旧城改造成本及税收问题

1、旧城改造成本及税收问题先问下群内有没有企业参与过旧城改造项目的有关概念：旧城改造：旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。旧城改造的内容 改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区； 改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等； 更新、调整城市工业布局；

2、更新或完善城市道路系统； 改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。旧城改造的方向和趋势保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。创新理念在对广州南华西骑楼街进行旧城改造过程中，广州环海集团以引进现代动漫元素的方式，把动漫风格与岭南特色的骑楼建筑完美融合，打造旧城改造的文化创新方式。动漫创意文化的纳入，将使广州骑楼街危破房

3、改造达到修旧创新、独树一格的效果，为广州旧城改造项目树立典范。对改造地块内被拆迁建筑物，根据用途分为住宅用房，商业用房和工业、仓储、公益事业用房三类。住宅用房，被拆迁人可选择以货币补偿、房屋产权置换、货币补偿和产权置换相结合等三种方式之一获取补偿安置，鼓励和支持拆迁当事人按照“拆一补一”的原则实施补偿安置。商业用房和工业、仓储、公益事业等用房，只对被拆迁人实行货币补偿，不实行产权置换;对于商业用房的拆迁，改造项目有条件实行产权置换的，可根据核定的该商业用房的补偿金额，由被拆迁人在改造后建成的物业中，以比公开售价优惠20%的价格选购与补偿金额基本相等的商铺、写字楼、住宅等物业，售价差额由改造项目

4、业主承担，具体由所属社区居委会协调拆迁当事人商议确定。安置房选址“就近就地”。一、 收入和成本的确认某房地产开发企业，对于“拆一还一”存在以下情形： 1、合同规定了“拆一还一”面积，不补差价。在计算企业所得税时应如何确认销售成本及收入？ 2、合同规定了“拆一还一”面积，对于超过“拆一还一”面积部分按800元补差价。此时，房地产公司应如何确认销售成本及收入（假设同类型房屋卖价为2000元）？ 1、 对“拆一还一”的业务行为，对归还的等面积房屋属于换取其他单位或个人的土地（非货币性资产）应视同销售。应按等面积的市场价确定销售收入，并确认相应的开发成本。2、 举例如下： 1、假定房屋单位卖价为200

5、0元平米，房屋单位成本为1000元平米，“拆一还一”面积为10平米，不补差价。 确认销售收入：2000×10=20000（元）； 并确认开发成本中的拆迁补偿费：20000元； 确认销售成本：1000×10=10000（元）。3、 2、房屋单位卖价为2000元平米，房屋单位成本为1000元平米，拆10平米，还15平米，超5平米面积补差价4000元（5×800）。 超面积偿还部分，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格（2000元）确定 确认销售收入：2000×（10+5）=30000（元）； 并确认开发成本中的拆迁补偿费：=2000*10=2

6、0000元； 确认销售成本：1000×10+1000×5=15000（元）。 4、 如果企业用外购的房产，归还给拆迁户，则不存在开发产品的视同销售问题。 比如，外购房的每平米为2000元，还拆迁户10平米，则： 借：开发成本拆迁补偿费20000 贷：银行存款等 20000.二、税收问题对拆迁部分视同销售收入征收营业税怎么确定？根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关法规，就其取得的营业额计征营业税（对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部

7、分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。开发企业确认的销售收入与拆迁补偿成本相等，既不会增加企业所得税应纳税所得额，又不会增加土地增值额。在土地增值税清算时，由于开发成本可加计扣除20%，因此反而可以减少土地增值额。可见，用好这项政策甚为必要。实务中，开发企业应注意解决以下两个具体问题：第一，如果用现房作为异地安置房，可以较为方便地确认销售收入及拆迁补偿费。如果是原址安置或用异地期房安置，则要在相当长的时间之后才能建成并交付，安置房的销售收入将在未来确认。同时，在拆迁时有必要确认拆迁补偿成本，然而在该时点并不可能预见未来销售同类开发产品的市场价格，那么，拆迁补偿成本如何计量呢？

8、如果此时不确认拆迁补偿成本，前期开发产品的开发成本中就少了一项重要的成本内容，虚增其土地增值额。若在交付安置房时再在未完工项目中确认拆迁补偿费，又虚减了其土地增值额。所以，开发企业应积极与主管税务机关沟通解决该问题。比如以拆迁时土地使用权的市场价格作为确认拆迁补偿费的依据，并将其作为未来确认安置房的视同销售收入，尽管其与未来同等面积房产的对外销售市场价格有所出入，但如上所述，安置房的视同销售收入与确认的拆迁补偿费总是相等的，关键要解决的问题是与加计扣除有关的开发成本拆迁补偿费的问题。在拆迁当时按所得土地使用权的市场价格为基础确认，应该是一个折中、公允的方案。 第二，用安置房来交换土地使用权，不

