物业建筑物管理(培训课件)

1、课文学习课文学习2022-4-14第四单元1国家职业资格证书培训 物物 业业 管管 理理 员（初级）员（初级） 昆明市总工会职工学校 蒋 继 寿课文学习课文学习2022-4-14第四单元2专 业 部 分第四单元物业管理的前期介入及物业接管验收物业管理的前期介入及物业接管验收课文学习课文学习2022-4-14第四单元3学习目的学习目的 理解前期介入、竣工验收和接管验收的概念、理解前期介入、竣工验收和接管验收的概念、分类和内容分类和内容 熟悉竣工验收和接管验收的关系熟悉竣工验收和接管验收的关系 掌握物业接管验收的标准及程序并在实际工掌握物业接管验收的标准及程序并在实际工作中熟练应用作中熟练应用课文

2、学习课文学习2022-4-14第四单元4物业管理的前期介入物业管理的前期介入前期介入的概念及含义前期介入的概念及含义 前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，参与物业前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，参与物业的规划设计和建设的过程。的规划设计和建设的过程。 即指物业管理公司在接管物业以前的各个阶段即指物业管理公司在接管物业以前的各个阶段( (项目决项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段) )就参与介入就参与介入, ,从物业管理的角度来对物业的环境布局、功能规划、楼宇从物业管理的角度来对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、管线布置、

3、配套设施、施工质量、竣工设计、材料选用、管线布置、配套设施、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见验收等方面提供有益的建设性意见, ,确保物业的完整性和完确保物业的完整性和完好率，为物业的保值增值奠定基础好率，为物业的保值增值奠定基础 从业主、非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、从业主、非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并做好接管准备建设和今后使用管理提出建议，并做好接管准备课文学习课文学习2022-4-14第四单元5前期介入的作用前期介入的作用完善房屋设计要求完善房屋设计要求 有利于优化设计、完善设计细节有利于优化设计、完善设计细节 更好地监督

4、施工质量更好地监督施工质量 有利于提高房屋建造质量有利于提高房屋建造质量 为竣工验收和接管验收打下基础为竣工验收和接管验收打下基础 有利于保证物业的使用功能有利于保证物业的使用功能 全面熟悉将接管的物业全面熟悉将接管的物业 有利于后期管理工作的进行有利于后期管理工作的进行 物管企业积极介入物管企业积极介入 有利于树立物业管理企业的形象有利于树立物业管理企业的形象 课文学习课文学习2022-4-14第四单元6物管企业前期介入的理论性依据物管企业前期介入的理论性依据 物业管理的委托 物业管理公司开展工作并不是行政命令,也不是企业自发行为,而是受业主委员会(房地产开发商)委托而进行的。双方的权利、义

5、务通过物业管理委托合同来明确和保障 物业管理委托方主体 根据合同方规定,物业管理的委托方是业主。按物业产权归属和物业管理委托的时间,物业管理委托方有房地产开发企业和业主委员会两类主体 课文学习课文学习2022-4-14第四单元7物业管理介入的方式及内容物业管理介入的方式及内容早期介入早期介入 充当顾问充当顾问 当物业处在规划设计阶段时，开发商请专业经验当物业处在规划设计阶段时，开发商请专业经验丰富的物管企业做顾问，参与规划设计，使设计在丰富的物管企业做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提下，尽可能地照顾业主要求及符合国家规范的前提下，尽可能地照顾业主要求及物管的需要，使设计更加完善物

6、管的需要，使设计更加完善 课文学习课文学习2022-4-14第四单元8中期介入中期介入 扮演监理扮演监理概念概念 土建结构已封顶，工程进入设备安装和内部装修阶段物土建结构已封顶，工程进入设备安装和内部装修阶段物管参与，熟悉线路管道，对设备安装质量进行监督管参与，熟悉线路管道，对设备安装质量进行监督物业管理公司参与工程监理的意义物业管理公司参与工程监理的意义 有利于物业良性开发有利于物业良性开发; ;使工程质量多了一份保证使工程质量多了一份保证; ;保证建保证建筑移交后的管理到位和连续性筑移交后的管理到位和连续性 物业管理公司参与工程监理的内容物业管理公司参与工程监理的内容 协助建设单位与承建单

