房地产估价师考试房地产估价理论与方法练习4

1、2011房地产估价师考试房地产估价理论与方法练习1.某宗收益性房地产50年收益权利的价格为的收益权利价格为（）元/m2。1.某宗收益性房地产50年收益权利的价格为的收益权利价格为（）元/m2。5000元/m2,报酬率为8.5%该宗房地产30年A.4915B.4646C.4567D.40222?预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。该类房地产的报酬率为9%,该房地产的价格为(）万元。A.355B.435C.457D.4653.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为25万元、28万元、23万元，以后稳

2、定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.299B.302C.322D.3244.预计某宗房地产未来第年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。A.13B.15C.16D.175. 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为40年，预计房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%,该类房地产的报酬率为9%,则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.164B.266C.286D.2916. 某宗房地产的收益期限为20年，判定

3、其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、26万元，报酬率为10%则该房地产的收益）万元。）万元。价格为（A.191B.193C.202D.2147?当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。A?数学曲线拟合法平均增减量法B. 平均发展速度法移动平均法&某地区商品住宅价格自2003年至2007年分别为720元/m2、752元/m2、785元/m2、820元/m2和854元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2009年的价格为（）元/m2。A.881B.865C.92

4、1D.9559.某块临街深度33.48m（即100英尺），临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用四三二一法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75英尺），临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元。10.某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价2000元/m2,后街路线价1000元/m2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）米。A.10B.15C.20D.3011.关于房地产估价的本质，下列说法正确的有（）A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产评估是评估房地产的价格而不是价值B. 房地产估价就是为当事人提供价格保证D?房地产估价会有误差但应将误差控制在合

5、理的范围内E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术12?房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（A?房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B?将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D?设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高）等属于房地产的权益内容。13.房地产具保值增值的特性，真正的房地产增值是由于（）引起的。A?投资改良B外部经济C?通货膨胀需求增加导致稀缺性增加D. 房地产使用管制改变14?下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）A.从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行债务时，抵押房地产折价的价值卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先

6、受偿后的余额。B?法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强用等。C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值保或者提前清偿债务。D?当房地产价格变化较快时，应定期对抵押价值进行再评估。E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。或者拍制执行费相当的担15.因素。A.建筑规模B.周围环境景观F列对房地产价格影响因素中（）属于房地产的实物C.楼层、朝向D.层咼通风、采光16.下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A. 以正常市场价格成交的交易急于出售的交易B. 以协议方式进行的房地产交易带有家具、家用电器的房地产交易C. 拖欠建设工程价款的房地产交易17?城镇地价评估就是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据（划分地价区）的原则段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。A. 地形相同地块相连B. 用途相似权益相同C. 地价相近下列（）属于房地产估价程序的作用。A. 规范估价行为避免估价疏漏B. 达到委托