9、同于通过“招、拍、挂”受让的土地使用权，开发企业未能取得后一种方式中的票据。那么，开发企业应注意与拆迁补偿费相应的“合法有效凭据”问题，笔者认为至少应注意订立、形成并保存以下证明材料： 开发企业与被拆迁人双方签订的拆迁补偿协议； 被拆迁人的收款收据及其身份证复印件等； 开发企业通过金融机构支付补偿款的凭证； 政府部门的相应文件等。以商品房补偿拆迁户房产公司如何缴税2007-1-12 10:26:41  来源: 互连网    对于获得补偿的拆迁户来说，其获得的补偿收入（包括房屋实物产品），实际上其财产的转让收入。根据税法规定，应按“财产转让所得”征免个人所得税。国家

10、税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函发199787号）规定：对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照个人所得税法的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复（国税函1998428号）规定：按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200545号）对被拆迁入按照国家有关城镇

11、房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。根据以上规定，你公司支付给拆迁户的补偿款和补偿房屋，如果是属于城市旧城改造规划中的补偿性质的赔偿费，或按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税，不需要扣缴个人所得税。与此不相符的其他超过标准的拆迁补偿款，应按“财产转让所得”扣缴个人所得税。 旧城改造项目的契税处理及案例分析（作者：中国税收筹划师 财税培训师 税收学博士肖太寿）(一) 旧城改造项目契税处理的政策法律依据 1、财税2004134号的相关规定 财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）规定，出让国有土

12、地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。财税2004134号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况: （1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 （2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。同时规定,以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 评估价

13、格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。 2、国税发200931号的相关规定国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）规定，土地征用费及拆迁补偿费,指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （二）案例分析 案情介绍1 某房地产公司竞价

14、取得某市旧城改造项目，除向政府缴纳土地出让金、各项配套费10000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1000万元。那么，该房地产公司前期*时要缴纳的契税计税依据是多少？ 税务分析 1、企业所得税土地计税成本的确定 假设50套商品房未来实际交付时的公允价值为2500万元，则该公司取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由“10000万元1000万元契税2500万元”构成。 2、契税的计税依据的确定 根据财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各

15、种补偿费用应包括在内。基于此规定，该公司以竞价方式取得的旧城改造项目，计算契税的计税依据为13500万元（1000010002500），与企业所得税土地计税成本有差别。 3、税收风险分析及应对策略（1）税收风险分析 由于拆迁还建的影响，50套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值，在开发商办理土地使用权证时仅能确定拆迁补偿费用1000万元，50套拆迁还建房实际建造成本和未来公允价值暂时是无法确定的，所以，以13500万元（1000010002500）万元作为契税计税依据不符合现实情况。在实践中完全有可能以11000万元（100001000）计算缴纳契税，结果漏了50套商品房是在实际

16、交付后依据未来市场价值计算的公允价值计算缴纳契税的税收风险。 （2）税收风险应对策略 鉴于以上分析，为减少征纳双方纠纷，建议分两种情况处理。 一是拆迁还建房屋，在实际交付时，另行补缴契税，即先按照11000万元（100001000）计算缴纳契税，房屋实际交付时，再按照2500万元计算补缴契税。 二是参照财税2004134号文件的规定，以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地

17、价。 由于竞价一般以土地基准地价为依据，建议直接选择县以上人民政府公示的土地基准地价为契税计税依据。 案情介绍2 某公司在拆迁改造旧城工程项目中，涉及包括划转出让、用途改变、容积率调增等费用支出，对这些费用应该如何处理？是否直接计入开发成本？另外，在办理土地过户手续时，因土地证都在各住户手中，该公司需要收齐后再到国土局办理过户，办理过户涉及缴纳契税，那契税的计税依据如何确定？ 税务分析 1、费用的处理分析 根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）规定，土地征用费及拆迁补偿费,指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。所以，因划转出让、用途改变、容积率调增等内容缴纳的费用，属于取得土地的成本，但不包括被行政处罚的金额。账务处理上，可直接计入开发成本。 2、契税的计税依据分析 财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契