7、位编写开工报告;审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划,提出修改意见;审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量;检查工程使用的材料、构件和设备的质量;检查施工队伍和施工人员的资质条件 课文学习课文学习2022-4-14第四单元9后期介入后期介入 开始管理开始管理 概念概念 工程建设基本结束，开始竣工验收、移交接管验收工程建设基本结束，开始竣工验收、移交接管验收和准备入住时开始管理和服务和准备入住时开始管理和服务 介入时间介入时间 越早越好。介入最迟时间为交付前三个月（接管越早越好。介入最迟时间为交付前三个月（接管准备时间）准备时间）课文学习课文学习2022-4-

8、14第四单元10物业的竣工验收和接管验收物业的竣工验收和接管验收竣工验收竣工验收含义含义 由项目建设单位组织验收委员会对竣工项目进行查验，由项目建设单位组织验收委员会对竣工项目进行查验，合格后办理工程接收手续的过程。是工程项目由建设阶段合格后办理工程接收手续的过程。是工程项目由建设阶段进入使用阶段的标志进入使用阶段的标志内容内容 隐蔽工程验收；分期验收；单体工程验收；全部工程验隐蔽工程验收；分期验收；单体工程验收；全部工程验收收课文学习课文学习2022-4-14第四单元11竣工验收标准及应提交的资料竣工验收标准及应提交的资料竣工验收的标准（建设单位）竣工验收的标准（建设单位） 依据依据“设计任

9、务书设计任务书”、“设计文件设计文件”、“施工图纸施工图纸”、设设备说明书备说明书、施工技术验收规范施工技术验收规范以及相关建设文件进行验收以及相关建设文件进行验收应提交的资料（施工单位）应提交的资料（施工单位） 竣工工程项目一览表竣工工程项目一览表、设备清单设备清单、“设备或材料证设备或材料证明明”、“土建施工记录土建施工记录”、“建（构）筑物监测记录建（构）筑物监测记录”、“隐蔽隐蔽工程验收记录工程验收记录”、“工程质量事故发生及处理记录工程质量事故发生及处理记录”、“图纸会图纸会审记录审记录”、“设计变更通知单和技术核定单设计变更通知单和技术核定单”、工程项目竣工工程项目竣工图图、“建（

10、构）筑物使用注意事项建（构）筑物使用注意事项”，以及其它重要的技术文，以及其它重要的技术文件和材料等件和材料等课文学习课文学习2022-4-14第四单元12接管验收的含义及与竣工验收的关系接管验收的含义及与竣工验收的关系物业接管和接管验收物业接管和接管验收“物业接管物业接管” 是房地产开发商或建设单位向接受托管的物业管理是房地产开发商或建设单位向接受托管的物业管理公司移交已建成物业的过程。移交应办理书面移交手公司移交已建成物业的过程。移交应办理书面移交手续。续。“接管验收接管验收” 指物管企业接管建设单位（开发公司）或个人的新建指物管企业接管建设单位（开发公司）或个人的新建房屋或原有房屋时，以

11、物业主体结构的安全和功能为房屋或原有房屋时，以物业主体结构的安全和功能为主要内容的再检验主要内容的再检验课文学习课文学习2022-4-14第四单元13接管验收与竣工验收的联系竣工验收和接管验收的联系竣工验收和接管验收的联系 竣工验收是接管验收的前提和基础；物管企业应该竣工验收是接管验收的前提和基础；物管企业应该参与竣工验收；接管验收是竣工验收的重要补充参与竣工验收；接管验收是竣工验收的重要补充竣工验收和接管验收的区别竣工验收和接管验收的区别 所属产业不同；性质不同；参与主体不同；工作内所属产业不同；性质不同；参与主体不同；工作内容和侧重点不同容和侧重点不同课文学习课文学习2022-4-14第四

12、单元14竣工验收和接管验收的关系竣工验收和接管验收的关系关系图 竣工验收 接管验收施工单位施工单位建设单位建设单位物管企业物管企业课文学习课文学习2022-4-14第四单元15物业接管验收的标准及程序物业接管验收的标准及程序 新建房屋接管验收应检索提交的资料新建房屋接管验收应检索提交的资料产权资料产权资料 项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料资料技术资料技术资料 竣工图纸；地质勘察资料；工程合同及开工、竣工报竣工图纸；地质勘察资料；工程合同及开工、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程变更通知单及技告；工程预决算；图纸会审记录；工程

