干部职工最大限度地代表广大 人民群众的根本利益，全心全意为人民服务。抓好两个教育， 意识党的基本纲领、路线、方针、政策的教育，一是改革、发 展与稳定的教育，教育干部职工时时处处坚持党的基本路线， 以改革纵览全局， 以发展促进社会进步， 以稳定保障事业前进。立稳三大支柱：一是职业道德建设支柱，引导干部职工牢固树 立“服务群众

5、、奉献社会的宗旨观念” ， 提倡“管理管房人想着住 宅人”的换位思考，开展“假如我是一个业主，我希望什么样的 服务”等大讨论活动， 从而激发了干部职工优秀服务的热情。 二 是社区文化建设支柱，我们利用彩色周末，公园舞会，节假日 联欢等形式占领社区文化战地。现在东华里小区的东华公园， 每天 12 小时对业主开放， 夏季延长到 16 个小时（早 6 点至晚 10 点），业主们通过晨报、跳舞、锻炼了身体，陶治了情操， 一些封建迷信活动减少了，健康向上有趣的东西多了起来，社 区文化建设呈现出勃勃生机和火力。三是法制建设支柱。我们 以学习房地产管理法为龙头，组织职工和业主代表系统学 习了相关法律、规章，

6、做到了有法可依， 执法必严， 违法必究。 擦亮四大窗口：一是环境管理窗口。几年来，在小区环境的治 理上，我们共计投入资金 138 万元， 用于修建绿地、 硬化道路、 修建凉亭、石凳等公共设施。为了是优美的环境长久保持，我 们在硬件上舍得投入，做大手笔。同时，我们还建立健全了各 种规章制度，推行每月“三查一评”办法，是小区环境始终处于 良好状态。居民们说： “在东华里、东环北里等东华物业管理公 司的小区居住赏心悦目，其乐融融！ ”二是受费服务窗口。向业 主收取适当的物业管理费用是小区得以生存和发展的条件之 一，为取得广大业主的支持与配合，我们的收费服务做到了经 常登门拜访， 了解百姓疾苦， 与群

7、众解决困难。 对一些“钉子户 也做到了态度和蔼，服务热情。通过我们的工作我公司收费率 一直很高，以 2001 年为例，到目前为止，物业管理费收缴率 已达到全年的 85% 以上，收缴率已达到 98% ，两个效益同步 增长。三是维护修理窗口。几年来，我们十分重视工作人员业 务技术素质的提高。投入一定的人力、物力和财力，组织技术 比武，岗位练兵等活动，在很大程度上提高了职工的技术业务 水平，为群众解决了不少疑难问题。目前， “有困难找物业公司” 的口号已变为全体业主的共识。四是治安保卫窗口。目前我们 在管辖的 5 小区设立 18 名专职保安人员， 24 小时昼夜值班巡 逻。几年来，小区内极少发生被盗

8、案件。今年，我们还将投资 45 万元，在东三环北里一、 二区实行智能化管理， 增加电子监 控系统，为业主创造一个舒适、安全的生活空间。为了使“一、二、三、四”工程真正落到实处， 我们提出了“辛 苦我艺人，幸福千万家”的口号，唱响了“进万家门，解万家难、 暖万家心”的物业管理主旋律， 推行了政务公开、 社会服务承诺、 首问责任制和目标管理责任等制度。还采取请进来的好做法， 在太平洋第一维纳斯物业公司以每年 10 万元的高薪聘请了物 业管理顾问，以强化我们的管理技能和理论知识，提高东华物 业公司全体员工的整体素质。在对外树形象上，我们采取了统 一着装、挂牌上岗、文明办公等措施。为了更好的提高管理技

9、 能，我们还组织中层以上干部走出去，到深圳、广州等大城市 的名牌物业公司（如万科物业集团公司）取经学习，从开阔视 野到专业学习， 逐渐引导大家在学习过程中通过看大家比自己， 找不足。在今年 6 月份，我们又分别派出了专业人员到金罗马、 燕侨和天津太平洋物业总公司学习了高层公寓管理及电梯和中 央空调等管理技能。重新组建了档案室，实施微机管理，培训 了专业管理人员，从而使软件建设更加接近了规范化、现代化 管理的要求。三、拓宽服务范围，组建集团化公司是企业生存与发展的 力量源泉在过去的几年里，我们虽然取得了很多荣誉，但我们认为 这只在物业管理工作中迈出了第一步。要想使企业经得起改革 开放和市场激烈竞

10、争的考验，我们必须调整思路，选择新的冲 刺目标。决不能安于现状，必须走向市场，参与竞争，扩大发 展，才能使我们的事业永远立于不败之地。因此，我们又认真 总结了在过去工作中存在的弊与利，并根据我市的实际情况调 整出一套适合我市物业管理发展的运行方案。带着新的物业管 理运行方案，我们参加了新建住宅小区东环北里物业管理招标 竞争，并一举中标。在接管东环北里小区后，我们采取了新的 运行方案，在新方案的运行中，我们有借鉴了南方发达地区物 业管理的先进经验，同时结合本单位的实际请宽，制定了一套 切实可行的管理措施，每项措施的落实都有严密的保障制度。 从软件材料的管理到实际运行操作，基本上做到了有制度、有

11、布置、有落实、有检查。经过一年多的实际检验，新的运行方 案切实可行，小区管理效果显著，经过民意测验，业主满意率 达 98% 。同时东环北里小区的环境优美，幼儿园设施完善，市 妇联于今年“六一”儿童节，在该小区举办了我市首届“爱家杯” 宝宝大赛，市委书记王建忠、副市长高兰栓、李秦生、黄荣、 岳美君等亲临现场，并视察了小区，同时对我们物业公司的工 作给予了高度评价和充分肯定。由于该小区物业管理出色，于 2000 年底被评为省优秀住宅小区， 今年东环北里小区又已申报 “国家优秀示范小区”。尽管如此， 我们还准备自筹资金在我们管 辖的东环里、东环北里、东环北里二区、长城花园小区上智能 电脑监控网络，在

12、东环里、长城花园小区实现机动车出、入电 脑监控打卡自动化管理，最终把五个住宅小区全部实现智能化 管理的目标。随着公司规模的不断扩大，目前我们正在向东华物业集团 公司发展，截止现在，在历时 7 年的时间里，我们已发展了 4 个子公司、一个社区卫生院、一个建筑工程公司、一座大型幼 儿园、一个中型生活用品超市。于去年 10 月份我们又成功的 接管了东环北里二区和东环里小区的物业管理。目前，我们东 华物业公司已拥有固定资产 800 多万元，流动资金 200 多万元。 随着管理信誉的不断提高，北京军区后勤部主动找到我们，愿 将新建的 66169 部队干休所即长城花园小区交给我们实行管 理，于今年 6 月 1 日东华物业四公司正进驻长城花园小区。对 该区的物业管理，从一开始，我们就采用了高层次管理手段， 标准是：绿化要精品，环境要高标准，小区道路、卫生一律采 用水冲式，保安人员昼夜 24 小时巡逻。规范的午夜管理得到 了北京军区领导的一致赞扬。并向我们的主管上级秦皇岛 市房管局和东华物业四公司赠送了牌匾和锦旗。另外，秦皇岛市八达房地产开发公司