13、变更通知单及技术核定单（包括事故处理记录）；隐蔽工程验收记录；术核定单（包括事故处理记录）；隐蔽工程验收记录；沉降观察记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材沉降观察记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混泥土块试压报告；浆、混泥土块试压报告；供水、供暖的试压报告供水、供暖的试压报告等等14大大项资料项资料课文学习课文学习2022-4-14第四单元16原有房屋接管验收应检索提交的资料原有房屋接管

14、验收应检索提交的资料产权资料产权资料 房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公正文书和协房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公正文书和协议；房屋分户使用清册；房屋、设备及固定（附着）物清议；房屋分户使用清册；房屋、设备及固定（附着）物清册册技术资料技术资料 房屋平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料房屋平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料课文学习课文学习2022-4-14第四单元17接管验收标准接管验收标准新建房屋接管验收标准新建房屋接管验收标准质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验主体结构主体结构 ： 地基基础沉降度，钢筋、混凝土构件产生的变形、地基基础沉降度，钢筋、混凝土构件

15、产生的变形、裂缝，木结构、砖结构的强度和钢度均应符合相关技术标准。裂缝，木结构、砖结构的强度和钢度均应符合相关技术标准。抗震强度符合国家标准抗震强度符合国家标准外墙；屋面；楼地面；装修；电气；水、卫、消防管道与设备；外墙；屋面；楼地面；装修；电气；水、卫、消防管道与设备；采暖工程；附属工程及其它采暖工程；附属工程及其它质量问题的处理质量问题的处理 影响安全的问题，由开发商处理；不影响安全的质影响安全的问题，由开发商处理；不影响安全的质量问题，也可采取接管方处理开发商付费的办法处理量问题，也可采取接管方处理开发商付费的办法处理课文学习课文学习2022-4-14第四单元18原有房屋接管验收标准原有

16、房屋接管验收标准质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验 以以危险房屋鉴定标准危险房屋鉴定标准和国家有关规定做检验依据和国家有关规定做检验依据 外观检查建筑整体的变异状态外观检查建筑整体的变异状态 房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度 房屋使用情况：建筑年代、用途变迁、拆改添建、装房屋使用情况：建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况修和设备情况 评估房屋现有价值，建立资料档案评估房屋现有价值，建立资料档案危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理 危险：危险：移交人处理后才能接管移交人处理后才能接管 损坏：损坏：可协商处理可协商处理课文学习课文学习202

17、2-4-14第四单元19接管验收的程序接管验收的程序新建房屋接管验收程序新建房屋接管验收程序1 1、开发商书面提请物管企业接管验收、开发商书面提请物管企业接管验收2 2、物管企业审核资料，符合条件时、物管企业审核资料，符合条件时1515天内签发验收通知并约天内签发验收通知并约定验收时间定验收时间3 3、双方对接管物业进行验收、双方对接管物业进行验收4 4、验收中发现的问题，按质量问题处理办法、验收中发现的问题，按质量问题处理办法5 5、经检验合格的物业，物管企业应签署验收合格凭证，签发、经检验合格的物业，物管企业应签署验收合格凭证，签发接管文件接管文件课文学习课文学习2022-4-14第四单元

18、20原有房屋接管验收程序原有房屋接管验收程序 移交人书面提请物管企业接管验收移交人书面提请物管企业接管验收 其它同新建房屋接管验收程序其它同新建房屋接管验收程序课文学习课文学习2022-4-14第四单元21本单元小结本单元小结1 物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，参与物业的规划设计和建设的过程。它物业之前，参与物业的规划设计和建设的过程。它的作用是：完善房屋设计要求；更好地监督施工质的作用是：完善房屋设计要求；更好地监督施工质量；为竣工验收和接管验收打下基础；全面熟悉将量；为竣工验收和接管验收打下基础；全面熟悉将接管的物业接管的物业 物业的竣工验收是指由项目建设单位组织验收物业的竣工验收是指由项目建设单位组织验收委员会对竣工项目进行查验，合格后办理工程接收委员会对竣工项目进行查验，合格后办理工程接收手续的过程。是工程项目由建设阶段进入使用阶段手续的过程。是工程项目由建设阶段进入使用阶段的标志